Appellate court dismisses appeal against property restitution, confirming lower court's rejection of notary liability claims.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 52/2018

Audience publique du mardi, vingt mars deux mille dix-huit

Numéro 175731 du rôle

Composition:

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Yashar AZARMGIN, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraité, et son épouse

2) PERSONNE2.), retraitée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 8 février 2016,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Jean-François PIERRET, avocat,

demeurant à Luxembourg, n’étant actuellement plus représentés,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître François COLLOT, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) Maître PERSONNE3.), notaire, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 7 novembre 2017.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 6 mars 2018.

Entendu la société anonyme SOCIETE1.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître

Leyla GÜRBÜZEL, avocat, en remplacement de Maître François COLLOT, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu Maître PERSONNE3.) par l’organe de son mandataire Maître Nathalie

BORON, avocat, en remplacement de Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat constitué,

les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans, autrement composé, en date du

4 juillet 2017 qui, après avoir reçu en la forme l’appel principal d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) ainsi que l’appel incident de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., a

dit non fondé cet appel incident, a dit non fondé l’appel principal d’PERSONNE1.) et

de PERSONNE2.) en ce qu’il concerne le volet du jugement entrepris relatif aux

demandes dirigées à l’encontre de la société SOCIETE1.) et a, pour le surplus et avant

tout autre progrès en cause, révoqué l’ordonnance de clôture du 14 mars 2017 pour

permettre au notaire Maître PERSONNE3.) de justifier de la date de la notification de

l’avis de mutation à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

Il est rappelé que les époux GROUPE1.) ont sollicité la restitution du montant de

3.423,83 euros à l’encontre de la société SOCIETE1.) sur base des articles 1376 et

1235 du code civil et ont demandé à voir condamner le notaire Maître PERSONNE3.)

à leur payer le même montant sur base des articles 1382 et 1383, sinon de l’article

1134 du code civil. Ils ont soutenu que le notaire avait commis une faute en déduisant

le prédit montant du prix de vente de leur local de commerce, sis dans l’immeuble

RESIDENCE ENSEIGNE1.), à L-ADRESSE4.), et en le transmettant au syndicat des

copropriétaires de la RESIDENCE ENSEIGNE1.), sans avoir obtenu leur autorisation.

Dans leur acte d’appel, les époux GROUPE1.) ont augmenté leur demande à

l’encontre de Maître PERSONNE3.) au montant de 4.500,00 euros, au titre

d’indemnisation de leur préjudice matériel et moral, résultant de la « dépossession »

du montant de 3.423,83 euros et du fait qu’ils ont été contraints d’agir en justice en

vue d’obtenir le remboursement de leur dû.

Par conclusions du 30 août 2016, ils ont demandé à voir condamner Maître

PERSONNE3.) à leur payer les montants de 3.423,83 euros et de 4.500,00 euros.

Dans leurs conclusions du 30 août 2016, les époux GROUPE1.) ont soutenu que le

certificat de vente du 14 novembre 2014, adressé par le syndic au notaire, ne

constituait pas une opposition au sens de l’article 25 de la loi du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis, sinon était nul, dans la mesure où il

n’énonçait ni les causes de la créance, ni ne contenait d’élection de domicile. Ils ont,

en outre, contesté que le certificat ait été produit dans le délai de huit jours à compter

de la réception par le syndic de l’avis de mutation. Comme le notaire n’aurait reçu

aucune opposition en bonne et due forme, il n’aurait été en droit ni de retenir, ni, a

fortiori, de payer le montant litigieux au syndic.

Dans son jugement du 4 juillet 2017, le tribunal de céans, autrement composé, a retenu

qu’en l’espèce, Maître PERSONNE3.) avait agi en sa qualité d’officier public, chargé

de l’authentification d’un acte de vente et de la distribution du produit de ladite vente,

de sorte que sa responsabilité ne pouvait être que de nature délictuelle et non pas de

nature contractuelle.

Il a ensuite relevé que le notaire n’avait pas le droit de procéder au virement du

montant de 3.423,83 euros au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE

ENSEIGNE1.), sans avoir informé au préalable les vendeurs des revendications dudit

syndicat et avoir requis leur accord quant au paiement litigieux.

Pour pouvoir se prononcer sur l’existence d’un éventuel préjudice dans le chef des

époux GROUPE1.), en relation causale avec le transfert des fonds au syndicat de

copropriétaires, le tribunal de céans a considéré qu’il y avait lieu d’analyser si le notaire

avait, en tout état de cause, l’obligation de bloquer les fonds, en vertu d’une opposition

répondant aux exigences de l’article 25 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis.

Moyens des parties

Maître PERSONNE3.) conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la demande en

nullité de l’opposition du 14 novembre 2014, une telle demande n’ayant été formulée

ni dans le dispositif de l’acte d’appel du 8 février 2016, ni dans le dispositif des

conclusions subséquentes des appelants.

Elle demande, à titre subsidiaire, à voir déclarer non fondé le moyen de nullité.

Elle expose qu’au vu du fait que les vendeurs ne lui avaient pas présenté de certificat

attestant qu’ils étaient libres de toute obligation à l’égard du syndic et que l’acquéreur

n’avait pas donné d’avis de mutation au syndic, elle s’était volontairement adressée à

ce dernier, par fax des 12 et 14 novembre 2014, pour s’enquérir si les vendeurs

restaient redevables de quelconques sommes au syndicat.

Par « certificat de vente », lui adressé par fax le 14 novembre 2014, le syndic aurait

répondu que le montant de 3.423,83 euros était redu par les vendeurs, sous réserve

de l’établissement du décompte final.

Il résulterait clairement de ce document que le montant réclamé correspondait à des

charges de copropriété. Par ailleurs, le domicile de la société SOCIETE1.) serait

renseigné dans le courrier.

Maître PERSONNE3.) fait encore valoir qu’une éventuelle irrégularité de l’opposition

ne constituerait tout au plus qu’une nullité de forme, couverte en l’absence de preuve

d’un grief dans le chef des appelants.

Les appelants font plaider que s’il est considéré qu’il y a eu avis de mutation par

l’intermédiaire du notaire, il faut retenir que l’opposition formée par le syndic n’était pas

valable, les conditions tenant à l’indication du montant et des causes de la créance

ainsi qu’à l’élection de domicile, prévues à l’article 25 de la loi modifiée du 16 mai 1975

n’étant pas remplies. Le notaire n’aurait, dans ce cas, pas été en droit de bloquer les

fonds.

Les appelants estiment que si l’information adressée par Maître PERSONNE3.) au

syndic ne constituait pas un avis de mutation, l’éventuel paiement du prix aux vendeurs

par le notaire aurait été inopposable au syndic. Dans cette hypothèse, il aurait

appartenu au syndicat d’établir l’exigibilité et la liquidité des montants dont il réclamait

le paiement. Or, eu égard au fait qu’en l’espèce, le notaire aurait versé le montant

litigieux au syndicat, les appelants seraient tenus à en poursuivre le recouvrement, ce

qui leur causerait manifestement un préjudice.

Ils demandent, dès lors, à voir faire droit à leur demande en indemnisation, dirigée à

l’encontre du notaire.

Motifs de la décision

Dans la motivation de leurs conclusions du 30 août 2016, les appelants font valoir que

« même à considérer qu’il y ait eu opposition, il y a lieu de déclarer celle-ci nulle et non

avenue, et d’ordonner la restitution du montant de 3.423,83 euros ».

Par conclusions du 19 septembre 2017, Maître PERSONNE3.) soulève l’irrecevabilité

de la demande en nullité de l’opposition du 14 novembre 2014, au motif que cette

demande n’a été formulée ni dans le dispositif de l’acte d’appel, ni dans le dispositif

des conclusions des appelants.

Une demande ou un moyen non repris dans le dispositif saisit la juridiction du second

degré au même titre que le dispositif, l’acte d’appel en son entier valant conclusions

(Cour d’appel, 7 juillet 2010, n° 35283 du rôle).

Comme la saisine du juge ne s’étend pas strictement à ce qui est exprimé dans le

dispositif des conclusions, mais également à ce qui est exprimé dans les motifs

(cf. Encycl. Dalloz, Procédure, verbo Jugement, no 288, p. 21), le tribunal de céans

est appelé à statuer sur le moyen tiré de l’irrégularité de l’opposition du 14 novembre

2014, invoqué par les appelants à l’appui de leur demande tendant à voir reconnaître

la responsabilité du notaire.

L’article 25 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis dispose que :

« Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au

notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre

de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic

de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de

l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet

avis, le syndic peut former, au domicile élu par acte extrajudiciaire, opposition au

versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien

propriétaire.

Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance

et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal d'arrondissement de la

situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou

partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai. Il en

est de même au cas où l'avis de la mutation n'a pas été donné au syndic ».

L’article 31 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures

d’exécution de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles

bâtis, prévoit que « tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute

constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou

d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit

par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avoué qui a obtenu la

décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce

transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi

que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire

de droit ».

L’article 31, précité, du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prévoyant la notification

du transfert de propriété par les parties ou par le notaire, l’information relative à la

vente à intervenir, transmise par Maître Blanche MOUTIER au syndic en date du 12

novembre 2014, est à considérer comme avis de mutation au sens de l’article 25 de la

loi modifiée du 16 mai 1975.

Les appelants estiment que l’envoi par fax de l’avis de mutation par l’intermédiaire du

notaire « peut être considéré comme suffisant », la notification de l’avis de mutation

par lettre recommandée n’étant pas prévu sous peine de nullité par la loi. Ils ne

contestent par ailleurs pas la régularité du certificat de vente au regard du fait qu’il ait

été adressé par fax au notaire.

Il est rappelé que dans leurs conclusions du 30 août 2016, les appelants soutiennent

que le certificat de vente n’a pas été adressé au syndic dans le délai de huit jours de

l’avis de mutation. Dans la mesure où les modalités d’envoi par fax de l’avis de

mutation, aussi bien que du certificat de vente, ne sont pas critiquées par les appelants

et qu’il est établi que l’envoi du certificat a eu lieu dans les deux jours de l’envoi de

l’avis de mutation, le moyen tiré du non-respect du délai de huit jours entre l’envoi de

l’avis de mutation et l’opposition, prévu par l’article 25, précité, de la loi modifiée du 16

mai 1975, tombe à faux.

Les appelants remettent encore en cause la régularité du certificat de vente au motif

qu’il ne contient pas élection de domicile dans le ressort du tribunal d’arrondissement

de la situation de l’immeuble, ni n’énonce les causes et les montants de la créance.

Selon une décision du tribunal de grande instance de Paris du 15 mars 1972 (TGI

Paris, 15 mars 1972 : Gaz. Pal. 1972, 2, p. 650), l’élection de domicile dans le ressort

du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble sera inutile si le cabinet

du syndic de l'immeuble est situé dans le ressort du même tribunal (cf. JurisClasseur

Notarial Formulaire, V°

Copropriété, Fasc. 222 : VENTE D'UN LOT DE

COPROPRIÉTÉ – Détention et distribution du prix, n° 28).

Il est constant en cause que le siège social du syndic, la société SOCIETE1.), est établi

à ADRESSE2.), soit dans le ressort du tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

dans lequel se situe la RESIDENCE ENSEIGNE1.). Le syndic n’était partant pas tenu

de procéder à une élection de domicile.

Quant aux indications relatives à la créance, contenues dans le certificat, il convient

de noter que la case devant la mention « que la partie venderesse est libre de toutes

charges envers la copropriété » n’est pas cochée. Il est indiqué en-dessous de cette

mention que « la somme de 3.423,83 € est redue par la partie venderesse envers la

copropriété, sous réserve de l’établissement du décompte final ».

Il résulte clairement de ces termes que le montant litigieux est réclamé à titre de

charges de copropriété. Le montant et la cause de la créance sont partant indiqués, le

fait que la créance ne soit pas ventilée ne permettant pas de conclure qu’il aurait

appartenu au notaire de passer outre l’opposition formée par le syndic et de se libérer

de l’intégralité du prix de vente entre les mains des appelants.

Il convient, par ailleurs, de souligner qu’il ne revient pas au notaire de vérifier si la

créance invoquée à la base de l’opposition est certaine, liquide et exigible.

En effet, si le vendeur est recevable à contester l'opposition faite entre les mains du

notaire chargé de la vente de ses lots, le notaire n'est pas juge de la validité de celle-

ci et a l'obligation de bloquer le paiement du prix de vente jusqu'à la validation ou

l'invalidation de l'opposition par le vendeur ou par le juge (cf. Cour d'appel Paris Pôle

4, chambre 2, 19 Novembre 2014, N° 12/17523, JurisData n° 2014-035775).

Au vu de ce qui précède, les arguments des appelants suivant lesquels le certificat de

vente ne répondait pas aux exigences de l’article 25, précité, de la loi modifiée du 16

mai 1975, et n’aurait pas dû donner lieu à un blocage de fonds de la part du notaire,

sont à écarter.

Les fonds litigieux auraient, dès lors, également été indisponibles pour les appelants

dans l’hypothèse d’un blocage effectué par le notaire et, en l’absence de mainlevée

convenue à l’amiable entre parties, il aurait appartenu aux appelants de poursuivre la

mainlevée de l’opposition du syndic en justice.

Il résulte de ce qui précède que les appelants n’établissent pas l’existence d’un

dommage dans leur chef, qui serait en relation causale avec le versement direct des

fonds au syndicat des copropriétaires par le notaire.

La demande indemnitaire des appelants, basée sur la responsabilité délictuelle du

notaire, n’est donc pas fondée.

Il est rappelé que dans son jugement du 4 juillet 2017, le tribunal de céans, autrement

composé, avait d’ores et déjà retenu que la demande ne saurait être fondée sur base

de la responsabilité contractuelle, aucun contrat n’ayant existé entre les époux

GROUPE1.) et Maître PERSONNE3.).

Quant aux demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017,

n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de débouter les époux GROUPE1.) de leurs

demandes en obtention d’indemnités de procédure dirigées à l’encontre de la société

SOCIETE1.) et de Maître PERSONNE3.), tant pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) et Maître PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’iniquité requise

par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, leurs demandes respectives en

obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel sont également à rejeter.

Il résulte de ce qui précède que l’appel des époux GROUPE1.) n’est pas fondé.

Les appelants ayant initialement comparu par Maître Jean-François PIERRET, n’ont

pas été représentés à l’audience du 6 mars 2018. Il convient de statuer

contradictoirement à leur égard sur base de l’article 76 du nouveau code de procédure

civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vu l’accord des avocats de procéder conformément à l’article 227 du nouveau code de

procédure civile,

vidant le jugement rendu par le tribunal de céans, autrement composé, le 4 juillet 2017,

rejette le moyen d’irrecevabilité soulevé par Maître PERSONNE3.),

dit non fondé l’appel d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit non fondée la demande du notaire Maître PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel,

avec distraction au profit de Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat concluant, qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.