Landlord wins partial appeal for damages and security deposit return against tenant's procedural fee claim.

Jugement bail à loyer

(XIVe chambre)

Numéro 93 / 2018

Audience publique du mardi, quinze mai deux mille dix-huit

Numéro 186356 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Pascale HUBERTY, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.),

les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc

KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg du 14 juillet 2017,

intimés sur appel incident

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), et son épouse

2) PERSONNE4.),

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc

KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg du 14 juillet 2017,

appelants par appel incident

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Luxembourg.

_______________________________________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro 186356 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 23 janvier 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience

publique

du

mardi,

avril

2018

à

9.00

heures,

salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Cyrielle GANGLOFF, avocat, en remplacement de Maître Pascal

PEUVREL, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) exposa ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du

mardi, 15 mai 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 9 novembre 2009, ayant pris effet le 1er décembre 2009,

PERSONNE3.) et son épouse, PERSONNE4.), ont donné en location à

PERSONNE1.) et à son épouse, PERSONNE2.), une maison sise à L-

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500,00 euros, y

non compris les charges, payable d’avance le 1er de chaque mois. Le contrat de

bail a été conclu pour la durée d’une année, renouvelable par tacite

reconduction d’année en année.

Par requête déposée au greffe le 29 février 2016,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ont fait convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à

comparaître devant le juge de paix d’Esch-sur-Alzette, pour les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à leur payer le

montant de 21.489,19 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice jusqu’à solde. Ils ont, par ailleurs, demandé l'augmentation du taux

d'intérêt légal de trois points à l'expiration du troisième mois qui suit la

notification du jugement à intervenir, sollicité une indemnité de procédure de

2.000,00 euros et conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, ils ont expliqué que, par courrier du 2 avril 2015, ils

ont refusé la résiliation prématurée du contrat de bail leur notifiée le 20 mars

2015 par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), avec effet au 30 juin 2015. Les

locataires auraient quitté

les lieux loués le 30 juin 2015 et les clefs auraient été acceptées sous les

réserves d’usage à la même date. Les requérants n’auraient pas participé à

l’état des lieux de sortie du 30 juin 2015, afin de ne pas voir interpréter une telle

participation comme une acceptation de leur part de la résiliation anticipée du

contrat de bail. Le 8 septembre 2015, ils auraient eux-mêmes fait dresser un

constat des lieux. L’huissier de justice mandaté aurait constaté que les lieux

avaient été délaissés dans un état déplorable. En effet, la maison n’aurait été ni

nettoyée, ni remise à neuf et des tâches de moisissures auraient été visibles

dans presque toutes les chambres. Suite à une remise en peinture, les lieux

auraient été reloués à partir du 1er octobre 2015.

Les époux GROUPE1.) ont réclamé le montant de 21.489,19 euros, ventilé

comme suit :

-

loyers de juillet, août et septembre 2015 :

4.500,00 euros,

-

dégâts locatifs :

10.440,63 euros,

-

remboursement des frais exposés en cours de bail :

5.480,97 euros,

-

frais d’huissier :

1.067,59 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, les époux GROUPE1.) ont

précisé que suite à des plaintes des locataires relatives à des traces de

moisissures en cours d’exécution du bail, ils avaient fait remplacer l’ancienne

cabine de douche et refait le carrelage. Par la suite, il se serait avéré que les

moisissures étaient dues à un défaut d’aération de la part des locataires. Ils ont,

dès lors, sollicité le remboursement du montant de 5.480,97 euros,

correspondant aux frais engagés pendant la location pour le compte des

locataires.

Les époux GROUPE2.) ont contesté les affirmations des bailleurs. Ils ont

soutenu avoir, à plusieurs reprises, rendu ces derniers attentifs à des

problèmes d’humidité dans les lieux loués. Les bailleurs n’auraient cependant

installé une nouvelle cabine de douche que fin 2014. L’huissier de justice

suppléant Laura GEIGER ainsi que les ouvriers ayant procédé au

remplacement du carrelage auraient relevé un problème au niveau de la

tuyauterie.

Les époux GROUPE2.) ont, par ailleurs, contesté les factures produites par les

requérants, au motif que ces derniers ne rapportaient pas la preuve d’avoir

réglé les montants afférents.

Ils ont, à titre reconventionnel, demandé la condamnation de PERSONNE3.) et

de PERSONNE4.) à leur payer le montant de 5.000,00 euros, à titre

d’indemnisation pour perte de jouissance paisible des lieux loués, due à

l’inexécution contractuelle dans le chef des bailleurs, consistant dans le défaut

d’entretien des lieux loués.

Ils ont versé un certificat médical du 28 avril 2015, relatif à des problèmes

respiratoires dont souffrirait leur fils.

Ils ont enfin sollicité la restitution de la garantie locative s’élevant au montant de

3.000,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

se

sont

opposés

aux

demandes

reconventionnelles et ont, à titre subsidiaire, conclu à l’instauration d’une

expertise judiciaire afin de déterminer la cause des moisissures, sinon d’une

visite des lieux.

Par jugement du 1er juin 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :



reçu la demande en la forme,



donné acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de leurs demandes

reconventionnelles en allocation de dommages et intérêts à hauteur de

5.000,00 euros et en restitution de la garantie locative de 3.000,00 euros,



donné acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de leur demande en

allocation d’une indemnité de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,



requalifié la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en

paiement des loyers pour les mois de juillet, août et septembre 2015 en

demande en allocation de dommages et intérêts,



dit fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) pour le

montant réclamé de 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour

résiliation unilatérale et prématurée du contrat de bail,



dit fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) jusqu’à

concurrence du montant de 7.000,00 euros à titre d’indemnisation des

dégâts locatifs,



dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) pour

le surplus,



dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

allocation de dommages et intérêts,



dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

restitution de la garantie locative s’élevant au montant de 3.000,00

euros,



dit qu’il y a lieu de déduire le montant de la garantie locative s’élevant au

montant de 3.000,00 euros du montant de 7.000,00 euros retenu à titre

d’indemnisation des dégâts locatifs,



condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 8.500,00 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 29 février 2016, jusqu’à solde,



dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en

augmentation du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement,



dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement

nonobstant toute voie de recours et sans caution,



dit non fondées les demandes réciproques en allocation d’une indemnité

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,



condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, en ce qui concerne la demande en restitution de frais

exposés par les bailleurs en cours du bail, le juge de première instance a

constaté que les locataires avaient informé les bailleurs des problèmes

d’humidité en 2014 et que ces derniers sont intervenus en procédant au

remplacement du silicone en juin 2014, à l’ouverture du mur du WC séparé en

août 2014 et au remplacement de la paroi de douche, de la cabine et du bac de

douche ainsi qu’à la pose d’un nouveau carrelage dans la salle de bains en

décembre 2014.

Aucun élément du dossier ne permettant de conclure que les travaux entrepris

par les bailleurs n’étaient pas nécessaires, leur demande en remboursement

des frais exposés a été déclarée non fondée.

La demande des bailleurs en remboursement des frais d’huissier relatifs au

constat qu’ils ont fait effectuer deux mois après le départ des locataires a

également été déclarée non fondée, dans la mesure où les époux GROUPE1.)

avaient refusé d’assister à l’état des lieux de sortie du 30 juin 2015, organisé

par les locataires.

Au vu du fait que la remise des clefs a eu lieu le 30 juin 2015, certes sous

réserve, le juge de première instance a requalifié la demande en paiement

d’arriérés de loyers pour les mois de juillet, août et septembre 2015 en

demande en indemnisation du préjudice résultant de l’inexécution par les

locataires,

qui avaient résilié le contrat de bail prématurément et

unilatéralement.

La demande en indemnisation des époux GROUPE1.) a été déclarée fondée

pour le montant réclamé de 4.500,00 euros.

Quant à la demande des époux GROUPE1.) au titre de frais exposés suite aux

dégâts locatifs, le juge de première instance a relevé qu’il ne résultait d'aucun

élément du dossier que les parties aient procédé à un état des lieux lors de

l'entrée en jouissance des lieux par les locataires. Il a dit qu’en application des

dispositions de l'article 1731 du code civil, les locataires étaient

présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et a, par

ailleurs, relevé que le contrat de bail conclu entre parties indiquait que les

locataires avaient reçu les lieux loués dans un « état strictement neuf ».

Le juge de première instance n’a pas pris en considération le procès-verbal de

constat d’huissier de justice Yves TAPELLA, dressé unilatéralement le 8

septembre 2015, soit deux mois après le départ des locataires.

Il s’est, en revanche, rapporté au procès-verbal de constat de l’huissier de

justice suppléant Laura GEIGER, dressé le 10 juillet 2015, suivant lequel les

pièces se trouvaient dans un état d’usure normale, l’état de la peinture des

murs et plafonds

était défraîchi, à plusieurs endroits la peinture des

chambranles était éclatée, le revêtement mural se détachait à certains endroits

et des taches jaunâtres et noirâtres étaient visibles dans plusieurs pièces.

L’existence de dégradations et la nécessité de la remise en peinture ressortant

du procès-verbal de constat Laura GEIGER, le juge de première instance a

retenu que de simples factures sans preuve de règlement suffisaient pour

justifier une demande en indemnisation.

Considérant que les bailleurs, n’ayant pas mis les locataires en demeure de

procéder eux-mêmes à la remise en peinture des lieux loués avant leur départ,

n’avaient pas permis à ces derniers de charger, le cas échéant, une entreprise

de peinture de procéder auxdits travaux à un moindre coût, le juge de première

instance a fixé le coût de la remise en peinture ex aequo et bono au montant de

7.000,00 euros.

Comme les lieux n’étaient plus occupés depuis le 30 juin 2015, il a retenu que

les frais relatifs au nettoyage effectué le 5 octobre 2015, ne pouvaient pas être

mis à charge des locataires.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

s’étant

engagés

solidairement

et

indivisiblement en signant le contrat de bail conclu entre parties, la

condamnation aux montants redus est intervenue solidairement à leur encontre.

Dans la mesure où les époux GROUPE1.) avaient procédé au remplacement

de la cabine de douche et du carrelage suite aux problèmes d’humidité dont les

locataires avaient fait état, le juge de première instance a considéré que les

bailleurs avaient rempli leur obligation d’entretenir les lieux loués. Il a, dans ce

contexte, noté qu’il n’était pas établi que les moisissures étaient le résultat

d’une inexécution par les propriétaires de leur obligation d’entretien.

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

indemnisation pour perte de jouissance a partant été déclarée non fondée.

Le montant de la garantie locative de 3.000,00 euros a finalement été déduit du

montant de 7.000,00 euros, retenu à titre de frais de remise en état.

De ce jugement, leur notifié le 7 juin 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 14 juillet 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants concluent à voir débouter

les époux GROUPE1.) de leurs demandes en (i) paiement de dommages et

intérêts de 4.500,00 euros et (ii) indemnisation de dégâts locatifs de 7.000,00

euros. Ils demandent à voir faire droit à leurs demandes en (i) condamnation au

montant de 5.000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour défaut de

jouissance paisible, (ii) remboursement de la garantie locative de 3.000,00

euros et (iii) obtention d’une indemnité de procédure de 2.000.00 euros pour la

première instance.

Ils sollicitent une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants soutiennent avoir, dès l’entrée en

jouissance en 2009, constaté des moisissures dans l’appartement loué et en

avoir informé les bailleurs, lesquels seraient toutefois restés en défaut

d’entreprendre une quelconque démarche. Ce ne serait qu’en 2014 que les

bailleurs auraient daigné donner suite à leurs doléances et auraient remplacé la

cabine de douche. Cette mesure n’aurait cependant pas remédié au problème

des moisissures. Il résulterait du rapport d’expertise MURPROTEC que des

infiltrations d’eau seraient présentes dans le mur près de la cabine de douche

et qu’un risque accru de fuites existerait en raison d’une fuite antérieure.

L’humidité générée par ces fuites d’eau aurait de graves conséquences sur la

santé d’un de leurs enfants, PERSONNE5.), qui souffrirait de problèmes

respiratoires. Par ailleurs, les vêtements des enfants – se trouvant dans

l’armoire touchant le mur perpendiculaire à la salle de bains – auraient toujours

été trempés. Les bailleurs ayant, selon les appelants, commis des fautes en

n’entretenant pas le bien loué, les locataires estiment avoir été en droit de

résilier le contrat de bail prématurément avant terme avec effet au 30 juin 2015.

Ce serait partant à tort que le juge de première instance les aurait condamnés

au paiement de trois mois de « loyers » pour inexécution de leurs obligations.

Pour ces mêmes motifs, il y aurait lieu de faire droit à leur demande en

obtention de dommages et intérêts.

Les appelants font encore grief au juge de première instance de les avoir

condamnés aux frais de peinture, évalués ex aequo et bono au montant de

7.000,00 euros, alors qu’il résulterait du procès-verbal établi par l’huissier de

justice Laura GEIGER du 10 juillet 2015 que l’appartement se trouvait dans un

état d’usure normale, étant rappelé que les moisissures constatées ne leur

seraient nullement imputables. De surcroît, en vertu du contrat de bail, les

locataires n’auraient l’obligation de faire repeindre les murs de l’appartement à

leurs frais qu’en cas de dénonciation au cours des trois premières années, ce

qui laisserait d’être le cas en l’espèce.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris,

sauf à relever appel incident pour autant que le juge de première instance a

rejeté leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Ils soutiennent que les problèmes d’humidité et de moisissures corrélatives

proviennent d’un défaut d’aération de l’appartement. Le défaut de ventilation

adéquate serait confirmé par l’expert MURPROTEC ainsi que par l’entreprise

de peinture chargée de repeindre les murs après le départ des locataires. Les

intimés insistent sur le fait qu’aucun problème ne leur a été dénoncé avant

2014. Dès la première doléance des locataires en 2014, ils auraient

immédiatement chargé des corps de métiers d’enlever le carrelage de la salle

de bains et de remplacer la cabine de douche. Aucune fuite d’eau n’aurait été

trouvée et le problème de moisissures aurait perduré, étant donné que les

locataires n’auraient pas aéré le bien loué de manière adéquate. Les bailleurs

soutiennent avoir trouvé un nouveau locataire dès le 1er octobre 2015, ce

dernier étant très satisfait des lieux loués et ne rencontrant aucun problème

d’humidité ou de moisissures. Les époux GROUPE1.) proposent une visite des

lieux afin de voir confirmer leurs dires.

Dans la mesure où les moisissures seraient exclusivement dues à la faute des

locataires, le jugement entrepris serait à confirmer en ce qu’il a condamné ces

derniers au paiement de trois mois de « loyers » et à l’indemnisation des dégâts

locatifs (frais de peinture) ainsi qu’en ce qu’il a rejeté la demande en obtention

de dommages et intérêts formulée par les locataires. Les appelants se

déclarent d’accord avec la déduction de la garantie locative du montant devant

leur revenir.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que l’appartement pris en location par les appelants

était affecté de moisissures.

La première question qui se pose, dans ce contexte, est celle de savoir si les

moisissures sont ou non dues au propre fait des appelants. De la réponse à

donner à cette question dépend, en effet, la réponse à donner aux questions

sous-jacentes, à savoir la demande formulée par les époux GROUPE2.) en

obtention de dommages et intérêts ainsi que les demandes en indemnisation

formulées par les époux GROUPE1.).

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’obligation qui

incombe au locataire de restituer les lieux loués est une obligation de résultat

dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion

du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient

eu lieu sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant

celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 5 février 1987,

n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté

(cf. M. HARLES, op. cit., p. 343).

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties auraient

rédigé un état des lieux d’entrée, de sorte que par application de l’article 1731

du code civil, les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de

réparations locatives. Cette présomption est d’ailleurs confirmée par la clause

du contrat de bail (page 3 en haut) selon laquelle le bien loué se trouve dans un

« état strictement neuf ».

Dans la mesure où il est constant en cause que l’appartement était affecté de

moisissures en fin de bail, il appartient, en application des susdits principes, aux

parties appelantes de prouver que les moisissures ne leur sont pas imputables.

A cet effet, elles se prévalent d’une « expertise » établie le 5 mai 2015 par la

société MURPROTEC.

D’emblée, le tribunal relève que le document dont se prévalent les appelants ne

constitue pas une expertise stricto sensu, alors que le rapport établi par la

société MURPROTEC – qui effectue des expertises gratuites – s’analyse plutôt

en un devis, MURPROTEC préconisant l’installation, par ses soins, d’une

centrale de traitement de l’air au prix de 4.950,00 euros HTVA ou de 147,00

euros par mois pendant 42 mois avec contrat d’entretien pendant 5 ans au prix

annuel de 840,00 euros.

En outre, si la société MURPROTEC constate que le mur près de la cabine de

douche est effectivement infiltré d’eau et très humide, elle conseille de faire

contrôler les arrières d’eaux ainsi que les évacuations, alors qu’elle explique

qu’il pourrait y avoir un risque de fuite en raison d’une fuite antérieure.

Contrairement

aux

affirmations

des

parties

appelantes,

la

société

MURPROTEC n’a pas constaté de fuite antérieure pouvant expliquer l’humidité

engendrant des moisissures. Elle se limite simplement à conseiller à faire

contrôler cet aspect. Par ailleurs, elle conseille de ventiler régulièrement

l’espace habitable pendant de courtes périodes de dix minutes et de détruire les

champignons avec une lotion fongicide.

Il résulte encore d’une déclaration de l’entreprise de peinture SOCIETE1.) du 7

octobre 2015, versée en cause par les intimés, que les points de moisissures

étaient à la superficie des murs, de sorte que les peintres sont formels pour dire

que le problème de moisissures est dû à un manque d’aération.

Au vu de ces constats, le tribunal ne saurait souscrire au soutènement des

parties appelantes selon lequel les moisissures sont dues à une fuite

antérieure, aucun élément de preuve n’étant rapporté à ce titre.

Tel que l’a, dès lors, retenu à bon droit le juge de première instance, les

locataires restent en défaut d’établir que les dégâts locatifs provenant des

moisissures ne leur sont pas imputables. Il s’ensuit que le jugement querellé est

à confirmer, par adoption des motifs retenus par le juge de première instance,

pour autant qu’il a débouté les époux GROUPE2.) de leur demande en

obtention de dommages et intérêts et condamné ces derniers au paiement de la

somme de 4.500,00 euros du chef de l’indemnisation du préjudice accru aux

bailleurs du fait de la résiliation prématurée du contrat de bail signé entre

parties. Le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’il a mis les frais

de remise en état liés aux moisissures à la charge des locataires. Néanmoins, il

y a lieu de nuancer le montant à mettre à charge des locataires de ce chef.

En ce qui concerne les frais de peinture réclamés par les époux GROUPE1.), il

y a, de prime abord, lieu de relever que c’est à bon droit que les appelants

rappellent que le contrat de bail ne prévoit de remise en peinture complète des

lieux loués à la charge des locataires qu’au cas où ces derniers dénoncent le

bail avant les trois premières années de location, ce qui laisse d’être le cas en

l’espèce. Il ne peut partant pas être considéré que, peu important les causes

des moisissures, les locataires se sont engagés à refaire à leurs frais les

peintures.

Il résulte du constat d’état des lieux de sortie établi par l’huissier de justice

Laura GEIGER du 10 juillet 2015 que toutes les pièces se trouvent dans un état

d’usure normale, que la peinture des murs et plafonds est défraîchie et qu’à

plusieurs endroits, la peinture des chambranles est éclatée.

Les locataires n’ayant pas à répondre de l’usure normale de la chose louée, il

n’y a pas lieu de mettre à leur charge les frais de peinture de tout l’appartement.

Les appelants n’ayant à répondre – tel que développé ci-dessus – que des

moisissures, il convient de ne mettre à leur charge que les frais de remise en

état y relatifs, à savoir (i) la facture n° 2015/102 du 30 septembre 2015 d’un

montant de 660,93 euros et (ii) la facture n° 2015/101 du même jour d’un

montant de 235,87 euros relatives au nettoyage des moisissures et application

d’une couche accrochage avec peinture de deux couches de latex.

Par réformation du jugement attaqué, il convient partant de condamner les

époux GROUPE2.) solidairement au paiement de la somme totale de (4.500,00

+ 660,93 + 235,87 =) 5.396,80 euros avec les intérêts au taux légal à partir du

29 février 2016 jusqu’à solde.

Quant à la demande en restitution de la garantie locative, il est relevé que la

garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire

payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au

contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître

du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour

inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux.

La question des montants restant redus aux bailleurs étant toisée par le présent

jugement, il convient, par réformation de la décision attaquée, de condamner

les époux GROUPE1.) solidairement au remboursement de la garantie bancaire

d’un montant de 3.000,00 euros et d’ordonner la compensation judiciaire entre

les créances respectives.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763

du registre).

Les époux GROUPE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter

de leurs demandes en obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui

concerne la première instance, par confirmation du jugement entrepris, qu’en ce

qui concerne l’instance d’appel.

Pour le même motif, il convient de confirmer le jugement attaqué pour autant

qu’il a débouté les époux GROUPE1.) de leur demande en allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance.

La demande en instauration d’une visite des lieux étant superfétatoire - les

intimés n’ayant pas la charge de la preuve - elle est à rejeter.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel principal

est partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de

bail à loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est

pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre,

siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une visite des lieux,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à concurrence de

896,80 euros, à titre d’indemnisation des dégâts locatifs,

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le montant de 5.396,80 euros avec les

intérêts au taux légal à partir du 29 février 2016 jusqu’à solde,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en restitution de la

garantie locative s’élevant au montant de 3.000 euros,

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement à payer à

PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) le montant de 3.000 euros,

ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques jusqu’à

concurrence de la créance la plus faible,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié

solidairement à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et pour moitié solidairement à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.).