Court declares sales agreement void, dismisses breach claims, but awards procedural costs to defendants.

Jugement civil no 2018TALCH11/00117 / 18 ( XIe chambre )

Audience publique du vendredi, quinze juin deux mille dix-huit.

Numéro 178.775 du rôle

Composition :

Paule MERSCH, vice-président,

Laura FAVAS, juge,

Silvia MAGALHAES ALVES, juge,

Marc ESPEN, greffier.

ENTRE

A), pensionnée, demeurant à L-(…),

partie demanderesse aux termes d’un acte d’assignation de l’huissier de

justice Geoffrey GALLE de Luxembourg du 8 juin 2016,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

ET

1) B1), épouse C), psychologue, demeurant à F-(…),

2) D), veuve B2), pensionnée, demeurant à F-(…),

parties défenderesses aux fins du prédit acte d’assignation GALLE,

parties demanderesses par reconvention,

comparant par Maître Saliha DEKHAR, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

LE TRIBUNAL

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 20 octobre 2017.

Entendu Madame le juge Laura FAVAS en son rapport oral à l’audience

publique du 11 mai 2018.

Entendu A) par l’organe de son mandataire Maître Stéphanie BASTIN,

avocat à la Cour, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO, avocat

constitué.

Entendu B1), épouse C), et D), veuve B2), par l’organe de leur mandataire

Maître Anna BRACKE, avocat, en remplacement de Maître Saliha DEKHAR,

avocat constitué.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 juin 2016, A) a régulièrement fait

donner assignation à B1), épouse C), et à D), veuve B2) (ci-après désignées

ensemble les « consorts

B) »)

à comparaître devant le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour :

-

voir déclarer sa demande recevable en la forme et justifiée quant au

fond ;

à titre principal :

-

voir dire que les parties défenderesses sont valablement liées par le

compromis de vente du 24 mars 2015 ;

-

partant, voir dire que le jugement à intervenir vaut vente des éléments

immobiliers précités entre la requérante et les parties défenderesses,

et pour autant que de besoin, voir ordonner l’exécution forcée du

compromis de vente du 24 mars 2015 ;

à titre subsidiaire :

-

voir prononcer la résolution judiciaire du compromis du 24 mars 2015

aux torts exclusifs des parties défenderesses ;

-

partant, voir les parties défenderesses s’entendre condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part à lui payer

le montant de 100.000 euros, soit 20.000 euros à titre de perte de

chance et 80.000 euros pour le préjudice financier, sinon tout autre

montant à évaluer par le Tribunal ou à dire d’expert, avec les intérêts

légaux à partir du 3 juin 2016, jour de mise en demeure, sinon à

compter de l’assignation ;

en tout état de cause :

-

voir les parties défenderesses s’entendre condamner solidairement,

sinon in solidum, sinon chacune pour sa part à lui payer le somme ex

aequo et bono de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

-

voir les parties défenderesses s’entendre condamner solidairement,

sinon in solidum, sinon chacune pour sa part à lui payer le montant de

15.000 euros ;

-

voir les parties défenderesses s’entendre condamner solidairement,

sinon in solidum, sinon chacune pour sa part à lui payer une indemnité

de procédure d’un montant de 5.000 euros ;

-

voir les parties défenderesses s’entendre condamner aux frais et

dépens de l’instance et en voir ordonner la distraction au profit de

Maître Mario DI STEFANO qui la demande et affirme en avoir fait

l’avance ;

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant

opposition ou appel, sans caution, sur minute et avant enregistrement.

A l’appui de sa demande, A) fait exposer que suivant compromis de vente

daté du 24 mars 2015 et enregistré le 26 mai 2016, elle a acquis de la part

des consorts B) un appartement situé dans un immeuble en copropriété sis

à L-(…), inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg, section HoE de

(…), sous le numéro (…), lieu-dit « (…) », place (occupée), bâtiment en

habitation, d’une contenance de 5 ares 98 centiares, pour le prix de 140.000

euros.

Aux termes du compromis de vente, l’acte notarié de vente aurait dû être

passé au plus tard deux mois après l’accomplissement de la clause

suspensive relative à l’octroi d’un prêt bancaire.

Sur demande de D), veuve B2), du 28 avril 2015, la requérante aurait, par

courrier recommandé du 29 avril 2015, notifié la lettre de sa banque lui

octroyant le prêt nécessaire au financement du bien immobilier, objet du

compromis de vente.

La signature de l’acte notarié de vente aurait donc dû se faire au plus tard le

29 juin 2015.

En date du 16 juin 2015, la requérante aurait contacté le notaire Joëlle

BADEN, qui l’aurait informée que l’acte ne pourrait être passé avant le mois

de juillet 2015. La requérante aurait donc entendu rédiger un avenant au

compromis de vente afin de reporter la date de la signature de l’acte notarié ;

cet avenant serait cependant resté lettre morte de la part des assignées.

Devant la résistance passive des défenderesses, la requérante les aurait

sommées par lettre recommandée du 30 mai 2016 de s’exécuter

conformément aux dispositions du compromis de vente.

La requérante donne encore à considérer qu’elle aurait vécu depuis 1976

dans l’appartement litigieux avec son compagnon feu B2) et qu’elle aurait

pris soin de lui pendant sa maladie jusqu’à son décès. Suite au décès de

celui-ci, elle aurait continué à vivre dans l’appartement en parfait accord avec

les assignées. Cependant, en date du 3 mars 2016, celles-ci lui auraient

demandé, d’une part, les procès-verbaux des trois dernières assemblées

générales ainsi que la copie de la police d’assurance de l’immeuble et,

d’autre part, pour la première fois depuis 8 ans, une indemnité d’occupation

pour privation de la libre disposition des lieux. En date du 24 mars 2016, les

assignées auraient requis judiciairement son déguerpissement des lieux.

En droit, A) demande à voir constater que le compromis de vente signé entre

parties est valable et définitif. Elle demande à ce que le présent jugement

vaille vente, sinon à voir ordonner l’exécution forcée du compromis.

A titre subsidiaire, elle demande la résolution judicaire du compromis de

vente aux torts des assignées en application de l’article 1184 du Code Civil,

ainsi que l’allocation de dommages et intérêts pour perte de chance, pour

préjudice financier, pour préjudice moral et pour les honoraires d’avocat

exposés.

Les consorts B) concluent au débouté de la demande adverse et demandent

à voir dire nul le compromis du 24 mars 2015 pour ne pas avoir été signé par

les deux copropriétaires et à défaut de procuration annexée audit compromis.

Le compromis serait encore nul pour dol en application de l’article 1116 du

Code Civil.

Les consorts B) concluent à titre subsidiaire à la caducité du compromis pour

non-réalisation de la condition suspensive.

A titre encore plus subsidiaire, il y aurait lieu de constater que les critères de

la lésion pour erreur sur la valeur, prévus à l’article 1674 du Code Civil, sont

remplis.

Les assignées formulent une demande reconventionnelle en condamnation

de la requérante à leur payer la somme de 14.000 euros correspondant à la

clause pénale à hauteur de 10 % du prix de vente, alors qu’elle aurait agi

fautivement en ne s’étant pas tenue aux clauses du compromis de vente.

Elles basent cette demande sur les articles 1147 et suivants du Code Civil.

Les assignées sollicitent par ailleurs la condamnation de la requérante à leur

payer à chacune la somme de 50.000 euros pour procédure abusive et

vexatoire, sinon pour préjudice moral, sur le fondement des articles 1382 et

suivants du Code Civil.

Elles demandent enfin la condamnation de la requérante au paiement d’une

indemnité de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de Procédure Civile ainsi que sa condamnation aux frais et dépens de

l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant en cause que les assignées B1), épouse C), et D), veuve B2),

se trouvent en indivision concernant l’appartement sis dans un immeuble à

L-(…), comme suite au décès de feu B2) le 9 mars 2008.

Le litige entre A) et les consorts B) trouve sa source dans un compromis de

vente du 24 mars 2015 portant sur l’acquisition par la requérante du prédit

appartement sis à L-(…) pour le prix de 140.000 euros.

La requérante demande à voir dire que le compromis de vente du 24 mars

2015 est valable et qu’il sort ses pleins effets et, en conséquence, à voir dire

que le présent jugement vaut acte vente, sinon à voir ordonner son exécution

forcée.

Les consorts B) s’opposent à la demande de la requérante en faisant valoir

en premier lieu que le compromis de vente serait nul pour ne pas avoir été

signé par les deux copropriétaires et à défaut de procuration annexée au

compromis.

Les consorts B) font précisément valoir que le compromis de vente n’aurait

été signé qu’entre D), veuve B2), et A). B1), épouse C), copropriétaire de

l’appartement litigieux, n’aurait pas signé le compromis. Sa mère, D), veuve

B2), aurait signé au nom de sa fille avec la mention « pour », ceci alors

qu’aucun mandat écrit, pourtant obligatoire en la matière, n’ait été annexé au

compromis de vente.

Les consorts B) estiment en conséquence que le compromis de vente

n’aurait pas été valablement formé, faute de signature par l’assignée B1),

épouse C) et faute de représentation valable de celle-ci lors de la signature

dudit compromis.

Tel qu’indiqué ci-avant, les consorts B) se trouvent en indivision concernant

l’appartement laissé par feu B2) suite à son décès.

Le Tribunal constate à l’analyse du compromis de vente du 24 mars 2015

qu’il stipule qu’il a été passé entre, d’une part, A) en sa qualité d’acquéreur

et, d’autre part, les deux assignées en leur qualité de vendeur « pour moitié

indivise chacune ». Au bas du compromis figure, d’une part, la signature de

la requérante et, d’autre part, deux fois la signature de l’assignée D), veuve

B2), l’une à titre personnel et l’autre étant précédée de la mention « pour

C) ».

Il est constant en cause que l’assignée B1), épouse C), n’a pas signé le

compromis de vente.

L’article 815-3 du Code Civil dispose que :

« 1°Les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis

requièrent le consentement de tous les indivisaires. Ceux-ci peuvent donner

à l’un ou à plusieurs d’entre eux un mandat général d’administration. Un

mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à

l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le

renouvellement des baux.

2° Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des

autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un

mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de

disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Il s’ensuit que la vente d’un immeuble en indivision requiert le consentement

de tous les indivisaires et qu’un mandat spécial est requis pour les actes de

disposition effectués par l’un des indivisaires pour le compte d’un autre

indivisaire.

Ainsi, lorsqu’il est établi que la vente devait porter, dans l'intention commune

des parties, sur l'intégralité du bien et non sur la seule quote-part du vendeur

d’une propriété indivise, les obligations réciproques devant découler du

contrat étaient nécessairement subordonnées à l'engagement des autres

indivisaires. Si celui-ci n'intervient pas, l'acte voulu par les parties n'a pu se

former, mais il ne saurait être requalifié en cession de quote-part sans

méconnaître la volonté commune des parties. L'acte doit donc être déclaré

nul dans son intégralité, voire inexistant (Jurisclasseur civil, articles 815 à

815-18, fascicule 20, n° 103).

En l’espèce, il est constant en cause que l’objet du compromis était

l’appartement en sa totalité et non seulement une quote-part de celui-ci.

Lorsqu'il est question de l'aliénation de la chose indivise par un seul

indivisaire, elle est sans effet à l'égard des autres copropriétaires, sauf

existence d’un mandat spécial, ratification ou possibilité d'invoquer la gestion

d'affaires ou encore la très rare théorie du mandat apparent (Jurisclasseur,

droit civil, art. 1984 à 1990, fasc. 20 : mandat : conditions de validité, n°15).

Il s’agit dès lors de savoir si B1), épouse C), a donné mandat spécial à D),

veuve B2), pour disposer du bien, puisque c’est cette dernière qui a signé au

bas du compromis de vente.

Le mandat spécial, lorsqu'il est nécessaire, doit indiquer précisément

l'opération que le mandataire est habilité à conclure au nom et pour le compte

du mandant.

En l’espèce, un tel mandat fait défaut.

En l’absence de mandat spécial, se pose la question si l’acte conclu a été

ratifié par le représenté.

Conformément à l’article 1998 alinéa 2 du Code Civil, un acte juridique

originairement accompli sans pouvoir par un représentant peut être ratifié,

par la suite, par le représenté. La ratification a un effet rétroactif et valide

l’acte accompli à la date de son accomplissement, à moins que l’acte ait dû

être accompli dans un délai déterminé et que la ratification ne soit intervenue

que postérieurement à l’expiration de ce délai. Dans ce cas, en effet, les tiers

concernés ont un droit acquis à l’invalidité de l’acte, droit qui ne peut plus être

remis en cause par une ratification tardive.

Le mandant peut dès lors ratifier expressément ou tacitement les actes

accomplis en dépassement de pouvoirs du mandataire. Que le mandat soit

nul ou inexistant, la ratification peut faire renaître les effets d’une

représentation (Jurisclasseur civil article 1991 à 2002, Fasc. 20 : verbo

mandat : ratification).

Il est admis que cette disposition s’applique tant en cas de dépassement de

mandat qu’en cas d’absence totale de mandat. D’après les propres termes

du prédit article, la ratification peut être expresse ou tacite, mais pour qu’elle

soit valable, il faut que deux conditions de fond soient établies, à savoir la

connaissance par le prétendu mandant de l’acte conclu par le prétendu

mandataire en dehors de ses pouvoirs et sa volonté certaine de s’approprier

cet acte (Jurisclasseur, droit civil, art. 1991 à 2002, fasc. 20, n° 39 et s.).

La forme de la ratification importe peu. Elle peut être expresse ou tacite. Cette

ratification peut résulter de tous actes, faits et circonstances qui manifestent

de la part du mandant, la volonté certaine de ratifier.

(cf TAL, 6 juillet 2011, n°126586 du rôle)

Les juges apprécient souverainement les faits et les circonstances d’où peut

résulter la ratification (cf Cour d’appel, 28 novembre 2007, 31410 du rôle)

Force est de relever qu’en l’espèce, aucune ratification expresse ou tacite

dans le chef de l’assignée B1), épouse C), n’est ni documentée, ni même

alléguée.

Il faut en effet constater qu’il n’appert d’aucune des pièces versées en cause

que B1), épouse C), ait eu connaissance du compromis comme suite à sa

signature. Même à supposer que tel était le cas, il faut constater qu’il ne

résulte d’aucune pièce qu’elle ait entendu s’approprier le compromis litigieux.

Il faut au contraire retenir, tel que cela en résulte des explications fournies

par les consorts B), qu’elles avaient déjà contesté la validité du compromis

en question dans le cadre de l’instance introduite par elles devant le Juge de

Paix en matière d’occupation sans droit, ni titre en date du 24 mars 2016, ce

dernier s’étant cependant déclaré incompétent pour connaître de la validité

du compromis.

En conclusion, aucun mandat spécial n’a été donné par B1), épouse C) à sa

mère pour la signature du compromis de vente litigieux et aucune ratification

n’est intervenue postérieurement à la signature de celui-ci par D), veuve B2).

Reste à savoir si la théorie du mandat apparent peut être retenue en l’espèce.

La requérante soutient à cet égard que toutes les circonstances entourant la

signature du compromis de vente du 24 mars 2015 concourent à faire

admettre que D), veuve B2), a agi comme mandataire et qu’elle a voulu lui

faire croire qu’elle était bien le mandataire de sa fille.

Le Tribunal se doit de rappeler que si la théorie du mandat apparent peut être

invoquée en matière d’aliénation par un indivisaire seul d’un bien immeuble

indivis, il reste qu’il est cependant admis que cette théorie ne doit pas être

admise facilement. En effet, une application facile du mandat apparent à

propos des actes de disposition des droits indivis aboutirait pratiquement à

négliger le principe de l’article 815-3 du Code Civil.

Il convient de rappeler par ailleurs que la théorie du mandat apparent n’est

appliquée que comme ultima ratio (Jurisclasseur civil, Art. 1991 à 2002, fasc.

50, n° 60).

Les conditions du mandat apparent doivent être remplies au moment de la

conclusion du contrat.

Pour que la théorie du mandat apparent puisse trouver à s’appliquer, il faut

que la croyance de celui qui invoque à son profit cette théorie, aux pouvoirs

de mandataire de celui avec qui il traite, soit légitime. Pour que cette croyance

soit légitime, il faut à la fois qu’il y ait eu apparence de mandat et que les

circonstances aient autorisé celui qui se prévaut de la théorie à ne pas vérifier

la réalité des pouvoirs du mandataire apparent (cf. Cour 13 janvier 1998, 30,

465).

La charge de la preuve que les conditions de l’apparence sont remplies

incombe à celui qui se prévaut de l’apparence, en l’occurrence à A).

En l’occurrence, la requérante reste en défaut de préciser quelles

circonstances seraient de nature à établir qu’il y ait eu apparence de mandat,

justifiant qu’elle n’ait pas vérifié la réalité des pouvoirs de l’assignée D), veuve

B2).

S’il est vrai que B1), épouse C), est la fille de D), veuve B2) et que cette

dernière a signé avec la mention « pour C) », ces seuls éléments ne

sauraient suffire à faire admettre la théorie du mandat apparent.

Il faut encore ajouter que la requérante n’allègue, ni n’établit s’être enquise

auprès de D), veuve B2), de l’existence d’un mandat spécial de la part de sa

fille.

Force est encore de relever qu’il ne résulte d’aucune pièce soumise en cause

que B1), épouse C), ait été mise au courant du compromis en question et de

sa signature ou qu’elle ait participé à des négociations ou à des discussions

concernant la vente en question avec la requérante, qui pourraient faire

admettre que la requérante aurait pu légitimement croire que D), veuve B2),

ait reçu mandat de la part de sa fille pour la signature du compromis.

En conséquence, aucun mandat apparent n’est à retenir en l’espèce.

En conclusion de tous les développements qui précèdent, il y a lieu de retenir

que le compromis de vente du 24 mars 2015 est nul.

Il s’ensuit que la demande de la requérante est à abjuger dans tous ses chefs,

dans la mesure où chacun des chefs de demande requièrent l’existence d’un

compromis de vente valablement conclu.

La demande reconventionnelle des consorts B) en condamnation de la

requérante à leur payer le montant de 14.000 euros à titre de résiliation

fautive du compromis par la requérante est de même devenue sans objet, eu

égard à la nullité dudit compromis.

S’agissant de la demande reconventionnelle des consorts

B)

en

condamnation de la requérante à leur payer à chacune le montant de 50.000

euros pour procédure abusive et vexatoire, sinon pour préjudice moral, sur

base des articles 1382 et 1383 du Code Civil, elles font valoir que la présente

procédure n’aurait été introduite que dans le but de faire céder l’assignée

B1), épouse C), qui serait affectée d’un cancer en stade avancé, et l’assignée

D), veuve B2), qui serait âgée. Il faudrait en outre constater que les montants

sollicités par la requérante sont exorbitants et non usuels, dans le simple but

de faire céder les assignées avant jugement.

La requérante conteste que les critères d’une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire soient remplis en l’espèce.

Dans la mesure où l’article 6-1 du Code Civil est le texte de base spécifique

en matière d’abus du droit d’agir en justice, c’est sous cet aspect que la

demande des assignées formulée à ce titre est à analyser.

L’article 6-1 du Code Civil dispose que « Tout acte ou tout fait qui excède

manifestement, par l'intention de son auteur, par son objet ou par les

circonstances dans lesquelles il est intervenu, l'exercice normal d'un droit,

n'est pas protégé par la loi, engage la responsabilité de son auteur et peut

donner lieu à une action en cessation pour empêcher la persistance dans

l'abus ».

Il est admis qu’en matière d'abus de droits processuels, un abus peut être

commis dans l'exercice d'une voie de droit. La question essentielle est

évidemment celle de savoir en quoi consiste l'abus dans de semblables

hypothèses. Elle est délicate, car il faut tenir compte de deux impératifs

contradictoires: d'une part, la liberté de recourir à la justice de sorte que

l'échec ne peut constituer en soi une faute (il serait excessif de sanctionner

la moindre erreur de droit). D'autre part, la nécessité de limiter les

débordements de procédure (la justice est un service public - gratuit en

principe - et dont il ne faut pas abuser).

S'agissant des abus en matière d'action de justice, il est de règle que le

demandeur qui échoue dans son action et le défendeur qui est condamné ne

sont pas considérés ipso facto comme ayant commis un abus (Civ. 1ère,

18.5.1949, Bull. Civ, I, no 175; Soc. 7.1.1955, Gaz.Pal. 1955.1.182; Civ. 2E,

19.4.1958, Bull. Civ. II, no 260; Civ. 1ère, 8.11.1976, JCP 1976.IV.395; Civ.

2E, 24.6.1987, Bull. Civ. II, no 137).

Après avoir exigé une attitude malicieuse, sinon une erreur grossière

équipollente au dol, la jurisprudence en est arrivée à ne plus exiger qu'une

simple faute, souvent désignée de légèreté blâmable.

Il ne suffit pas que la demande soit téméraire, mais il faut un comportement

procédural excédant l'exercice légitime du droit d'ester en justice.

Le juge doit également tenir compte, dans l'appréciation de la responsabilité,

de l'importance du préjudice que l'initiative du demandeur risque d'entraîner

pour le défendeur (Rép. Civ Dalloz, verbo abus de droit, no 119 et suivants).

En l’espèce, si la requérante échoue dans son action, ceci ne la constitue

pas en faute de ce seul fait. Il faut encore relever qu’il ne se trouve pas établi

en cause que la requérante ait introduit la présente procédure afin de faire

pression sur les assignées. Il convient en conséquence de rejeter cette

demande pour ne pas être fondée.

Pour le cas où il ne serait pas fait droit à leur demande en obtention d’une

procédure abusive et vexatoire, les assignées entendent obtenir une

indemnité pour préjudice moral. Elles font valoir à ce propos que la présente

procédure n’aurait été introduite par la requérante qu’afin de les mettre sous

pression et de les faire céder. Elles basent cette demande sur les articles

1382 et 1383 du Code Civil.

Les consorts B) ne prouvent pas que l’unique intention de A) ait été celle de

les intimider par son action judiciaire afin qu’elles acceptent de se conformer

au compromis

Il faut relever que A) était en droit d’agir en exécution forcée du compromis

litigieux. Cette action en justice ne pouvait dès lors l’avoir constituée en faute

et avoir causé une préjudice moral aux consorts B).

En conséquence, la demande des assignées en indemnisation d’un préjudice

moral est à rejeter pour ne pas être fondée.

S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de

procédure, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 240 du Nouveau

Code de Procédure Civile, lorsqu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge

d'une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, le juge peut condamner l'autre partie à lui payer le montant qu'il

détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

Civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française,

2ème chambre civile, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p.

172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu de l’issue de l’instance, il serait inéquitable de laisser à charge des

consorts B) l’entièreté des frais exposés par elles et non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de condamner la requérante à leur payer une

indemnité de procédure de 1.000 euros.

A) est, quant à elle, à débouter de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, onzième chambre,

siégeant en matière civile, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes principale et reconventionnelles en la forme,

dit que le compromis du 24 mars 2015 est nul,

partant, déclare non fondée en tous ses chefs la demande principale

formulée par A),

en déboute,

dit sans objet la demande reconventionnelle de B1), épouse C), et de D),

veuve B2) en condamnation de A) en paiement du montant de 14.000 euros

à titre de résiliation fautive du compromis de vente,

déclare non fondée la demande reconventionnelle de B1), épouse C), et de

D), veuve B2) en obtention chacune d’une indemnité de 50.000 euros à titre

de procédure abusive et vexatoire,

en déboute,

déclare non fondée la demande reconventionnelle de B1), épouse C), et de

D), veuve B2) en obtention chacune d’une indemnité de 50.000 euros à titre

de préjudice moral,

en déboute,

déclare non fondée la demande de A) en obtention d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile,

en déboute,

déclare fondée la demande de B1), épouse C), et de D), veuve B2), en

obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de Procédure Civile à concurrence du montant de 1.000 euros,

partant condamne A) à payer le montant de 1.000 euros à B1), épouse C),

et à D), veuve B2),

condamne A) aux frais et dépens de l’instance.