Tenant's appeal dismissed; court rejects rent reduction and overpayment claims based on prior judgments.

Jugement bail à loyer

2018TALCH14/00108

Audience publique du mardi, cinq juin deux mille dix-huit

Numéro 186109 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Pascale HUBERTY, greffière.

Entre

la société d’investissement à capital variable constituée sous la forme d’une société

anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 18 juillet 2017,

intimée sur appel incident

ayant initialement comparu par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à

Luxembourg, comparant actuellement par la société MOLITOR Avocats à la Cour

SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Sainte-Zithe,

inscrite à la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Jacques WOLTER, avocat,

demeurant à Luxembourg.

et

Maître PERSONNE1.), avocat à la Cour, demeurant professionnellement à L-

ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit NILLES,

appelant par appel incident

comparant par Maître Roy NATHAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_______________________________________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro 186109 du rôle fut appelée pour fixation à

l’audience publique du 26 septembre 2017. Après plusieurs refixations, l’affaire fut

fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 15 mai 2018 à 9.00heures,

salle TL.3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Stefano TESONE, avocat, en remplacement de Maître Jacques WOLTER,

en représentation de la société MOLITOR Avocats à la Cour SARL, comparant pour

la société d’investissement à capital variable constituée sous la forme d’une société

anonyme SOCIETE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Roy NATHAN, avocat, comparant pour Maître PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 juin 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail à usage professionnel du 19 mars 2012, ayant pris effet le 8 juin

2012, Maître PERSONNE1.) a pris en location auprès de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. une surface de bureaux et deux emplacements de parking sis à L-

ADRESSE1.) moyennant le paiement d’un loyer mensuel HTVA de [3.775,00 +

250,00 euros =] 4.025,00 euros, hors charges, payable d’avance le 1er jour de

chaque mois.

Par requête déposée au greffe le 23 août 2016, Maître PERSONNE1.) a fait

convoquer la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg,

pour voir réduire le montant du loyer et des charges à de plus justes proportions,

correspondant à la surface en bureaux privativement et réellement prise en location,

soit la surface de 116,30 m2.

En soutenant que le loyer mensuel à payer ne devrait s’élever qu’au montant de

116,30 x 25,00 euros, augmenté des frais locatifs, valeur février 2012, hors le loyer

des deux emplacements de parking, Maître PERSONNE1.) a réclamé la restitution

d’un trop-payé de loyers et de charges, pour la période de juin 2012 à août 2016, soit

le montant de 54.614,13 euros, avec les intérêts légaux à partir des décaissements

respectifs, sinon de la demande en justice, sinon de la décision à intervenir, sinon

encore de la notification de

cette décision, jusqu’à solde, sous réserve

d’augmentation de la demande.

Il a, par ailleurs, demandé la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le

montant de 994,50 euros, correspondant au mémoire d’honoraires de la société

SOCIETE2.) du 12 août 2016, ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros. Il a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) s’est opposée à la demande en faisant valoir qu’en l’absence

de stipulations contractuelles, la surface utile brute, comprenant la quote-part des

surfaces communes auxquelles le locataire a accès, serait à prendre en

considération. Elle a sollicité une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

Dans son jugement du 2 février 2017, rendu contradictoirement, le tribunal de paix

de Luxembourg a rappelé que le bailleur a l’obligation de délivrer la chose dont la

jouissance a été promise au locataire, dans son intégralité. Il a considéré que le

contrat de bail, muet quant à la notion de « surface brute locative », est à interpréter

en ce sens que les parties ont entendu déterminer le loyer en fonction de la surface

réelle des bureaux.

Avant tout autre progrès en cause, le juge de première instance a nommé expert

Monsieur Alain THISSEN, avec la mission de concilier les parties si faire se peut,

sinon dans un rapport écrit et motivé, de « mesurer la surface réelle des bureaux

loués par Maître PERSONNE1.) suivant contrat de bail du 19 mars 2012 sis à L-

ADRESSE1.) ».

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 2

février 2017.

L’expert a retenu que la surface réelle des bureaux loués était de 117,70 m2.

Au vu des conclusions de l’expert, Maître PERSONNE1.) a versé un nouveau

décompte.

Sous réserve d’appel contre le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 2

février 2017, la société SOCIETE1.) a accepté ledit décompte relatif au trop-perçu de

loyers et d’avances sur charges entre 2012 et 2016. Elle a cependant contesté le

décompte en ce qui concerne les frais communs, en faisant valoir qu’il n’y avait pas

lieu de prendre en compte la surface réelle (117,70 m2) des bureaux loués dans le

recalcul du solde des charges annuelles, mais qu’il convenait de se baser sur le

rapport entre cette surface et la surface totale réelle de l’immeuble.

Par jugement du 6 juin 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :



constaté que la surface réelle des lieux loués occupés par Maître PERSONNE1.) est

de 117,70 m2,



dit que le loyer est de 117 m2 x 25,00 euros, valeur mars 2012, hors emplacements

de parking,



dit que la provision de charges trimestrielles est de 117,70 m2 x 4,50 euros, valeur

mars 2012,



déclaré la demande en paiement de Maître PERSONNE1.) recevable et fondée pour

le montant de 60.258,85 euros,



condamné la société SOCIETE1.) à payer à Maître PERSONNE1.) le montant de

60.258,85 euros, avec les intérêts légaux à partir des décaissements respectifs,



débouté Maître PERSONNE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure,



dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,



condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la partie

défenderesse ne contestait le décompte du requérant ni par rapport aux loyers, ni

par rapport aux avances sur charges. Il a ensuite estimé qu’il n’y avait pas lieu de

suivre le raisonnement de la société SOCIETE1.) quant au calcul du trop-payé des

charges communes, la société ne fournissant aucune indication quant à la surface

totale réelle de l’immeuble, indispensable pour effectuer ledit calcul.

Ayant exclusivement fondé sa décision sur le résultat de l’expertise judiciaire, le juge

de première instance n’a pas fait droit à la demande de Maître PERSONNE1.) en

remboursement des frais de l’expertise extra-judiciaire du bureau BEST TOPO.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2017, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé

appel des jugements des 2 février 2017 et 6 juin 2017 du tribunal de paix de

Luxembourg.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris du 6 juin 2017, la société SOCIETE1.)

demande à voir débouter Maître PERSONNE1.) de sa demande tendant à la

réduction du loyer et des charges et à la restitution d’un trop-payé de loyers et de

charges.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel et

conclut à la condamnation de Maître PERSONNE1.) aux frais et dépens des deux

instances.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait grief au juge de première instance

d’avoir retenu que la surface locative indiquée dans le contrat de bail du 19 mars

2012 se réfère à une surface nette. Elle expose qu’il n’existe aucune norme

obligatoire en droit luxembourgeois régissant le mode de calcul des surfaces

locatives à usage de bureaux. Il y aurait partant lieu de se référer aux pratiques du

marché immobilier luxembourgeois, qui, en l’absence de précisions contractuelles

contraires, consisteraient à prendre en compte la surface brute, comprenant la

surface utile aussi bien qu’une quote-part des surfaces communes utilisées par le

locataire, pour l’évaluation de la valeur locative.

La société SOCIETE1.) renvoie à un rapport établi le 14 octobre 2015 par la société

SOCIETE3.) S.A. (pièce 2 de la partie appelante), qui, en effectuant un mesurage

sur base de la norme BACS/RICS, a retenu que la surface brute des lieux mis à

disposition de Maître PERSONNE1.) était de 153,58 m2, soit une surface supérieure

à la surface indiquée dans le contrat.

Pour étayer ses développements quant aux pratiques de mesurage sur le marché

luxembourgeois, l’appelante verse, par ailleurs, une publication de l’Association

Belgo-Luxembourgeoise des Chartered Surveyors (BACS), intitulée « Code de

mesurage en Belgique », ainsi que des extraits des sites internet des sociétés

SOCIETE3.) S.A., SOCIETE4.)

S.A. et de l’agence d’immobilier d’entreprise

SOCIETE5.) (pièces 10, 12, 13 et 5 de la partie appelante).

Elle

donne

à

considérer

que

le

document

« Internationale

Flächenermittlungsstandards für Immobilien » (SOCIETE6.)), auquel se réfère la

partie intimée pour soutenir qu’à défaut de précisions contractuelles, la surface

locative nette est à prendre en considération, n’a été émis qu’en novembre 2014, soit

postérieurement à la conclusion du contrat de bail du 19 mars 2012.

A titre subsidiaire, pour autant qu’il serait considéré que la preuve de l’usage invoqué

par elle ne résulterait pas à suffisance des pièces versées, l’appelante demande à

voir nommer un consultant, sinon un expert, avec la mission de concilier les parties,

si faire se peut, sinon, dans un rapport écrit, précis et circonstancié, de :

« 1) dire si, au jour de la conclusion du contrat de bail de bureaux en date du 19

mars 2012, il était d’usage et de pratique courante au sein du marché de l’immobilier

locatif professionnel luxembourgeois d’appliquer le code de mesurage BACS/RICS

publié par l’Association Belgo-luxembourgeoises des Chartered Surveyors pour le

calcul et la détermination des surfaces locatives de bureaux ;

2) dans l’affirmative, préciser selon un ordre de grandeur aussi précis que faire se

peut la fréquence de l’utilisation du code de mesurage BACS/RICS précité pour des

fins identiques à celles visées au point 1) ci-avant ;

3) dire s’il existait, au jour de la conclusion du contrat de bail de bureaux en date du

19 mars 2012, d’autres règles/codes/standards de mesurage couramment utilisés

dans le secteur de l’immobilier locatif professionnel luxembourgeois pour le calcul et

la détermination des surfaces locatives de bureaux ;

4) dans l’affirmative, nommer lesdits règles/codes/standards de mesurage et préciser

si ceux-ci se fondent sur les surfaces brutes ou nettes de bureaux pour calculer et

déterminer des surfaces locatives de bureaux ;

5) dire si, au jour de la conclusion du contrat de bail de bureaux en date du 19 mars

2012, les normes de mesurage SOCIETE6.) (International Property Measurement

Standards) proposées par la SOCIETE6.) étaient d’usage et d’application courante

sur le territoire luxembourgeois dans le secteur de l’immobilier locatif professionnel ;

6) de toute autre mission que l’appelante ou le consultant/expert jugerait utile en vue

de répondre aux points de mission ci-avant énoncés».

Dans l’hypothèse où le tribunal de céans ne baserait pas sa décision sur les usages

en matière de mesurage sur le marché immobilier, invoqués par l’appelante, cette

dernière fait valoir qu’il résulte du contrat de bail et des plans y annexés que les

parties ont entendu prendre en compte la surface brute des lieux loués.

Elle souligne que l’article 1er du contrat de bail se réfère expressément aux surfaces

indiquées « sur le plan en annexe 2 ». Tout comme les surfaces utiles à usage

privatif, les surfaces communes - constituées par les sanitaires, ascenseurs et la

cage d’escalier - figureraient sur ce plan en couleur blanche et ne seraient pas

hachurées. Lesdites surfaces communes seraient donc comprises dans le calcul de

la surface louée, par opposition aux zones hachurées.

La société SOCIETE1.) fait encore plaider que c’est à tort que le juge de première

instance a retenu que la superficie de 151 m2 était déterminante de l’accord du

locataire, lors de la signature du contrat de bail, ce dernier ayant accepté de prendre

en location les lieux pour un loyer mensuel forfaitaire de 3.775,00 euros. L’appelante

invoque, par ailleurs, l’article 1er des conditions générales du contrat de bail, suivant

lequel « les lieux loués sont suffisamment connus du locataire » et la superficie des

locaux n’y est reprise « qu’à titre indicatif ». Elle donne encore à considérer que le

locataire n’a aucunement remis en cause le montant du loyer au cours des trois

premières années d’exécution du bail.

En contestant ainsi avoir manqué à son obligation de délivrance conforme,

l’appelante s’oppose aux demandes de l’intimé tendant à obtenir une réduction du

loyer et à se voir rembourser un trop-payé de loyers et de charges.

L’appelante fait encore valoir qu’en tout état de cause, même à supposer qu’il soit

fait droit à la demande de l’intimé en réduction du loyer, il n’y a pas lieu à adaptation

des charges communes, à titre rétroactif ou pour l’avenir, le montant desdites

charges restant proportionnel à la quote-part des lieux loués, que le calcul de cette

quote-part se fasse au regard de surfaces nettes ou de surfaces brutes.

Maître PERSONNE1.) conclut à la confirmation des jugements du tribunal de paix de

Luxembourg des 2 février 2017 et 6 juin 2017, sauf à interjeter appel incident pour

autant qu’il a été débouté de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

de 2.500,00 euros en première instance.

Il augmente sa demande en restitution du chef d’un trop-payé de loyers et de

charges pour la période jusqu’au mois de mai 2018 inclus, au montant de 74.170,36

euros.

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Maître PERSONNE1.) fait valoir que c’est à juste titre que le juge de première

instance a pris en compte la superficie nette des lieux loués - évaluée à 117,70 m2

par l’expert Alain THISSEN - pour retenir qu’il y avait lieu à réduction du montant des

loyers et des charges.

Il souligne que le contrat de bail ne fait pas état d’une différence à opérer entre la

surface locative brute et la surface locative nette, ni ne se réfère à une quelconque

méthode de calcul de surface en matière de bail professionnel, telle la méthode

basée sur le code mesurage BACS/RICS, qui ne ferait, par ailleurs, pas l’unanimité

sur le marché immobilier. Ni le contrat de bail, ni son annexe n’indiqueraient que les

surfaces constituées notamment par le couloir, la cage d’escalier, la cage

d’ascenseur et la salle d’eau du 2e étage s’ajouteraient à des surfaces de bureau.

Lesdits points n’auraient, de surcroît, pas été évoqués au cours de la phase

précontractuelle.

L’intimé soutient avoir déduit de la précision insérée à sa demande à l’article 4 du

contrat de bail, suivant laquelle le loyer de base annuel est calculé en fonction « de

la superficie de la surface de bureau », que la surface des bureaux proprement dits

correspondait nécessairement à 151 m2. Il ne se serait pas douté de ce que près

d’un tiers de la surface indiquée au contrat correspondait à des éléments autres que

des bureaux.

Il ajoute que le contrat de bail ne prévoit pas une somme forfaitaire à titre de loyer,

mais que les parties ont fixé le montant du loyer en fonction de la surface louée.

Il verse un article paru en 2014 au Wall Street Journal Europe, intitulé « Owners

Brace for New Way of Measuring » (pièce 3 de la partie intimée), qui aurait suscité

dans son chef des interrogations quant à la surface réellement louée par lui. Il

produit, en outre, un document intitulé « Internationale Flächenermittlungsstandards

für Immobilien : Bürogebäude », émis en 2014 par la « International Property

Measurement Standards Coalition » (SOCIETE6.)), créée en vue de développer une

méthode uniforme de mesure des surfaces immobilières, dans le but d’assurer plus

de transparence et d’homogénéité sur les marchés immobiliers.

L’intimé produit, en outre, un courrier de la société SOCIETE7.) s.àr.l. du 3 février

2015 (pièce 5 de la partie intimée), suivant lequel les locaux de bureaux présentent

une surface utilisable nette intra-muros de +/- 106 m2, ainsi qu'un rapport de

mesurage établi par le bureau de géomètres SOCIETE2.) en juin 2016 (pièce 6 de la

partie intimée), qui fait état d’une surface de [101,5 + 2,6 + 12,2 =] 116,3 m2,

comprenant la surface de plancher nette intra-muros, la surface au sol occupée par

les cloisons et la surface technique.

Il verse finalement un échange de courriels entre lui-même et la société SOCIETE1.)

ainsi qu’un courrier qu’il a adressé à cette dernière le 25 janvier 2016, au sujet de la

question de la superficie des lieux loués (pièces 4 et 8 de la partie intimée).

Il conclut au rejet de l’offre de preuve portant sur les usages en matière de mesurage

de surfaces de bureaux au Luxembourg, présentée par l’appelante, pour n’être ni

pertinente, ni concluante.

Motifs de la décision

Les parties sont en désaccord sur la question de savoir si, en mettant à disposition

de Maître PERSONNE1.) des bureaux d’une surface nette de 117,70 m2, alors que le

contrat de bail portait sur une surface de bureaux de 151 m2, la société SOCIETE1.)

a manqué à son obligation de délivrance, prévue à l’article 1719, alinéa 1er du code

civil.

Tandis que l’intimé estime que l’indication de la contenance au contrat de bail ne

pouvait viser que la surface nette, l’appelante soutient que, conformément aux

usages sur le marché immobilier luxembourgeois en matière de baux de locaux à

usage professionnel, cette indication portait nécessairement, tant sur les surfaces à

usage privatif que sur le prorata des parties communes utiles au locataire.

Tel que l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance, la fixation du loyer à

raison de tant la mesure dans le contrat de bail, montre qu’en l’espèce, la

contenance des lieux loués a constitué un élément déterminant dans la conclusion

du contrat.

A supposer que, comme l’affirme l’appelante, le code de mesurage BACS/RICS ait

été prioritairement utilisé au sein du marché de l’immobilier locatif professionnel

luxembourgeois à l’époque de la conclusion du contrat de bail litigieux, ce en

l’absence de réglementation spécifique en la matière, il n’en reste pas moins qu’il

convient d’analyser si, dans le cas d’espèce, il a été de l’intention commune des

parties d’inclure le prorata des parties communes dans la surface locative, telle

qu’indiquée au contrat de bail.

L’offre de preuve présentée par la partie appelante, tendant à établir les usages en

matière de mesurage de surfaces de bureaux au Luxembourg est, dès lors, d’emblée

à écarter en raison de son manque de pertinence.

L’article 1er du contrat de bail est libellé comme suit :

« Le Bailleur donne en location au Locataire, qui accepte, dans un immeuble

dénommé l’EBBC, sis à ADRESSE1.), à L-ADRESSE1.) :

-

151 m2 de surface de bureaux au 2ème étage ;

-

2 emplacements de parking en sous-sol -5 :

tels qu’indiqués sur le plan en annexe 2.

(…) ».

Le contrat de bail ne précise pas expressément que l’indication de la surface de

bureaux englobe le prorata des parties communes. Il ne se réfère pas non plus à une

norme de mesurage, tel que le code BACS/RICS.

Force est cependant de constater que sur le plan du deuxième étage de l’immeuble,

auquel renvoie le prédit article et qui fait partie intégrante du contrat de bail,

apparaissent en blanc et ne sont pas hachurées les parties privatives composées de

quatre bureaux, d’une réception, d’un secrétariat et d’un « board room », ainsi que

les parties communes comportant les sanitaires, les cages d’ascenseur, la cage

d’escalier et un couloir. Sur le même plan figure une barre d’échelle, divisée en 10

unités et correspondant à 10,00 mètres. Sur le document remis au tribunal (pièce no

2 de la partie intimée), cette barre d’échelle présente une longueur de 6,5

centimètres, de sorte qu’un centimètre sur le plan correspond à 10/6,5 = 1,538

mètres en réalité.

Une analyse sommaire dudit plan fait ressortir que les seules surfaces à usage

privatif présentent un espace d’approximativement 9 cm x 5,5 cm sur le plan,

correspondant approximativement à un espace de [(1,538 x 9) x (1,538 x 5,5) =]

117,09 m2 en réalité, soit une surface largement inférieure à 151 m2.

En signant le contrat de bail qui fait état d’une surface locative de 151 m2 et qui se

réfère au prédit plan, le locataire a, dès lors, nécessairement dû se rendre compte

que la surface indiquée au contrat englobait, en sus des espaces à usage privatif,

une quote-part des éléments communs à sa disposition.

Dans un même ordre d’idées, il faut admettre que, même s’il ne peut être exigé que

le locataire procède personnellement au mesurage exact des surfaces avant la

signature du contrat de bail, Maître PERSONNE1.) a dû réaliser que les seuls

espaces à caractère privatif ne pouvaient pas correspondre à une surface de 151 m2,

lorsqu’il a visité les lieux préalablement à la signature du contrat.

Dans la mesure où, par ailleurs, les conditions générales annexées au contrat de bail

et spécialement acceptées par le locataire, indiquent expressément que « les Lieux

loués sont suffisamment connus du Locataire, qui ne souhaite pas en obtenir de

description supplémentaire », Maître PERSONNE1.) ne peut soutenir avoir ignoré

l’assiette du bail au moment de la signature du contrat de bail et ne s’être rendu

compte de la divergence entre la surface indiquée au contrat de bail et la surface des

locaux à usage privatif que plus de deux ans après la conclusion du contrat.

Il résulte des développements qui précèdent que le contrat de bail signé entre parties

porte bien sur une surface locative comprenant le prorata des parties communes.

Le tribunal ne prend, par conséquent, pas en considération le rapport de l’expert

Alain THISSEN dont la mission a, suivant jugement entrepris du 2 février 2017,

consisté à « mesurer la surface réelle des bureaux loués ».

Il est rappelé que la société GEOLUX a, dans son rapport du 14 octobre 2015 - établi

aux frais de l’intimé et en présence des deux parties - évalué à 153,59 m2 la surface

des lieux loués par Maître PERSONNE1.), comprenant la quote-part des éléments

communs.

Force est de constater que, tout en contestant le mesurage réalisé par la société

GEOLUX, Maître PERSONNE1.) n’apporte pas d’éléments concrets de nature à

mettre en cause les calculs effectués par ladite société pour déterminer la quote-part

des éléments communs à attribuer aux locataires respectifs du 2e étage de

l’immeuble litigieux.

L’intimé n’établissant, dès lors, pas que - si la quote-part des éléments communs est

prise en compte - l’indication relative à une surface locative de 151 m2 dans le contrat

de bail, est erronée, le manquement à l’obligation de délivrance dans le chef de la

partie bailleresse, laisse d’être prouvé.

Au vu de ce qui précède, il y a partant lieu, par réformation des jugements entrepris

des 2 février 2017 et 6 juin 2017, de débouter Maître PERSONNE1.) de ses

demandes en réduction du montant du loyer mensuel et de la provision sur charges

trimestrielle, ainsi que de sa demande en remboursement d’un trop-payé de loyers et

de charges.

L’augmentation de la demande de Maître PERSONNE1.) du chef d’un trop-payé

allégué de loyers et de charges, échus entre juin 2017 et mai 2018, présentée en

instance d’appel est à déclarer recevable, mais non fondée, au vu des

développements qui précèdent.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de Maître PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée, tant pour la première instance,

par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas l’iniquité requise par la prédite disposition,

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel n’est

pas fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

recevable et fondé, tandis que l’appel incident n’est pas fondé.

Il convient de condamner Maître PERSONNE1.) aux frais et dépens des deux

instances, y compris les frais de l’expertise Alain THISSEN.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

écarte la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., tendant à voir ordonner

une consultation ou une expertise,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé, partant, par réformation des jugements entrepris :

dit non fondée la demande de Maître PERSONNE1.) en réduction du montant du

loyer mensuel et de la provision sur charges trimestrielle, partant en déboute,

dit non fondée la demande de Maître PERSONNE1.) en remboursement d’un trop-

payé de loyers et de charges, partant en déboute,

confirme le jugement entrepris du 6 juin 2017 pour autant qu’il a déclaré non fondée

la demande de Maître Tom LOSCH en obtention d’une indemnité de procédure,

donne acte à Maître PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en instance

d’appel,

la dit recevable,

la dit non fondée, partant en déboute,

dit non fondées les demandes respectives en obtention d’indemnités de procédure

pour l’instance d’appel, partant en déboute,

fait masse des frais et dépens des deux instances, y compris les frais de l’expertise

Alain THISSEN, et les impose à Maître PERSONNE1.).