Court partially allowed appeal on unauthorized occupation, awarding damages but rejecting attorney fee claims.

Jugement occupation sans droit ni titre

(XIVe chambre)

Numéro 102 / 2018

Audience publique du mardi, vingt-neuf mai deux mille dix-huit

Numéro TAL-2017-01003 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Chantal KRYSATIS, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par ses associés Madame PERSONNE1.), demeurant à

L-ADRESSE1.), Monsieur PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) et Monsieur

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), et au besoin par ses gérants

actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de

Luxembourg du 4 décembre 2017,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Robert LOOS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société SOCIETE2.) S.C.A., SICAV-FIS, société en commandite par actions sous

la forme d’une SICAV-Fonds d’Investissement spécialisé, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE4.), représentée en justice par son administrateur provisoire

Maître PERSONNE4.), avocat à la Cour, demeurant professionnellement à L-

ADRESSE5.), ceci en vertu d’une ordonnance rendue par le Juge des référés du

Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg en date du 3 janvier 2017, sinon par

son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit Martine LISÉ,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01003 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 2 janvier 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 24 avril 2018 à 09.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Robert LOOS, avocat,

comparant pour

la société

civile immobilière

SOCIETE1.) SCI, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Tom FELGEN, avocat, comparant pour la société SOCIETE2.) S.C.A.,

SICAV-FIS, exposa ses moyens.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et le prononcé fut fixé au 15 mai 2018.

Par courrier du 15 mai 2018, le tribunal refixa le prononcé au 29 mai 2018.

Sur ce, le tribunal rendit à l’audience publique du mardi, 29 mai 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Par acte de vente notarié du 23 juillet 2004, la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.àr.l., aux droits de laquelle est venue la société en commandite par

actions sous la forme d’une SICAV-Fonds d’investissement spécialisée SOCIETE2.)

S.C.A., SICAV-FIS, (ci-après « la société SOCIETE2.) »), a vendu à la société civile

immobilière SOCIETE1.) SCI (ci-après « la société SOCIETE1.) »), plusieurs lots

dans un immeuble en copropriété dénommé ADRESSE6.) et ADRESSE7.) », sis à

ADRESSE6.) et ADRESSE7.).

Par jugement du 12 décembre 2012, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

Xe chambre, a fait droit à la demande de la société SOCIETE1.), tendant à la

résolution du prédit contrat de vente, au motif que la société SOCIETE2.) n’avait pas

rempli son obligation de délivrer un immeuble conforme à la destination désignée à

l’acte notarié de vente et convenue entre parties, en l’occurrence l’exploitation des

locaux comme bureaux.

Par requête déposée au greffe le 14 août 2013, la société SOCIETE2.) a fait

convoquer la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg afin de

l’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés, à remettre les lieux en leur

pristin état et à lui payer le montant de 1.070.538,00 euros, au titre d’une indemnité

d’occupation pour la période de juillet 2004 à décembre 2012, ainsi que le montant

de 92.162,00 euros, au titre d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur

locative de l’immeuble pour la période de janvier 2013 à août 2013, avec les intérêts

légaux à partir de la date du jugement du 12 décembre 2012, sinon à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde. La société SOCIETE2.) a, en outre, sollicité une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

Par jugement du 12 décembre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement, a reçu la requête

en la forme, a condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux occupés au

plus tard dans le délai d’un mois à partir de la notification du jugement, a déclaré non

fondée la demande de la société SOCIETE2.) en paiement d’une indemnité

d’occupation pour la période antérieure au 8 octobre 2013, a déclaré fondée en son

principe la demande d’SOCIETE2.) en paiement d’une indemnité d’occupation pour

la période postérieure au 8 octobre 2013 et a nommé, avant tout autre progrès en

cause, l’expert Marc OSTYN, demeurant à L-ADRESSE8.), avec la mission de

concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé, de

déterminer la valeur locative des lots acquis par SOCIETE1.) suivant acte notarié du

23 juillet 2004 dans les immeubles ADRESSE6.)» et «ADRESSE7.)» sis à

ADRESSE6.) et ADRESSE7.).

Le jugement du 12 décembre 2013 a été entrepris par la société SOCIETE1.)

suivant acte d’huissier du 16 janvier 2014 et par la société SOCIETE2.) par acte

d’huissier du 24 janvier 2014.

Par jugement du 11 novembre 2014, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

IIIe chambre, statuant contradictoirement, a, après avoir reçu les appels en la forme

et ordonné la jonction des affaires, dit l’appel de la société SOCIETE1.) non fondé

et dit l’appel de la société SOCIETE2.) partiellement fondé. Par réformation partielle

du jugement attaqué, le tribunal d’arrondissement a dit non fondée la demande de la

société SOCIETE2.) en paiement d’une indemnité d’occupation pour autant qu’elle

se rapporte à la période antérieure au 12 décembre 2012, et fondée pour autant

qu’elle se rapporte à la période postérieure à cette date. La demande de la société

SOCIETE2.) tendant à la condamnation de la société SOCIETE1.) à remettre les

lieux en leur pristin état a été déclarée irrecevable. Le tribunal d’arrondissement a

confirmé le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à partir de signification du jugement rendu en instance

d’appel et à préciser que le sursis à statuer, dans l’attente du résultat de la mesure

d’instruction, s’applique à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

pour la période postérieure au 12 décembre 2012. Les demandes respectives en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel ont été déclarées

non fondées et les frais et dépens de l’instance d’appel ont été imposés à

concurrence de moitié à chacune des parties.

Le pourvoi en cassation dirigé contre le jugement du 11 novembre 2014 par la

société SOCIETE2.) a été rejeté suivant arrêt de la Cour de cassation du 25 février

2016.

Par jugement du 3 novembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement, a nommé

l’expert Gilles KINTZELÉ en remplacement de l’expert Marc OSTYN.

Le rapport de l’expert Gilles KINTZELÉ a été déposé au greffe de la justice de paix

de Luxembourg le 5 mai 2017.

Dans son rapport, l’expert a indiqué qu’au moment de la visite des lieux en date du 7

mars 2017, le bien était loué « comme bureau d’architecture dans une zone définie

comme habitat - 2 dans le PAG ». Il a ensuite présenté deux évaluations différentes

de la valeur locative, la première, sur base d’une exploitation des locaux comme

surface commerciale, telle que prévue dans le Projet d’aménagement général (PAG)

de la Ville de Luxembourg, et la seconde, sur base d’une exploitation comme

surface de bureaux, correspondant à l’affectation réelle des lieux.

Lors de la continuation des débats à l’audience publique du tribunal de paix de

Luxembourg du 5 octobre 2017, relative au volet du quantum de l’indemnité

d’occupation redue par la société SOCIETE1.), la société SOCIETE2.) a, à titre

principal, demandé à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant

de 382.035,92 euros, correspondant à la valeur locative des lieux, considérés

comme surfaces de bureaux, pour la période du 12 décembre 2012 au 6 juin 2015.

A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation de la société SOCIETE1.) au

paiement de la somme de 373.064,52 euros, correspondant, pour la même période,

au montant total des loyers effectivement perçus par cette dernière, en sa qualité de

bailleresse des lieux litigieux, le contrat de bail conclu entre les sociétés SOCIETE1.)

et SOCIETE1.) ayant stipulé le paiement d’un loyer de 12.500,00 euros par mois,

TVA comprise.

A titre plus subsidiaire, la société SOCIETE2.) a conclu à la condamnation de la

société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 270.971,80 euros, correspondant à la

valeur locative des lieux, considérés comme des surfaces commerciales, pour la

même période.

Elle a finalement sollicité la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le

montant de 3.500,00 euros, augmenté de la TVA, pour frais et honoraires d’avocat

exposés et a augmenté sa demande en obtention d’une indemnité de procédure, sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, au montant de 3.500,00

euros.

La société SOCIETE1.) s’est opposée à la demande principale d’SOCIETE2.) en

faisant valoir que l’indemnité d’occupation avait pour objet d’indemniser la partie

demanderesse du préjudice résultant de la privation de la jouissance des lieux. Elle

a donné à considérer qu’un usage conforme au PAG de la Ville de Luxembourg

aurait réduit l’utilisation des lieux à celle de surface commerciale, de sorte que la

société SOCIETE2.) ne saurait prétendre qu’aux montants correspondant à la valeur

locative des lieux, considérés comme surface commerciale, pour la période

s’étendant entre le jugement du 12 décembre 2012 et la libération des lieux.

La société SOCIETE1.) a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de

2.500,00 euros, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Quant à la date de la libération des lieux, la société SOCIETE2.) a affirmé avoir

récupéré la jouissance des lots en date du 6 juin 2015, tandis que la société

SOCIETE1.) a déclaré avoir libéré les lieux le 31 mars 2015.

Par jugement du 26 octobre 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement, a :



reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,



dit fondée la demande en paiement d’indemnités d’occupation pour la période

du 12 décembre 2012 au 11 avril 2015,



partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 357.823,29 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période

allant du 12 décembre 2012 au 11 avril 2015,



condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) les

intérêts légaux à compter du 12 décembre 2012 sur le montant principal en

fonction de son augmentation progressive au fil des échéances jusqu’à solde,



dit les autres demandes non fondées,



condamné la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE1.) à parts égales

aux frais et dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise Gilles

KINTZELE,



dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que l’indemnité

d’occupation, qui constitue une indemnisation du chef de la privation de la

jouissance subie en raison de l’occupation illégitime des lieux, trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause, l’occupant s’enrichissant par la jouissance des

lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri.

Il a ensuite noté que la société SOCIETE1.) a donné les lots litigieux en location en

tant qu’espace de bureaux à la société SOCIETE1.) et que le loyer fixé dans le

contrat de bail était de 12.500,00 euros, TVA comprise, soit un montant largement

supérieur à la valeur locative déterminée par l’expert Gilles KINTZELE pour les lieux,

s’ils étaient considérés comme des surfaces commerciales.

Le juge de première instance en a déduit que le loyer versé par la société

SOCIETE1.) à la société SOCIETE1.) se situait dans la lignée des valeurs fournies

pour un usage en tant que bureaux et non pas comme surfaces commerciales.

Il a encore relevé que si, dans un courrier du 26 janvier 2005, l’Administration de la

Ville de Luxembourg avait rappelé à la société SOCIETE1.) que ni l’autorisation de

construire, ni le plan d’aménagement de la Ville de Luxembourg ne permettaient

l’exploitation de bureaux dans les locaux concernés, l’autorité publique avait

cependant toléré dans les faits, que des bureaux soient exploités dans les locaux

jusqu’au déménagement de la société SOCIETE1.). Il a admis que rien ne permettait

de douter que la société SOCIETE2.) aurait bénéficié de la même tolérance si elle

avait donné les locaux en location à un tiers qui les aurait exploités comme surface

de bureau.

Le juge de première instance en a conclu que, nonobstant les dispositions du PAG

de la Ville de Luxembourg, la société SOCIETE2.) avait subi un appauvrissement

correspondant à la valeur locative des lieux, considérés comme étant des espaces

de bureau, du fait de l’occupation sans droit ni titre de la société SOCIETE1.) qui, de

surcroît s’était maintenue pendant plus de deux années dans les lieux après le

prononcé du jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, qui avait fait

droit à sa demande en résolution du contrat de vente immobilière.

Quant à la date de la libération effective des lieux, le juge de première instance a

retenu la date du 11 avril 2015, au vu de l’accord des parties à cet égard, résultant

d’une télécopie du mandataire de la société SOCIETE1.) du 23 octobre 2017.

La société SOCIETE1.) a, par conséquent, été condamnée à payer à la société

SOCIETE2.) la somme de [(12.383,98 x 19 / 31) + (12.694,71 x 12) + (12.878,27 x

12) + (12.878,42 x 3) + (12.878,42 x 11/ 30) = ] 357.823,29 euros.

La société SOCIETE1.) a été condamnée à payer les intérêts légaux à compter du

12 décembre 2012, au fur et à mesure des échéances échues, étant donné qu’à

compter de cette date, elle savait qu’elle était occupante sans droit ni titre et qu’elle

devait libérer les lieux.

Le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande de la société

SOCIETE2.), tendant à la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui rembourser

les honoraires d’avocats, en l’absence de preuve que les conditions pour engager la

responsabilité civile de la société SOCIETE1.) soient réunies.

De ce jugement, lui notifié le 27 octobre 2017, la société SOCIETE1.) a

régulièrement relevé appel limité par acte d’huissier du 4 décembre 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à voir dire

que la société SOCIETE2.) ne saurait prétendre, au titre de l’indemnité d’occupation

à partir du 12 décembre 2012, qu’à la valeur locative correspondant à un usage de

l’immeuble comme surface commerciale, soit le montant total de 225.692,84 euros,

avec les intérêts légaux à partir du jugement à intervenir sur appel.

La société SOCIETE1.) sollicite, par ailleurs, une indemnité de procédure de

3.500,00 euros pour la première instance, par réformation du jugement entrepris, et

une indemnité de procédure de 3.500,00 euros pour l’instance d’appel. Elle sollicite

finalement la condamnation de la société SOCIETE2.) à tous les frais et dépens des

deux instances, y compris les frais d’expertise.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait grief au juge de première instance

d’avoir retenu que l’indemnité d’occupation devant revenir à la société SOCIETE2.)

correspondait à la valeur locative fixée par l’expert pour des espaces de bureau. Elle

donne à considérer que le raisonnement du juge de première instance revient à

couvrir une illégalité flagrante, en ce qu’elle fait bénéficier la société SOCIETE2.)

d’un revenu plus élevé que celui auquel elle aurait normalement pu prétendre, au

regard de la destination de l’immeuble litigieux, telle que définie au PAG et dans

l’autorisation de construire émise par le bourgmestre de la Ville de Luxembourg le 2

octobre 2000. La société SOCIETE1.) estime qu’en application du principe « nemo

auditur

propriam turpidudinem allegans », la société SOCIETE2.) ne saurait

prétendre qu’à la valeur locative d’un immeuble, exploité comme surface de

commerce.

La société SOCIETE1.) fait encore valoir qu’il ne peut lui être reproché de s’être

maintenue plus de deux ans dans les lieux à la suite de la résolution de la vente. Elle

souligne, à cet égard, qu’elle avait été reconnue comme la victime de l’illégalité

commise par la société SOCIETE2.) et en raison de laquelle la vente avait été

résolue par jugement du 12 décembre 2012. Elle ajoute qu’en tout état de cause,

elle n’aurait pas pu quitter les lieux avant l’entrée en force de chose jugée du

jugement du 12 décembre 2012.

L’appelante critique, en outre, le jugement entrepris pour autant qu’il a retenu que

les intérêts légaux sur l’indemnité d’occupation étaient dus progressivement à

compter du 12 décembre 2012, au fur et à mesure de l’échéance des montants

redus.

Elle fait valoir que la dette litigieuse constitue une dette de valeur, par rapport à

laquelle les intérêts moratoires ne courent qu’à partir du jugement déterminant cette

valeur, en l’occurrence, le jugement à intervenir sur appel. Elle donne encore à

considérer qu’il serait inéquitable d’allouer à la société SOCIETE2.) des intérêts à

compter du 12 décembre 2012, dans la mesure où ce serait par la faute de cette

dernière - consistant dans ses prétentions à des montants exorbitants - que

l’indemnité ne serait fixée qu’en instance d’appel.

A supposer qu’il y ait néanmoins lieu à application d’intérêts compensatoires, la

société SOCIETE1.) estime que ceux-ci ne sauraient courir qu’à partir de la date à

laquelle le délai d’appel contre le jugement du tribunal d’arrondissement du 12

décembre 2012, ayant prononcé la résolution de la vente, a expiré.

L’appelante sollicite finalement la condamnation de l’intimée à l’intégralité des frais

et dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, au motif que le

comportement fautif de la société SOCIETE2.) aurait mené à la résolution de la

vente et, par conséquent, à la procédure en vue de la fixation de l’indemnité

d’occupation.

La société SOCIETE2.) demande à voir débouter la société SOCIETE1.) de son

appel.

Elle interjette appel incident contre le jugement a quo pour autant que la somme

allouée au titre d’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2012, n’a été

calculée que sur une durée de 19 jours, au lieu de 20 jours. Elle réclame, dès lors, le

montant total de 358.222,66 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 décembre

2012 sur le montant principal, en fonction de son augmentation progressive au fils

des échéances, jusqu’à solde.

La société SOCIETE2.) sollicite, en outre, par réformation du jugement entrepris,

une indemnité de procédure de 3.500,00 euros et une indemnité de 3.500,00 euros,

à titre de remboursement de ses frais et honoraires d’avocats, pour la première

instance.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 3.500,00 euros pour

l’instance d’appel et le même montant à titre de remboursement de ses frais et

honoraires d’avocat en instance d’appel.

Quant à la question du quantum de l’indemnité d’occupation, le société SOCIETE2.)

souligne que la société SOCIETE1.) a bien exploité les locaux pendant plus de dix

ans - dont la période de plus de 18 mois consécutive au jugement ordonnant son

déguerpissement - comme surface de bureaux, tel qu’il résulterait du contrat de bail

commercial conclu entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE1.). A l’heure

actuelle, les lieux seraient également exploités comme bureaux.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que la date du

jugement du 12 décembre 2012 a été retenue comme point de départ du calcul des

intérêts compensatoires.

A titre subsidiaire, elle demande à voir fixer le point de départ des intérêts à la date

du jugement de première instance et non du jugement à intervenir en instance

d’appel.

Motifs de la décision

Quant au montant de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé que la résolution de la vente a été prononcée par jugement du 12

décembre 2012 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, Xe chambre, du fait

que la partie venderesse n’a pas rempli son obligation de délivrer un immeuble

conforme à la destination indiquée dans l’acte notarié de vente et convenue entre

parties, à savoir un immeuble de nature à être exploité comme surface de bureaux.

Il n’en reste pas moins que, du 1er janvier 2005 au 11 avril 2015, la société

SOCIETE1.) a, de fait, exploité les lieux comme surface de bureaux, en les louant à

la société SOCIETE1.), moyennant un loyer mensuel indexé de 12.500,00 euros,

TVA comprise, suivant contrat de bail du 17 décembre 2004.

Par courrier du 26 janvier 2005, le bourgmestre de la Ville de Luxembourg a rendu

attentive la société SOCIETE1.) qu’elle exploitait les locaux « en contradiction

manifeste de l’autorisation de bâtir couvrant l’immeuble en question » et l’a invitée à

arrêter l’exploitation de bureaux. En pratique, la situation a néanmoins été tolérée

par le bourgmestre de la Ville de Luxembourg qui, dans un courrier du 1er décembre

2009, adressé à la société SOCIETE1.), a déclaré ce qui suit : « ( …) comme déjà

indiqué dans nos entretiens, je suis d’accord à tolérer la situation actuelle en

attendant qu’elle puisse être régularisée dans le cadre du nouveau plan

d’aménagement général de la Ville ».

Les lieux ayant été exploités comme surface de bureaux par la société SOCIETE1.),

l’enrichissement de cette dernière à partir de la résolution de la vente, correspond à

la valeur locative de l’immeuble, considérée comme surface de bureaux.

L’exploitation comme surface de bureaux ayant été tolérée par les autorités

administratives au cours de la prédite période et l’étant d’ailleurs, suivant les

renseignements fournis par les parties, encore jusqu’à ce jour, l’appauvrissement de

la société SOCIETE2.), consistant dans une perte de revenus, correspond à la

même valeur.

L’évaluation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative

correspondant à des espaces de bureaux ne porte donc pas atteinte au principe

suivant lequel l’indemnité due à l’appauvri ne saurait dépasser la plus faible des

deux

sommes

représentatives,

l’une

de

l’enrichissement,

l’autre

de

l’appauvrissement.

Il s’y ajoute que la société SOCIETE1.) est mal venue de reprocher à la société

SOCIETE2.) de tirer profit d’une situation illégale, dans la mesure où elle-même a

continué à exploiter les lieux comme surface de bureaux pendant plus de deux ans,

à la suite du prononcé du jugement du 12 décembre 2012, ayant déclaré résolue la

vente sur sa propre demande, pour violation de l’obligation de délivrance conforme

dans le chef de la partie venderesse.

C’est donc à bon droit que le juge de première instance a, dans l’évaluation de

l’indemnité d’occupation à payer par la société SOCIETE1.) pour la période du 12

décembre 2012 au 11 avril 2015, tenu compte de la valeur locative des locaux,

considérés comme surface de bureaux.

Il est rappelé que la société SOCIETE2.) interjette appel incident quant au montant

de la condamnation intervenue à l’encontre de la société SOCIETE1.), au titre

d’indemnité d’occupation.

L’appel incident est à déclarer recevable.

Comme l’indemnité d’occupation est redue pour la période du 12 décembre 2012,

date du jugement qui a prononcé la résolution de la vente, au 11 avril 2015, c’est à

juste titre que la société SOCIETE2.) relève que, pour le mois de décembre 2012,

l’indemnité est à calculer sur une durée de 20 jours, et non pas de 19 jours.

Par réformation du jugement entrepris, la demande est donc à déclarer fondée pour

le montant total de [(12.383,98 x 20/31) + (12.694,71 x 12) + (12.878,27 x 12) +

(12.878,42 x 3) + (12.878,42 x 11/ 30) = ] 358.222,66 euros.

Quant aux intérêts

La société SOCIETE1.) critique encore le jugement entrepris en ce qui concerne le

volet de la nature et du point de départ des intérêts à courir sur le montant redu.

Les intérêts compensatoires sont ceux qu’engendre une dette de valeur qui est

évaluée par le juge.

Ils sont considérés comme étant le complément d’indemnité destiné à réparer le

préjudice complémentaire causé à la victime à la suite du retard apporté à son

indemnisation par rapport au jour où son dommage est né. Ils ne sont pas dus de

plein droit, il faut que la victime les demande. Le juge du fond dispose cependant

d’un pouvoir souverain aussi bien quant au principe de leur débition que quant à leur

point de départ et quant à leur taux (cf. rev. crit. de jurispr. belge 2ième trim. 1996 ;

Cour d’appel lux., 17 janvier 2007, n° 29230 du rôle).

C’est à bon escient que le juge de première instance - après avoir rappelé qu’en

présence d’une faute commise par l’enrichi, il y a lieu à réparation intégrale du

dommage causé à l’appauvri - a dit qu’il y avait lieu à application d’intérêts

compensatoires, compte tenu du fait que la société SOCIETE1.) s’est, en pleine

connaissance de cause, maintenue dans les lieux à la suite de la résolution de la

vente, ordonnée judiciairement à sa propre demande.

La société SOCIETE1.) soutient que, dans l’hypothèse où il y aurait lieu à application

d’intérêts compensatoires, ceux-ci ne sauraient courir qu’à partir de la date à

laquelle le délai d’appel contre le jugement du tribunal d’arrondissement du 12

décembre 2012 a expiré. Il est de principe que l’autorité de la chose jugée s’impose

aux parties à partir du prononcé de la décision. Il s’agit d’un effet initialement

provisoire, qui est de nature à disparaître en cas d’exercice par une des parties

d’une voie de recours pourvue de l’effet suspensif ; mais cette autorité devient

définitive lorsqu’aucune voie de recours n’est exercée dans les délais et que la

décision elle-même devient définitive (cf. T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au

Grand-Duché de Luxembourg, éd. 2012, n°1174 ; TAL 11 novembre 2014 (nos

159.390 et 159.589 du rôle).

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a fait courir les intérêts à partir

du 12 décembre 2012 sur le montant principal, en fonction de son augmentation

progressive au fil des échéances, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

La jurisprudence luxembourgeoise admet que la circonstance que l'article 240 du

nouveau code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l'équité,

d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans

les dépens, dont les honoraires d'avocat, n'empêche pas une partie de réclamer ces

honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité

contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle

indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute

et le préjudice (cf. Cass. 9 février 2012, n°5/12, numéro 2881 du registre).

Dans la mesure où il n’est établi ni que la société SOCIETE1.) ait commis une faute

en s’opposant aux demandes de la société SOCIETE2.) en première instance, ni

qu’elle ait abusé de la voie de recours de l’appel, les conditions d’application des

articles 1382 et 1383 du code civil ne sont pas remplies en l’espèce.

La demande de la société SOCIETE2.) en indemnisation au titre de frais et

honoraires d’avocats déboursés, est donc à déclarer non fondée, tant pour la

première instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance

d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en obtention

d’indemnités de procédure est à rejeter, tant pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, ainsi que pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il n’a été fait droit que partiellement aux prétentions de la société

SOCIETE2.) en première instance et que, par ailleurs, l’instauration d’une mesure

d’expertise s’est avérée nécessaire pour déterminer le montant de l’indemnité

d’occupation, c’est à bon escient que le juge de première instance a dit que les frais

de la première instance, y compris les frais d’expertise, étaient à mettre à charge de

chacune des parties, à concurrence de moitié.

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel principal n’est pas fondé,

tandis que l’appel incident est partiellement fondé.

La société SOCIETE1.) succombant en instance d’appel, les frais de cette instance

sont à mettre à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit non fondé l’appel principal,

dit partiellement fondé l’appel incident, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI à payer à la société en

commandite par actions sous la forme d’une SICAV-Fonds d’investissement

spécialisée SOCIETE2.) S.C.A., SICAV-FIS, SOCIETE2.) S.C.A., SICAV-FIS, le

montant de 358.222,66 euros, avec les intérêts légaux à compter du

12 décembre 2012, sur le montant principal, en fonction de son augmentation

progressive au fil des échéances, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de la société en commandite par actions sous la forme

d’une SICAV-Fonds d’investissement spécialisée SOCIETE2.) S.C.A., SICAV-FIS,

en indemnisation au titre de frais et honoraires d’avocats déboursés, pour l’instance

d’appel,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI aux frais et dépens de

l’instance d’appel.