Tenant's rent arrears claim partially allowed; landlord's eviction delayed to five months.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 43/2018

Audience publique du mardi, vingt-sept février deux mille dix-huit

Numéro 186294 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés ADRESSE2.) sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER

ADRESSE2.) du 21 juillet 2017,

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), commerçant, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

sub 1) et 2) comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186294 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 19 décembre 2017 et

finalement à l’audience publique du lundi, 5 février 2018, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Ferdinand BURG, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A,

assisté de Maître Alexandre LINSTER, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu

en ses explications.

Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine STOLTZ,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

27 février 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 3 octobre 2012, PERSONNE1.) et son

épouse, PERSONNE2.), ont donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

une maison sise à L-ADRESSE1.).

Par requête déposée au greffe le 1er mars 2017, les époux GROUPE1.) ont sollicité la

convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 38.200,00 euros, en sus les intérêts

légaux, à titre d’arriérés de loyers. Ils ont, en outre, demandé à voir résilier le contrat

de bail et ordonner le déguerpissement de la locataire. Ils ont finalement sollicité une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros et ont conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Après plusieurs remises, l’affaire a été retenue à l’audience publique du tribunal de

paix ADRESSE2.) en l’absence du mandataire de la société SOCIETE1.).

A cette audience, les requérants ont augmenté leur demande du chef d’arriérés de

loyers au montant de 41.000,00 euros.

Par jugement du 22 juin 2017, le tribunal de paix

ADRESSE2.), statuant

contradictoirement, en application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile,

a :

déclaré la requête recevable,

donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 41.000,00 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 38.200,00

euros, à compter du 1er mars 2017 et sur la somme de 2.800,00 euros, à compter

du 8 juin 2017, jours des demandes respectives en justice, chaque fois jusqu’à

solde,

déclaré résilié le bail conclu entre parties,

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement, au besoin autorisé les requérants à faire expulser la

défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure à concurrence du montant de 400,00 euros,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

titre d’indemnité de procédure la somme de 400,00 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 21 juillet 2017.

Prétentions des parties

L’appelante conclut, à titre principal, à l’annulation du jugement entrepris du chef de

violation de l’article 6.1. de la Convention européenne des droits de l’homme, de

violation des principes d’accès à la justice et des droits de la défense.

A titre subsidiaire, l’appelante demande, par réformation du jugement entrepris, à voir

déclarer irrecevable la demande des époux GROUPE1.), pour défaut de qualité à agir

dans leur chef.

A titre plus subsidiaire, elle demande, par réformation du jugement entrepris, à voir

déclarer non fondées les demandes des époux GROUPE1.) et à se voir décharger de

toute condamnation intervenue à son encontre. Elle fait état, à cet égard, de

manquements des bailleurs à leurs obligations contractuelles découlant du bail et

invoque l’exception d’inexécution.

A titre encore plus subsidiaire, elle présente une demande reconventionnelle et

demande la condamnation des intimés à lui payer les montants suivants, à savoir :

-

le montant de 50.000,00 euros, correspondant aux investissements réalisés ou

encore à réaliser dans les lieux loués pour rendre ceux-ci conformes à la destination

prévue au contrat de bail,

-

le montant de 36.000,00 euros, du chef de préjudice commercial et de surévaluation

de la valeur locative du bien loué, et

-

le montant de 15.000,00 euros, du chef de préjudice moral,

ces montants avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

A la base de sa demande reconventionnelle, l’appelante invoque une violation par les

bailleurs de leurs obligations précontractuelles d’information, voire le dol dans le chef

de ces derniers. Plus subsidiairement, elle fait état de manquements des bailleurs à

leurs obligations contractuelles.

Elle demande, en outre, à voir réduire le loyer rétroactivement, avec effet au début du

contrat, au montant mensuel de 2.600,00 euros.

A titre de dernière subsidiarité, pour le cas où le jugement entrepris serait confirmé

quant à la condamnation au déguerpissement et à la condamnation pécuniaire,

l’appelante sollicite un délai de déguerpissement jusqu’au 31 août 2018, ainsi que la

permission de procéder à un paiement échelonné des arriérés de loyers. A l’audience

des plaidoiries du 5 février 2018, elle demande à se voir accorder un délai de

déguerpissement jusqu’en octobre 2018.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 3.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 5 février 2018, la société SOCIETE1.) soutient avoir

payé les loyers relatifs à la période du 22 octobre 2012 au 27 juin 2013, soit le montant

de 28.050,00 euros, sans justification, ce au vu de la clause suspensive figurant à

l’article 13 du contrat de bail. Elle sollicite le remboursement dudit montant sur base

de l’exception d’inexécution, sinon à titre de dommages et intérêts, en invoquant la

responsabilité contractuelle des bailleurs, sinon encore sur base de la répétition de

l’indu.

A toutes fins utiles, l’appelante demande à voir ordonner une comparution personnelle

des parties. Elle conclut également à l’instauration d’une expertise en vue de

déterminer lesquels des travaux d’investissements ont eu pour but la mise aux normes

de l’immeuble et lesquels ont été effectués en vue de l’exploitation du foyer de jour.

Les intimés concluent au rejet de la demande en nullité du jugement entrepris. Ils

demandent également à voir écarter le moyen d’irrecevabilité soulevé par la partie

appelante, en soutenant qu’ils ont bien qualité pour agir.

Ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la société

SOCIETE1.), au motif qu’elles constituent des demandes nouvelles en instance

d’appel.

Ils concluent à la confirmation du jugement entrepris et au rejet de l’ensemble des

demandes de l’appelante. Ils demandent à voir limiter un éventuel délai de

déguerpissement supplémentaire à la durée de quinze jours au maximum, à partir du

jugement à intervenir, sinon à partir de la signification de celui-ci.

A l’audience, ils augmentent leur demande du montant de [(7 x 700,00) + 3.300 =]

8.200,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers échus entre juillet 2017 et février

2018. Suivant leur décompte, le montant total réclamé s’élève ainsi à 49.200,00 euros.

Suivant décompte rectifié, versé en cours de délibéré, ils précisent que l’augmentation

de la demande du chef d’arriérés de loyers pour la période de juillet 2017 à février

2018 inclus, ne porte que sur le montant de [8 x 700,00 =] 5.600,00 euros, la somme

de 2.600,00 euros ayant été réglée pour le mois de février 2018. Ils réclament, dès

lors, un montant total de 46.600,00 euros, en sus les intérêts légaux.

Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 3.500,00 euros pour l’instance

d’appel et demandent acte de ce qu’ils se réservent le droit de demander, dans une

instance séparée, la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement des

arriérés de loyers redus au titre de la clause d’indexation stipulée dans le contrat de

bail.

Discussion

Quant à la demande en nullité du jugement entrepris

Aux termes de l’article 6.1 de la Convention européenne des droits de l’homme, toute

personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans

un délai raisonnable.

Le principe du respect des droits de la défense forme un élément du procès équitable.

Le droit à un procès équitable, tant dans une action en matière civile que dans une

action en matière pénale, implique que toute partie à une telle action doit avoir une

possibilité raisonnable d’exposer sa cause à la juridiction dans des conditions qui ne

la désavantagent pas d’une manière appréciable vis-à-vis de la partie adverse (…) (cf.

Cass. 14 mars 1996, Pas. 30, 52).

Il y a lieu de rappeler qu’il est de jurisprudence qu’une demande de remise de cause

constitue un incident extrinsèque au fond du procès, dont le juge apprécie

souverainement l’opportunité.

Le déroulement de la procédure relève de l’appréciation souveraine des juges du fond

et échappe au contrôle de la Cour de cassation. Le juge peut dès lors, sans

méconnaitre les droits de la défense, le principe du contradictoire ou le droit à un

procès équitable, déclarer retenir la cause pour plaidoiries à l’audience prévue à ces

fins (cf. TAL, 13 juillet 2010, n°129240 du rôle, Cass. Lux. n° 46/11 du 30 juin 2011, n°

2876 du registre).

En l’espèce, la requête des époux GROUPE1.) a été déposée au greffe du tribunal de

paix ADRESSE2.) le 1er mars 2017. Suivant indications figurant dans le jugement dont

appel, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 avril 2017, sur convocation émanant du

greffe. A cette audience, l’affaire a été mise au rôle général. Sur demande du

mandataire des requérants, elle a été reproduite à l’audience du 4 mai 2017, à laquelle

les parties ont été convoquées par courrier du greffe du 7 avril 2017.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 mai 2017. Par courrier du

15 mai 2017, le mandataire de la société SOCIETE1.) a demandé la refixation de

l’affaire à une audience ultérieure, pour lui permettre d’instruire le dossier. La

mandataire des époux GROUPE1.) ne s’est pas opposé à cette demande. L’affaire a

été remise à l’audience du 1er juin 2017, puis, péremptoirement à l’audience du 8 juin

2017, à la suite d’une demande d’exoine du mandataire de la société SOCIETE1.). A

l’audience du 8 juin 2017, l’affaire a été retenue en l’absence de ce dernier. Par courrier

du même jour, le mandataire de la société SOCIETE1.) a sollicité la rupture du

délibéré, en exposant avoir été retenu toute la matinée dans le cadre d’une affaire de

référé extraordinaire devant le tribunal d’arrondissement ADRESSE2.). En date du 12

juin 2017, il a adressé une note de plaidoiries au juge de première instance.

Eu égard au fait que l’affaire, fixée pour plaidoiries, a été remise à deux reprises sur

demande du mandataire de la société SOCIETE1.), il faut constater que le juge de

première instance, en décidant de retenir l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 8 juin

2017, alors que ladite société n’était pas représentée, s’est livré à une saine

appréciation des intérêts en cause et n’a pas violé les droits de la défense.

Le principe du contradictoire n’a, ainsi pas été violé.

Il n’y a pas non plus eu entrave à l’accès à la justice, l’affaire soumise au tribunal de

paix n’ayant pas présenté une complexité telle que le délai de deux mois entre la

convocation des parties, intervenue en bonne et due forme le 7 avril 2017, et les

plaidoiries du 8 juin 2017, puisse être qualifié de trop court, voire de « déraisonnable ».

Le moyen tiré de la violation des principes du procès équitable est, partant, à écarter

et il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris.

Quant à la qualité à agir dans le chef de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

La société SOCIETE1.) verse un extrait cadastral du 22 juillet 2010, suivant lequel

l’immeuble sis à ADRESSE4.), appartient en nue-propriété aux époux GROUPE1.),

PERSONNE3.) disposant de l’usufruit.

Elle fait plaider que les époux GROUPE1.) n’avaient partant qualité ni pour donner

l’immeuble à bail, ni pour agir en justice pour solliciter la résiliation du bail et réclamer

des arriérés de loyers.

Elle conclut partant à l’irrecevabilité de la demande introductive de première instance

pour défaut de qualité dans le chef des requérants.

Il convient d’emblée de rappeler qu’il ne faut pas confondre la recevabilité de l’action

en justice avec le bien-fondé de la demande.

L’existence effective du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de

recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou,

en d’autres termes, de son bien-fondé (cf. Cour 26 juin 1979, Pas. 24, p. 312). Le bien-

fondé du droit invoqué ne se vérifie pas lors de l’appréciation de la recevabilité de la

demande.

La qualité est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l’action en justice.

C’est donc l’existence effective du droit de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à

l’égard de la société SOCIETE1.) et, partant, le bien-fondé de la demande et non la

recevabilité de celle-ci qui est contestée par l’appelante.

Suivant acte de décès versé en cause par les intimés, PERSONNE3.) est décédé le

DATE1.) à ADRESSE5.).

En vertu de l’article 617 du code civil, l’usufruit s’éteint par la mort naturelle de

l’usufruitier. Depuis le décès de PERSONNE3.), les époux GROUPE1.), qui avaient

acquis la nue-propriété de l’immeuble vendu « à fonds perdu » suivant acte notarié du

21 mai 1999, en ont donc la pleine propriété.

Ils avaient, par conséquent, qualité pour mettre l’immeuble en location et pour agir en

justice pour faire valoir leurs droits résultant du contrat de bail, de sorte que le moyen

tiré du défaut de qualité dans leur chef est à écarter.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) à voir ordonner une comparution

personnelle des parties

La partie appelante sollicite, pour autant que de besoin, une comparution personnelle

des parties en vue d’une éventuelle conciliation. Les intimés s’opposent à la demande.

Aux termes de l'article 384 du nouveau code de procédure civile « le juge peut, en

toute matière, faire comparaître personnellement les parties ou l’une d’elles ».

Il appert de la formulation même dudit article que l'octroi de la mesure d'instruction en

question constitue pour le juge non pas une obligation, mais une simple faculté dont il

appréciera souverainement l'opportunité selon les circonstances de la cause (cf. Cour

d'appel, 1ère chambre, 17 juin 1987, n° 9108 du rôle).

Eu égard aux positions diamétralement opposées des parties qui se reprochent

mutuellement d’être de parfaite mauvaise foi, un dialogue permettant d’aboutir à un

éventuel arrangement paraît illusoire en l’espèce.

La demande tendant à voir ordonner une comparution personnelle des parties est, par

conséquent, d’emblée à rejeter.

Quant à la demande des époux GROUPE1.) en paiement d’arriérés de loyers

-

quant à la période d’octobre 2012 à juin 2017 inclus

La société SOCIETE1.) soulève l’exception d’inexécution en s’opposant à la demande

en paiement d’arriérés de loyers, au motif que les bailleurs auraient manqué à leurs

obligations contractuelles découlant des articles 1719 et 1720 du code civil et de

n’auraient pas exécuté le contrat de bonne foi, conformément à l’article 1134, alinéa

2, du code civil.

Elle soutient que l’immeuble ne répondait pas aux normes élémentaires et ne

permettait ni l’habitat, ni l’exploitation d’un foyer pour enfants. Ainsi, par exemple,

l’installation électrique aurait été défaillante et la rambarde de l’escalier aurait été

vétuste et instable.

L’appelante estime, en outre, que les bailleurs, louant un bien destiné à l’exploitation

d’un foyer de jour, auraient eu l’obligation de délivrer un bien bénéficiant de

l’autorisation d’affectation requise au niveau administratif. Les époux GROUPE1.)

auraient manqué à cette obligation, dans la mesure où l’autorisation en vue du

changement d’affectation n’aurait été obtenue qu’en février 2013, soit plus de cinq

mois après la demande introduite par les bailleurs en septembre 2012. La société

SOCIETE1.) n’aurait ainsi pu afficher l’autorisation de la Ville ADRESSE2.) en vue de

la réalisation de travaux de transformation qu’en mars 2013 et les autorisations pour

exploiter un foyer n’auraient été obtenues qu’en juin 2013, soit dix mois après la

signature du bail.

A l’audience des plaidoiries du 5 février 2018, l’appelante invoque, par ailleurs, l’article

13 du contrat de bail, aux termes duquel « le présent bail a été fait sous la clause

suspensive que le preneur dispose de toutes les autorisations administratives

nécessaires pour l’exercice de son activité et le droit d’établissement ».

Elle fait valoir qu’en application dudit article, aucun loyer n’était dû jusqu’en juin 2013.

Il y aurait ainsi eu un trop-payé dans son chef, qu’il faudrait déduire des montants

éventuellement redus par elle, ce sur base de l’exception d’inexécution, sinon au titre

de dommages et intérêts, sur base de la responsabilité contractuelle, sinon à titre de

répétition de l’indu.

Il est rappelé que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est

sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de

suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute

pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un

moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle

ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer.

L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Le louage

des choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du

bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette

Merchiers, Le bail en général, édition 1989, n° 180).

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du

contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1. de délivrer au preneur la chose louée ;

2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3. d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 1720 du code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en

bon état de réparations de toutes espèces.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir

nécessaires, autres que les locatives ».

Quant à l’obligation de délivrance d’une chose en bon état de réparation, prévue à

l’article 1720 du code civil, il est de principe que le bailleur est tenu, au début du contrat

de bail et donc en principe avant la prise de possession des lieux par le preneur,

d’exécuter toutes les réparations nécessaires à l’objet du bail, partant même les

réparations locatives qui en cours de bail incomberaient au preneur (cf. M. HARLES,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 77).

L’obligation de délivrer la chose en bon état telle qu'imposée au bailleur par l'article

1720 du code civil est supplétive de la volonté des parties (cf. CA Aix-en-Provence,

ch. 11 A, 1er décembre 2015, n° 14/09387 : JurisData n° 2015-027183).

Certes, les parties ne peuvent dispenser le bailleur de délivrer le bien, mais elles

peuvent convenir de l’état dans lequel il doit être mis à la disposition du preneur

(cf. Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e

éd. 2000, n° 575).

Il est ainsi de jurisprudence que les parties peuvent convenir de déroger au principe

(cf. Les Novelles, op. cit. n° 575). Le preneur peut, en effet, renoncer à l’exigence de

l’article 1720 alinéa 1er du code civil. Il peut ainsi, après avoir visité les lieux, déclarer,

par une clause contenue au contrat, connaître les lieux et les avoir reçus en bon état

(cf. M. HARLES, op. cit. n° 75).

Une telle déclaration est intervenue en l’espèce, l’article 1 du contrat de bail indiquant

que « (…) Le locataire déclare connaître parfaitement les lieux pris en location. Il

s’engage à les rendre dans un bon état locatif, c’est-à-dire dans un état similaire en

tenant compte d’une usure normale ».

Il s’y ajoute qu’en l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi entre parties le 18

octobre 2012. Il résulte de cet état des lieux que l’immeuble a fait l’objet de travaux de

rénovation, notamment en ce qui concerne les fenêtres et la robinetterie, la cuisine et

la salle de bains. Certains désordres y sont répertoriés, tels des traces au mur dans

différentes pièces, un fil électrique sortant du mur, une fenêtre qui coince et le garde-

corps « qui bouge beaucoup ».

En signant l’état des lieux et en admettant, dans le contrat de bail, le bon état de

l’immeuble qu’elle affirme connaître, la société SOCIETE1.) a renoncé à se prévaloir

des désordres apparents affectant l’immeuble.

Ayant pris connaissance des lieux avant de signer le contrat de bail, elle est également

mal venue de se plaindre actuellement du fait que la maison était « dénuée d’éléments

de standing », présentait une mauvaise isolation thermique et phonique, n’avait pas

de parking et ne disposait que d’une seule salle de bain au dernier étage.

Quant à l’argument de l’appelante, suivant lequel l’immeuble ne pouvait pas servir à

l’usage prévu au contrat de bail, à savoir l’exploitation d’un foyer de jour, il convient de

relever que l’obligation de délivrer, respectivement d’aménager ou de transformer les

lieux dans un état tel qu’ils puissent servir à l’usage et à la destination convenus, est

également supplétive.

A cela s’ajoute que l’obligation pour le bailleur de délivrer le bien dans un état rendant

possible l’exploitation convenue, compte tenu des prescriptions administratives, ne va

pas jusqu’à lui imposer d’accomplir lui-même les demandes nécessaires en vue des

autorisations requises, mais l’astreint néanmoins à cette fin avec le preneur, au cas où

ses interventions sont requises (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &

Vankerckhove, éditions Larcier n°575, cité dans TAL, 16 juin 2009, n° 121358 du rôle).

En l’espèce, il résulte clairement du contrat de bail que les autorisations requises pour

exploiter un foyer de jour n’existaient pas encore au jour de la signature du contrat et

que la locataire s’est engagée à faire les démarches en vue de les obtenir et à prendre

en charge les travaux de transformation à effectuer, de l’accord des bailleurs, pour

adapter les lieux à l’activité prévue.

Ainsi, l’article 1er du contrat de bail indique que la maison est « destinée à l’exploitation

d’une structure d’accueil pour enfants du type Foyer du Jour » et que « le locataire

s’engage à effectuer les démarches appropriées, afin d’obtenir les autorisations

administratives requises à cet effet ».

Aux termes de l’article 3 du contrat de bail, « le locataire pourra avoir accès à la maison

dès signature du contrat de bail, afin de lui permettre d’organiser la visite technique de

l’ITM, les devis des travaux et des investissements des biens d’équipement à

commander. Il ne pourra pas réaliser des travaux tant que la garantie bancaire locative

décrite sub 5 ainsi que le loyer et une copie du contrat d’assurance décrit pour la

maison en question ne seront pas remis. (…), le propriétaire autorise le locataire à

réaliser les travaux imposés par l’exercice de l’activité, afin d’être conforme aux

prescriptions administratives ».

L’article 6 précise qu’« il est interdit au locataire de modifier les lieux loués sans

l’autorisation expresse, préalable et écrite du bailleur, à l’exception de ce qui est

imposé par l’exercice de

l’activité, afin d’être conforme aux prescriptions

administratives ».

On ne saurait, par conséquent, reprocher aux bailleurs d’avoir délivré des lieux ne

correspondant pas, au début du bail, à la destination convenue : des transformations

devaient nécessairement se faire, ce qui impliquait tout aussi nécessairement un

décalage de l’activité d’exploitation d’un foyer de jour par rapport à la date de prise

d’effet du bail.

Il résulte encore du dossier que les bailleurs, en tant que propriétaires de l’immeuble,

ont soutenu la locataire dans ses démarches administratives, en adressant un courrier

à la Ville ADRESSE2.) pour marquer leur accord avec le changement d’affectation

sollicité, en date du 14 septembre 2012 (pièce 1, farde III de la partie appelante).

Aucun élément du dossier ne corrobore les allégations de l’appelante suivant

lesquelles une prétendue inaction fautive dans le chef des bailleurs serait à l’origine

de la délivrance tardive des autorisations administratives requises.

Quant aux travaux de transformation, la locataire n’a, au cours des premières années

d’exécution du contrat, jamais remis en cause son engagement à prendre en charge

les frais afférents. Dans un courrier adressé le 19 novembre 2013 à PERSONNE1.)

en vue de solliciter une remise partielle du loyer, elle a ainsi précisé que « bien

évidemment la question ne se pose pas sous l’angle de votre responsabilité dans les

dépenses que nous avons engagées pour construire ce projet ».

Au vu des développements qui précèdent, la société SOCIETE1.) n’a établi de

manquements des époux GROUPE1.), ni à leur obligation de délivrance - que ce soit

par rapport à l’aspect matériel ou juridique de cette obligation - ni, de façon plus

générale, à leur obligation d’exécuter le bail de bonne foi.

Quant à la mention d’ordre général, contenue à l’article 13 du contrat de bail, suivant

laquelle le bail « a été fait sous la clause suspensive que le preneur dispose de toutes

les autorisations administratives nécessaires pour l’exercice de son activité et le droit

d’établissement », elle est en contradiction avec les stipulations précises contenues à

l’article 2 du même contrat, relatives au paiement du loyer, qui se lisent comme suit :

« le locataire s’engage à payer le loyer à partir du 22 octobre 2012, sous la condition

expresse d’avoir obtenu au préalable la dérogation du Ministère de la Famille et de

l’Intégration au titre de l’art. 31 du RGD de 2001 et ceci un montant forfaitaire de 1.650

€.

A partir du 1er novembre 2012, le loyer de 3.000 € est à régler mensuellement par

anticipation au plus tard le 1er du mois en question jusqu’au 30 avril 2013.

A partir du 1er mai 2013 le loyer sera de 3.000 €. Il est convenu entre les parties qu’au

plus tard le 31 octobre 2013, le locataire versera au bailleur la somme de 1.800 € à

titre forfaitaire ».

Suivant l’article 2, précité, du contrat de bail, seul le paiement du montant forfaitaire

du loyer pour la période du 22 au 31 août 2012 a été soumis à une condition, à savoir

l’obtention de la dérogation prévue à l’article 31 du règlement grand-ducal du 20

décembre 2001, portant exécution des articles 1er et 2 de la loi du 8 septembre 1998

réglant les relations entre l’Etat et les organismes oeuvrant dans les domaines social,

familial et thérapeutique pour ce qui concerne l’agrément gouvernemental à accorder

aux gestionnaires de structures d’accueil sans hébergement pour enfants. Suivant

explications fournies à l’audience, ladite dérogation a été obtenue en temps utiles.

L’article 3 du contrat de bail confirme que le contrat « court à partir du 22 octobre 2012

(…) pour une période de 6 années (…)».

Comme la demande en vue du changement d’affectation des lieux venait seulement

d’être déposée à la mi-septembre 2012, les parties contractantes étaient conscientes

que ni l’autorisation de bâtir, ni l’autorisation pour exploiter un foyer ne pouvaient être

obtenues endéans quelques semaines. Il faut partant se demander pour quelles

raisons elles auraient réglé de manière détaillée la question des montants à payer à

titre de loyer à partir du mois d’octobre 2012, si elles avaient voulu faire dépendre la

prise d’effet dudit contrat de l’obtention de l’ensemble des autorisations administratives

requises.

A supposer même que, nonobstant les indications précises contenues aux articles 2

et 3 du contrat, les parties aient, au moment de la signature du contrat, voulu

suspendre l’exécution de leur relation contractuelle jusqu’à l’obtention des

autorisations litigieuses, elles n’ont néanmoins, par la suite, pas appliqué la clause

suspensive prévue à l’article 13.

En effet, les bailleurs ont délivré les lieux à la locataire au cours du mois d’octobre

2012. Cette dernière en a pris possession et a payé le loyer à partir du 22 octobre

2012.

Le contrat de bail a donc bien reçu exécution à partir du 22 octobre 2012, tel que prévu

à l’article 3 du contrat de bail. L’appelante ne saurait actuellement invoquer une

dispense de payer les loyers au cours des dix premiers mois de l’exécution du contrat,

en se basant sur la clause de l’article 13 du contrat. Il n’est, en effet, pas concevable

que la locataire n’ait pas été tenue au paiement du loyer au cours de la période

litigieuse, alors que les bailleurs avaient, de leur côté, exécuté leurs obligations de

délivrance et de jouissance paisible.

Il résulte des développements qui précèdent que la société SOCIETE1.) n’est pas

fondée à soulever l’exception d’inexécution pour s’opposer à la demande en paiement

d’arriérés de loyers des époux GROUPE1.).

L’appelante soutient encore que les bailleurs avaient accepté pendant plusieurs

années qu’elle ne paie que le montant de 2.600,00 euros au lieu du montant de

3.300,00 euros, à titre de loyer mensuel, de sorte qu’ils ne pourraient actuellement pas

faire valoir de revendications du chef d’arriérés de loyers.

Il convient de rappeler que les renonciations ne se présument pas.

En l’espèce, l’appelante reste en défaut d’établir un acte manifestant sans équivoque

la volonté des intimés de renoncer au paiement du montant intégral du loyer, prévu au

contrat de bail. La renonciation alléguée est, bien au contraire, contredite par les

éléments objectifs du dossier, alors qu’il résulte de l’échange de courriers entre parties

que les bailleurs n’étaient pas d’accord avec une réduction du loyer mensuel à

2.600,00 euros.

Il convient de noter, dans ce contexte, que, par courrier du 7 novembre 2013,

PERSONNE1.) a informé la société SOCIETE1.) qu’il ne peut lui « accorder d’autres

délais » quant au paiement des loyers.

Par courrier recommandé du 23 avril 2015, le mandataire des époux GROUPE1.) a

mis en demeure la société SOCIETE1.) de payer le montant de 22.800,00 euros, à

titre d’arriérés de loyers. Par courrier du 19 mai 2015, il informe la société SOCIETE1.)

que PERSONNE1.) « serait disposé à fixer temporairement les mensualités à 2.800 €

du 1er juin 2015 au 31 mai 2016 à condition que les paiements interviennent

régulièrement et qu’un accord sur le paiement des arriérés soit trouvé ».

Il ne résulte pas du dossier qu’un accord en ce sens ait été trouvé entre parties et, par

courrier du 22 décembre 2016, le mandataire des époux GROUPE1.) fait grief à la

société SOCIETE1.) de continuer à payer le montant de 2.600,00 euros au lieu de

3.300,00 euros. Il invite la locataire à payer le loyer convenu de 3.300,00 euros et de

faire une proposition sérieuse quant au paiement des arriérés.

Le moyen de la partie appelante relatif à la prétendue acceptation expresse, sinon

tacite, des bailleurs quant à une réduction du loyer au montant mensuel de 2.600,00

euros, tombe, par conséquent, à faux.

En l’absence de preuve d’une acceptation dans le chef des bailleurs d’une réduction

du loyer mensuel au montant de 2.600,00 euros et eu égard au fait que l’exception

d’inexécution soulevée par la locataire n’est pas fondée, la demande de cette dernière

tendant à voir réduire le loyer rétroactivement au montant de 2.600,00 euros, est à

rejeter.

Au vu du décompte produit par les parties intimées, le jugement entrepris est partant

à confirmer en ce qu’il a condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.)

et à PERSONNE2.) le montant de 41.000,00 euros, avec les intérêts légaux tels que

prévus au dispositif du jugement entrepris, à titre d’arriérés de loyers pour la période

d’octobre 2012 au mois de juin 2017 inclus.

-

quant à la période postérieure au mois de juin 2017

L’augmentation de la demande des époux GROUPE1.) du chef des arriérés de loyers

échus postérieurement au prononcé du jugement entrepris, d’ailleurs non contestée à

cet égard, est recevable au vu de l’article 592, alinéa 2 du nouveau code de procédure

civile.

Au vu du décompte versé en cause et en l’absence de preuve d’un accord quant à une

réduction du loyer mensuel à payer, la demande en paiement d’arriérés de loyers pour

la période de juillet 2017 à février 2018 est fondée pour le montant réclamé de [8 x

700,00

=]

5.600,00

euros,

avec

les

intérêts

légaux

à

partir

du

5 février 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Conformément à leur demande, il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) qu’ils se réservent le droit de solliciter, dans une instance séparée, la

condamnation de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. au paiement des arriérés de

loyers redus au titre de la clause d’indexation stipulée dans le contrat de bail.

Quant aux demandes reconventionnelles de la société SOCIETE1.)

Il est rappelé qu’en instance d’appel, la société SOCIETE1.) demande, à titre

reconventionnel, la condamnation des intimés à lui payer les montants suivants, à

savoir :

-

le montant de 50.000,00 euros, correspondant aux investissements réalisés ou

encore à réaliser dans les lieux loués pour rendre ceux-ci conformes à la destination

prévue au contrat de bail,

-

le montant de 36.000,00 euros, du chef de préjudice commercial et de surévaluation

de la valeur locative du bien loué, et

-

le montant de 15.000,00 euros, du chef de préjudice moral.

A la base de ses prétentions, elle invoque une violation des bailleurs à leur obligation

précontractuelle d’information, voire le dol, sinon des manquements des bailleurs à

leurs obligations contractuelles.

Elle sollicite, par ailleurs, le remboursement du montant de 28.050,00 euros,

prétendument payé sans justification, ce au vu de la clause suspensive figurant à

l’article 13 du contrat de bail. Elle réclame ledit montant sur base de l’exception

d’inexécution, sinon à titre de dommages et intérêts, en invoquant la responsabilité

contractuelle des bailleurs, sinon sur base de la répétition de l’indu.

Les époux GROUPE1.) soulèvent l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de

la société SOCIETE1.) pour être nouvelles en instance d’appel.

En vertu de l’article 592, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile, les

demandes nouvelles sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Il résulte de l’acte d’appel et des plaidoiries de la partie appelante à l’audience des

plaidoiries du 5 février 2018, que les demandes reconventionnelles sont formulées à

titre de défense à l’action principale et tendent à voir ordonner la compensation entre

créances réciproques.

Les demandes reconventionnelles sont, dès lors, à déclarer recevables.

- quant aux prétendus manquements des bailleurs à leur obligation précontractuelle

d’information et au dol dans leur chef

L’appelante soutient que les époux GROUPE1.) lui ont fait croire que la maison,

donnée en location en vue de l’exploitation d’un foyer de jour, était située dans le

quartier de ADRESSE6.), très prisé et présentant un intérêt particulier pour des

familles habitant d’autres quartiers qui, à travers une inscription dans un foyer de jour

sis à ADRESSE6.), ont la possibilité de scolariser leur enfant dans ce quartier.

Il se serait cependant avéré par la suite que la maison se situait dans le quartier de

ADRESSE7.), comportant « une zone socialement plus défavorisée que celle de

ADRESSE6.) », de sorte qu’il n’aurait pas été possible d’avoir un nombre suffisant

d’enfants pour l’accueil extrascolaire. La rentabilité de l’entreprise aurait, de ce fait, été

compromise. Elle souligne qu’au vu de ces circonstances, le loyer mensuel de

3.300,00 euros était surfait.

L’appelante estime que les bailleurs avaient l’obligation précontractuelle de l’informer

sur les caractéristiques d’une partie du quartier de ADRESSE7.) et sur l’impact que le

rattachement à l’école de ADRESSE7.) pouvait avoir sur l’exploitation du foyer de jour.

Elle affirme que les bailleurs ont demandé à leur agent immobilier de présenter

l’immeuble offert en location sous le critère de recherche « quartier ADRESSE8.) »,

afin d’attirer un preneur intéressé à la location d’un bien dans le quartier de

ADRESSE6.).

Elle fait valoir que les agissements des bailleurs sont fautifs et engagent leur

responsabilité délictuelle, sinon sont constitutifs d’un dol.

Pour autant que de besoin, l’appelante demande à voir enjoindre aux intimés de verser

l’annonce qu’ils avaient, à l’époque, fait publier sur le site MEDIA1.) en vue de la mise

en location de l’immeuble litigieux.

Suivant l’article 1116 du code civil, le dol, dans la formation du contrat, désigne toutes

les tromperies par lesquelles un contractant provoque chez son partenaire une erreur

qui le détermine à contracter (Droit civil, les obligations, Terré, Simler, Lequette, Dalloz,

8ième édition, no 228).

Il est admis en jurisprudence qu’il y a dol lorsqu’une partie connaît un fait dont elle sait

l’importance déterminante pour la conclusion du contrat et qu’elle omet d’en informer

l’autre partie qui, soit est dans l’impossibilité de se renseigner elle-même, soit peut

légitimement faire confiance à son cocontractant en raison de la nature du contrat ou

de leurs qualités respectives. Pour que la violation de l’obligation précontractuelle de

renseignement puisse être sanctionnée par le dol, il faut à l’évidence qu’elle soit

délibérée (ibid. no 233). Le silence du cocontractant peut en effet provenir de

l’ignorance, de l’oubli ou de la négligence, plutôt que de la volonté de tromper l’autre.

La charge de la preuve du dol repose donc sur celui qui l’invoque (cf. TAL, 3 juillet

2015, n° 158259 du rôle ; Cour d’appel, 5 juillet 22017, n° 39146 du registre).

A supposer établi que l’annonce publiée sur internet en vue de la mise en location de

l’immeuble

des

intimés

ait

mentionné

comme

critère

de

recherche

«ADRESSE7.)/ADRESSE6.)», elle visait à attirer des locataires intéressés à un bien

se situant dans l’un ou l’autre quartier. L’indication litigieuse impliquait que le bien se

situait à la limite des deux quartiers, mais ne constituait pas une affirmation suivant

laquelle le bien était situé à ADRESSE6.). Il était, par ailleurs, aisé à tout intéressé de

vérifier à quel quartier le bien était réellement rattaché.

La mention prétendument contenue dans l’annonce immobilière publiée sur internet

n’avait donc pas plus de valeur que l’indication « quartier ADRESSE9.) » figurant sur

la page d’accueil du site internet du foyer de jour exploité par l’appelante (pièce 9 des

parties intimées).

La publication de l’annonce immobilière par les époux GROUPE1.) ne saurait partant

être considérée comme une manœuvre dolosive visant à induire en erreur la société

SOCIETE1.).

Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre aux parties intimées de verser ladite annonce.

Les allégations suivant lesquelles les intimés auraient prétendu que le bien se situait

dans le quartier de ADRESSE6.) ne sont ainsi corroborées par aucun élément du

dossier et sont d’ailleurs contredites par l’indication figurant au contrat de bail, relative

à la situation du bien dans la « section ADRESSE10.) ».

Le dol n’est donc pas établi dans le chef des bailleurs, étant souligné, par ailleurs, que

le code civil sanctionne de la nullité les contrats affectés d’un vice du consentement et

que l’appelante ne conclut pas à la nullité du contrat de bail.

L’appelante soutient encore que les bailleurs ont violé leur obligation précontractuelle

de renseignement.

L'obligation de renseignement se retrouve tant dans la phase précontractuelle, par

exemple au sujet des propriétés d’un matériel à acheter, auquel cas son inobservation

est sanctionnée par les règles de la responsabilité délictuelle, que dans la phase

d'exécution du contrat où elle donne lieu à une responsabilité contractuelle (cf. G.

RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3e éd., 2014,

n° 510).

L’obligation accessoire de renseignement et de conseil, tant dans la phase

précontractuelle que dans la phase contractuelle, joue essentiellement à l’égard d’un

cocontractant profane lorsqu’il existe un déséquilibre des connaissances entre les

parties. De plus, le cocontractant a également une obligation de s’informer

(cf. G. RAVARANI, op. cit., n° 513 et 514 ; TAL, 20 octobre 2017, n° 183398 du rôle).

Le reproche d’avoir volontairement dissimulé la situation réelle de l’immeuble a déjà

été analysé ci-dessus, par rapport au dol.

Il est encore reproché aux bailleurs de ne pas avoir informé la locataire sur le système

de rattachement des foyers de jours aux écoles des différents quartiers de la Ville de

Luxembourg et les caractéristiques sociales d’une partie du quartier de ADRESSE7.).

A supposer que ces éléments aient eu une influence sur la rentabilité de l’exploitation

du foyer de jour litigieux, le tribunal donne à considérer qu’en tant que professionnelle,

la société SOCIETE1.) était mieux placée que les époux GROUPE1.), profanes en la

matière, pour se renseigner à ce sujet.

Suivant ses statuts, la société SOCIETE1.) a, en effet, pour objet « la création et

l’exploitation de foyers de jour pour enfants scolarisés, crèches et garderies ». Il

importe peu de savoir, dans ce contexte, que la société SOCIETE1.) n’ait été

constituée qu’en octobre 2012.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) n’a pas rapporté la preuve d’une violation par les

époux GROUPE1.) de leur obligation précontractuelle de renseignement.

Ses demandes en remboursement du coût de ses investissements, chiffrés à

50.000,00 euros, ainsi qu’en indemnisation d’un préjudice matériel, évalué à 36.000,00

euros, et d’un préjudice moral, évalué à 15.000,00 euros, ne sont, par conséquent,

pas fondées de ce chef.

- quant aux prétendus manquements des bailleurs à leurs obligations contractuelles

Tel qu’il résulte des développements ci-avant, la société SOCIETE1.) n’a établi de

manquements des époux GROUPE1.), ni à leur obligation de délivrance ni, à leur

obligation d’exécuter le bail de bonne foi.

Les demandes de l’appelante en remboursement du coût de ses investissements,

chiffrés à 50.000,00 euros, ainsi qu’en indemnisation d’un préjudice matériel, évalué à

36.000,00 euros, et d’un préjudice moral, évalué à 15.000,00 euros, ne sont, dès lors,

pas non plus fondées sur base de la responsabilité contractuelle, sans qu’il n’y ait lieu

d’ordonner une expertise en vue de déterminer la nature des différents

investissements effectués par l’appelante.

En l’absence de preuve d’une faute contractuelle dans le chef des bailleurs, la

demande de l’appelante en remboursement du montant de 28.050,00 euros,

correspondant aux loyers payés pour la période du 22 octobre 2012 jusqu’au 27 juin

2013 (cf. supra), n’est pas non plus fondée sur la base contractuelle.

- quant à la répétition de l’indu

La répétition de l'indu est la possibilité offerte par le code civil à celui qui a payé, alors

qu'il ne devait pas, de répéter à celui qui a reçu indûment ce qu'il a ainsi donné. La

répétition exige d'abord qu'il y ait eu un paiement, donc remise d'une chose

quelconque ou d'une somme d'argent et, outre le paiement, elle suppose toujours que

ce qui a été payé l'a été sans être dû (Enc. Dalloz, Répétition de l'indu,

n° 1, 4 et 5).

L’action en répétition de l’indu trouve son fondement dans l’article 1235 du code civil

qui pose le principe que « tout paiement suppose une dette et ce qui a été payé sans

être dû est sujet à répétition ».

Aux termes de l’article 1376 du code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment

ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

Il appartient au demandeur de l’action en répétition de l’indu d’établir que les conditions

de la répétition sont remplies.

Il résulte des développements ci-avant que l’appelante ne peut se prévaloir de l’article

13 du contrat de bail pour soutenir ne pas avoir été redevable des loyers pour la

période du 22 octobre 2012 jusqu’au 27 juin 2013, s’étant élevés au montant de

28.050,00 euros. Les conditions de l’action en répétition de l’indu ne sont donc pas

remplies et la demande de l’appelante en remboursement du montant afférent est, dès

lors, également à rejeter sur cette base.

Quant à la demande des époux GROUPE1.) tendant à la résiliation du contrat de bail

et au déguerpissement de la locataire

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 101).

Au vu des développements ci-avant, les locataires restent redevables d’un montant de

[41.000,00 + 5.600,00 =] 46.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers et leurs demandes

reconventionnelles, tendant à une éventuelle compensation entre créances

réciproques sont, à déclarer non fondées.

Au vu de l’importance des arriérés de loyers, il y a, par conséquent, lieu de confirmer

le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société

SOCIETE1.) et en ce qu’il a déclaré fondée en son principe la demande en

déguerpissement.

Eu égard aux circonstances de la cause et notamment au fait que l’appelante sera, au

vu de la résiliation du contrat de bail, obligée de procéder à la résiliation des différents

contrats conclus avec les parents des élèves fréquentant le foyer de jour, il convient

de lui accorder un délai de déguerpissement de cinq mois à compter de la signification

du présent jugement.

Le jugement entrepris est partant à réformer en ce qui concerne la durée du délai de

déguerpissement accordé.

Quant à la demande tendant à l’échelonnement du paiement des arriérés de loyers

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point

forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les

juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de

ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement

et surseoir à l’exécution des poursuites toutes choses demeurant en état.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi

permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en

échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec

modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement,

sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre parties (Cour d’appel,

25 octobre 2006, n° 31036 du rôle). Le juge doit avoir égard à la situation des parties

et peut octroyer les délais de grâce au débiteur malheureux et de bonne foi (René

DEKKERS, Précis de droit civil belge, Tome II, n° 468). Le débiteur malheureux est

celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements

immédiatement sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait

un préjudice sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa

volonté (Juris-Classeur civil, articles 1235 à 1248, fasc. 40, n° 88).

Les juges du fond ont un pouvoir souverain d'appréciation pour décider si le débiteur

peut bénéficier de mesures de grâce. Cette solution est fermement admise depuis

longtemps (Cass. soc., 12 avr. 1956 : D. 1956, somm. p. 110 ; Bull. civ. 1956, IV,

n° 318. – Cass. 2e civ., 10 juin 1970 : Bull. civ. 1970, II, n° 201 ; JCP G 1970, IV, 204.

– Cass. 2e civ., 24 mars 1971 : Bull. civ. 1971, II, n° 88. – Cass. 2e civ.,

28 mars 1973 : Gaz. Pal. 1973, 1, somm., p. 125 ; Bull. civ. 1973, II, n° 94. – Voir aussi

Cass. req., 7 juin 1859 : DP 1860, 1, p. 21. – Cass. req., 8 nov. 1892 : DP 1893, 1, p.

33 ; S. 1893, 1, p. 248. – Cass. com., 21 janv. 1953 : D. 1953, p. 197. – Cass. com.,

23 juin 1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 396 ; JCP G 1965, IV, 110. – Cass. com., 5 oct.

1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 480 ; JCP G 1965, IV, 138. – Cass. com., 8 févr. 1972 :

JCP G 1973, II, 17386, note Ph. Kahn. – Cass. com., 10 oct. 1973 : JCP G 1973, IV,

370 ; Quot. jur., 7 févr. 1974. – Cass. com., 9 janv. 1974 : Bull. civ. 1974, IV, n° 14,

Juris-classeur civil, art. 1235 à 1248, fasc. 40, n° 81).

En l’espèce, l’appelante, faisant état de sa situation financière précaire, s’est bornée à

verser ses rapports d’activité des exercices 2015 à 2017, sans cependant présenter

une projection approximative de l’évolution future de sa situation financière et sans

établir de plan de remboursement vérifiable.

En ces circonstances, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à un

échelonnement du remboursement de la dette.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure

et quant aux frais

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les époux GROUPE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs

demandes en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, ce

par réformation du jugement entrepris, et pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige - l’appel de la société SOCIETE1.), non représentée lors des

plaidoiries de première instance, n’étant à déclarer fondé qu’en ce qui concerne la

durée du délai de déguerpissement et la condamnation au paiement d’une indemnité

de procédure prononcée à son encontre en première instance - la demande de la

société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel est à rejeter.

Pour les mêmes raisons, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné

la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de la première instance. Les frais et dépens

de l’instance d’appel sont également à mettre à charge de la société SOCIETE1.).

Il résulte de ce qui précède que l’appel de la société SOCIETE1.) est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit non fondée la demande tendant à l’annulation du jugement entrepris du 22 juin

2017,

rejette le moyen d’irrecevabilité de la demande introductive de première instance,

soulevé par la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise,

rejette l’exception d’inexécution soulevée par la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

dit qu’il n’y a pas lieu à réduction rétroactive du montant du loyer mensuel,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

accorde à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. un délai de déguerpissement de cinq

mois, qui prendra cours à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

du chef d’arriérés de loyers échus à partir du mois de juillet 2017,

la dit fondée à concurrence du montant de 5.600,00 euros, partant,

condamne encore la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 5.600,00 euros de ce chef,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils se réservent le droit de

demander, dans une instance séparée, la condamnation de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. au paiement des arriérés de loyers redus au titre de la clause

d’indexation stipulée dans le contrat de bail,

dit recevables les demandes reconventionnelles de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. en paiement des montants respectifs de 50.000,00 euros, 36.000,00 euros,

15.000,00 euros et 28.050,00 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de verser

l’annonce publiée sur internet en 2012, en vue de la location de leur immeuble sis à L-

ADRESSE1.),

dit non fondées les demandes reconventionnelles de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. en paiement des montants respectifs de 50.000,00 euros, 36.000,00 euros,

15.000,00 euros et 28.050,00 euros, et en déboute,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. basée sur l’article

1244 du code civil et en déboute,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.