Landlord's claim for tobacco damage and deposit return dismissed due to conflicting witness testimony and lack of exit inventory.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00142

Audience publique du mardi, trois juillet deux mille dix-huit

Numéro 176084 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

indépendant,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 26 février 2016,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

diplomate,

demeurant

à

ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître François TURK, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège,

autrement composé, en date du mardi, vingt-huit mars deux mille dix-sept sous le

numéro 86/2017 et dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

admet PERSONNE1.) à prouver par l’audition des témoins :

-

Madame PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

-

Monsieur PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

les faits suivants :

« que l'appartement situé à ADRESSE4.), occupé par Madame PERSONNE2.), du 13

septembre 2010 jusqu’au 15 juillet 2013 présentait au jour de la remise des clefs, soit

le 15 juillet 2013 une forte odeur de tabac, ainsi que des traces de jaunissement des

plafonds et tapisseries;

Qu'ils ont personnellement pu constater le 15 juillet 2013, ainsi que les jours entre le

15 juillet 2013 et le 19 juillet 2013 que les murs et les plafonds étaient jaunis de nicotine

et que l'odeur de tabac était imprégnée dans les tissus des tentures;

Que malgré une aération conséquente de l'appartement entre le 15 juillet 2013 et le

19 juillet 2013, l'odeur de tabac ne disparaissait pas;

Que de nombreux locataires potentiels avec lesquels ils ont procédé à une visite des

lieux en vue d'une location éventuelle dudit appartement entre le 15 juillet 2013 et le

19 juillet 2013 leur ont affirmé que l'odeur de tabac, ainsi que le jaunissement des murs

les dissuadait de prendre en location ledit appartement;

Que le seul remède pour remédier auxdits dégâts locatifs était de procéder au

nettoyage complet des textiles et d’une remise en peinture à neuf de l’appartement »,

fixe jour, heure et lieu de l’enquête au mercredi, 17 mai 2017, à 9.00 heures,

fixe jour, heure et lieu de la contre-enquête au mercredi, 14 juin 2017, à 9.00 heures,

chaque fois en la salle des enquêtes du tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

Plateau du Saint-Esprit, Bâtiment BC, 1er étage,

enjoint à PERSONNE2.) de déposer au greffe des enquêtes la liste concernant les

noms et adresses des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-

enquête jusqu’au 24 mai 2017, au plus tard,

charge Monsieur le juge-délégué Adrien DE WATAZZI de l’exécution de cette mesure

d’instruction,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

27 juin 2017, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais. »

L’affaire inscrite sous le numéro 176084 du rôle, appelée pour continuation des débats

à l’audience publique du 27 juin 2017, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 7

novembre 2017, 6 mars 2018, 17 avril 2018 et finalement à l’audience publique du

mardi, 12 juin 2018 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laura URBANY, avocat, en remplacement de Maître Guy THOMAS, comparant

pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître François TURK, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 juillet 2018, le

jugement

qui suit :

Revu le jugement n° 86/2017, rendu le 28 mars 2017 par le tribunal de céans,

autrement composé, qui a :

reçu l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

admis PERSONNE1.) à prouver par l’audition des témoins :

-

Madame PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

-

Monsieur PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

les faits suivants :

« que l'appartement situé à ADRESSE4.), occupé par Madame PERSONNE2.),

du 13 septembre 2010 jusqu’au 15 juillet 2013 présentait au jour de la remise des

clefs, soit le 15 juillet 2013 une forte odeur de tabac, ainsi que des traces de

jaunissement des plafonds et tapisseries;

qu'ils ont personnellement pu constater le 15 juillet 2013, ainsi que les jours entre

le 15 juillet 2013 et le 19 juillet 2013 que les murs et les plafonds étaient jaunis

de nicotine et que l'odeur de tabac était imprégnée dans les tissus des tentures;

que malgré une aération conséquente de l'appartement entre le 15 juillet 2013 et

le 19 juillet 2013, l'odeur de tabac ne disparaissait pas;

que de nombreux locataires potentiels avec lesquels ils ont procédé à une visite

des lieux en vue d'une location éventuelle dudit appartement entre le 15 juillet

2013 et le 19 juillet 2013 leur ont affirmé que l'odeur de tabac, ainsi que le

jaunissement des murs les dissuadait de prendre en location ledit appartement;

Que le seul remède pour remédier auxdits dégâts locatifs était de procéder au

nettoyage complet des textiles et d’une remise en peinture à neuf de

l’appartement »,

fixé jour, heure et lieu de l’enquête au mercredi, 17 mai 2017, à 9.00 heures,

fixé jour, heure et lieu de la contre-enquête au mercredi, 14 juin 2017, à 9.00 heures,

chaque fois en la salle des enquêtes du tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

Plateau du Saint-Esprit, Bâtiment BC, 1er étage,

enjoint à PERSONNE2.) de déposer au greffe des enquêtes la liste concernant les

noms et adresses des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-

enquête jusqu’au 24 mai 2017, au plus tard,

chargé Monsieur le juge-délégué Adrien DE WATAZZI de l’exécution de cette

mesure d’instruction,

refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

27 juin 2017, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, salle TL 3.06.,

réservé le surplus et les frais.

Il est rappelé que par requête déposée au greffe en date du 18 août 2015,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 6.080,00

euros, à titre de restitution de la garantie locative, de remboursement de frais exposés

et d’indemnité pour dommage causé par le manquement à une obligation contractuelle

et légale, avec les intérêts légaux à partir du 27 juillet 2014, jour d’une mise en

demeure, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle a, en

outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, et a conclu à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a, à titre

reconventionnel, demandé à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer les montants

de (i) 5.233,13 euros du chef de dégâts locatifs et (ii) 683,30 euros à titre de charges

locatives pour l’année 2013. Il a en outre réclamé une indemnité de procédure de

1.500,00 euros.

Par jugement du 4 février 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré les demandes principales et reconventionnelles recevables,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative

portant sur la somme de 4.360,00 euros,

dit non fondées les demandes de PERSONNE2.) pour le surplus,

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en paiement du

décompte des charges locatives de l’année 2013 jusqu’à concurrence du montant

de 551,26 euros,

dit non fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.) pour le

surplus,

partant, après compensation, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.)

la somme de 3.808,74 euros, avec les intérêts légaux à compter du 27 juillet 2014,

jour de la mise en demeure, jusqu’à solde,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 400,00 euros,

partant, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à titre d’indemnité de

procédure la somme de 400,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

26 février 2016.

Moyens et prétentions des parties

Il est rappelé que, par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à

voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 5.233,13 euros à titre

d’indemnisation pour dégâts locatifs et à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée la

demande de PERSONNE2.) en remboursement de la garantie locative d’un montant

de 4.360,00 euros.

Aux termes de son acte d’appel, il a conclu à se voir allouer une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour la première instance, ce par réformation du

jugement entrepris, et sollicité en outre une indemnité de procédure du même montant

pour l’instance d’appel.

Lors de l’audience du 12 juin 2018, l’appelant déclare renoncer à sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel. Il y a lieu de lui en donner acte.

L’appelant estime que l’enquête a permis d’établir la réalité des dégâts locatifs et leur

imputabilité à PERSONNE2.). Il donne à considérer que l’état des lieux d’entrée ne

mentionne ni odeur de tabac, ni jaunissement des murs. Il en conclut que les dégâts

sont apparus pendant la période de location de l’intimée, et lui sont entièrement

imputables.

Il fait plaider que le témoignage de PERSONNE5.) est irrecevable pour autant qu’il

contredise l’état des lieux d’entrée. Il serait dépourvu de pertinence pour le surplus.

L’appelant, qui insiste que l’appartement aurait été remis en état en 2010, verse un

décompte faisant état de l’amortissement de la peinture sur neuf ans, soit 108 mois.

Le montant mensuel amorti serait dès lors de [5.233,13 : 108 =] 48,45 euros. Dans la

mesure où PERSONNE2.) aurait occupé les lieux pendant 33 mois, il resterait 75 mois

non amortis, soit [48,45 x 75=] 3.633,75 euros. En déduisant la garantie locative de

4.360,00 euros et en ajoutant le solde de charges locatives de l’année 2013, il

subsisterait un solde en faveur de l’intimée de [3.633,75 – 4.360,00 + 551,26 =] 174,99

euros.

Dans l’hypothèse où il y aurait lieu de prendre en compte une durée de 35 mois

d’occupation – 33 mois d’occupation proprement dite par PERSONNE2.) et deux mois

sans location, depuis la remise en état – le solde en faveur de l’intimée serait de [(48,45

x 73) – 4.360,00 + 551,26 =] 271,89 euros.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

En droit, elle fait plaider que le locataire n’est responsable que des dégâts locatifs

excédant une usure normale. Elle estime que celle-ci laisse d’être établie en l’espèce.

Elle renvoie aux déclarations du témoin PERSONNE5.), dont le témoignage serait

recevable et pertinent.

Elle indique avoir fumé sur le balcon, et quelques fois dans la cuisine, sous la hotte

allumée, mais conteste formellement avoir fumé dans le séjour. Elle estime qu’aucune

faute n’est établie dans son chef.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait que les dégâts locatifs

excèdent l’usure normale, l’intimée – qui conteste que l’appartement aurait été

entièrement rénové en 2010 – demande à prendre en considération la facture de

l’entreprise de peinture SOCIETE1.) de 2004. Dans la mesure où l’amortissement de

la peinture se ferait sur une période de neuf ans, il aurait été entièrement réalisé en

l’espèce.

A titre plus subsidiaire, elle demande à prendre en compte la facture de l’entreprise de

peinture SOCIETE1.) de 2006, de sorte qu’il ne resterait qu’une période de deux ans

à amortir.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal constate que PERSONNE2.) n’a pas relevé appel incident du

jugement entrepris (i) en ce qu’il a déclaré fondée la demande de PERSONNE1.) en

paiement du montant de 551,26 euros, au titre du décompte des charges locatives de

l’année 2013 et (ii) en ce qu’il a déclaré non fondée sa propre demande tendant à

obtenir paiement du montant de 1.170,00 euros à titre de frais exposés et non

remboursés. Ces volets du jugement ne sont dès lors pas dévolus au tribunal de céans

qui ne saurait en connaître.

Il est rappelé que PERSONNE1.) réclame à PERSONNE2.) le montant de 5.233,13

euros à titre de dégâts locatifs.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op.cit., p. 343).

L’état des lieux d’entrée, établi le 30 septembre 2010, sous forme d’un tableau,

indique, pour les murs du hall d’entrée « Traces, traces » et pour ceux du

séjour « Traces, trous ».

Il appartient au bailleur d’établir la matérialité des dégâts locatifs, excédant une usure

normale.

Le tribunal note d’emblée qu’aucun état des lieux de sortie n’est versé.

Afin d’établir le bien fondé de ses prétentions, PERSONNE1.) a formulé une offre de

preuve par voie d’audition de témoins.

Lors de l’enquête, le témoin PERSONNE3.) a déclaré avoir constaté lors des visites

que « cela sentait très fort le tabac ». Les personnes intéressées pour louer

l’appartement auraient été incommodées par cette odeur et auraient, pour cette raison,

refusé de prendre en location l’appartement. Le témoin déclare que les murs étaient

jaunâtres et les rideaux imprégnés.

Le témoin PERSONNE4.) a déclaré ne pas avoir été présent le jour de la remise des

clés et ne jamais avoir personnellement visité l’appartement. Tel que l’a relevé la partie

intimée, le témoin PERSONNE4.) ne fait état, dans ses déclarations, d’aucune

constatation personnelle, mais se limite à relater des ouï-dires. Ses déclarations ne

sont dès lors pas à prendre en compte pour la solution du présent litige.

Lors de la contre-enquête a été entendu le témoin PERSONNE5.), fiancé de

PERSONNE2.). Il a déclaré que lors de l’état des lieux de sortie, aucune remarque

n’aurait été faite concernant des dégâts ou une odeur de tabac. L’état des lieux de

sortie ne ferait pas non plus état d’un quelconque dégât locatif. Il indique que les

rideaux du bailleur – qui auraient été déposés par le précédent locataire dans des sacs

plastiques dans les placards de l’appartement – n’ont jamais été utilisés par

PERSONNE2.), qui aurait utilisé ses propres rideaux. Il déclare en outre que

PERSONNE2.) ne fumait que très occasionnellement dans la cuisine, sous la hotte, et

se réfugiait en général sur le balcon arrière de l’immeuble pour fumer.

Il échet de constater que le témoignage d’PERSONNE3.) est contredit par celui de

PERSONNE5.).

Lorsque deux témoignages se contredisent, mais sont pareillement affectés de la

même crédibilité et sincérité, il devient évident qu’un des témoins a, sciemment ou

non, omis de dire toute la vérité. En l’absence d’éléments concrets pour les départager,

il faut logiquement admettre que ces dépositions se neutralisent mutuellement avec la

conséquence que le fait à rapporter en preuve n’a pas été prouvé et que celui qui avait

la

charge

de

la

preuve

va

succomber

à

l’instance

(T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, éd. Bauler,

n° 728).

Lorsque deux témoins déposent en des sens opposés, sans que l’un des deux n’ait

paru plus plausible que l’autre, il y a lieu de retenir que les dépositions se neutralisent

mutuellement et l’issue du procès se règle au niveau de la charge de la preuve : celui

qui devait rapporter la preuve d’un fait concret sera considéré comme ayant failli à

rapporter la preuve dont la charge lui incombait (cf. TAL, 8 février 2011, n° 116805 du

rôle, TAL, 21 avril 2015, n° 161308 du rôle).

Il y a, dès lors, lieu de retenir qu’en l’espèce, les déclarations du témoin

PERSONNE3.), contredites par celles de PERSONNE5.), ne sont de nature à établir

ni le jaunissement des murs, ni l’odeur de tabac dans l’appartement, tel qu’allégué par

PERSONNE1.).

En l’absence de tout autre élément, et notamment d’un état des lieux de sortie,

corroborant les dires du bailleur, le tribunal se doit de constater que la matérialité des

dégâts locatifs – dont la preuve incombe au bailleur – laisse d’être établie en l’espèce.

Le jugement entrepris est partant à confirmer, quoique pour d’autres motifs, en ce qu’il

a retenu que la demande de PERSONNE1.) en indemnisation des dégâts locatifs

allégués laisse d’être fondée.

Il est encore à confirmer en ce qu’il a déclaré fondée la demande de PERSONNE2.)

en restitution de la garantie locative d’un montant de 4.360,00 euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la seule charge de PERSONNE2.)

l’intégralité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, il y a lieu, d’une

part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué une indemnité de

procédure de 400,00 euros et d’autre part, de lui accorder une indemnité de procédure

à hauteur du même montant pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement n° 86/2017, rendu le 28 mars 2017 par le tribunal de céans,

autrement composé,

donne acte à PERSONNE1.) de ce qu’il renonce à sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure, tant pour la première instance que pour l’instance d’appel,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel à concurrence de 400,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 400,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.