Commercial lease termination appeal dismissed; eviction delay extended to two weeks; tenant awarded procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 46/2018

Audience publique du mardi, six mars deux mille dix-huit

Numéro 185711 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce

et

des

sociétés

de

Luxembourg

sous

le

numéro

B NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Tessy SIEDLER

en remplacement de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de Luxembourg du

22 juin 2017,

comparant initialement par Maître Mario DI STEFANO, avocat, demeurant à

Luxembourg,

ayant déposé son mandat, et actuellement

représentée

par

PERSONNE1.), en vertu d’une procuration écrite du 19 février 2018,

et

1) PERSONNE2.), indépendant, et son épouse

2) PERSONNE3.), indépendante, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Tessy SIEDLER en

remplacement de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Aurélia COHRS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 185711 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 19 décembre

2017 et finalement à l’audience publique du mardi, 20 février 2018, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.), agissant en vertu d’une procuration écrite du 19 février 2018

d’PERSONNE4.), gérante de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fut

entendu en ses explications.

Maître Aurélia COHRS, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 mars 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé entre parties le 31 octobre 2011 et prenant

effet le 1er novembre 2011, PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE3.), ont donné

en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. un local commercial

sis à L-ADRESSE1.), moyennant loyer mensuel indexé de 3.300,00 euros payable

d’avance le premier de chaque mois et d’avances sur charges de 420,00 euros, les

parties ayant réduit le montant des avances sur charges mensuelles à 300,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 6 août 2014, les époux VOOSEN ont fait convoquer

la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour :

voir constater et entériner la résiliation du contrat de bail par courrier recommandé

du 9 juillet 2014 au 31 juillet 2014, sinon voir prononcer la résiliation judiciaire du

contrat de bail signé entre parties,

voir condamner la locataire au déguerpissement,

l’entendre condamner à leur payer :

la somme de 22.278,75 euros à titre d’arriérés de loyers, d’indemnités d’occupation

et d’intérêts conventionnels,

la somme de 2.400,00 euros à titre d’arriérés de charges locatives,

la somme de 6.888,00 euros à titre d’indemnité de relocation,

la somme de 1.250,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Les requérants ont encore demandé l’exécution provisoire du jugement à intervenir

sans caution, ainsi que la condamnation de la partie défenderesse à tous les frais et

dépens de l’instance.

Lors des débats de première instance, les bailleurs ont augmenté leur demande

tendant au paiement des arriérés de loyers et d’avances sur charges au titres des mois

de mai 2016 à mai 2017 inclus au montant total de 27.315,79 euros.

Par jugement du 18 mai 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

dit la demande recevable,

dit la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives,

telle que modifiée à l’audience, recevable et fondée,

débouté PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande en paiement d’une

majoration telle que formulée à l’audience,

partant,

condamné

la société

SOCIETE1.)

à payer à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) la somme de 27.315,79 euros avec les intérêts conventionnels au

taux de 12,5% l’an sur chaque montant en souffrance à partir du huitième jour de

son échéance jusqu’à solde,

déclare résilié le bail conclu entre parties,

partant, condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai d’un mois à compter de

la notification du jugement,

au besoin autorisé les requérants à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée en l’état la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention d’une indemnité de relocation,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que la société SOCIETE1.)

restait en défaut d’établir d’autres paiements que ceux repris au décompte versé en

cause par les bailleurs. Il a retenu que si l’article 5 du contrat de bail permettait

l’application d’intérêts de retard sur les sommes en souffrance, il n’autorisait cependant

pas les bailleurs à majorer les sommes redues de 12,5%. Il a débouté les bailleurs de

leur demande en obtention d’une indemnité de relocation pour être prématurée.

Jugeant que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail, le juge de

première instance a résilié le contrat de bail et condamné la société SOCIETE1.) à

déguerpir des lieux loués.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 22 juin 2017.

Prétentions et moyens des parties

Dans son acte d’appel, la société SOCIETE1.) conclut, par réformation du jugement

entrepris, à voir dire les demandes des époux VOOSEN en résiliation du contrat de

bail et en déguerpissement consécutif non fondées, sinon à se voir accorder un

« sursis à déguerpissement » de douze mois. Elle demande à voir débouter les

bailleurs de leurs demandes pécuniaires et à voir dire qu’il n’y a pas lieu à majoration

du taux d’intérêt conventionnel. Elle sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour la première instance et de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Lors des débats en instance d’appel, l’appelante renonce à ses demandes tendant à

la réformation du jugement attaqué en ce que celui-ci a résilié le contrat de bail et l’a

condamnée au montant de 27.315,79 euros avec les intérêts conventionnels au taux

de 12,5% l’an sur chaque montant en souffrance à partir du huitième jour de son

échéance jusqu’à solde. Elle renonce, de même, à sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel. La société SOCIETE1.) déclare limiter

son appel à sa demande en obtention d’un délai de déguerpissement de deux

semaines. Dans ce contexte, elle explique que les affaires ne marchaient pas comme

elle l’aurait souhaité, de sorte qu’elle a connu des difficultés financières. Elle serait

néanmoins consciente qu’elle aurait dû s’acquitter de son dû. L’appelante fait plaider

avoir beaucoup investi dans le local et, faute de repreneur du fonds de

commerce, elle ne saurait pas où stocker ses meubles. Le restaurant ne serait plus

exploité depuis le 21 décembre 2017, mais ses effets personnels s’y trouveraient

toujours. Elle s’engage à libérer les lieux endéans deux semaines.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, sauf à

augmenter leur demande du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges au

montant total de 45.128,97 euros. Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande en

obtention d’un sursis et s’opposent à tout délai de déguerpissement. Ils sollicitent une

indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Compte tenu du fait que l’appelante renonce à ses demandes tendant à la réformation

du jugement a quo pour autant que celui-ci a résilié le contrat de bail et l’a condamnée

au montant de 27.315,79 euros avec les intérêts conventionnels, seules les questions

de l’augmentation de la demande, du déguerpissement ainsi que des indemnités de

procédure restent à être toisées.

Les époux VOOSEN augmentent leur demande au montant total de 45.128,97 euros.

A défaut pour les époux VOOSEN de ventiler le montant redu depuis le jugement de

première instance, le tribunal admet qu’ils augmentent leur demande du chef de

(45.128,97 – 27.315,79 =) 17.813,18 euros, ce montant tenant compte de l’imputation

de la garantie locative de 13.200,00 euros.

L’appelante ne contestant pas autrement le montant réclamé qui ressort du décompte,

l’augmentation de la demande est à déclarer recevable et fondée pour le montant de

17.813,18 euros. L’intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant ne donne pas

lieu à majoration.

L’article 1762-8 (1) alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au jour des

plaidoiries en instance d’appel, le 20 février 2018, soit avant l’entrée en vigueur de la

loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions

du code civil, se lit comme suit :

« Le preneur commerçant, industriel, artisan ou fermier, dont le bail vient à cesser

pourra demander deux sursis successifs, chacun de six mois au maximum. Ces

demandes seront déposées au greffe de la justice de paix, à peine de déchéance,

deux mois au plus tard avant l'expiration du bail ou du premier sursis ».

Il se dégage de ce texte que le sursis commercial est exclu en cas de résiliation

judiciaire du contrat de bail.

Le tribunal considère que la demande formulée par la société SOCIETE1.) ne tend

manifestement pas à se voir accorder un sursis commercial, mais plutôt un délai de

déguerpissement à prononcer à son encontre (cf. en ce sens TAL 29 mai 2012,

n° 142814 du rôle). Le délai de déguerpissement sollicité par l’appelante n’étant pas

excessif, il y a lieu d’y faire droit et de reporter le délai de déguerpissement prononcé

par le juge de première instance, à deux semaines à partir de la signification du présent

jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance est recevable, mais, eu égard à l’issue du litige, non fondée.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux VOOSEN

l’intégralité des sommes exposés par eux non comprises dans les dépens, il convient

de faire droit à leur demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel à hauteur de 400,00 euros.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. qu’elle renonce à

ses demandes tendant à la réformation du jugement attaqué en ce que celui-ci a résilié

le contrat de bail et l’a condamnée au paiement du montant de 27.315,79 euros, avec

les intérêts conventionnels au taux de 12,5% l’an sur chaque montant en souffrance à

partir du huitième jour de son échéance jusqu’à solde,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. qu’elle renonce

encore à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

deux semaines à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

en paiement des arriérés de loyers et de charges locatives en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 17.813,18 euros,

dit recevable, mais non fondée, la demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance formulée par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l.,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 400,00 euros pour

l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.