Tenant's appeal dismissed; court confirms landlord's right to full rent after rejecting unilateral lease termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 54/2018

Audience publique du mardi, vingt mars deux mille dix-huit

Numéro 184878 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant ou ses gérants en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 25 avril 2017,

comparant par Maître Catherine HORNUNG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Franca ALLEGRA, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184878 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 6 juin 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 7 novembre 2017 et

finalement à l’audience publique du mardi, 6 mars 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catherine HORNUNG, avocat, comparant pour la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Franca ALLEGRA, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.)

S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 mars 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 20 novembre 2015 au greffe, la société anonyme SOCIETE2.)

S.A. a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour la voir condamner à lui

payer le montant de 18.786,40 euros à titre d’arriérés de loyers, sinon d’indemnités

d’occupation, sinon d’indemnités de relocation, avec les intérêts légaux à partir du jour

de l’échéance, sinon à partir du jour de la mise en demeure du 10 janvier 2014, sinon

encore à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. La société SOCIETE2.) a

demandé l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, elle a expliqué avoir donné en location à PERSONNE1.),

agissant comme fondateur de la société en cours de formation « SOCIETE1.) s.àr.l. »,

un local commercial sis à ADRESSE3.), pour une durée minimale de trois années, par

contrat de bail commercial du 29 février 2012, ayant pris effet le 1er mars 2012. Par

télécopie du 26 décembre 2013, la société SOCIETE1.) aurait résilié le contrat de bail

avec effet au 31 décembre 2013. La société SOCIETE2.) soutient qu’elle n’aurait pas

accepté la résiliation anticipée unilatérale et serait, dès lors, en droit de réclamer les

loyers jusqu’à l’expiration du contrat de bail, soit le 28 février 2015.

La société SOCIETE2.) a encore réclamé le loyer impayé pour le mois de décembre

2013 et l’indexation du loyer pour la période du mois de mars 2013 au mois de

novembre 2013 inclus, soit la somme de 300,33 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, elle a précisé réclamer,

principalement, l’intégralité des loyers jusqu’à la fin du contrat de bail, subsidiairement,

une indemnité de relocation jusqu’au mois de juin 2014 inclus, soit le montant de

7.382,06 euros et, plus subsidiairement, jusqu’au 19 mars 2014, date de la remise des

clefs, soit le montant de 3.680,57 euros.

La société SOCIETE1.) a soutenu avoir résilié le contrat de bail suite à un défaut de

jouissance des lieux loués, résultant de problèmes d’humidité.

Elle s’est opposée à la demande du chef d’indexation, en faisant valoir qu’aucune

indexation ne lui avait jamais été réclamée.

A titre subsidiaire, elle a demandé la réduction du loyer au montant de 600,00 euros

par mois, au motif que la moitié des lieux avaient déjà été relouée en novembre 2014.

Elle a, à titre reconventionnel, demandé la restitution de la garantie locative d’un

montant de 2.400,00 euros et a sollicité une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Par jugement du 16 mars 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

donné acte à la société SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle en

restitution de la garantie locative s’élevant à 2.400,00 euros,

donné acte à la société SOCIETE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité

de procédure de 500,00 euros,

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) pour le montant réclamé de

18.786,40 euros,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

18.786,40 euros, avec les intérêts légaux à partir du 20 novembre 2015, jusqu’à

solde,

dit fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) à voir

condamner la société SOCIETE2.) à lui restituer la garantie locative s’élevant à

2.400,00 euros,

condamné la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

2.400,00 euros,

ordonné la compensation judiciaire entre les dettes réciproques,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

dit non fondées les demandes réciproques en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que tant l’existence des

troubles de jouissance invoqués par la société SOCIETE1.), que la dénonciation de

tels troubles à la bailleresse laissaient d’être établies. Il en a conclu que la preuve de

la réalité du motif de résiliation avancé n’était pas rapportée.

Il a ensuite rappelé qu’à défaut d’autres éléments, la seule acceptation des clés, même

sans formuler de réserves, ne valait pas acceptation de la résiliation prématurée du

contrat de bail.

Le juge de première instance a ainsi retenu que la société SOCIETE1.) a résilié le

contrat de bail conclu entre parties de manière unilatérale et que cette résiliation est,

dès lors, fautive.

Il a ensuite noté que dans la mesure où il ne résultait pas du dossier que la société

SOCIETE1.) ait recherché un repreneur ou proposé un repreneur à la bailleresse, la

demande de cette dernière tendant à se voir allouer les loyers jusqu’à l’échéance

contractuelle n’était pas à qualifier d’abusive.

Le juge de première instance a encore relevé qu’il n’était pas établi que les lieux

initialement donnés à bail à la société SOCIETE1.) avaient été loués à une autre

société, en l’occurrence la société SOCIETE3.), avant le mois de mars 2015.

Concernant l’indexation, il a rappelé que sauf stipulation contraire dans le contrat de

bail, il appartient au locataire de suivre l’évolution indiciaire et d’adapter le moment

venu de sa propre initiative le loyer, sans invitation préalable du bailleur.

Les demandes en paiement d’arriérés de loyers et d’arriérés d’indexation ont, par

conséquent, été déclarées fondées.

Il a également été fait droit à la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.)

en restitution de la garantie locative de 2.400,00 euros et la compensation judiciaire

entre les dettes réciproques a été ordonnée.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 25 avril 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut, principalement, à se voir

décharger du paiement du loyer à compter du 26 décembre 2013 et, subsidiairement,

à compter du 1er février 2014. Elle conclut, en tout état de cause, à voir faire droit à sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la

première instance et sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait exposer avoir rencontré, dès le

début de la prise à bail, de graves problèmes d’humidité nécessitant la pose de seaux

par terre afin de recueillir l’eau provenant du plafond. Le problème proviendrait, selon

elle, d’un défaut constructif de l’immeuble et le bailleur n’aurait rien entrepris pour y

remédier. Ayant été considérablement troublée dans sa jouissance, la société

SOCIETE1.) estime avoir été en droit de résilier prématurément le contrat de bail pour

faute grave dans le chef du bailleur.

Subsidiairement, elle fait plaider que le contrat a été résilié d’un commun accord des

parties au cours du mois de février 2014, alors que la société SOCIETE2.) serait venue

récupérer les clés du local et l’aurait informée du fait que le local était reloué.

L’appelante se prévaut d’une attestation testimoniale afin de prouver ses dires.

L’intimée, quant à elle, conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris

par adoption des motifs du juge de première instance.

Subsidiairement et pour autant que de besoin, elle formule une offre de preuve par

l’audition de trois témoins, dont le libellé est le suivant :

1. « Attendu qu’en date du 18 novembre 2013, la société SOCIETE3.) Sàrl a loué le

bureau n° 2, sis au ADRESSE3.), à L-ADRESSE3.),

qu’à ce moment, la société « SOCIETE1.) » occupait les locaux au rez-de-chaussée

de l’immeuble, l’entrée se faisant par la ADRESSE3.),

que l’entrée du bureau n° 2 occupé par la société SOCIETE3.) Sàrl se faisait, quant

à elle, par la ADRESSE4.) qui est une rue perpendiculaire à la ADRESSE3.),

qu’en date du 23 février 2015, la société SOCIETE3.) Sàrl a signé un avenant au

contrat de bail initial, afin de reprendre une partie des locaux de la société

« SOCIETE1.) » avec notamment une vitrine et une entrée directement sur la

ADRESSE3.).

2. Attendu que

suivant les instructions reçues de son supérieur, Monsieur

PERSONNE2.), Madame PERSONNE3.) a contacté par téléphone, au début du

mois de mars 2014, sans préjudice quant à la date exacte, l’assistante de Monsieur

PERSONNE1.) de la société « SOCIETE1.) », afin de lui expliquer que bien que

Monsieur PERSONNE2.) n’acceptait pas la résiliation du contrat du bail, ce dernier

devait organiser des visites du local commercial situé au ADRESSE3.), L-

ADRESSE3.), dans la perspective de relouer le local au plus tôt,

que l’assistante de Monsieur PERSONNE1.) lui a indiqué qu’elle n’était pas

concernée par l’organisation de ces visites invoquant aussi le fait que la société

« SOCIETE1.) » avait déjà quitté le local commercial et donc qu’il revenait à

SOCIETE2.) SA de s’organiser seule pour les futures visites.

Attendu que suite à cet entretien téléphonique, à la demande de Monsieur

PERSONNE2.), Madame PERSONNE3.) a mandaté Monsieur PERSONNE4.) de

la société SOCIETE4.) de se rendre au nouveau local de Monsieur PERSONNE1.)

afin de récupérer les clés appartenant à la société SOCIETE2.) SA.

3. Attendu que Monsieur PERSONNE4.) est coursier indépendant et intervient

ponctuellement pour la société SOCIETE2.) SA,

qu’il ne s’est jamais rendu chez « SOCIETE1.) » en janvier 2014, mais uniquement

en date du 19 mars 2014, sans préjudice quant à la date exacte, lorsque la société

SOCIETE2.) SA l’a mandaté afin qu’il aille récupérer, auprès de la société

« SOCIETE1.) », les clés d’un local commercial situé à L-ADRESSE3.),

que le 19 mars 2014, sans préjudice quant à la date exacte, Monsieur

PERSONNE4.) s’est donc rendu dans les nouveaux locaux de « ADRESSE5.) »

situé au ADRESSE1.) à ADRESSE1.), où il a patienté dans un premier temps sur

le parking jusqu’à l’arrivée d’une employée de la « ADRESSE6.) », puisque le

gérant n’était pas encore arrivé dans le local,

que Monsieur PERSONNE4.) a échangé avec cette employée des généralités sur

le temps jusqu’à l’arrivée du gérant, Monsieur PERSONNE1.) qui lui a restitué les

clés du local situé ADRESSE3.) à ADRESSE3.) et contre signature d’une attestation

de la remise des clés,

que ce même jour, Monsieur PERSONNE4.) n’a absolument pas fait état de ce que

le local commercial situé au ADRESSE3.), L-ADRESSE3.), aurait été reloué,

puisqu’il avait uniquement été mandaté pour aller récupérer les clés de ce local,

sans connaissance aucune d’un quelconque problème entre les parties ».

La société SOCIETE2.) conteste tant l’existence d’un motif grave permettant la

résiliation avec effet immédiat dans le chef du locataire que le prétendu accord trouvé

entre parties quant à une résiliation anticipée.

Elle rappelle que le contrat de bail prévoit qu’à titre exceptionnel, le locataire peut

résilier le contrat de bail au 31 décembre 2012, ce que ce dernier serait toutefois resté

en défaut de faire. Compte tenu du fait que l’appelante n’a résilié le contrat qu’en

décembre 2013, les prétendus problèmes d’humidité ne pouvaient, selon l’intimée, pas

être de l’envergure alléguée par l’appelante.

La société SOCIETE2.) explique avoir immédiatement contesté le courrier de

résiliation de l’appelante et avoir réclamé le paiement des loyers jusqu’au terme

contractuellement prévu.

Elle conteste tout problème d’humidité et insiste sur le fait qu’elle a réglé, en mars et

mai 2012, les deux factures SOCIETE5.) relatives à un problème d’eau chaude,

respectivement de radiateur bouchonné. Par la suite, elle n’aurait plus été avertie d’un

quelconque problème.

L’intimée fait finalement valoir que, suivant reçu, les cinq jeux de clés du local

commercial n’ont été remis qu’en date du 19 mars 2014 et non pas, tel qu’allégué par

l’appelante, en janvier/février 2014, de sorte que les affirmations de PERSONNE5.),

contenues dans l’attestation testimoniale versée au dossier par l’appelante, seraient

contredites par les éléments objectifs de la cause.

Elle insiste enfin sur le fait que l’acceptation des clés ne saurait valoir résiliation d’un

commun accord du contrat de bail, aucun élément de la cause ne permettant de retenir

qu’elle ait renoncé à poursuivre l’exécution du bail.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal constate que le jugement a quo n’est entrepris ni en ce qu’il a

condamné la société SOCIETE1.) aux arriérés d’indexation, ni en ce qu’il a débouté

celle-ci de sa demande en réduction du loyer, ni en ce qu’il a ordonné la restitution de

la garantie locative. En outre, l’appelante n’invoque aucun abus de droit dans le chef

du bailleur en rapport avec la demande de ce dernier en paiement des loyers jusqu’au

terme du contrat.

L’appelante se limitant à invoquer, en ordre principal, une résiliation anticipée pour

motif grave et, en ordre subsidiaire, une résiliation d’un commun accord, le tribunal de

céans analysera successivement ces deux moyens.

Quant aux prétendus problèmes d’humidité, il ressort des pièces au dossier que le 21

mars 2012, la société SOCIETE5.) a réparé une fuite d’eau sous l’évier. La facture

afférente n° NUMERO3.) du 27 mars 2012 s’élevant à un montant de 216,42 euros a

été payée par la société SOCIETE2.) le 4 avril 2012.

En date du 10 mai 2012, la société SOCIETE5.) a changé le préparateur d’eau chaude

sous l’évier et démonté un radiateur bouché. Les factures y relatives des

29 mai 2012 s’élevant au montant de 512,43 euros et 12 juillet 2012 d’un montant de

360,39 euros ont été payées par la société SOCIETE2.) le 6 juin 2012, respectivement

le 16 juillet 2012.

Il ne ressort d’aucun élément de la cause que la société SOCIETE1.) ait rencontré

d’autres problèmes par la suite. Ses affirmations selon lesquelles elle aurait rencontré

de « graves problèmes d’humidité résultant d’un défaut structurel de l’immeuble » -

dûment notifiés au bailleur, lequel aurait toutefois refusé toute intervention - restent, à

défaut du moindre élément corroborant, à l’état de pure allégation.

Ainsi, non seulement les prétendus problèmes d’humidité ne sont ni établis, ni offerts

en preuve, mais il ne résulte encore d’aucun élément de la cause que la société

SOCIETE1.) ait informé le bailleur de ces problèmes. Or, il est de principe que le

preneur doit non seulement établir le vice, mais que ce dernier a encore l’obligation

d’avertir immédiatement le bailleur de la survenance de ce vice. Le locataire doit non

seulement informer le bailleur de l’existence du vice, mais il doit également le mettre

en demeure de remédier à la situation. Le locataire qui néglige d’avertir son bailleur

est déchu du droit d’invoquer la garantie du bailleur (Le bail à loyer : Compte-rendu de

jurisprudence par M. HARLES, P. 31, nos 91 et 93).

Tel que l’a retenu à bon escient le juge de première instance, il ne ressort pas des

pièces versées au tribunal que la société SOCIETE1.) ait dénoncé l’existence d’un

quelconque vice à l’origine de troubles de jouissance avant l’envoi de la lettre de

résiliation du 26 décembre 2013 à la société SOCIETE2.).

Il y a, par conséquent, lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que

le motif de résiliation avancé par la société SOCIETE1.) n’est pas établi, de sorte que

cette dernière n’avait aucun motif valable pour résilier le contrat de bail conclu entre

parties avant l’échéance contractuellement fixée.

La prétendue résiliation d’un commun accord – invoquée en ordre subsidiaire par

l’appelante – n’est pas davantage établie. En effet, il ressort de manière limpide du

courrier du mandataire de la société SOCIETE2.) envoyé le 10 janvier 2014 en

réponse à la lettre de résiliation de la société SOCIETE1.) du 26 décembre 2013, que

le bailleur a refusé la résiliation anticipée du contrat de bail et insisté sur le règlement

des loyers jusqu’à la date du terme contractuellement convenu entre parties.

Par ailleurs, tel que l’a rappelé à bon droit le juge de première instance, l’acceptation

des clés, même sans formuler de réserves, ne saurait valoir acceptation de la

résiliation en l’absence de tout autre élément du dossier confortant la renonciation du

bailleur à poursuivre l’exécution du bail (cf. Pasicrisie T. 31 2/2001, M. HARLES, Le

bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 182).

Enfin, l’attestation testimoniale établie par PERSONNE5.) - selon laquelle les clés

auraient été remises en janvier 2014 - est d’ores et déjà contredite par les éléments

objectifs de la cause, à savoir le reçu signé par les deux parties le 19 mars 2014 selon

lequel les cinq clés ont été remises au bailleur à la même date. L’attestation manque,

de surcroît, de la précision la plus élémentaire quant à un prétendu accord pour une

résiliation anticipée d’un commun accord, de sorte qu’elle ne saurait être prise en

considération par le tribunal de céans.

Il s’ensuit que c’est à bon droit et pour des motifs exhaustifs et circonstanciés que le

tribunal de céans fait siens, que le juge de première instance a retenu que la société

SOCIETE1.) a fautivement et unilatéralement résilié le contrat de bail, de sorte que

c’est encore à bon escient que le juge de première instance l’a condamnée au

paiement des loyers jusqu’au 28 février 2015, date d’échéance du bail, avec les

intérêts au taux légal à partir de la requête introductive d’instance jusqu’à solde.

L’offre de preuve formulée à titre subsidiaire par la partie intimée est superfétatoire, de

sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner des enquêtes.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, c’est à bon droit que le juge de première instance a débouté

la société SOCIETE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure

pour la première instance.

Pour le même motif, il y a lieu de dire la demande de cette dernière en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel pareillement non fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé

et que le jugement entrepris est à confirmer dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner des enquêtes,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.