Landlord pays tenant rent arrears but loses relocation claim; procedural costs denied due to lack of inequality.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 69/2018

Audience publique du mardi, vingt-quatre avril deux mille dix-huit

Numéro 183374 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 10 mars 2017,

intimée sur appel incident,

comparant initialement par Maître Assia BEHAT, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat, comparant actuellement par Maître Pierre REUTER,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183374 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 28 mars 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 13 juin 2017, ensuite

au 21 novembre 2017 et finalement à l’audience publique du mardi, 13 mars 2018, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre REUTER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat, en remplacement de Maître Philippe

PENNING, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fournit ses réponses.

En date du 16 mars 2018, le tribunal prononça la rupture du délibéré et refixa l’affaire

pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 26 mars 2018, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre REUTER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., fut entendu en ses explications.

Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat, en remplacement de Maître Philippe

PENNING, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

24 avril 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé entre parties en date du 2 mai 2014, prenant

effet le même jour, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. a donné en

location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. « l’établissement

restaurant-brasserie

SOCIETE2.)

»,

sis

à

L-ADRESSE3.),

4, place du Marché, comprenant un restaurant et une brasserie, pour une durée initiale

de 9 ans renouvelable par tacite reconduction moyennant paiement d’un loyer de

7.475,00 euros TTC hors charges du 1er août 2014 au 31 juillet 2015, de 8.222,500

euros TTC hors charges du 1er août 2015 au 31 juillet 2017 et de 9.200,00 euros TTC

hors charges à partir du 1er août 2015, payable d’avance la 1ère semaine de chaque

mois.

Par lettre recommandée du 29 octobre 2015, confirmée par courrier recommandé du

19 novembre 2015, la société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail moyennant

préavis de six mois avec effet au 29 avril 2016. Elle a quitté les lieux loués vers la mi-

décembre 2015.

Par requête déposée en date du 20 janvier 2016 au greffe, la société SOCIETE2.) a

fait convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir condamner la société

SOCIETE1.) :

-

à lui payer la somme en principal de 21.588,86 euros du chef d’arriérés de loyers et

de charges, avec majoration dudit montant des intérêts au taux légal à compter du

1er août 2015, sinon à partir de l’échéance des termes respectifs, sinon à partir de

la première mise en demeure du 6 novembre 2015, sinon à partir de la deuxième

mise en demeure du 11 décembre 2015, sinon à partir de la demande en justice,

sinon à partir du jugement, jusqu’à solde,

-

à occuper les lieux jusqu’au terme du bail, sinon à prendre toutes les mesures

nécessaires pour assurer la conservation des lieux loués, notamment les objets

mobiliers et autres installations et équipements techniques s’y trouvant, ce sous

peine d’une astreinte plafonnée conformément à l’article 2059 du code civil de 50,00

euros par jour à compter du jour où le locataire a quitté les lieux loués, sinon à

compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir,

-

à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile.

La société SOCIETE2.) a encore sollicité l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Par requête déposée en date du 16 avril 2016 au greffe, la société SOCIETE2.) a

encore fait convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

-

voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer la somme en principal de

53.211,65 euros du chef d’arriérés de loyers et de charges, sous réserve

d’augmentation en cours d’instance pour les mois de loyers et charges à échoir,

avec les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2015, sinon à partir de

l’échéance des termes respectifs, sinon à partir de la première mise en demeure du

6 novembre 2015, sinon à partir de la deuxième mise en demeure du

11 décembre 2015, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du

jugement, jusqu’à solde,

-

voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts de la société SOCIETE1.),

-

voir condamner la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui les occupent dans un délai de quinzaine à partir de la notification du jugement

à intervenir,

-

voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer la somme de 100.386,00 euros

sur base de l’article 1760 du code civil à titre d’indemnité de relocation de 12 mois

avec les intérêts légaux à partir du jugement à intervenir,

-

voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE2.) a expliqué que les deux

requêtes étaient complémentaires et qu’elle demandait, principalement, le maintien du

contrat de bail et, subsidiairement, la résiliation du contrat de bail. Elle a modifié ses

demandes pécuniaires et a réclamé le montant total de 132.870,02 euros au titre

d’arriérés de loyers, ventilé comme suit :

-

solde des loyers des mois d’août 2015 à novembre 2015 (4 x 760,50 =) 3.042,00 euros,

-

loyers des mois de décembre 2015 à janvier 2017 (14 x 8.365,50 =) 117.117,00 euros,

-

charges des mois de décembre 2015 à janvier 2017 (14 x 907,93 =) 12.711,02 euros.

La société SOCIETE1.) a formulé une demande reconventionnelle en annulation du

contrat de bail pour cause de dol en expliquant que la société SOCIETE2.) lui aurait

caché les problèmes du manque d’isolation acoustique de l’immeuble, l’empêchant

ainsi d’exploiter le restaurant et le bar, les autres locataires de l’immeuble n’ayant

cessé d’appeler la police en raison des nuisances sonores. En ordre subsidiaire, elle

a demandé à voir résilier le contrat de bail aux torts de la société SOCIETE2.), qui

n’aurait pas rempli les obligations issues du contrat de bail, à savoir la délivrance d’une

chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Elle a encore demandé

à voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer le montant de 50.193,00 euros à

titre de dommages et intérêts, correspondant à six mois de loyers. En dernier ordre de

subsidiarité, la société SOCIETE1.) a demandé à voir constater qu’elle a valablement

mis fin de façon anticipative au contrat de bail en date du 29 octobre 2015 avec effet

au 29 avril 2016 conformément aux dispositions de l’article 20 du contrat de bail. Elle

s’est opposée au maintien du contrat de bail jusqu’à son terme, au motif qu’une telle

demande constituerait un abus de droit et a soulevé l’exception d’inexécution à la

demande en paiement des arriérés de loyers.

Par jugement du 27 janvier 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en annulation et en résolution

du contrat de bail,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en allocation de dommages

et intérêts,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) en exécution du contrat de

bail jusqu’à son terme,

-

dit la demande en paiement de la société SOCIETE2.) fondée à hauteur de

120.159,00 euros à titre d’arriérés de loyers,

-

partant, condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le

montant de 120.159,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 6 janvier 2017,

date à laquelle le décompte rectifié et actualisé a été déposé,

-

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE1.),

-

dit la demande en déguerpissement sans objet,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité

de relocation,

-

sursis à statuer afin de permettre à la société SOCIETE2.) de verser les décomptes

des charges actuellement réclamées,

-

fixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du vendredi, 7 avril

2017, à 9.00 heures du matin, à la justice de paix de et à Esch-sur-Alzette, salle

d’audience n° 3,

-

réservé pour le surplus les demandes des parties ainsi que les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a tout d’abord rejeté la demande en

annulation du contrat de bail pour cause de dol formulée par la société SOCIETE1.),

qui a fait valoir que son consentement a été vicié en raison du fait que la société

SOCIETE2.) a passé sous silence l’existence de problèmes au niveau de l’acoustique

de l’immeuble rendant, de ce fait, impossible l’exploitation d’un bar-restaurant dans les

lieux loués. Rejetant l’attestation testimoniale établie par l’ancien locataire des lieux,

PERSONNE1.), pour défaut de précision, mais prenant en compte le rapport

d’expertise unilatéral SOCIETE3.) pour avoir été régulièrement communiqué et soumis

à la libre discussion des parties, le juge de première instance a retenu qu’il laissait

d’être établi que la société SOCIETE2.) avait connaissance des prétendus problèmes

du locataire précédent ou de la problématique de la transmission du bruit à travers

l’immeuble.

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail aux torts de la société

SOCIETE2.), avec demande en obtention de dommages et intérêts, le juge de

première instance a rappelé que le bail porte sur un restaurant-brasserie et que la

société SOCIETE1.) y a exploité pendant presque deux années un restaurant-bar

dénommé ENSEIGNE1.). Il a noté que, contrairement aux affirmations de la société

SOCIETE1.), il ne résulte pas du rapport d’expertise SOCIETE3.) que les lieux loués

ne sont pas adaptés à l’exploitation d’un restaurant ou d’une brasserie. Aux termes

dudit rapport, la diffusion d’une musique d’ambiance normale n’est pas audible dans

les appartements se trouvant dans le même immeuble et ce n’est qu’en cas

d’organisation de soirées dansantes avec une diffusion de musique au maximum que

la musique, et notamment les basses fréquences, sont transmises à travers la

structure de l’immeuble. Or, en vertu du contrat de bail conclu entre parties, il aurait

été convenu que la société SOCIETE1.) exploite un restaurant-brasserie dans les lieux

loués et non pas un bar organisant des soirées dansantes, soirées DJ ou des soirées

karaoké. Le juge de première instance en a déduit que la société SOCIETE2.) a

satisfait à son obligation de délivrance d’un local devant servir à l’exploitation d’un

restaurant-brasserie. Pour autant que de besoin, il a relevé qu’il n’était ni prouvé, ni

même affirmé, que la société SOCIETE1.) ait mis en œuvre les recommandations de

la société SOCIETE3.) afin de minimiser la transmission du bruit dans l’immeuble et

ait dénoncé les problèmes d’acoustique à la société SOCIETE2.). Sur base desdits

constats, le juge de première instance a rejeté les demandes en résiliation du bail aux

torts de la bailleresse et en allocation de dommages et intérêts.

Il n’a pas davantage fait droit à la demande de la société SOCIETE1.) en résiliation

anticipée du contrat conformément à l’article 20 du contrat de bail. Prenant appui sur

les dispositions des articles 1156 et 1161 du code civil, le juge de première instance

a, à la lecture combinée des articles 3 et 20 du contrat de bail, retenu que,

contrairement aux affirmations de la société SOCIETE1.), l’article 20 – qui fait

référence à l’expiration du contrat – n’était pas à interpréter comme une clause de

résiliation anticipative du contrat de bail.

Considérant que la société SOCIETE2.) ne saurait demander le maintien du contrat

de bail jusqu’à l’échéance contractuelle, étant donné que cela signifierait que la société

SOCIETE1.) devrait encore payer des loyers pendant sept ans et que l’exécution de

la convention constituerait en l’espèce un abus de droit manifeste en conférant à la

société SOCIETE2.) un avantage disproportionné aux inconvénients que devrait subir

la société SOCIETE1.) qui a entretemps quitté les lieux et remis les clés, le juge de

première instance a rejeté la demande de la société SOCIETE2.) en exécution du

contrat de bail jusqu’à son terme. Il a encore rejeté le moyen tiré de l’exception

d’inexécution opposée par la société SOCIETE1.) à la demande en paiement des

arriérés de loyers, au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve d’avoir dénoncé un

quelconque trouble ou défaut de jouissance à la société SOCIETE2.) et de l’avoir mise

en demeure afin d’y remédier.

Il a partant condamné la société SOCIETE1.) au montant réclamé – non contesté – au

titre d’arriérés de loyers. En revanche, il a refixé le volet de la demande relative au

paiement des arriérés de charges locatives afin de permettre à la société SOCIETE2.)

de verser des pièces.

Compte tenu du non-paiement de 14 mois de loyers, le juge de première instance a

résilié le contrat de bail aux torts de la société SOCIETE1.).

Il a toutefois débouté la société SOCIETE2.) de sa demande en obtention d’une

indemnité de relocation, alors que celle-ci restait en défaut d’établir qu’elle n’a pas pu

relouer l’immeuble depuis la remise des clés en mai 2016.

De ce jugement, lui notifié le 1er février 2017, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 10 mars 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir :

-

principalement, déclarer la requête introductive d’instance irrecevable pour défaut

de transcription au bureau de la conservation des hypothèques,

-

subsidiairement, annuler le contrat de bail pour vice du consentement,

-

plus subsidiairement, résilier le contrat de bail aux torts de la société SOCIETE2.)

et lui allouer des dommages et intérêts à hauteur de 50.193,00 euros,

-

encore plus subsidiairement, déclarer la résiliation du contrat de bail avec effet au

29 avril 2016 régulière et valable,

-

en dernier ordre de subsidiarité, dire que le contrat a été résilié au 4 mai 2016, date

de la remise des clés,

-

en tout état de cause, débouter la société SOCIETE2.) de ses demandes en

résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs et en paiement d’arriérés de loyers,

sinon réduire le montant des arriérés de loyers à de plus justes proportions, sinon

encore dire que plus aucun loyer n’est dû après le 4 mai 2016, date de la remise

des clés.

L’appelante sollicite une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) rappelle avoir conclu un contrat de

bail commercial avec la société SOCIETE2.) portant sur un local commercial

comprenant un restaurant et un bar. L’établissement comporterait ainsi une partie

restaurant et une partie « bar/stage » pour le DJ. Elle soutient que l’une des raisons

qui l’a incitée à conclure le contrat était le fait que le gérant de la société SOCIETE2.)

lui a affirmé qu’elle pourrait faire un chiffre d’affaires très fructueux en raison des

ouvertures nocturnes. L’appelante affirme qu’il aurait été clair dès le départ que le loyer

très élevé ne pourrait être réglé que grâce aux soirées pour lesquelles l’établissement

était connu. Or, très rapidement, elle aurait dû faire face aux multiples plaintes des

autres locataires de l’immeuble appartenant à la société SOCIETE2.) pour tapage

nocturne et nuisances sonores, de sorte qu’elle n’aurait pas pu exploiter le local. Les

multiples interventions de la police auraient, en effet, fait fuir la clientèle. La société

SOCIETE1.) insiste sur le fait que le contrat de bail n’interdit pas la diffusion de

musique. Or, le local ne serait pas adapté à des soirées dansantes. Elle se réfère au

rapport d’expertise SOCIETE3.) qui retient que l’immeuble n’est pas adapté en terme

d’isolation acoustique des murs et plafonds pour permettre l’exploitation d’un bar. La

diffusion de musique au maximum des décibels autorisés par règlement grand-ducal

se propagerait dans l’immeuble, de sorte que les autres occupants seraient

incommodés. L’appelante estime qu’il s’agit d’un problème fondamental qui aurait été

connu du bailleur, lequel le lui aurait sciemment caché. Elle renvoie encore à

l’attestation testimoniale du précédent locataire afin de prouver la connaissance par le

bailleur des problèmes d’isolation acoustique. Pour ces raisons, elle sollicite

l’annulation du contrat de bail pour réticence dolosive. En ordre subsidiaire, elle conclut

à voir annuler le contrat pour cause d’erreur sur les qualités substantielles de la chose,

alors qu’elle n’aurait jamais contracté si elle avait su que l’immeuble loué n’était pas

adapté à l’exploitation d’un bar.

Plus subsidiairement, l’appelante estime qu’il aurait appartenu au bailleur de remédier

au problème structurel de l’immeuble, ce que ce dernier serait toutefois resté en défaut

de faire. Pour ce motif, il y aurait lieu à résiliation du bail aux torts du bailleur avec

allocation de dommages et intérêts.

En ordre encore plus subsidiaire, la société SOCIETE1.) estime avoir été en droit de

résilier le bail avant terme, ce en application de l’article 20 du contrat de bail. Cette

disposition – qui aurait été insérée sur sa demande expresse – prévoirait la possibilité

d’une résiliation anticipative par le preneur moyennant préavis de six mois.

En tout état de cause, elle oppose l’exception d’inexécution aux demandes en

paiement d’arriérés de loyers de la société SOCIETE2.), au motif que cette dernière,

pourtant dûment informée depuis janvier 2015 des problèmes acoustiques, serait

restée en défaut d’y remédier.

L’intimée, pour sa part, conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption

des motifs retenus par le juge de première instance, pour autant qu’il a rejeté les

demandes de la société SOCIETE1.) en (i) annulation du contrat du bail et (ii) en

résiliation du bail à ses torts exclusifs respectivement en application des dispositions

de l’article 20 du contrat de bail.

Elle rappelle que le contrat de bail porte sur un restaurant-brasserie et non pas une

boîte de nuit. Elle est d’avis que les problèmes acoustiques de nuisances sonores ne

sont apparus que par les agissements fautifs de l’appelante qui aurait organisé des

soirées dansantes et autres évènements musicaux avec diffusion de musique

beaucoup trop forte.

Elle soutient avoir respecté tous ses engagements contractuels.

L’intimée relève implicitement, mais nécessairement, appel incident en ce qu’elle

demande à voir dire que le contrat de bail n’a été résilié qu’en novembre 2017 par la

vente de l’immeuble pris à bail à un tiers. Elle demande ainsi à voir dire que le contrat

de bail a couru jusqu’en novembre 2017, de sorte que la société SOCIETE1.) serait

redevable des loyers courant jusqu’à cette date. Elle augmente sa demande

pécuniaire et sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer un

montant total de 203.814,00 euros.

Au cas où le jugement a quo devrait être confirmé en ce qu’il a résilié le contrat de bail

au jour du jugement de première instance, l’intimée relève encore appel incident pour

autant qu’il n’a pas été fait droit à sa demande en obtention d’une indemnité de

relocation correspondant à six mois de loyers et demande la condamnation de la

société SOCIETE1.) à lui payer, à ce titre, la somme de 50.193,00 euros.

Motifs de la décision

Quant à l’appel principal

Quant à la recevabilité de la requête introductive d’instance

Aux termes de l’article 1er (4°) de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des

droits réels immobiliers, les baux d’une durée de plus de neuf années seront transcrits

au bureau de la conservation des hypothèques, dans le ressort duquel les biens sont

situés.

L’article 17 de la même loi dispose qu’aucune demande tendant à faire prononcer la

résolution, la rescision ou l’annulation d’un acte transcrit, ne sera reçue dans les

tribunaux qu’après avoir été inscrite, à la requête de l’avoué du demandeur, en marge

de l’exemplaire ou de l’expédition déposé au bureau des hypothèques, ainsi que de

l’inscription prévue à l’article 15.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Il est constant en cause que ni le contrat de bail litigieux, ni partant les requêtes

introductives d’instance, n’ont été transcrits au bureau de la conservation des

hypothèques.

Dans la mesure où la prédite loi du 25 septembre 1905 ne prévoit cependant la

transcription que des baux d’une durée supérieure à neuf ans et compte tenu du fait

que le contrat de bail litigieux n’a été conclu que pour une durée de neuf années, la

transcription n’était pas obligatoire. La circonstance que le contrat de bail ait prévu une

reconduction tacite est sans incidence sur la question de la transcription, alors qu’il est

de principe que si des parties contractantes de bonne foi décident de proroger un bail

initialement conclu pour une période de neuf années, le droit de transcription n’est pas

dû (cf. L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 67).

Il s’ensuit que, dans la mesure où le bail litigieux n’avait pas à être transcrit au bureau

de la conservation des hypothèques, les requêtes introductives d’instance n’avaient

pas non plus à être transcrites, de sorte que c’est à juste titre que le juge de première

instance a dit les requêtes recevables.

Quant à la demande en annulation du contrat de bail pour vice du consentement

Aux termes de l’article 1109 du code civil, il n’y a pas de consentement valable si le

consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou

surpris par dol.

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la

convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est

évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se

présume pas et doit être prouvé.

Le dol se définit comme des manœuvres, un mensonge ou un silence ayant sciemment

engendré une erreur déterminante du consentement d’un contractant. Sauf

exceptions, le dol n’est sanctionné que s’il est le fait du cocontractant et non s’il émane

d’un tiers. Constitue une réticence dolosive le simple silence d’une partie dissimulant

à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de

contracter. Le dol suppose l’intention de tromper et ne résulte pas du seul manquement

à une obligation précontractuelle d’information. Le dol peut être sanctionné quel que

soit l’objet de l’erreur provoquée, dès lors que celle-ci a été déterminante du

consentement et alors même qu’elle ne porterait que sur les motifs.

L’existence d’une obligation de renseignement apparaît également comme condition

suffisante de la réticence dolosive. En tant que délit civil, le dol repose sur une faute

intentionnelle : il faut que l’auteur des manœuvres, mensonges ou réticences ait agi

intentionnellement pour tromper le cocontractant. L’intention requise n’est pas celle de

causer un préjudice, mais celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de

celle-ci. La sanction est exclue toutes les fois qu’il n’est pas établi que le cocontractant

a agi dans l’intention de tromper. Ainsi, le manquement à une obligation

précontractuelle d’information ne suffit pas à caractériser la réticence dolosive s’il ne

s’y ajoute pas la constatation du caractère intentionnel de ce manquement

(Jurisclasseur civil, art. 1116, n° 11 et ss).

La preuve du dol incombe à celui qui l'allègue (cf. Jurisclasseur civil, art. 1116,

n° 25). Le dol suppose essentiellement l'intention de tromper (cf. Jurisclasseur, op. cit.,

n° 3) et il faut que le dol ait été déterminant, c'est-à-dire qu'il ait induit le cocontractant

dans une erreur telle qu'elle l'ait amené à passer le contrat (cf. Jurisclasseur, op. cit.

n° 22) pour pouvoir donner lieu à annulation du contrat conclu entre parties.

Il est rappelé que pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une variété de

fraude consistant dans l’emploi de certains moyens de tromperie en vue d’amener une

personne à contracter, implique une intention de tromper, ainsi que l’emploi de moyens

suffisamment caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments incombant

naturellement au demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir que le dol a été

déterminant, c’est-à-dire qu’il doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce qu’il a été

trompé par le dol, respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat n’aurait

pas été conclu. Le dol, dans la formation du contrat, désigne toutes les tromperies par

lesquelles un contractant provoque chez son partenaire une erreur qui le détermine à

contracter. Peu importe la nature de cette erreur. Les manœuvres dolosives consistent

dans toutes les machinations, toutes les mises en scène, tous les artifices qu’une

personne peut mettre en œuvre pour surprendre le consentement de son partenaire

et l’amener à contracter (G. RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie

luxembourgeoise 2014, 3e édit., n° 485).

La jurisprudence luxembourgeoise admet le dol non seulement en cas de manœuvres

positives tendant à induire le cocontractant en erreur, mais également au cas où des

qualités essentielles pour permettre un consentement éclairé sont tues de manière

délibérée : il s’agit alors d’un dol par réticence. La réticence dolosive apparaît comme

l’inexécution intentionnelle de l’obligation d’information et rend toujours excusable

l’erreur provoquée. L’intention requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais

celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il faut par ailleurs que

l’erreur provoquée par les manœuvres dolosives ait été déterminante pour le

cocontractant, mais il n’est pas nécessaire qu’elle ait porté sur la substance de la

chose, le dol pouvant aussi être sanctionné lorsque l’erreur a porté sur une qualité non

substantielle (G. RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie luxembourgeoise

2014, 3e édit., n° 485).

Le dol est constitué par un élément matériel et par un élément moral.

L'élément matériel du dol peut être constitué tant par des manœuvres qu'une personne

peut mettre en œuvre pour surprendre le consentement de son partenaire et l'amener

à contracter que par des mensonges que par une réticence dolosive.

Les manœuvres dolosives constituent toute espèce d’agissement tendant à créer une

fausse apparence.

La réticence dolosive ne peut être retenue toutes les fois que l’obligation d’information

est exclue en raison soit du caractère notoire d’une circonstance dont le cocontractant

pouvait avoir connaissance par lui-même, soit du caractère non essentiel de

l’information tue. Et il en est de même lorsqu’il n’est pas établi que le cocontractant

avait connaissance de la situation qu’il lui est reproché d’avoir dissimulée.

Il faut ensuite que l'élément matériel précédemment identifié ait été réalisé par l'une

des parties dans le dessein de tromper l'autre.

En cas de réticence dolosive, le juge déduira le plus souvent l'intention de tromper le

cocontractant de la double constatation que celui qui s'est tu connaissait l'information

recelée ainsi que son importance pour son partenaire.

Les juges du fond apprécient souverainement le caractère déterminant de l’erreur. Ce

caractère s’apprécie in concreto par une recherche de l’influence effectivement

exercée par l’erreur sur la décision de la victime. Le dol peut être sanctionné alors

même qu’il n’a entraîné qu’une erreur sur la valeur ou sur les motifs, voire sur une

qualité non substantielle. La réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours

excusable l’erreur provoquée. Le dol même par réticence, doit, en tant que faute

intentionnelle, être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant

de s'informer, commis une faute d'imprudence.

La charge de la preuve pèse sur le demandeur, c'est-à-dire sur la victime du dol. C'est

ce qu'exprime l’article 1116 du code civil lorsqu'il énonce que le dol « ne se présume

pas, et doit être prouvé » (Jurisclasseur, Civil, Art.1116, n° 38).

Le dol étant un fait juridique, tous les moyens de preuve sont admissibles.

Au vu des considérations en droit qui précèdent, il appartient à la société SOCIETE1.)

de rapporter la preuve du dol qu’elle invoque.

Pour prouver que son consentement était vicié, l’appelante doit dans un premier temps

établir l’existence de manœuvres frauduleuses, sinon d’une réticence dolosive dans le

chef de la société SOCIETE2.). Elle doit ensuite prouver que les manœuvres

respectivement la réticence dolosive ont été déterminantes pour son consentement,

c’est-à-dire qu’elles l’ont amenée à contracter.

Pour ce faire, la société SOCIETE1.) se limite à soutenir que la société SOCIETE2.)

lui a affirmé qu’elle pourrait réaliser la plus grande marge de son chiffre d’affaires en

exploitant le bar et en obtenant des autorisations de nuits blanches. Le bailleur lui

aurait cependant caché les problèmes acoustiques de l’immeuble rendant impossible

l’exploitation d’un bar.

Force est de relever que l’appelante reste en défaut de rapporter la preuve de la

réticence dolosive qu’elle invoque. Elle n’établit, en effet, pas que le bailleur

connaissait les prétendus problèmes au niveau de l’acoustique de l’immeuble. Tel que

l’a retenu à bon droit le juge de première instance et pour des motifs auxquels le

tribunal de céans renvoie, l’attestation testimoniale du précédent exploitant du

restaurant manque de la précision la plus élémentaire pour tenir pour acquis que la

société SOCIETE2.) a sciemment voulu induire la société SOCIETE1.) en erreur.

Le rapport SOCIETE3.), établi plus d’un an après la signature du contrat de bail, ne

saurait davantage établir la connaissance par le bailleur, au jour de la conclusion du

contrat, des problèmes de sonorisation.

Le contrat de bail prévoyant de manière limpide qu’il porte sur un restaurant avec

brasserie, il ne résulte d’aucun élément de la cause que la société SOCIETE2.) ait

assuré à la société SOCIETE1.) que celle-ci pourrait organiser des soirées dansantes

avec diffusion de musique forte, tout en sachant pertinemment que ceci ne serait pas

possible en raison des problèmes d’insonorisation de l’immeuble.

Il résulte des développements qui précèdent que l’intimée reste en défaut d’établir le

dol, dont elle se prétend victime.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande en

annulation du contrat de bail pour cause de dol.

En ce qui concerne ensuite la prétendue erreur dont serait victime l’appelante, il est

rappelé que l’article 1110 du code civil prévoit que « l’erreur n’est une cause de nullité

de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est

l’objet ».

L’erreur doit être considérée comme portant sur la substance lorsqu’elle est de telle

nature que sans elle l’une des parties n’aurait pas contracté. Il faut donc que le

demandeur démontre qu’il a cru que telle chose présentait faussement telle qualité et

que celle-ci a été la raison déterminante de son engagement.

La nullité pour erreur ne peut cependant être prononcée que si l’autre partie

connaissait l’importance essentielle que la victime de l’erreur attachait à la qualité

défaillante. En d’autres termes, il faut que les deux parties aient considéré comme

substantielle la qualité sur laquelle l’une d’entre elles a commis une erreur. L’erreur

doit ainsi avoir été commune, respectivement la qualité, objet de l’erreur, doit être

entrée dans le champ contractuel (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les

obligations, 5e édition, Dalloz, p. 168, n° 209).

L’erreur ne sera admise que quand elle porte sur des qualités substantielles du contrat

conclu entre parties et il est communément admis que l’erreur ne peut être cause de

nullité qu’à la condition d’être excusable. Il peut se faire que la victime de l’erreur ait

commis une faute en s’abstenant de prendre des précautions élémentaires pour

s’informer. Dans ce cas, la jurisprudence retient que l’erreur ne peut être cause de

nullité (cf. Droit civil, Les obligations, Weill et Terré, précis Dalloz, n° 74).

Afin d’établir le bien-fondé de ses prétentions, l’appelante fait valoir qu’elle s’est

trompée sur une des qualités substantielles du bien pris à bail, à savoir le fait que

l’immeuble n’est pas adapté à son exploitation. Dans ce contexte, elle expose que les

voisins de l’immeuble sont incommodés lorsque la musique est mise – non pas au

maximum – mais au « maximum autorisé suivant dispositions du règlement grand-

ducal du 16 novembre 1978 ». Se référant au rapport d’expertise SOCIETE3.), elle

soutient que la transmission du bruit se fait principalement par la structure de

l’immeuble.

S’il est certes établi que le local n’est pas adapté pour diffuser des niveaux de bruit

compatibles avec les niveaux sonores intérieurs maximaux prescrits par le prédit

règlement grand-ducal (cf. page 17 du rapport SOCIETE3.)), il n’en demeure

cependant pas moins que l’appelante a pris à bail un restaurant-brasserie et non pas

une boîte de nuit nécessitant la diffusion de musique au maximum autorisé. S’agissant

d’un restaurant-brasserie, la société SOCIETE1.) aurait pu se contenter de diffuser de

la musique à un volume sonore moindre n’incommodant, de ce fait, pas les autres

occupants de l’immeuble. Il résulte, en effet, du rapport SOCIETE3.), qu’une musique

d’ambiance n’est pas audible dans les appartements des autres occupants de

l’immeuble (cf. rapport page 10).

Faute par l’appelante de rapporter la preuve qu’elle aurait légitimement pu croire

qu’elle pourrait – dans un établissement comprenant un restaurant et une brasserie –

organiser des soirées dansantes avec diffusion de musique au maximum autorisé

jusqu’à trois heures du matin, il y a lieu de dire la demande en nullité pour erreur non

fondée, la société SOCIETE1.) restant en défaut de rapporter la preuve d’une erreur

excusable sur les qualités substantielles de la chose louée.

Quant à la demande en résolution du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur avec

demande en obtention de dommages et intérêts

L’appelante reproche encore à l’intimée de ne pas lui avoir délivré un bien en état de

servir à l’usage pour lequel il a été loué, la société SOCIETE2.) étant restée, selon

elle, en défaut d’aménager les lieux pour l’affectation convenue.

Or, le tribunal rappelle que le contrat de bail porte sur un restaurant et une brasserie,

laquelle peut se définir comme un établissement où l’on consomme de la bière et où

l’on peut également se faire servir des plats froids ou chauds rapidement préparés

(cf. Larousse).

Il ne résulte d’aucun élément de la cause que la location ait porté sur l’exploitation d’un

local se prêtant à des soirées dansantes avec diffusion de musique au maximum

autorisé.

Il s’ensuit que, contrairement aux affirmations de l’appelante, la société SOCIETE2.) a

bel et bien satisfait à son obligation de délivrance d’un bien conforme à l’usage pour

lequel il a été loué, à savoir un restaurant et une brasserie.

Tel que l’a, en effet, retenu à juste titre le juge de première instance, il ne résulte

aucunement du rapport SOCIETE3.) que les lieux loués ne seraient pas adaptés à

l’exploitation d’un restaurant et d’une brasserie, étant rappelé que la diffusion d’une

musique d’ambiance n’est pas incommodante pour les autres occupants de

l’immeuble.

Le jugement querellé est partant à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande en

résiliation du contrat de bail aux torts de la société SOCIETE2.), aucune faute n’étant

établie dans le chef de cette dernière.

La demande en obtention de dommages et intérêts encourt, par confirmation du

jugement entrepris, le même sort.

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail conformément à l’article 20 du

contrat de bail

L’appelante estime finalement avoir valablement mis fin au contrat de bail la liant à la

société SOCIETE2.) par lettre de résiliation du 29 novembre 2015 avec effet au

29 avril 2016, ce par application des dispositions de l’article 20 du contrat de bail.

Ce texte prévoit ce qui suit :

« Article 20 – Résiliation du bail par le preneur :

Sur demande écrite du preneur par lettre recommandée avec avis de réception, le

preneur pourra demander la résiliation du bail au bailleur avec un préavis de 6 mois

avant l’expiration du contrat. Dans ce cas, le preneur devra remettre les lieux loués

dans son pristin état et à ses charges et ceci suivant l’état des lieux d’entrée qui a été

dressé entre parties le jour de la prise de possession des lieux loués. »

La société SOCIETE1.), qui soutient que l’expression « avant l’expiration du contrat »

doit s’entendre comme « avant le terme prévu par la résiliation », fait valoir que l’article

20 a été inséré dans le contrat par ses soins après plusieurs échanges d’emails pour

lui permettre de « sortir » du contrat.

La société SOCIETE2.) fait, au contraire, plaider que l’article 20 ne constitue qu’un

rappel des dispositions de l’article 3 qui prévoiraient, de manière limpide, que le contrat

est conclu pour une durée déterminée de neuf ans.

L’article 3 du contrat de bail est libellé comme suit :

« Article 3 – Début et durée du bail :

3.1. Début :

Le présent bail prend cours le 02/05/2014.

Les parties signeront le moment venu un récépissé de remise des clés (ci-après

« Récépissé de remise des clés »).

3.2. Durée :

Le présent bail est conclu pour une durée initiale de neuf ans commençant à courir au

05/05/2014, à la date de la signature du « Récépissé de remise des clés »

conformément aux termes de l’article 3.1. ci-avant.

Au terme de la durée initiale, il se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle

période de trois (3) ans, aux mêmes conditions, à moins d’être dénoncé par le preneur

moyennant lettre recommandé avec accusé de réception, au plus tard douze mois

avant l’échéance de la période initiale.

Si le bail n’a pas été dénoncé de part et d’autre moyennant un délai de préavis de 6

mois à l’expiration de la neuvième (9ème) année de location, le bail se renouvelle par

tacite reconduction pour une nouvelle période de trois (3) ans et ensuite pour des

périodes successives de trois (3) ans. Avant l’échéance de chaque nouveau terme

prévu ci-avant, chacune des parties peut dénoncer le contrat de bail par lettre

recommandée moyennant respect d’un préavis de 6 mois.

Si le preneur continue à occuper les lieux loués au-delà de la fin du bail, il sera

considéré comme occupant sans droit ni titre ».

Suivant les dispositions de l’article 1156 du code civil, on doit dans les conventions

rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de

s’arrêter au sens littéral des termes.

Aux termes de l’article 1157 du code civil, lorsqu’une clause est susceptible de deux

sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir un quelconque

effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

L’appelante se prévaut de l’échange de mails entre parties pendant la négociation des

différentes clauses du contrat pour établir la thèse qu’elle soutient.

Contrairement à l’argumentation de la société SOCIETE2.), il n’y a pas lieu d’écarter

ces emails du débat pour communication tardive à la veille des plaidoiries du

13 mars 2018.

Certes, suivant l’article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut écarter

du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile et, aux termes de

l’article 65 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge est obligé à ne retenir

« dans sa décision, que les moyens, les explications et les documents invoqués ou

produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre

contradictoirement ».

Il convient néanmoins de rappeler qu’en l’espèce, le tribunal de céans a spécialement

ordonné la rupture du délibéré et ordonné la réouverture des débats afin de permettre

au mandataire de l’intimée de prendre utilement position quant à ces pièces.

Il s’ensuit que le tribunal peut avoir égard aux cinq emails versés en cause.

Par email du 17 avril 2014, le représentant de la société SOCIETE1.) a indiqué au

représentant de la société SOCIETE2.) qu’il dispose, dans tous ses contrats de bail,

d’une « clause de sortie de bail, de résiliation qui stipule que : sur demande écrite du

preneur par lettre recommandée avec préavis de (durée à définir, en général 3 et 6

mois) où le bail peut être résilié ».

Le lendemain, le représentant de la société SOCIETE1.) revient vers le représentant

de la société SOCIETE2.), après avoir intégré la disposition suivante dans le contrat

de bail : « Sur demande écrite du preneur par lettre recommandée avec avis de

réception, le preneur pourra demander la résiliation du bail au bailleur avec un préavis

de 6 mois avant l’expiration du contrat. Dans ce cas, le preneur devra remettre les

lieux loués dans son pristin état et à ses charges et ceci suivant l’état des lieux d’entrée

qui a été dressé entre parties le jour de la prise de possession des lieux loués ».

Le 28 avril 2014, le représentant de la société SOCIETE2.) a confirmé avoir tenu

compte de tous les changements proposés – à l’exception de la TVA. La version du

bail qu’il a renvoyé au représentant de la société SOCIETE1.) reprend d’ailleurs

l’article 21 tel qu’inséré par la société SOCIETE1.) (étant souligné que cet article 21

est de la teneur de l’actuel article 20 litigieux).

Le lendemain, le représentant de la société SOCIETE1.) l’a remercié pour son retour

rapide et la version du contrat de bail, telle que renvoyée par SOCIETE2.), contient bel

et bien les dispositions litigieuses de l’actuel article 20.

Tel que le fait plaider l’appelante, il résulte de cet échange d’emails que l’article 20 a

été inséré dans le contrat de bail sur demande expresse de la société SOCIETE1.) –

dûment acceptée par la société SOCIETE2.) – la société SOCIETE1.) voulant se

ménager une « clause de sortie », le loyer convenu étant, selon les termes du

représentant de la société SOCIETE1.) dans son email du 18 avril 2014, « au-delà de

ses limites ».

Au vu de ces échanges d’emails, le tribunal admet que les parties ont convenu d’un

commun accord de ménager une soi-disant « porte de sortie » à l’appelante afin de lui

permettre de supporter le risque d’un loyer aussi élevé.

Lors de la continuation des débats à l’audience des plaidoiries du 26 mars 2018, la

société SOCIETE2.) n’a d’ailleurs pas fait état du moindre élément permettant

d’expliquer le contenu de ces différents emails d’une manière différente.

Contrairement aux conclusions de l’intimée, les dispositions de l’article 20 ne

constituent, dès lors, guère un simple rappel de celles stipulées à l’article 3, une telle

interprétation du contrat, qui n’aurait aucun sens, se heurtant aux dispositions de

l’article 1157 du code civil.

Il s’ensuit que, par réformation du jugement attaqué, il y a lieu de retenir que le contrat

de bail a été valablement résilié par la société SOCIETE1.) avec effet au 29 avril 2016.

Partant, la demande en résiliation du bail aux torts de la société SOCIETE1.), formulée

par la société SOCIETE2.), requiert, par réformation de la décision attaquée, un rejet.

La demande en exécution forcée du contrat de bail jusqu’en novembre 2017, date de

la vente de l’immeuble, formulée par la société SOCIETE2.) n’est, au vu des

développements qui précèdent, pas davantage fondée et est, par confirmation de la

décision a quo, pareillement à rejeter.

En ce qui concerne les montants réclamés, le tribunal relève que l’appelante n’émet

aucune critique quant à l’indexation du loyer réclamé. En revanche, elle s’oppose au

paiement des loyers réclamés depuis décembre 2015, date depuis laquelle elle a

cessé tout paiement, en invoquant l’exception d’inexécution, au motif que la société

SOCIETE2.) n’aurait pas réagi face aux problèmes acoustiques lui dénoncés en

janvier 2015.

Il est rappelé qu’aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux

obligations principales, dont l’une consiste à payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ne peut se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifier le non-

paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut

d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est

avéré

indiscutable

et

incontestable

(T.

Paix

Lux,

juillet

1993,

réf. 2809/93).

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel, «

lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL. 18 décembre 1997,

no 59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL. 21 mars 1991, no 42950 du rôle).

Il est rappelé qu’en l’espèce, l’appelante justifie l’exception d’inexécution par le fait

qu’elle aurait été contrainte de « fermer le restaurant et le bar à partir de décembre

2015 », alors qu’il n’aurait plus été possible d’exploiter les lieux loués « au vu de

l’inaction du bailleur ».

Force est de relever que ces affirmations restent à l’état de pure allégation, alors que

l’appelante reste en défaut de rapporter la preuve qu’elle n’aurait plus été en mesure

d’exploiter le restaurant-brasserie tel que pris en location conformément aux

stipulations de l’article 1er du contrat de bail.

Tel que l’a noté à bon escient le juge de première instance, la société SOCIETE1.) a

tout simplement cessé de payer le loyer et quitté les lieux quelques jours après sa

lettre de résiliation du 19 novembre 2015, confirmant le courrier de résiliation du 29

octobre 2015.

L’exception d’inexécution n’étant, à l’évidence, pas justifiée en l’espèce, l’appelante –

usant de la faculté lui octroyée par l’article 20 du contrat de bail – ayant de son propre

gré décidé de résilier le bail et de quitter les lieux. Cette résiliation, certes valablement

introduite, ne la libère toutefois pas du paiement du loyer indexé tel que convenu. La

société SOCIETE2.) est, dès lors, en droit de prétendre au paiement des loyers et

charges jusqu’au terme du contrat, soit jusqu’au 29 avril 2016.

Par voie de conséquence, la société SOCIETE1.) est à condamner à payer à la société

SOCIETE2.) la somme de (5 x 8.365,50 =) 41.827,50 euros au titre des loyers et

charges pour la période courant de décembre 2015 à avril 2016 inclus ainsi que la

somme non contestée de (4 x 760,50 =) 3.042,00 euros au titre de l’indexation non

payée des mois d’août à novembre 2015 inclus.

Par réformation du jugement attaqué, il convient dès lors de condamner la société

SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme totale de 44.869,50 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 6 janvier 2017, le point de départ du cours

des intérêts n’ayant été entrepris par aucune des deux parties au litige.

En ce qui concerne la demande en paiement d’une indemnité de relocation, il est

rappelé qu’aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute

du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la

relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. La

résiliation du bail n’étant, en l’occurrence, pas intervenue de par la faute du locataire,

la demande formulée de ce chef par la société SOCIETE2.) est, par confirmation du

jugement entrepris mais pour d’autres motifs, à déclarer non fondée.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de sa

demande en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter la farde n° II de cinq pièces versée en cause par Maître

Pierre REUTER,

rejette le moyen tiré de l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance pour défaut

de transcription au bureau de la conservation des hypothèques,

dit recevable, mais non fondée, la demande en annulation du contrat de bail pour

cause d’erreur formulée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. a valablement résilié le

contrat de bail avec préavis avec effet au 29 avril 2016,

déboute la société SOCIETE2.) de sa demande en résiliation du contrat de bail aux

torts de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. la somme de 44.869,50 euros avec les

intérêts au taux légal à partir du 6 janvier 2017 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et pour moitié à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.