Appeal dismissed because rent arrears claim was premature and security deposit claim was time-barred.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 63/2018

Audience publique du mardi, vingt-sept mars deux mille dix-huit

Numéro 184957 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 8 mai 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) Maître Pierre FELTGEN, avocat à la Cour, demeurant à L-1160 Luxembourg,

ADRESSE3.), pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ayant été établie et ayant eu son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement

numéro

77/2007

du

tribunal

d’arrondissement

de

Luxembourg

du

29 janvier 2007,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant en personne,

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

3) PERSONNE4.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE5.),

ADRESSE5.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184957 du rôle et appelée pour fixation le

6 juin 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 14 novembre 2017 et finalement à

l’audience publique du mardi, 6 mars 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Emmanuel VANNINI, avocat, en remplacement de Maître Pierre FELTGEN,

curateur de la société la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., en faillite,

fournit ses réponses.

Maître Anne CHARTON, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Maître Diab BOUDENE, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

comparant pour PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

27 mars 2018, date à laquelle le prononcé avait été remis, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat du 21 novembre 2002, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont donné à bail

à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) un local commercial sis à ADRESSE1.), pour un loyer mensuel indexé

de 2.625,00 euros et une avance mensuelle sur charges de 300,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 21 février 2006, PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

ont fait convoquer la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner au montant de

58.754,00 euros, outre les intérêts au taux conventionnel de 10% l’an, à titre d’arriérés

de loyers, pour voir résilier le contrat de bail et pour voir ordonner le déguerpissement

des locataires.

Par jugement du 30 juin 2006, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a donné acte aux requérants de la réduction de leur demande au

montant de 55.829,00 euros, a condamné solidairement la société SOCIETE1.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) le

montant de 31.568,04 euros, outre les intérêts conventionnels, a résilié le contrat de

bail et a condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

déguerpir des lieux dans les deux mois de la notification du jugement. Le juge de

première instance a réservé la demande quant au montant de 16.581,96 euros en

attendant qu’il soit statué définitivement sur la validation ou la mainlevée de la saisie-

arrêt pratiquée le 19 juillet 2005.

Par jugement du 28 novembre 2006 du tribunal de céans, autrement composé, l’appel

principal interjeté par la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contre

le prédit jugement du 30 juin 2006 a été déclaré non fondé, tandis que l’appel incident

de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) a été déclaré fondé. Après avoir retenu qu’il

n’y a pas lieu à compensation du montant de 4.900,00 euros avec le montant redû à

titre d’arriérés de loyers, le tribunal de céans a dit la demande en paiement de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) d’ores et déjà fondée à concurrence du montant

de 36.468,04 euros et a condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) cette

somme, avec les intérêts conventionnels de 10% l’an, à partir des échéances

respectives, jusqu’à solde. Le tribunal de céans a confirmé le jugement du 30 juin 2006

pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement accordé aux locataires à

un mois à compter de la signification du jugement du 28 novembre 2006.

Le jugement du 28 novembre 2006 a encore déclaré la demande de PERSONNE2.)

et de

PERSONNE1.)

en paiement du montant de 5.527,06 euros pour

non-adaptation indiciaire recevable et fondée, et a condamné la société SOCIETE1.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) ledit montant, avec les intérêts conventionnels de 10% l’an, à partir

des échéances respectives non respectées, jusqu’à solde.

L’augmentation de la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en paiement

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de juin 2006 à novembre

2006 a également été déclarée recevable et fondée, de sorte que la société

SOCIETE1.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ont encore été condamnés

solidairement à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) le montant de 17.550,00

euros avec les intérêts conventionnels de 10% l’an, à partir des échéances

respectives, jusqu’à solde.

Par jugement rendu contradictoirement par le tribunal de paix de Luxembourg le

9 juillet 2007, l’expert Paule JOURDAIN, architecte, demeurant à L-ADRESSE6.), a

été chargée « de dresser un état des lieux de sortie du local de commerce sis à

ADRESSE1.), de constater l’ampleur des dégâts locatifs excédant une usure normale

et de chiffrer les travaux de remise en état ».

Le rapport de l’expert a été déposé au greffe de la Justice de paix de Luxembourg

le 26 novembre 2014.

Par jugement du 26 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

dit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) d’ores et déjà fondée

jusqu’à 20.685,54 euros, du chef d’indemnités de relocation et d’indemnité pour

charges, partant,

condamné

solidairement

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.)

à

payer

à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 20.685,54 euros, avec les intérêts

au taux légal à partir du 11 avril 2016 jusqu’à solde,

fixé la créance que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) peuvent d’ores et déjà faire

valoir à l’encontre de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en état de

faillite à 20.685,54 euros,

dit que pour l’admission de leur créance au passif de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auront à se

pourvoir devant qui de droit,

condamné PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à restituer à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) les clefs des parties communes et de la chaufferie dans un délai de

dix jours à partir de la notification du jugement sous peine d’une astreinte de 15,00

euros par jour de retard,

dit que l’astreinte est plafonnée à 450,00 euros,

refixé l’affaire pour continuation des débats,

réservé les droits des parties et les frais.

Sur l’appel interjeté par PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) contre le prédit jugement

du 26 juillet 2016 par acte d’huissier du 9 septembre 2016, le tribunal de céans, a, par

jugement du 10 janvier 2017 :

déclaré irrecevable l’appel principal en ce qu’il a trait au volet du jugement entrepris

qui a sursis à statuer sur leur demande en paiement d’arriérés de loyers d’un

montant de 16.581,96 euros et sur la demande en remboursement des frais de

l’expertise JOURDAIN,

déclaré recevable l’appel principal pour le surplus,

dit que la demande du chef d’indemnités d’occupation relatives aux mois de

décembre 2006 et de janvier 2007 ne constitue pas une demande nouvelle,

déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande de PERSONNE2.) et de

PERSONNE1.) du chef d’indemnités d’occupation relatives aux mois de décembre

2006 et de janvier 2007,

dit l’appel principal non fondé,

dit recevable et partiellement fondé l’appel incident, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) du chef d’une

indemnité pour charges,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) tendant à la

condamnation de PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) à la remise des clefs des

parties communes, sous peine d’astreinte,

confirmé le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

renvoyé l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance

d’appel.

A l’audience du tribunal de paix de Luxembourg du 27 février 2017, PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) ont, quant au volet des dégâts locatifs, demandé à ne pas voir prendre

en considération le rapport de l’expert Paule JOURDAIN. Ils ont fait grief à l’expert de

ne pas être parti du principe que les locaux avaient été reçus en bon état locatif et qu’il

appartenait aux anciens locataires de prouver le contraire. Ils ont réclamé un montant

de 114.221,25 euros sur base du rapport établi par l’expert Shoja MICHELI le 26

janvier 2007.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont conclu à l’entérinement des conclusions de

l’expert JOURDAIN. Ils ont souligné que la demande de PERSONNE2.) et de

PERSONNE1.) en obtention du montant de 114.221,25 euros n’était pas étayée par

des pièces, telles des factures.

Le curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) a fait valoir que la société ne saurait

encourir de condamnation du chef de dégâts locatifs, mais qu’il appartenait à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) de déposer une déclaration de créance.

Par jugement du 27 mars 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement et vidant le jugement du 26 juillet 2016, a :

dit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au titre des dégâts locatifs

fondée jusqu’à concurrence de 9.987,43 euros,

partant,

condamné

solidairement

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

à

payer

à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 9.987,43 euros avec les intérêts

légaux à partir du 11 avril 2016 jusqu’à solde,

condamné

solidairement

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

à

payer

à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 4.030,25 euros, avec les intérêts

légaux à partir du 11 avril 2016 jusqu’à solde,

fixé la créance de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) envers la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), en état de faillite, à 14.017,68 euros,

dit que pour l’admission de leur créance ci-avant fixée au passif de la faillite de la

société à responsabilité limitée PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auront à se

pourvoir devant qui de droit,

réservé les droits des parties et les frais,

fixé l’affaire au rôle général.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a noté qu’aux termes de l’article 7 du

contrat de bail, les locataires avaient déclaré recevoir « les lieux en l’état actuel précisé

par un constat annexé aux présentes » et qu’ils s’étaient engagés à « les entretenir et

les restituer au bailleur à la fin de la location dans le même état, sous réserve de la

vétusté naturelle, due à l’usage normal ». Il a cependant relevé qu’aucun constat

documentant l’état des lieux au moment de la prise à bail n’avait été versé en cause.

Après avoir rappelé qu’en vertu de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des

lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations

locatives et il doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, le juge de première instance

a souligné qu’il suffit que le bailleur prouve que pendant la jouissance des lieux il y a

eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale.

Tout en donnant à considérer que la présomption relative au bon état des lieux au

moment de la prise à bail n’implique pas que les lieux étaient à l’état neuf, le juge de

première instance a retenu l’existence de dégâts locatifs considérables, non

compatibles avec une usure normale, ce au vu des conclusions de l’expert MICHELI

et de l’expert JOURDAIN.

Constatant que PERSONNE3.) et PERSONNE4.), qui concluaient à l’entérinement du

rapport d’expertise JOURDAIN, ne contestaient pas l’existence de dégâts locatifs

dépassant l’usure normale, le juge de première instance les a condamnés au paiement

du montant de 9.987,43 euros - auquel l’expert JOURDAIN a chiffré les travaux de

remise en état en relation avec les dégâts locatifs - et du montant de 4.030,25 euros,

correspondant aux frais de l’expertise JOURDAIN.

La créance de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à l’encontre de la faillite de la

société SOCIETE1.) a été fixée au montant de [9.987,43 + 4.030,25 =] 14.017,68

euros.

Concernant la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement du

montant de 16.581,96 euros, à titre de solde des arriérés de loyers redus, le juge de

première instance a noté qu’au vu des explications des parties, la saisie-arrêt pratiquée

en date du 19 juillet 2005 à la demande du Syndicat des Copropriétaires de la

Résidence ENSEIGNE1.) entre les mains de la société SOCIETE1.) s.àr.l., n’avait

toujours fait l’objet ni d’une validation, ni d’une mainlevée.

Estimant ne pas pouvoir toiser la demande en condamnation au montant de 16.581,96

euros avant l’intervention d’un jugement de validation ou de mainlevée coulé en force

de chose jugée, respectivement d’un jugement constatant la péremption d’instance, le

juge de première instance a maintenu la surséance à statuer qu’il avait ordonnée par

jugement du 30 juin 2006.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé appel par acte d’huissier

du 8 mai 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer, à raison de moitié au profit de chacun

d’entre eux, la somme de 114.221,25 euros TTC, pour les dégâts et dégradations

commis dans les locaux loués, ce avec les intérêts au taux conventionnel de 10%,

sinon les intérêts légaux, à compter de la date de remise des clefs des locaux, soit le

19 janvier 2007, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde. Ils demandent encore

à voir fixer leur créance à l’égard de la faillite de la société SOCIETE1.) à cette somme,

en sus les intérêts.

A titre subsidiaire, ils demandent à voir ordonner une expertise complémentaire en vue

de « chiffrer les dégâts constatés par l’experte JOURDAIN et non chiffrés par elle dans

son rapport définitif du 6 novembre 2014 ainsi que chiffrer objectivement par rapport à

des devis de sociétés spécialisées en la matière les dégâts constatés ».

Les appelants demandent, par ailleurs, à voir annuler, sinon réformer le jugement

entrepris en ce qu’il a maintenu la surséance à statuer sur la demande des parties

appelantes en condamnation des parties intimées PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

leur payer la somme des arriérés de loyers restant impayés depuis plus de dix ans.

Ils demandent au tribunal de céans d’évoquer ce volet du litige, sinon de statuer sur

ce volet en raison de l’effet dévolutif de l’appel, et de condamner PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) au paiement du montant de 16.581,96 euros, avec les intérêts légaux

de 10% l’an à compter des échéances respectives non respectées. Ils demandent

également à voir fixer leur créance à l’égard de la société SOCIETE1.) en faillite audit

montant, en sus des intérêts.

Ils demandent à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis à charge des

parties intimées les frais de l’expertise JOURDAIN. Ils demandent à voir ajouter à ces

frais les frais de l’expertise MICHELI.

Les appelants sollicitent finalement chacun la condamnation de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à leur payer une indemnité de procédure de 2.250,00 euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soulèvent l’irrecevabilité de l’appel pour ce qui est

du volet relatif à la demande tendant au paiement d’arriérés de loyers d’un montant de

16.581,96 euros. Le curateur de la société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de

justice quant à la recevabilité de l’appel.

Quant au fond, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et le curateur de la faillite SOCIETE1.)

concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a entériné le

rapport de l’expert Paule JOURDAIN.

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) déclarent relever appel incident du jugement a

quo en sollicitant la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à leur

rembourser la garantie locative de 7.875,00 euros, payée au moment de la conclusion

du contrat de bail. Ils concluent à la compensation entre créances réciproques.

Ils réclament finalement chacun l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

affirme que la demande en remboursement de la garantie locative a d’ores et déjà été

toisée. A titre subsidiaire, il soulève la prescription de la demande en remboursement

de ladite garantie qui constituerait « une demande nouvelle ».

Par courrier adressé par fax au greffe du tribunal de céans le 16 mars 2018, le

mandataire de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ne soutient plus qu’il ait déjà été

statué sur le volet de la garantie locative. Il soulève l’irrecevabilité de la demande en

remboursement de la garantie locative, au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle

en instance d’appel et maintient son moyen tiré de la prescription. Il informe, par

ailleurs, le tribunal que ses mandants contestent avoir reçu paiement de la garantie

litigieuse.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité des appels

Les appelants au principal demandent à voir « annuler, sinon réformer le jugement

entrepris du 27 mars 2017 en ce qu’il a maintenu en dehors du délai raisonnable et

sans motif justifié de surseoir à statuer sur la demande en condamnation des parties

intimées sub 2) et 3) à leur payer la somme des arriérés de loyers restant toujours

impayés depuis plus de dix années ».

Les appelants estiment que le tribunal de paix a omis de statuer sur des moyens

pertinents, issus de l’évolution de la situation du 30 juin 2006, dont il résulterait que le

sursis à statuer n’a plus lieu d’être.

Ils donnent à considérer que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne sont pas tiers saisis

dans le cadre de la saisie-arrêt litigieuse. Il n’y aurait, dès lors, aucun motif justifiant la

décision de maintenir le sursis à statuer à leur profit en ce qui concerne les arriérés de

loyers redus.

Par ailleurs, aucune retenue de loyers n’aurait jamais été effectuée par la société

SOCIETE1.) à la suite de la saisie-arrêt du 19 juillet 2005 et la faillite ne disposerait

d’aucun actif. Comme le prononcé d’une faillite entraînerait l’arrêt des poursuites,

aucune poursuite ne pourrait être diligentée par le syndicat des copropriétaires de la

RESIDENCE ENSEIGNE1.) contre la société SOCIETE1.).

Les appelants demandent, dès lors, à voir statuer sur la demande du chef d’arriérés

de loyers à l’encontre des trois parties intimées, sinon du moins, à l’encontre de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

A l’appui de leur demande en annulation, sinon en réformation du volet du jugement

ayant trait au sursis à statuer, les appelants invoquent l’article 6.1 de la Convention

européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, aux

termes duquel toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement,

publiquement et dans un délai raisonnable, l’article 13 de la même Convention,

prévoyant le droit à un recours effectif, ainsi que l’article 1er du protocole additionnel

de la Convention, relatif à la protection de la propriété.

L’article 579 du nouveau code de procédure civil dispose que « les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi ».

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliquées globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement

par

rapport

à

chaque

demande

indépendante

(cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 45).

Le principal s’entend des prétentions respectives qui fixent l’objet du litige. Il en suit

qu’un jugement qui statue sur une partie du principal et ordonne pour le surplus une

mesure d’instruction ou une surséance n’est pas nécessairement mixte ; il ne le sera

que si les deux chefs de la décision sont liés à la même demande. Si tel n’est pas le

cas, pour la recevabilité de l’appel, on doit estimer qu’il existe deux décisions l’une, qui

tranche le principal et l’autre qui est purement avant dire droit (Jursiclasseur, procédure

civile, Fasc. 712 Appel : Jugements susceptibles ou non d’appel, édition numérique 22

avril 2015, n° 30 ; Cass. française, 2ème civ., 21 novembre 1979 : Bull. civ. 1979, II, n°

270 ;

RTD

civ.

1980,

p.

417,

obs.

R. Perrot

;

Cour

d’appel,

25 novembre 2009, n° 32932 et 33936 du rôle ; 26 octobre 2011, n° 35280 du rôle ;

Cour d’appel, 27 novembre 2014, n° 38398 du rôle).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte des dispositions

séparées, plusieurs demandes, autonomes les unes par rapport aux autres, ayant été

formulées par PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

Le jugement entrepris a définitivement statué sur les demandes de PERSONNE2.) et

de PERSONNE1.) en indemnisation de dégâts locatifs et en remboursement du coût

du rapport d’expertise JOURDAIN. Le jugement a cependant sursis à statuer sur la

demande des requérants en paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 16.581,96

euros.

Une décision ordonnant un sursis à statuer (cf. Cour d’appel, 16 novembre 2005,

n° 29043 du rôle, Cour d’appel 13 mai 2015, n° 39827) ou refusant le sursis à

statuer (cf. Cour d’appel 5 mars 2008, n° 33135 du rôle ; Cour d’appel, 9 février 2011,

n° 36416 du rôle) ne remplit pas les conditions pour pouvoir être appelée.

La décision du juge de première instance de surseoir à statuer sur la demande en

paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 16.581,96 euros est, dès lors, à qualifier

d’avant dire droit et ne peut être frappée d’un appel immédiat. L’appel-annulation et

l’appel-réformation sont exclus en l’espèce.

Il convient de faire la distinction entre l’appel-annulation de droit commun et l’appel-

nullité. L’appel en annulation suppose que l’appelant invoque la nullité du jugement

dans un appel qui est ouvert par la loi tandis que l’appel-nullité, création de la

jurisprudence, est un recours admis alors que la loi prohibe l’appel ou le repousse à

un moment ultérieur ( cf. Rép. pr. civ. Dalloz, mars 2012, v° Appel n° 928).

A supposer que la demande principale des appelants, tendant à l’annulation du

jugement entrepris, puisse s’interpréter comme un appel-annulation, encore faut-il

analyser si les conditions de cette voie de recours sont remplies.

Au cas où la loi interdit tout appel ou en diffère l’exercice, la doctrine et la jurisprudence

françaises admettent l’existence d’un appel-nullité dans l’hypothèse où le juge qui a

rendu la décision attaquée a commis un excès de pouvoir. La reconnaissance de

l’existence de ce recours trouve sa source dans la constatation qu’aucune disposition

légale ne peut interdire de faire constater, selon les voies de recours de droit commun,

la nullité d’une décision entachée d’excès de pouvoir. Plusieurs arrêts ont transposé

cette solution en droit luxembourgeois, en reconnaissant l’existence d’un recours-

nullité (cf. Cour d’appel lux, 4e ch., 8 juillet 2015, n° 38721 du rôle ; Cour d’appel lux.,

4e ch., 14 octobre 2015, n° 41058 du rôle ; Cour d’appel lux., 4e ch., 5 avril 2017,

numéros 42733 et 43333 du rôle).

A l’instar de la Cour de cassation française, les juridictions luxembourgeoises

retiennent que l’appel-nullité n’est ouvert que si trois conditions sont remplies, à savoir

qu’un texte apporte une atteinte au double degré de juridiction, que le juge a commis

un excès de pouvoir et qu’aucun autre recours n’est ouvert.

Il résulte des développements qui précèdent que la décision de surseoir à statuer sur

le volet des arriérés de loyers du montant de 16.581,96 euros n’est pas directement

appelable.

Encore s’agit-il de déterminer si les violations alléguées de la Convention européenne

des droits de l’homme et des libertés fondamentales, à les supposer données, puissent

être qualifiées d’« excès de pouvoir ».

La notion d’excès de pouvoir positif ne se cantonne pas à l’hypothèse de la

transgression de la séparation des pouvoirs, mais elle vise encore des situations lors

desquelles le juge transgresse une règle d’ordre public qui circonscrit son autorité,

lorsqu’il viole un principe fondamental de l’organisation judiciaire ou s’il statue au

mépris d’une immunité de juridiction ou de la compétence exclusive communautaire

(cf. Cour d’appel, 14 octobre 2015, n° 41058 du rôle).

Il a été décidé que ne constitue, par contre, pas un excès de pouvoir l’inobservation

par le juge de dispositions qui portent atteinte au droit d’accès à un tribunal au sens

de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, un mal jugé par une

erreur de droit, la méconnaissance de dispositions d’ordre public ou la violation de

règles de procédure. Il en va de même du reproche formulé relatif à la motivation

insuffisante de la décision critiquée (cf. ibid. ; Cass. lux., 30 avril 2015, n° 3459 du

registre).

En l’absence d’excès de pouvoir pouvant être imputé au juge de première instance,

les conditions d’un appel-nullité ne sont donc pas remplies en l’espèce.

L’appel est, par conséquent, irrecevable, en ce qu’il a trait au volet du sursis à statuer,

ordonné par le juge de première instance.

La décision du juge de première instance de surseoir à statuer sur le volet des arriérés

de loyers n’étant pas appelable, l’offre de preuve par serment décisoire relative à

l’absence de retenues de loyers, dans le chef de la société SOCIETE1.), en relation

avec la saisie-arrêt, formulée oralement par les appelants, est irrecevable pour défaut

de pertinence, ceci indépendamment de la régularité en la forme de cette offre de

preuve.

L’appel interjeté par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

est, par conséquent,

irrecevable en ce qu’il a trait aux volets du jugement concernant la surséance à statuer

sur la demande en paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 16.581,96 euros.

L’appel de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), introduit dans le délai et les formes

prévus par la loi, est cependant recevable pour le surplus.

Quant à la demande des appelants en indemnisation pour dégâts locatifs

Les appelants critiquent le jugement entrepris en ce que le rapport de l’expert Paule

JOURDAIN, qui a évalué au montant de 9.987,43 euros les dégâts locatifs, a été

entériné. Par réformation du jugement entrepris, ils réclament le montant de

114.221,25 euros de ce chef.

Ils font grief à l’expert Paule JOURDAIN de ne pas avoir procédé à l’évaluation d’une

partie significative des dégâts qu’elle a constatés. Tel serait le cas des compresseurs

arrachés et dissipés par les locataires, de la destruction du mur au fond du local, du

système de sécurité arraché et du granit à remplacer autour du WC.

Le dommage résultant des autres dégradations aurait été sous-évalué par l’expert.

Les appelants soulignent que le fait pour l’expert de ne pas chiffrer certains dégâts, en

l’absence de preuve que ces dégâts n’existaient pas encore au moment de la prise à

bail, l’expert a fait fi de la présomption suivant laquelle, à défaut d’état des lieux

d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état, découlant de l’article

1731 du code civil.

Les appelants reprochent, par ailleurs, au juge de première instance d’avoir fait

bénéficier les locataires de la prise en compte d’une usure normale de quatre ans,

alors qu’aux termes de l’article 8 du contrat de bail, il aurait été convenu que « sont à

charge du locataire, quelle que soit la cause qui les rend nécessaires, le

renouvellement des papiers de teinture et des peintures de même que les réparations

de toutes espèces, des portes et des fenêtres, ainsi que tous les frais à engager pour

l’installation du commerce envisagé ».

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et le curateur de la faillite SOCIETE1.) concluent à la

confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a entériné le rapport de l’expert Paule

JOURDAIN. Ledit rapport serait complet et aurait pris en considération les

constatations faites unilatéralement par l’expert Shoja MICHELI.

Par contre,

l’évaluation des dégâts par les appelants serait fantaisiste et ne s’appuierait pas sur

des pièces.

C’est à juste titre que le juge de première instance a rappelé qu’en l’absence d’état

des lieux d’entrée, les locataires sont, en vertu de l’article 1731 du code civil, présumés

avoir reçu les lieux en bon état et ont l’obligation de les rendre dans le même état,

compte tenu de l’usure normale. Le fait que le juge de première instance ait relevé

qu’au moment de la prise à bail, les lieux n’étaient plus neufs, n’est pas en

contradiction avec la présomption de réception des lieux en « bon état ».

Concernant la question de la prise en compte de l’usure normale, il convient de noter

que l’article 7 du contrat de bail prévoit ce qui suit : « le locataire reçoit les lieux en

l’état actuel précisé par un constat annexé aux présentes et il doit les entretenir et les

restituer au bailleur à la fin de la location dans le même état, sous réserve de la vétusté

naturelle, due à l’usage normal ».

Au vu des dispositions claires de l’article 7, l’article 8, qui met à charge des locataires

le renouvellement des papiers peints et des peintures, ainsi que les réparations de

toutes espèces, ne saurait s’interpréter en ce sens que la prise en compte de l’usure

normale serait exclue.

C’est partant à tort que les appelants font grief au juge de première instance d’avoir

tenu compte d’une usure normale de quatre ans.

Il convient ensuite de noter que l’existence de dégâts considérables, excédant l’usure

normale a été prise en considération par l’expert Paule JOURDAIN, qui en ce point, a

rejoint les conclusions du rapport dressé unilatéralement par l’expert Shoja MICHELI.

Concernant l’évaluation des dégâts, l’expert JOURDAIN a précisé qu’elle ne se

concentrait que sur les dégâts des locaux proprement dits, hormis les matériaux

arrachés ayant fait partie du fonds de commerce ou ayant appartenu aux locataires.

Sur base de devis établis en 2008, « ré-étudiés avec des sociétés consultées à

l’époque » - ni annexés au rapport, ni versés à titre de pièces par les parties appelantes

- l’expert a chiffré les travaux de remise en état concernant le vidange du dégraisseur,

le nettoyage professionnel du sol, le remplacement des prises électriques et des

sèche-mains arrachés, le remplacement des carreaux au sol, le ragréage dans le local

de cuisine et la remise en peinture des locaux.

L’expert affirme que, malgré sa demande afférente, des photos, descriptifs ou autres

pièces par rapport aux autres postes ne lui ont pas été fournis par les parties

appelantes.

L’expert a partant procédé à une estimation ex aequo et bono de la valeur de l’arrière-

bar, de l’interphone et du coût du remplacement de deux plaques en granit. Elle a, par

ailleurs, évalué le prix de divers objets à remplacer, à savoir deux boules en verre,

deux plaques en verre et une plaque en plexi, ainsi que le coût de travaux de remise

en état, d’ores et déjà effectués, au niveau de la devanture et du faux-plafond.

Faute d’avoir obtenu de la part des appelants des pièces ou renseignements utiles

relatifs aux compresseurs enlevés, à la cloison arrachée au fonds du local, au système

de sécurité et au granit autour du WC, l’expert n’a pas procédé à une évaluation de

ces éléments. Elle a indiqué que les compresseurs appartenaient à la SOCIETE2.) et

qu’elle ignorait si PERSONNE1.) devait « se porter garant vis-à-vis du fournisseur de

la brasserie ». Concernant la cloison au fonds du local, elle a précisé que celle-ci était

probablement intégrée dans le « meuble utile dans la niche arrière », faisant partie du

fonds de commerce.

S’il est vrai que conformément à l’article 446 du nouveau code de procédure civile, le

juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, il est de

principe que les tribunaux ne doivent s’écarter des conclusions de l’expert qu’avec la

plus grande circonspection et uniquement dans le cas où il existe des éléments sérieux

permettant de conclure qu’il n’a pas correctement analysé toutes les données qui lui

ont été soumises (Cour d’appel, 8 avril 1998, Pas. 31, 28).

Il convient de constater que l’expert Paule JOURDAIN a effectué plusieurs visites des

lieux en présence des parties, qu’elle a recueilli les déclarations de ces dernières et

qu’elle a pris en considération les pièces lui soumises, y compris le rapport d’expertise

unilatéral établi par l’expert Shoja MICHELI.

L’expert a soumis au tribunal un rapport dûment circonstancié et motivé. Les appelants

ne versent ni devis, ni factures pour étayer leurs contestations relatives à l’évaluation

des différents dégâts par l’expert.

Quant aux postes non évalués par l’expert, les appelants n’établissent pas avoir dû

indemniser la SOCIETE2.) du chef des compresseurs enlevés. Ils ne fournissent, par

ailleurs, pas d’éléments de nature à contredire la supposition de l’expert, suivant

laquelle la cloison du fonds du local faisait partie intégrante d’un meuble dépendant du

fonds de commerce.

Les appelants n’ayant, par ailleurs, fourni ni documents, ni renseignements utiles à

l’expert en ce qui concerne le système de sécurité et le granit autour du WC, ils sont

malvenus de reprocher à l’expert de ne pas avoir procédé à l’évaluation desdits postes.

A noter que des éléments supplémentaires à ce sujet n’ont été soumis ni au juge de

première instance, ni au tribunal de céans.

Etant rappelé qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer

la carence de la partie dans l’administration de la preuve, il n’y a pas lieu de faire droit

à la demande des appelants tendant à instaurer une expertise complémentaire en vue

de l’évaluation des postes prémentionnés.

C’est partant à juste titre que le juge de première instance a entériné le rapport de

l’expert Paule JOURDAIN et retenu

le montant de

9.987,43 euros

à titre

d’indemnisation devant revenir à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) du chef de

dégâts locatifs.

C’est encore à bon escient que les frais de l’expertise JOURDAIN du montant de

4.030,25 euros ont été mis à charge des intimés.

Concernant la mise en compte d’intérêts sur les prédits montants, les appelants ne

justifient pas l’application du taux conventionnel de 10% qu’ils réclament.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a condamné solidairement

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) les

montants de 9.987,43 euros et de 4.030,25 euros, avec les intérêts légaux à partir du

11 avril 2016, date à laquelle la demande en indemnisation du chef de dégâts locatifs

a été exposée en première instance, jusqu’à solde.

Il y a pareillement lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la créance

de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) envers la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) - déclarée en état de faillite par jugement du tribunal de commerce de

Luxembourg du 29 janvier 2007 - à 14.017,68 euros, étant rappelé que suivant l'article

451 du code de commerce, le cours des intérêts est arrêté à l'égard de la masse à

compter du jugement déclaratif de la faillite.

En instance d’appel,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

sollicitent encore le

remboursement des frais de l’expertise MICHELI.

La demande n’étant pas contestée à cet égard, elle est à déclarer recevable.

Suivant indications figurant au « rapport d’expertise d’état des lieux » du 26 janvier

2007 de l’expert Shoja MICHELI, seule PERSONNE1.) a été présente lors de la visite

de l’expert. Il ne résulte ni de ce rapport, ni d’aucune autre pièce que les parties

intimées aient été invitées à participer aux opérations d’expertise. Le rapport constitue

donc un rapport unilatéral et la demande tendant à mettre à charge des parties

intimées les frais afférents, exposés dans le seul intérêt des appelants, est à rejeter.

Quant

à

la

demande

reconventionnelle

de

PERSONNE3.)

et

de

PERSONNE4.) tendant au remboursement de la garantie locative

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent le remboursement du montant de

7.875,00 euros qu’ils affirment avoir payé à titre de garantie locative au moment de la

conclusion du contrat de bail, en vertu de l’article 16 dudit contrat.

N’ayant pas été présentée en première instance, leur demande ne constitue pas un

appel

incident,

contrairement

aux

développements

des

mandataires

de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent l’irrecevabilité de la demande, au motif

que celle-ci constitue une demande nouvelle en instance d’appel. Ils invoquent, par

ailleurs, la prescription de la créance invoquée en vertu de l’article 2277 du code civil,

sinon de l’article 189 du code de commerce.

En vertu de l’article 592, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile, les

demandes nouvelles sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

La demande en remboursement de la garantie locative tendant, en l’espèce, à la

compensation entre créances réciproques, elle ne constitue pas une demande

nouvelle prohibée en instance d’appel.

Quant au moyen tiré de la prescription encourue en application de l’article 2277 du

code civil, sinon de l’article 189 du code de commerce, il convient de rappeler que le

point de départ de la prescription se situe à la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a

donné naissance. En effet, c’est au jour de l’exigibilité de la dette que le créancier peut

agir utilement.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail

: défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. Marianne HARLES, Le Bail à

loyer, Compte-rendu de Jurisprudence, T. 31, No. 65, p. 319).

Il résulte des développements ci-avant que les

appelants ont encore des

revendications se chiffrant au montant de 16.581,96 euros, au titre d’arriérés de loyers,

à l’encontre des intimés. Ce volet du litige est toujours pendant en première instance,

le tribunal de paix ayant sursis à statuer sur la demande afférente dans le cadre du

jugement entrepris.

La créance alléguée des intimés au remboursement de la garantie locative n’est

partant pas encore exigible et la prescription y relative n’a pas commencé à courir.

Le moyen tiré de la prescription n’est partant pas fondé.

Il devient, dès lors, superfétatoire d’analyser, en l’état actuel du dossier, si le droit du

locataire au remboursement de la garantie locative constitue une créance susceptible

d’encourir la prescription quinquennale visée à l’article 2277, alinéas 4 et 5, du code

civil ou la prescription décennale visée à l’article 189 du code de commerce.

La créance des intimés au remboursement de la garantie locative n’étant, au vu de ce

qui précède, pas encore exigible, leur demande en paiement du montant de 7.875,00

euros est irrecevable pour être prématurée.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel de PERSONNE2.)

et de PERSONNE1.) est irrecevable en ce qu’il a trait au volet du jugement entrepris

qui a sursis à statuer sur leur demande en paiement d’arriérés de loyers d’un montant

de 16.581,96 euros et qu’il est recevable, mais non fondé pour le surplus.

Le jugement entrepris est, par conséquent, à confirmer.

Quant aux demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont à débouter de leurs

demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, leurs demandes en

allocation d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel sont également à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) tendant à voir

déférer le serment décisoire à PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

déclare irrecevable l’appel de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) tendant à

l’annulation, sinon à la réformation du jugement entrepris, en ce que ce jugement a

sursis à statuer sur leur demande en paiement d’arriérés de loyers d’un montant de

16.581,96 euros,

déclare recevable l’appel de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) pour le surplus,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise complémentaire,

dit l’appel de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

déclare recevable,

mais non fondée,

la demande de

PERSONNE2.)

et de

PERSONNE1.) en remboursement des frais de l’expertise MICHELI, partant en

déboute,

écarte le moyen tiré de la prescription, soulevé par PERSONNE2.) et PERSONNE1.),

déclare irrecevable pour être prématurée la demande de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) en remboursement de la garantie locative,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.