Landlord appeal dismissed for lack of privity; subletting claim rejected due to missing main lease.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00120

Audience publique du mardi, dix-neuf juin deux mille dix-huit

Numéro 186557 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 9 août 2017,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) Maître Evelyne KORN, avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE2.), pris en sa

qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité SOCIETE2.) s.àr.l.,

ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), déclarée en état de faillite

par jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg rendu le 6 janvier 2017,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant en personne,

2) PERSONNE1.), ancien gérant de la société visée sub 1), demeurant à L-

ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186557 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 6 février 2018 et

finalement à l’audience publique du mardi, 29 mai 2018, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvie AUST, avocat, en remplacement de Maître Alex PENNING, comparant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Evelyne KORN, avocat, pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société

à responsabilité SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Maître Michel KARP, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

19 juin 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 11 novembre 2016, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. a demandé la convocation de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. et de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le

tout, à lui payer la somme totale de 52.750,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et

d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir des échéances de paiement

respectives, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle a

encore demandé à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre

parties et à voir ordonner le déguerpissement des locataires. Elle a finalement sollicité

une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

La société SOCIETE2.) a été déclarée en état de faillite par jugement du

6 janvier 2017 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg et Maître Evelyne KORN,

curateur, a repris l’instance.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la bailleresse a renoncé à sa

demande tendant au déguerpissement des défendeurs, comme les clés lui avaient été

remises en janvier 2017. Elle a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de

loyers au montant de 39.750,00 euros.

PERSONNE1.) a soulevé l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt et de

qualité à agir dans le chef de la requérante. Il a soutenu que le bailleur était

PERSONNE2.). A titre subsidiaire, il a affirmé n’avoir signé le contrat de bail qu’en sa

qualité de gérant de la société SOCIETE2.). A titre plus subsidiaire, il a contesté le

montant des loyers réclamés. Il a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation

de la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 70.486,00 euros. Il a finalement

réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Tout en affirmant que les loyers avaient été payés sur le compte bancaire de

PERSONNE2.), le curateur s’est rapporté à prudence de justice quant aux montants

réclamés.

Par jugement du 29 juin 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré les demandes formulées recevables,

dit non fondées les demandes de la société SOCIETE1.),

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure,

condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord rappelé que la qualité n’est

pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est exercée par celui-là

même qui se prétend titulaire du droit. Il a donc déclaré recevables les demandes de

la société SOCIETE1.).

Il a ensuite constaté que deux contrats de bail portant la date du 20 février 2016 et

mentionnant l’un PERSONNE2.), et l’autre la société SOCIETE1.), comme partie

bailleresse, étaient produits.

Au vu des extraits de compte versés en cause, il a noté que des loyers et un pas de

porte ont été versés sur le compte bancaire personnel de PERSONNE2.), qui était le

gérant de la société SOCIETE1.). Il a, par ailleurs, relevé que sur la mise en demeure

manuscrite du 28 octobre 2016 figurait un tampon avec le nom de PERSONNE2.) et

l’adresse de ce dernier et qu’un accord relatif aux frais de rénovation ventilait ceux-ci

sous les rubriques respectives «Part JOS» et «Part GUY».

Le juge de première instance en a déduit que le contrat ayant reçu exécution était celui

conclu avec PERSONNE2.) en nom personnel et que, dès lors, les demandes de la

société SOCIETE1.) n’étaient pas fondées.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 9 août 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à entendre

dire que seul le contrat de bail conclu entre, d’un côté, la société SOCIETE2.) s.àr.l. et

PERSONNE1.), en leurs qualités de locataires, et, de l’autre, la société SOCIETE1.),

en sa qualité de bailleur, a reçu exécution, ce contrat ayant nécessairement et

implicitement remplacé tout contrat antérieur.

« Par évocation », elle demande à voir condamner les parties intimées à lui payer le

montant de 59.250,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 11 novembre 2016,

date de la demande en justice en première instance, jusqu’à solde.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que seul le contrat conclu entre

les parties intimées et PERSONNE2.) avait reçu exécution, elle réclame le même

montant, au motif que le sous-locataire est tenu envers le propriétaire jusqu’à

concurrence du prix de la sous-location, par application de l’article 1753 du code civil.

Pour autant qu’il n’y ait pas lieu à évocation, l’appelante conclut au renvoi de l’affaire

devant la Justice de paix de Luxembourg.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.250,00 euros pour chacune

des deux instances et sollicite la condamnation des parties intimées aux frais et

dépens.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait valoir qu’elle est le propriétaire

exclusif du local à usage de restauration avec parking et dépendances, donné en

location aux parties intimées.

Elle soutient que PERSONNE2.) avait à tort pensé qu’en sa qualité de gérant unique

de la société SOCIETE1.), il pouvait conclure un contrat de bail en son nom personnel.

Le contrat de bail conclu entre les intimés et la société SOCIETE1.) aurait été signé

en second lieu et serait le seul valable.

L’appelante donne encore à considérer que PERSONNE2.) n’aurait pu conclure de

contrat de bail valable quant aux locaux litigieux, dans la mesure où un tel acte

reviendrait à disposer des biens appartenant à la société et constituerait l’infraction

d’abus de biens sociaux.

Elle expose, par ailleurs, que les loyers versés - de la seule volonté de PERSONNE1.)

- sur le compte bancaire du gérant, PERSONNE2.), ont été directement transférés sur

le compte de la société.

Elle réclame le montant de 39.750,00 euros à titre de loyers impayés pour la période

de mai à décembre 2016 inclus, et le montant de 19.500,00 euros, à titre d’indemnité

de relocation conventionnelle.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs du juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce qu’il n’a pas

été fait droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros, présentée en première instance. Il sollicite, en outre, une indemnité de

procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il souligne que tous les documents ayant trait à la relation de bail litigieuse ont été

signés par PERSONNE2.) en nom personnel et que le loyer a été payé à ce dernier.

Il soutient avoir signé le premier contrat de bail le 18 février 2016 avec la société

SOCIETE1.), en présence de son épouse. Il aurait été hospitalisé à l’époque. Fin mars,

début avril 2016, PERSONNE2.) serait venu au restaurant et un nouveau contrat aurait

été signé, dans lequel PERSONNE2.), et non pas la société SOCIETE1.), aurait figuré

comme partie bailleresse. Ce second contrat aurait remplacé le premier.

PERSONNE1.) verse une attestation testimoniale établie le 9 février 2017 par son

épouse, PERSONNE3.), pour étayer sa version des faits. Il précise que, suivant

contrat de mariage du 12 mars 2007, son épouse et lui-même ont adopté le régime de

la séparation de biens. Ils auraient récemment engagé une procédure de divorce par

consentement mutuel. Son épouse n’aurait eu la qualité ni de gérante, ni d’associée

au sein de la société SOCIETE2.), au moment de la déclaration de faillite.

Il soulève l’irrecevabilité de la demande de la société SOCIETE1.), pour autant qu’à

titre subsidiaire, elle est basée sur l’article 1753 du code civil. Il fait valoir qu’en

affirmant agir directement contre le sous-locataire, au cas où l’existence d’un contrat

de bail entre les parties intimées et la société SOCIETE1.) ne serait pas reconnue,

cette dernière présente un moyen nouveau en instance d’appel.

PERSONNE1.) soutient, à titre subsidiaire, qu’il n’a signé le contrat de bail qu’en sa

qualité de gérant de la société SOCIETE2.) et qu’il n’a pas contracté d’engagement en

son nom personnel.

A titre plus subsidiaire, il conteste les montants réclamés. En affirmant que la société

SOCIETE1.) et PERSONNE2.) lui redoivent de l’argent, il demande à voir renvoyer

l’affaire devant la Justice de paix de Luxembourg, en vue de voir dresser le décompte

entre parties.

Maître Evelyne KORN, curateur de la société SOCIETE2.) en faillite, conclut à la

confirmation du jugement entrepris.

A titre subsidiaire, elle se rapporte à prudence de justice quant aux montants réclamés

à titre de loyers et ne s’oppose pas à la demande du chef d’une indemnité de

relocation.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause, aucune condamnation ne saurait intervenir à

l’encontre de la société en faillite, le tribunal ne pouvant que fixer la créance de

l’appelante à l’égard de la faillite, s’il y a lieu.

La société SOCIETE1.) conclut au rejet de l’attestation testimoniale établie par

PERSONNE3.), au motif que celle-ci est devenue gérante technique et associée de la

société SOCIETE2.) au cours de l’année 2016.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’attestation testimoniale établie par PERSONNE3.)

Nul ne peut être témoin dans sa propre cause. Dès lors que de par la loi les gérants

sont dans la société à responsabilité limitée les personnes physiques incarnant la

personne morale en justice, la preuve testimoniale d’une personne dans un litige dans

lequel est impliquée la société à responsabilité limitée dont elle est le gérant, n’est pas

admissible (cf. Cass. 30 juin 2005, Pas. 33, p. 58).

Le fait qu’une société ait été déclarée en faillite et que, de ce fait, le curateur ait repris

l’instance, n’affecte pas ce principe.

En effet, d’une part, la personnification de la société reste indispensable même après

la faillite et ce rôle, la société ne peut le jouer sans l’intermédiaire de personnes

physiques que sont les administrateurs ou les gérants. Pour exercer les droits qui lui

appartiennent en propre, la société agira par ceux qui avaient le pouvoir de la

représenter au moment de la faillite et, en l’absence de révocation ou de disposition

contraire des statuts, les gérants et les administrateurs conservent leurs fonctions et

obligations postérieurement à la déclaration de faillite de la société, pour tous actes

que celle-ci peut faire sans l’assistance du curateur (cf. L. Frédéricq, Traité de Droit

Commercial Belge, tome VIII, éd. 1949, n° 583 ; TAL 1er mars 2005, n° 88552 du rôle).

D’autre part, la faillite d’une société ne met pas fin à la personne morale et n’entraîne

pas la dissolution de cette dernière (ibidem).

La partie appelante produit des extraits du registre de commerce et des sociétés, dont

il résulte que le 15 juin 2016, PERSONNE3.) a été nommée gérante technique de la

société SOCIETE2.), à durée indéterminée, et que par acte de cession de parts

sociales du 1er septembre 2016, elle a acquis les cent parts représentatives du capital

social de ladite société.

A défaut de preuve de la nomination d’un nouveau gérant technique en remplacement

de PERSONNE3.) et de la cession à autrui des parts sociales acquises par elle en

septembre 2016, la concernée est à considérer comme partie en cause dans le présent

litige.

L’attestation établie par ses soins le 9 février 2017 est, dès lors, à écarter des débats.

Quant à la question de la qualité de bailleresse de la société SOCIETE1.)

Il est rappelé que les parties sont en désaccord sur la question de savoir lequel des

contrats de bail datés au 20 février 2016 est celui qui a reçu exécution en l’espèce.

Tandis que le contrat de bail indiquant comme partie bailleresse la société

SOCIETE1.) prévoit que le loyer est à verser sur un numéro de compte de cette société

auprès de la SOCIETE3.), le contrat de bail indiquant comme partie bailleresse

PERSONNE2.), stipule que le loyer est à verser sur le compte de ce dernier auprès

de la SOCIETE4.).

Tel que l’a, à juste titre, relevé le juge de première instance, il résulte des extraits de

compte versés en cause (pièce n°8 de l’intimé PERSONNE1.)), que tant les loyers que

le pas de porte ont été virés sur le compte bancaire personnel de PERSONNE2.), tel

que prévu au contrat de bail conclu avec ce dernier. Par ailleurs, un tampon avec le

nom de PERSONNE2.) et l’adresse privée de ce dernier figure sur le récépissé de

dépôt de l’envoi recommandé, relatif à la mise en demeure, adressée le 28 octobre

2016 à la société SOCIETE2.) (pièce n° 2 de l’appelante). En outre, le relevé des frais

de rénovation des lieux loués comporte une rubrique «Part JOS» et une rubrique «Part

GUY» (annexe de la pièce n° 3 de l’appelante). Sur le même relevé est apposée la

mention manuscrite suivante, signée par PERSONNE1.) : « reçu de la part de M.

PERSONNE2.) la somme de 1.500.- € pour solde de sa participation 2/8/16 ».

Il s’y ajoute que dans son courrier adressé le 29 novembre 2016 (pièce n° 3 de

l’appelante), le mandataire de la société SOCIETE1.) signale à la société SOCIETE2.)

que la bailleresse est bel et bien la société SOCIETE1.), « et ceci quand bien même

que la teneur du contrat de bail du 20 février de cette année prête à ce sujet à

équivoque ». Il résulte de la remarque, suivant laquelle la teneur du contrat prête à

équivoque quant à la personne du bailleur, que l’auteur du courrier se réfère bien au

contrat établi entre PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) et non

pas à celui établi entre la société SOCIETE1.) et ces derniers.

Au vu de l’ensemble des éléments prédécrits, le tribunal de céans retient, à l’instar du

juge de première instance, que c’est bien le contrat conclu avec PERSONNE2.) en

nom personnel qui a reçu exécution.

Contrairement aux arguments de la société SOCIETE1.), le fait qu’elle-même et non

pas PERSONNE2.) soit propriétaire des lieux loués, n’implique pas qu’elle soit

nécessairement à considérer comme partie bailleresse.

En effet, le bail de la chose d’autrui est valable (cf. Henri DE PAGE : Traité élémentaire

de droit civil belge, tome IV, les principaux contrats, 1ère partie, n° 509).

Le bail n’engendre aucun droit réel sur la chose. Ne créant que des droits personnels

à la jouissance, il est valable, tout au moins entre parties, même s’il porte sur la

propriété d’autrui. Un bailleur peut donc donner en location le bien d’autrui même s’il

n’en a pas la jouissance.

Il convient finalement de noter que le fait que PERSONNE2.) ait continué à la société

SOCIETE1.) les loyers lui payés en exécution du contrat de bail litigieux, n’implique

pas non plus que cette dernière soit à considérer comme partie bailleresse.

Quant à la question de la sous-location

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait retenu que le contrat de bail ayant reçu

exécution était celui conclu entre les intimés et PERSONNE2.), la société SOCIETE1.)

fait valoir qu’il y a lieu de considérer que PERSONNE2.) avait sous-loué les lieux à la

société SOCIETE2.) et PERSONNE1.). En sa qualité de propriétaire, elle serait partant

en droit d’agir directement contre les sous-locataires pour obtenir le paiement des

arriérés de loyers et de l’indemnité de relocation. Ce droit résulterait de l’article 1753

du code civil, qui prévoit que « le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que

jusqu’à concurrence du prix de la sous-location ».

PERSONNE1.) soulève l’irrecevabilité du prédit moyen, pour être présenté pour la

première fois en instance d’appel.

Aux termes de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes

nouvelles sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

En soutenant, à titre subsidiaire, que la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) lui sont

redevables des sommes réclamées en leur qualité de sous-locataires, l’appelante ne

formule pas de « demande nouvelle », mais elle présente un simple moyen nouveau,

lequel est recevable, alors que les moyens nouveaux – contrairement aux demandes

nouvelles – peuvent être soulevés en tout état de cause et même pour la première fois

en instance d’appel.

La société SOCIETE1.) restant cependant en défaut d’établir l’existence d’un contrat

de bail principal entre elle-même et PERSONNE2.), le contrat de bail conclu entre

PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) n’est pas à considérer

comme contrat de sous-location.

L’appelante n’est partant pas fondée à agir directement contre ces derniers, en leur

qualité de sous-locataires.

Le jugement entrepris est, par conséquent, à confirmer en ce qu’il a débouté la société

SOCIETE1.) de sa demande.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, les demandes de la société SOCIETE1.) en obtention

d’indemnités de procédure sont à déclarer non fondées, tant pour la première instance,

par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a également lieu de débouter PERSONNE1.) de ses demandes en allocation

d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit recevable le moyen basé sur l’article 1753 du code civil, présenté en instance

d’appel par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

écarte l’attestation testimoniale établie par PERSONNE3.),

dit les appels principal et incident non fondés, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.