Appeal dismissed; court confirms lower court's ruling on condominium special advance payment distribution.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 49/2018

Audience publique du mardi, treize mars deux mille dix-huit

Numéro 184610 du rôle

Composition:

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.),

épouse

PERSONNE2.),

salariée,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE3.),

salarié,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 26 avril 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Tom KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), sis à

L-ADRESSE3.), représenté par son syndic en fonctions, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.),

représentée par son ou ses gérants en fonctions, inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 24 octobre 2017.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 27 février 2018.

Entendu PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), et PERSONNE3.) par l’organe de

leur mandataire Maître Cathy HOFFMANN, avocat, en remplacement de Maître Tom

KRIEPS, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.)

par l’organe de son mandataire Maître Ines BIWER, avocat, en remplacement de

Maître Alain GROSS, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Par courrier entré à la Justice de paix de Luxembourg le 22 juin 2016, PERSONNE1.)

et son époux, PERSONNE3.), ont formé contredit contre l’ordonnance conditionnelle

de paiement n° NUMERO2.), émise par cette même juridiction en date du 26 mai 2016,

leur enjoignant de régler le montant de 4.452,95 euros au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), représenté par son syndic,

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l., au titre d’avances

extraordinaires « pour travaux de mise en conformité des sous-sols garages », sur

base du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2015,

d’une lettre recommandée du 8 juin 2015 et du décompte d’avance extraordinaire du

14 avril 2016.

A l’audience des plaidoiries de première instance, le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) a exposé que des travaux

sont devenus nécessaires afin de mettre le parking de la résidence aux normes de

sécurité. Ces travaux auraient été décidés lors de différentes assemblées et le budget

nécessaire aurait été déterminé. Il aurait été prévu que la répartition du coût des frais

se ferait conformément aux millièmes des copropriétaires. Les époux GROUPE1.)

auraient participé à chacune des assemblées, soit en personne, soit par l’intermédiaire

d’un représentant. Ils auraient réglé la première et la deuxième tranche par virements

respectifs des 31 décembre 2014 et 9 mars 2015, sans réserves. Dans le présent litige,

la troisième tranche d’avance sur frais extraordinaires serait en cause.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) a

souligné que, dans le cadre de la résolution relative à la troisième tranche à payer,

prise au cours de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 mai

2015, il a été rappelé que la répartition des frais pour travaux extraordinaires se faisait

au prorata des millièmes détenus par les copropriétaires. Le procès-verbal de cette

réunion et le nouveau décompte auraient été adressés aux époux GROUPE1.) par

lettre recommandée.

Ces derniers n’auraient pas lancé d’assignation, en vue de contester la résolution prise

à l’assemblée extraordinaire des copropriétaires du 28 mai 2015, dans le délai de deux

mois à compter de la notification du procès-verbal par courrier recommandé.

Ils seraient, dès lors, forclos à agir en contestation des montants réclamés. Le contredit

sur ordonnance de paiement qu’ils auraient formé viserait à contourner la procédure

bien déterminée, prévue en matière de contestations de décisions d’assemblées de

copropriétaires.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) a, par

conséquent, demandé la condamnation des époux GROUPE1.) au paiement du

montant de 4.452,94 euros.

Les époux GROUPE1.) ont expliqué que la RESIDENCE ENSEIGNE1.) est composée

de deux blocs, D et E. Le sous-sol de la Résidence, constituant les étages -1 et -2

comporterait 66 places de parking. Les places de stationnement, dont le nombre

dépasserait de loin celui des habitations, appartiendraient en partie à l’Etat et au Fonds

du Logement, qui les loueraient à des professionnels et résidents des alentours. Cette

partie de l’immeuble aurait été classée « garages et parkings couverts de plus de 50

véhicules » et serait soumise à des normes de sécurité, rappelées au syndic dans une

mise

en

demeure

du

24 février 2014, émanant de l’ITM. Des travaux de rénovation et de mise en conformité,

dont le coût serait à régler par voie d’avances extraordinaires, auraient alors été

décidés.

Les époux GROUPE1.) ont reproché au syndic de s’être orienté à la clé de répartition

des charges affectant les parties communes pour obtenir les fonds nécessaires aux

travaux décidés, sans tenir compte de la spécificité des différents travaux, dont

certains ne présenteraient d’utilité que pour un nombre limité de copropriétaires.

Ils n’ont pas contesté les travaux en tant que tels, mais le décompte ainsi que la clé

de répartition des frais. Ils ont fait valoir que, suivant les procès-verbaux versés en

cause, ces points n’avaient pas fait l’objet de décisions au cours des assemblées des

copropriétaires.

Ils ont demandé à voir ordonner une expertise en vue de la ventilation des différents

travaux réalisés, avec répartition suivant leur groupe d’appartenance, sinon de voir

enjoindre au syndic de refaire les calculs.

Ils ont, à titre reconventionnel, sollicité le remboursement du trop-payé estimé à

5.322,30 euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à

solde. Ils ont, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Par jugement du 15 février 2017, le tribunal de paix, statuant contradictoirement, a :

reçu le contredit en la pure forme,

dit le contredit non fondé,

dit fondée la demande originaire en condamnation,

partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 4.452,95

euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement, 16 juin 2016, jusqu’à solde,

reçu les demandes reconventionnelles en la pure forme,

dit celles-ci non fondées,

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que les époux GROUPE1.)

avaient participé personnellement ou par représentation à toutes les assemblées

générales des copropriétaires et qu’ils ont toujours reçu notification des procès-

verbaux des assemblées.

Il a relevé que, suivant procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du

30 juillet 2014, le financement des frais de mise en conformité des sous-sols par le

versement d’avances extraordinaires, ainsi que le règlement d’une première tranche

pour le 31 décembre 2014, ont été décidés et que la demande d’une avance

extraordinaire était annexée au procès-verbal, le montant à payer par les époux

GROUPE1.) dans le cadre de cette première tranche s’étant élevé à 9.777,15 euros,

correspondant à leur part de millièmes dans l’immeuble. Les époux GROUPE1.)

auraient procédé au règlement de ce montant ainsi qu’au règlement de leur quote-part

dans le cadre de la seconde tranche de l’avance extraordinaire, dont le paiement aurait

été décidé à l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2015, pour le 15 mars

2015 au plus tard.

Le juge de première instance a noté que, suivant procès-verbal de l’assemblée

générale extraordinaire du 28 mai 2015, le versement d’une nouvelle tranche d’avance

sur frais extraordinaires pour un total de 53.904,10 euros, payable pour le 30

septembre 2015 a été décidée, les consorts GROUPE1.) ayant voté contre celle-ci. Il

a souligné que, dans le procès-verbal de l’assemblée, il est « rappelé que la répartition

par millièmes des coûts des travaux objet de la présente assemblée est en parfait

accord avec le règlement de copropriété de la Résidence ».

Il a déduit de ces éléments que les contestations actuellement soulevées par les époux

GROUPE1.) visaient bien les résolutions prises par l’assemblée générale des

copropriétés.

Rappelant les dispositions de l’article 34 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis, suivant lesquelles les actions en

contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance,

être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux

mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du

syndic, le juge de première instance a estimé que les époux GROUPE1.) ne pouvaient

plus contester les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires.

Il a donc déclaré non fondé le contredit et fait droit à la demande du SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES

DE

LA

RESIDENCE

ENSEIGNE1.).

Les

demandes

reconventionnelles des époux GROUPE1.) ont été déclarées non fondées.

De ce jugement, signifié le 24 mars 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 26 avril 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir constater que

l’article 34 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, n’est pas applicable en l’espèce, dans la mesure où leurs

contestations relatives aux montants réclamés par le syndic n’auraient pas pour objet

de contester les décisions des assembles générales.

Ils demandent, dès lors, à voir déclarer fondé leur contredit et à voir faire droit à leur

demande reconventionnelle, portant sur le montant de 5.322,30 euros, présentée en

première instance.

A toutes fins utiles, ils réitèrent leur demande tendant à voir ordonner une expertise en

vue de la ventilation des différents travaux réalisés, sinon à voir renvoyer le dossier au

syndic pour recalculer les montants redus par chaque copropriétaire, en prenant en

considération les différenciations qui s’imposent.

Ils demandent, par ailleurs, à se voir dispenser de participer aux frais et honoraires

dépensés par le syndicat des copropriétaires dans la présente affaire.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel et demandent à voir condamner la partie intimée aux frais et dépens des deux

instances.

A l’appui de leur appel, les époux GROUPE1.) insistent sur le fait qu’il y a lieu de faire

la différence entre les travaux bénéficiant à la sécurité de tous les copropriétaires de

la résidence, à répartir au prorata des millièmes de chaque copropriétaire, et les

travaux effectués dans le seul intérêt de parties privatives créées au sein des parties

communes au sous-sol, à prendre en charge par les propriétaires respectifs.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) conclut

à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du juge de première

instance.

Il sollicite un jugement séparé sur la question de la forclusion des époux GROUPE1.)

à contester les montants leur réclamés.

Il réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Les appelants sont d’accord à ce qu’un jugement séparé soit rendu sur la question de

la forclusion.

Motifs de la décision

Les parties sont en désaccord sur la question de savoir si, au cours de l’assemblée

générale extraordinaire du 28 mai 2015, une véritable décision, susceptible d’un

recours sur base de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis, a été prise en ce qui concerne la clef de répartition

de l’avance extraordinaire à payer par les copropriétaires.

« Toute décision d'assemblée générale peut être contestée en justice. Elle doit l'être

dès lors que le copropriétaire entend en éviter les conséquences ; à défaut, elle lui est

opposable quelle que soit la gravité de l'illégalité qui l'affecte. Par décision il faut

comprendre en la matière toute disposition qui revêt une efficacité juridique la

distinguant de mesures préparatoires ou de résolution de principe » (Enc. Dalloz vo

copropriété des immeubles bâtis, n° 386 ; Cour d’appel, 1er décembre 2004, 1ère ch.,

n° 27949 du rôle).

« Pour qu'il y ait véritablement décision, il faut que le vote exprimé par l'assemblée

traduise son intention réelle d'adopter une mesure, positive ou négative, génératrice

de droits ou d'obligations pour les copropriétaires. Il est nécessaire qu'il y ait adoption

définitive d'une position consacrée par un vote et produisant un effet juridique »

(G. Vigneron, J.-Cl. Copropriété, Fasc. 85, mise à jour 11,2015, n° 158).

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LRESIDENCE ENSEIGNE1.) du 28 mai 2015 indique ce qui

suit sous la rubrique « RESOLUTIONS », au point 3), intitulé « Financement » :

« Il est rappelé que la répartition par millièmes des coûts des travaux objet de la

présente assemblée est en parfaite accord avec le règlement de copropriété de la

Résidence.

Le financement du solde des frais de mise en conformité des sous-sols se fera par le

versement d’une avance extraordinaire.

L’assemblée a décidé qu’une tranche de 53.904,10 € est à régler pour le 30.09.2015

au plus tard.

En outre l’assemblée a décidé qu’une avance extraordinaire supplémentaire de

13.848,63 € est à verser, pour le 30.09.2015 au plus tard, par les copropriétaires pour

financer la quote-part des frais de mise en conformité des sous-sols parkings

incombant à l’appartement de PERSONNE4.) (copropriétaire insolvable pour le

moment) ; Il est évident que tous les copropriétaires ont droit au remboursement de

leur quote-part dans ces 13.843,63 € dès le moment où la dette de PERSONNE4.)

aura été liquidée ».

Au cours de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2015, les appelants se

sont opposés à voter pour le payement des travaux, par le biais d’une prise de position

écrite de leur mandataire, annexée au procès-verbal de l’assemblée, qui contient le

passage suivant :

« Les copropriétaires tiennent à rappeler que deux appels de fonds pour une valeur

de 300.000.- € ont déjà été lancés.

Ils ont voté contre le deuxième appel de 150.000.- € et s’opposent à un enième appel

de fonds, non seulement aussi longtemps que le projet n’est pas rectifié mais de même

tant que la répartition exacte des frais de remise aux normes n’est pas clarifiée à

l’avance selon la nature des divers travaux, sachant que la réparation des frais d’une

partie des travaux doit se faire selon les millièmes de la copropriété et celle de l’autre

partie doit se faire au contraire selon les millièmes du parking ».

Il résulte de ce qui précède que la question de la clef de répartition des avances à

payer a fait l’objet des débats lors de l’assemblée du 28 mai 2015.

Dans ce contexte, la mention figurant au point 3 de la rubrique « résolutions » du

procès-verbal, suivant laquelle « la répartition par millièmes des coûts des travaux

objet de la présente assemblée est en parfait accord avec le règlement de copropriété

de la Résidence », doit s’entendre comme une réponse aux objections soulevées par

les époux GROUPE1.) et comme une affirmation claire de la part du syndicat de

maintenir le système de la répartition au prorata des millièmes quant aux avances à

payer en vue du financement des travaux à entreprendre.

Il convient de souligner, à cet égard, que le procès-verbal de l’assemblée générale

extraordinaire du 30 juillet 2014 avait acté une résolution suivant laquelle le

financement des frais de mise en conformité des sous-sols se ferait par le versement

d’avances extraordinaires. Au cours de la même assemblée, le paiement d’une

première tranche d’avances avait été décidé et le décompte des quotes-parts à

supporter par chaque copropriétaire, en fonction des millièmes qu’il détenait dans

l’immeuble, avait été annexé au procès-verbal de l’assemblée. Le principe de la

répartition des avances en fonction des millièmes détenus par les différents

copropriétaires était partant acquis au cours de ladite assemblée générale.

Ce principe n’a pas été remis en cause au cours du vote de la deuxième tranche des

avances à payer, lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 7

janvier 2015. Son maintien a, au vu de ce qui précède, été confirmé au cours de

l’assemblée du 28 mai 2015.

A noter encore que si, comme l’affirment les époux GROUPE1.), la question de la clef

de répartition des coûts des travaux était restée ouverte, il aurait été incohérent de

soumettre à l’ensemble des copropriétaires, au cours des différentes assemblées, le

vote visant le financement des travaux par le biais d’avances extraordinaires, dans la

mesure où l’article 19 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis prévoit que « lorsque le règlement de copropriété met à charge

de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de

l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, ces

copropriétaires participent seuls, au cours de l’assemblée générale ou d’une

assemblée spéciale, au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ».

Il convient, dès lors, de retenir que tant le financement des travaux par le versement

d’une troisième avance, que la répartition des avances en fonction des millièmes des

différents copropriétaires dans l’immeuble, ont fait l’objet d’une décision de nature à

produire des effets juridiques et susceptible d’un recours en vertu de l’article 34 alinéa

2, précité, de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles

bâtis.

Tel que l’a, à juste titre, relevé le juge de première instance, les époux GROUPE1.),

qui n’ont pas exercé de recours contre les décisions des différentes assemblées

générales extraordinaires dans le délai de deux mois à compter de la notification des

procès-verbaux respectifs, sont actuellement forclos à contester leur obligation au

paiement de leur quote-part des avances extraordinaires, calculée en fonction des

millièmes qu’ils détiennent au sein de la copropriété.

Le principe de la répartition des avances à payer en fonction des millièmes de chaque

copropriétaire dans l’ensemble de la résidence, ne saurait partant plus être remis en

cause, même à supposer que cette répartition n’ait pas été conforme au règlement de

copropriété ou à la loi. Il en est de même de la décision prise par les copropriétaires

lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2015, relative au paiement par

les copropriétaires d’une avance extraordinaire supplémentaire pour prendre en

charge provisoirement la quote-part de l’appartement PERSONNE4.).

Il n’y a, par conséquent, lieu ni d’ordonner une expertise, ni d’enjoindre au syndic de

procéder au recalcul des montants redus par les différents copropriétaires.

Les appelants s’étant limités à contester le mode de répartition des avances entre les

copropriétaires, ne soutiennent pas que des erreurs aient été commises quant au

calcul, en tant que tel, des montants redus par eux en fonction des millièmes dont ils

disposent dans la résidence.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a déclaré le contredit non fondé

et en ce qu’il a condamné les époux GROUPE1.) au paiement du montant de 4.452,95

euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement.

Il est également à confirmer en ce qu’il a déclaré non fondées les demandes

reconventionnelles des époux GROUPE1.) en remboursement du montant de

5.322,30 euros, correspondant aux avances payées à la suite des assemblées

générales extraordinaires des copropriétaires des 30 juillet 2014 et 7 janvier 2015.

La demande des époux GROUPE1.) tendant à se voir dispenser de participer aux frais

et honoraires dépensés par le syndicat des copropriétaires dans la présente affaire,

formulée en instance d’appel, est à déclarer recevable, dans la mesure où elle n’a pas

été contestée à cet égard.

Au vu de l’issue du litige, cette demande est à rejeter.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

L'application de l'article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

L’appel n’étant pas fondé, la demande des époux GROUPE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) ne

justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel n’est pas non plus fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE3.),

tendant à se voir dispenser de participer aux frais et honoraires dépensés par le

syndicat des copropriétaires dans la présente affaire,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel,

avec distraction au profit de Maître Alain GROSS, avocat concluant qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.