Court dismisses clause challenge but revokes closure to verify creditor's priority registration status.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 68/2018

Audience publique du mardi, vingt-quatre avril deux mille dix-huit

Numéro 182897 du rôle

Composition:

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert

RUKAVINA de Diekirch du 3 février 2017,

comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonction, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) Maître Elisabeth REINARD, notaire, demeurant à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert

RUKAVINA,

sub 1) comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2017.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport à l’audience du 20 mars 2018.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Maïlys KNAUB,

avocat, en remplacement de Maître Pierre GOERENS, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Entendu la société anonyme SOCIETE1.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître

Laurent METZLER, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu Maître Elisabeth REINARD par l’organe de son mandataire Maître Bouchra

FAHIME-AYADI, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Par commandement du 20 janvier 2017, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après

dénommée « SOCIETE1.) ») a sommé PERSONNE1.) de lui payer le montant de

589.195,95 euros redu du chef d’un acte d’ouverture de crédit dressé pardevant

notaire en date du 27 décembre 2007, ainsi que les frais de procédure, avec

déclaration que faute de ce faire il y sera contraint par toute voie de droit et notamment,

après le délai d’un jour franc, par la saisie-exécution de tous ses effets mobiliers et

meubles et, après le délai de quinze jours francs par la saisie réelle de son bien

immeuble et encore plus spécialement après le délai de trente jours francs par la vente

forcée en vertu de l’article 879 du nouveau code de procédure civile, respectivement

de l’article 71 de la loi du 2 janvier 1889 sur la saisie immobilière, de son immeuble en

copropriété sis à ADRESSE4.), dénommé RESIDENCE « ADRESSE4.) », inscrit au

cadastre comme suit :

Commune de la Ville de Luxembourg, section ADRESSE4.)

Numéro NUMERO2.), lieu-dit : « ADRESSE4.) », place (occupée), immeuble en

copropriété, contenant 83,12 ares ;

A. en propriété privative et exclusive :

- le Lot numéro (NUMERO3.)), à savoir la cave numéroNUMERO3.) au deuxième

sous-sol, désignée au cadastre sous le numéro NUMERO3.), possédant dans les

parties communes 0,376/1000èmes ;

- le Lot numéro (058), à savoir l’emplacement numéroNUMERO4.) au deuxième sous-

sol, désigné au cadastre sous le numéro NUMERO4.), possédant dans les parties

communes 0,540/1000èmes ;

- le Lot numéro (316), (tiré des anciens lots numérosNUMERO5.) et NUMERO6.)) à

savoir l’appartement avec balcon numéroNUMERO7.) au deuxième étage, désigné

au cadastre sous le numéro NUMERO7.), possédant dans les parties communes

5,487/1000èmes ;

B. en copropriété et indivision forcée :

SIX VIRGULE QUATRE CENT TROIS / MILLIEMES (6,403/1000èmes) de toutes les

parties communes de l’immeuble, y compris la propriété du sol,

tout en lui signifiant qu’elle désignera Maître Elisabeth REINARD, notaire de résidence

à Ettelbruck, pour effectuer la vente.

Par exploit d’huissier de justice Gilbert RUKAVINA du 3 février 2017, PERSONNE1.)

a régulièrement relevé opposition contre ce commandement et a donné assignation à

la SOCIETE1.) et à Maître Elisabeth REINARD à comparaître devant le tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg pour voir annuler le commandement du

20 janvier 2017. En ordre subsidiaire, il sollicite l’application des dispositions de l’article

1244 alinéa 2 du code civil et de l’article 1er de la loi du 18 mars 1915 concernant la

protection des débiteurs domiciliés au Grand-Duché.

Il conclut, en tout état de cause, à se voir allouer une indemnité de procédure de

5.000,00 euros, à voir déclarer le présent jugement commun à Maître Elisabeth

REINARD et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait plaider que la clause de voie parée

insérée dans l’acte d’ouverture de crédit du 27 décembre 2007 serait nulle, au motif

que la vente par voie parée se heurterait aux dispositions de l'article 1 du Protocole

additionnel de la Convention Européenne des Droits de l'Homme. Elle priverait ainsi le

demandeur de son droit de propriété, sans garantir ses droits.

La clause de voie parée serait encore nulle pour constituer une clause abusive au sens

des dispositions de l’article L.211-2 du code de la consommation. PERSONNE1.)

serait à considérer comme simple consommateur et la clause créerait un déséquilibre

des droits et obligations à son préjudice, alors qu’elle permettrait à la SOCIETE1.) de

le soustraire au bénéfice de la procédure de saisie immobilière, laquelle constituerait

pourtant une garantie essentielle pour le respect des droits des consommateurs.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) fait valoir que la SOCIETE1.) reste en défaut

d’établir le respect des conditions à l’appui de l’article 879 du nouveau code de

procédure civile, à savoir (i) être premier inscrit et (ii) avoir fait mention de la clause de

voie parée dans le bordereau d’inscription.

Plus subsidiairement, il conteste le montant réclamé, la revendication étant, selon lui,

« totalement incompréhensible ».

En dernier ordre de subsidiarité, il demande à se voir accorder un délai de paiement

de douze mois.

La SOCIETE1.) et Maître Elisabeth REINARD demandent à voir déclarer l’opposition

à commandement du 3 février 2017 irrecevable, sinon non fondée.

La SOCIETE1.) sollicite une indemnité de procédure de 3.000,00 euros sur le

fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et demande à voir

condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 3.000,00 euros augmenté de la

taxe sur la valeur ajoutée au titre de remboursement des frais d’avocat engendrés.

Les défendeurs, qui soutiennent que les deux conditions de l’article 879 du nouveau

code de procédure civile sont remplies, estiment la clause de voie parée parfaitement

licite. Celle-ci ne se heurterait aux dispositions ni de la Convention Européenne des

Droits de l’Homme, ni du code de la consommation.

Appréciation du tribunal

Il résulte des pièces versées en cause qu'aux termes d'un acte notarié d'ouverture de

crédit du 27 décembre 2007, la SOCIETE1.) a consenti à PERSONNE1.) et à son

épouse, PERSONNE2.), une ouverture de crédit à hauteur d'un montant de

350.000,00 euros, contre une garantie hypothécaire portant sur un appartement leur

appartenant.

En outre, l’acte notarié d’ouverture de crédit prévoit dans son article 15 une clause de

vente par voie parée dont la teneur est la suivante :

« A défaut de stricte exécution des obligations contractées par la partie créditée envers

la banque et notamment à défaut de paiement intégral des sommes dues en principal,

intérêts, commissions, frais et autres accessoires éventuels, la banque est autorisée

de plein droit, sans préjudice de toute autre voie légale, de faire vendre les immeubles

hypothéqués par le ministère d’un notaire de son choix, conformément aux articles 71

et suivants de la loi du 2 janvier 1889 sur la saisie immobilière (article 879 du nouveau

code de procédure civile), afin de se faire payer intégralement moyennant le produit

de cette vente ».

Par courrier recommandé du 5 avril 2016, la SOCIETE1.) a fait part à PERSONNE1.)

de ce qu’au vu de l’impayé, elle dénonce avec effet immédiat les facilités de crédit

accordées. Elle a mis PERSONNE1.) en demeure d’apurer sans autre délai le

découvert.

Par courrier recommandé du 10 mai 2016, elle a indiqué à PERSONNE1.) qu’à défaut

de réaction de sa part, elle entamerait une procédure de vente forcée de ses biens

immobiliers hypothéqués en sa faveur.

Il convient, tout d’abord, de rappeler que la stipulation contractuelle communément

appelée « clause de voie parée », qui constitue une dérogation légale explicite à la

méfiance traditionnelle du droit à l'égard des pactes commissoires, se trouve régie par

l'actuel article 879 du nouveau code de procédure civile, lequel correspond à l'ancien

article 71 de la loi du 2 janvier 1889 sur les saisies immobilières.

La vente par voie parée est une vente volontaire dans la mesure où le débiteur a

préalablement investi son créancier hypothécaire premier inscrit de la faculté de faire

vendre le bien hypothéqué sans passer par la procédure de la saisie immobilière. En

cela, la clause de voie parée constitue une procédure spéciale, dérogatoire et allégée

par rapport à la saisie immobilière « classique ». C'est une stipulation faite par le

débiteur au profit de son créancier, qu'il autorise à vendre l'immeuble, sans observer

les formalités compliquées et coûteuses de l'expropriation forcée.

La clause de voie parée a été déclarée licite par le législateur luxembourgeois, à la

condition d'être strictement enfermée dans les conditions de l'article 71 de la loi du

2 janvier 1889. Grâce à cette clause, le créancier s'assure le moyen d'obtenir

l'exécution du contrat, c'est-à-dire le paiement de sa créance, par la réalisation de

l'immeuble à la suite d'une procédure d'expropriation beaucoup plus expéditive que la

procédure compliquée de la saisie immobilière (Daniel Rousseau, Ventes d’immeubles

devant notaire et Juge de Paix, Imprimerie Buck 1931 N° 120 et 129).

Bien que dérogatoire à la saisie immobilière de par les formalités à observer, la clause

de voie parée n'en diffère cependant pas par sa nature: elle demeure une voie

d'exécution sur immeubles, mais plus expéditive et moins chère que la saisie

immobilière.

Quant à la prétendue nullité de la clause de voie parée

L’article 1er du Protocole additionnel de la convention européenne des droits de

l’homme est formulé comme suit :

« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être

privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues

par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats

de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des

biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou

d’autres contributions ou des amendes ».

Il est vrai que l’effet horizontal direct de la convention européenne des droits de

l’homme prend une importance croissante dans la jurisprudence judiciaire. Ainsi, en

empêchant le sacrifice d’intérêts supérieurs par l’action des volontés individuelles,

l’effet horizontal favorise la diffusion de l’ordre public européen en droit interne

(cf. L’Effet horizontal de la Convention européenne des droits de l’homme en droit privé

français, Thèse de doctorat de Béatrice Moutel, n° 318, page 272). Cependant, l’article

1er du Protocole additionnel ne se préoccupe pas des relations à caractère purement

contractuel nouées entre parties. De sorte qu’une décision de justice contraignant un

particulier à rendre un bien à un autre - par exemple en application de lois générales

relevant du droit des contrats (saisie et vente de biens dans le cadre de l’exécution),

du droit de la responsabilité civile délictuelle ou du droit de la famille - échappe

généralement à la portée de l’article 1er du Protocole additionnel (cf. Précis n° 10 sur

les droits de l’homme, concernant plus particulièrement le droit à la propriété dans la

Convention européenne des droits de l’homme, édité par le Conseil de l’Europe, page

6).

Dans une affaire similaire au présent litige, la Cour de cassation, suivant sur ce point

les conclusions du Parquet Général, dans une affaire KRUSIC-PICK c/ BGL BNP

PARIBAS a retenu dans son arrêt du 5 décembre 2013 (n° 3254 du registre) que

« l’article 879 du nouveau code de procédure civile, dont l’application résulte de la

clause du contrat, ne viole pas l’article 1 du protocole additionnel à la Convention

Européenne des Droits de l’Homme en ce qu’il ne crée pas un déséquilibre entre les

parties ».

Il s’ensuit que, contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), la disposition légale

litigieuse ne crée pas en elle-même une inégalité ou un déséquilibre inadmissible, de

sorte que le moyen laisse d’être fondé.

En ce qui concerne ensuite la prétendue nullité de la clause de voie parée pour

constituer une clause abusive au sens des dispositions du code de la consommation,

il convient de relever qu’en l’espèce la convention d’ouverture de crédit a été conclue

par-devant notaire, l’acte notarié comportant in fine la mention qui suit: « (...) et après

lecture faite et interprétation donnée aux comparants, ils ont signé le présent acte avec

le notaire (...) ».

Or, l’intervention du notaire apporte aux parties des garanties supplémentaires en

raison des obligations à charge du notaire telles qu’elles se dégagent plus

particulièrement des articles 22 et 23 de la loi du 9 décembre 1976, telle que modifiée,

relative à l’organisation du notariat. L’article 22 de cette loi impose, en effet, au notaire

d’instruire les parties si l’acte à recevoir contient des dispositions qui, sans être

contraires à une loi pénale, sont prohibées par d’autres lois et règlements. L’article 23

de cette loi oblige le notaire, lorsqu’il constate que les parties ou l’une d’elles ne sont

pas à même d’apprécier la portée ou les conséquences de l’acte à recevoir, de les

instruire et d’en faire mention.

Il a été jugé que du fait de l’intervention du notaire, l’acte notarié ne peut être considéré

comme un contrat d’adhésion et le déséquilibre susceptible d’exister entre parties

disparaît du fait des informations que le notaire est obligé de donner aux parties en ce

qui concerne la légalité et la portée des dispositions que l’acte contient (cf. Cour 19

décembre 2012, n° 38550 du rôle).

La Cour d’appel, dans son prédit arrêt du 19 décembre 2012, a ainsi rejeté le moyen

tiré de la nullité d’une clause prétendument abusive insérée dans un acte notarié.

Le pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt d’appel du 19 décembre 2012 a été

rejeté, au motif que « les juges d’appel, en retenant que le contrat conclu par acte

notarié ne constitue pas un contrat d’adhésion au sens des normes visées et qu’il ne

rentre partant pas dans leur champ d’application, ont fait une application correcte de

ces dispositions » (cf. Cassation 5 décembre 2013, n° 3254 du registre).

Les conclusions – conformes – du Parquet Général vont d’ailleurs dans le même sens.

Ainsi, il a été relevé que les devoirs imposés au notaire, de par la loi du

9 décembre 1976, sont de nature à apporter aux parties des garanties suffisantes

(conclusions du Parquet Général, dans l’affaire KRUSIC-PICK c/ BGL BNP PARIBAS).

C’est dès lors à tort que PERSONNE1.) soulève le caractère abusif de la clause.

Il s’ensuit que les moyens tirés de la nullité de la clause par voie parée soulevés par

le demandeur tombent à faux.

Quant au prétendu non-respect des conditions à la base de l’article 879 du

nouveau code de procédure civile

Aux termes de l’article 879 du nouveau code de procédure civile, si les parties ont

stipulé, dans un contrat authentique, que le créancier est autorisé à faire vendre, par

le ministère d’un notaire, sans suivre les formes légales pour la saisie immobilière,

l’immeuble hypothéqué, pour se faire payer en principal, intérêts et frais, cette vente

ne peut être poursuivie que pour autant que le créancier est le premier inscrit sur les

biens, et qu’il aura fait mention de cette clause dans le bordereau d’inscription.

Eu égard aux contestations de PERSONNE1.), il appartient à la SOCIETE1.) de

rapporter la double preuve requise par la prédite disposition.

S’il est certes fait mention dans le bordereau d’inscription de la possibilité de vente par

voie parée, il ne ressort toutefois pas d’ores et déjà des pièces au dossier – et

notamment du relevé des inscriptions existant au Bureau des Hypothèques auquel

renvoie la partie défenderesse – que la SOCIETE1.) est première inscrite sur le bien

immobilier litigieux.

Il s’ensuit qu’il y a lieu, en application de l’article 225 alinéa 3 du nouveau code de

procédure civile, de révoquer l’ordonnance de clôture de l’instruction du 21 novembre

2017 afin de permettre à la SOCIETE1.) de justifier, pièces et explications à l’appui,

qu’elle est bien créancière première inscrite sur le bien immobilier litigieux.

Il y a lieu de déclarer le présent jugement commun à Maître Elisabeth REINARD.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement,

reçoit l’opposition en la forme,

déclare non fondée la demande en annulation de la clause de voie parée,

avant tout autre progrès en cause,

révoque l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2017 et rouvre les débats afin de

permettre à la SOCIETE1.) de justifier, pièces et explications à l’appui, qu’elle est bien

créancière première inscrite sur le bien immobilier litigieux,

invite les mandataires des parties à conclure suivant l’échéancier ci-après :

-

accorde à Maître Laurent METZLER un délai pour conclure jusqu’au 16 mai 2018,

-

accorde à Maître Pierre GOERENS un délai pour répliquer jusqu’au 4 juin 2018,

refixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi,

5 juin 2018, à

9.00 heures

devant la quatorzième chambre du

tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

déclare le présent jugement commun à Maître Elisabeth REINARD,

réserve le surplus et les frais.