Tenant appeal partially allowed; landlord claims dismissed for relocation and damage but rent arrears upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 35/2018

Audience publique du mardi, vingt février deux mille dix-huit

Numéro 165866 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.),

ouvrier,

ayant

demeuré

à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 7 novembre 2017,

sub 1) comparant initialement par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, ne comparant plus par la suite,

sub 2) décédé le DATE1.), ayant auparavant comparu par Maître Daniel NOEL,

avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE3.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 165866 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 2 décembre 2014, fut refixée à plusieurs reprises pour plaidoiries.

Par courrier du 1er décembre 2015, le mandataire des parties appelantes, Maître

Daniel NOEL, informa le tribunal du décès de PERSONNE2.) en date du DATE1.).

L’affaire fut ensuite de nouveau refixée à plusieurs reprises et fut utilement retenue à

l’audience publique du mardi, 5 décembre 2017, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les débats eurent lieu comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fut entendu en ses

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et prononça la rupture du délibéré par

courrier en date du 19 décembre 2017.

L’affaire fut ensuite fixée pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

16 janvier 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06., lors de laquelle elle fut refixée à

l’audience du 23 janvier 2018.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Sylvie AUST, avocat, en remplacement de Maître Alex PENNING, comparant

pour PERSONNE3.), fut entendue en ses explications complémentaires.

L’affaire fut finalement fixée pour continuation des débats à l’audience publique du

mardi, 6 février 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fut entendu en ses

explications complémentaires.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 février 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 4 décembre 2009, ayant pris effet le 5 décembre 2009, un

appartement sis à L-ADRESSE3.), a été donné en location par PERSONNE3.) à

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.), moyennant paiement d’un loyer de 850,00 euros

et d’une avance mensuelle sur charges, dont le montant initial de 130,00 euros a été

porté à 230,00 euros à partir du 1er mai 2013.

Par requête déposée le 12 mars 2014,

PERSONNE3.)

a fait convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, aux fins de voir résilier le bail et condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

à déguerpir des lieux loués. Le requérant a encore demandé à voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement, sinon in solidum à lui payer le

montant de 6.328,42 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de

février et mars 2014 (2.160,00 euros) et au titre du solde des frais et charges locatifs

pour la période de juillet 2009 à septembre 2013 inclus (4.168,42 euros), ainsi qu’une

indemnité de procédure de 750,00 euros. Il a finalement conclu à l’exécution provisoire

du jugement relatif à la condamnation pécuniaire.

Lors des plaidoiries de première instance à l’audience du 25 juin 2014, PERSONNE3.)

a expliqué que les loyers et avances sur charges des mois de février et de mars 2014,

d’un montant de 2.160,00 euros, avaient entretemps été réglés, mais qu’en revanche,

les loyers et avances sur charges des mois de mai et de juin 2014, du même montant

de 2.160,00 euros, restaient impayés. A l’audience du 4 juillet 2014, il a encore modifié

sa demande en précisant qu’il réclamait les loyers et avances sur charges des mois

de juin et de juillet 2014.

Le bailleur a en outre réclamé le montant de 1.080,00 euros, au titre du solde d’arriérés

de loyers et d’avances mensuelles sur charges des mois d’avril et de juillet 2010 et le

montant de [4 x 100,00=] 400,00 euros, correspondant à l’augmentation de l’avance

mensuelle sur charges des mois de mai à août 2013, lesquels n’auraient pas été payés

par les locataires.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont répliqué que le paiement du loyer et des

avances sur charges est régulièrement intervenu vers le 15 de chaque mois, le bailleur

ayant accepté cette manière de procéder. Le loyer du mois de juillet 2014 ne serait,

dès lors, pas encore échu. Par ailleurs, le bailleur aurait, à tort, imputé un paiement de

1.080,00 euros sur le mois de décembre 2013, alors qu’il aurait consenti à une remise

du loyer et de l’avance mensuelle sur charges pour le mois de décembre 2013, en

compensation du coût des travaux de rénovation de la toilette effectués par les

locataires.

PERSONNE3.) aurait, en outre, omis de tenir compte, dans l’établissement du

décompte des loyers, de deux paiements de 2 x 250,00 euros, intervenus en dates

des 14 novembre 2013 et 11 décembre 2013.

Afin de prouver l’accord de PERSONNE3.) quant à la remise d’un mois de loyer,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont demandé à voir ordonner une comparution

personnelle des parties.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont, en outre, contesté le décompte SOCIETE1.) de

la période allant du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, au motif que le poste «

frais annexes imm. » de 4.848,00 euros ne pouvait pas leur être imputé, les frais visés

concernant une annexe de l’immeuble, où seul le propriétaire-bailleur s’alimenterait en

eau froide et en électricité.

Par jugement du 19 septembre 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à PERSONNE3.) de la modification et de l’augmentation de sa demande

en paiement,

condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

conjointement

à

payer

à

PERSONNE3.) le montant de 7.648,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur le

montant de 4.008,35 euros à partir du 12 mars 2014, jour du dépôt de la requête

introductive d’instance, et sur le montant de 3.640,00 euros à partir du 4 juillet 2014,

jour de l’augmentation de la demande,

dit que le contrat de bail conclu entre parties est résilié aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.),

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir de l’appartement sis à L -

ADRESSE3.), avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef, dans le délai d’un mois,

au plus tard, à compter de la notification du jugement,

au cas où PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne respecteraient pas ce délai, autorisé

PERSONNE3.) à les faire expulser dans la forme légale et aux frais de

PERSONNE2.)

et de

PERSONNE1.), ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 350,00 euros,

pour le surplus, dit la demande non fondée,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges pour l’année 2014, le juge de première instance a dit qu’aux termes du

contrat de bail, il avait été convenu que le loyer était payable mensuellement par

anticipation le premier de chaque mois et qu’il ne ressortait d’aucun élément probant

que PERSONNE3.) ait renoncé au paiement par anticipation du loyer et de l’avance

mensuelle sur charges convenus. Il a ensuite relevé qu’il n’était pas établi que le

bailleur ait accordé une remise d’un mois de loyer aux locataires. Au vu des pièces

versées au dossier, il a constaté que les paiements de 2 x 250,00 euros, dont faisaient

état les locataires, avaient d’ores et déjà été imputés par le bailleur sur le solde des

frais et charges réels.

En l’absence de preuve de paiement, le juge de première instance a donc dit la

demande en paiement fondée à concurrence du montant réclamé de 2.160,00 euros,

à titre de loyers et d’avances sur charges pour les mois de juin et de juillet 2014.

Quant au volet de la demande tendant au paiement des arriérés de loyers et d’avances

mensuelles sur charges pour les années 2010 et 2013, ainsi que du solde des frais

locatifs réels des exercices 2009/2010, 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013, le juge

de première instance a rappelé qu’aux termes du contrat de bail, les charges locatives

comprennent « tous les frais d’eau, de chauffage, d’antenne collective se rapportant

aux parties privées (et d’électricité pour le cas où il n’y aurait pas de facturation directe)

et tous les frais se rapportant à l’entretien des parties communes notamment l’eau et

l’électricité des communs y compris de la chaudière, le combustible de chauffage,

l’entretien de l’installation de chauffage, le ramonage de la cheminée, les taxes

communales de canalisation et de poubelles, le nettoyage des communs, le

déneigement des trottoirs, l’entretien de l’ascenseur, les frais de gérance technique

ainsi que tous autres frais pouvant être mis en compte selon les prescriptions légales

et les usages locaux ». Il a encore noté que, suivant écrit du 5 octobre 2013,

PERSONNE1.) s’est engagée à régler « le décompte de chez SOCIETE1.) » des

exercices pré-désignés par des paiements mensuels de 250,00 euros « jusqu’à solde

de son compte SOCIETE1.) ».

Sur base desdits constats, le juge de première instance a retenu que PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) restaient en défaut de prouver que seuls les frais de chauffage et

d’eau chaude leur incombaient et qu’ils n’étaient pas tenus de supporter les frais

annexes de l’immeuble, notamment ceux de la consommation d’eau froide et d’énergie

électrique.

Le juge de première instance a ensuite relevé que le montant de 1.080,00 euros,

réclamé au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois d’avril et

de juillet 2010, inclut la somme de 260,00 euros, du chef d’arriérés d’avances sur

charges, également reprise dans le décompte au titre du solde des frais et charges

réelles. Il a partant ramené le décompte du solde de charges locatives réelles pour

l’exercice 2009/2010 à [397,20 - 260,00 =] 137,20 euros.

Quant au montant de [4 x 100,00=] 400,00 euros, réclamé au titre de l’augmentation

de l’avance mensuelle sur charges des mois de mai à août 2013, le juge de première

instance a constaté qu’il était déjà compris dans la somme réclamée au titre de solde

des frais et charges réels de l’exercice allant du 1er octobre 2012 au 30 septembre

2013, de sorte que le décompte de frais locatifs réels relatif à cet exercice devait être

réduit à [1.758,66 - 400,00 =] 1.358,66 euros, afin d’éviter une double condamnation.

La demande au titre des arriérés de loyers et d’avances mensuelles sur charges pour

les années 2010 et 2013, ainsi qu’au titre du solde des frais locatifs réels des exercices

2009/2010, 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013, a, dès lors, été déclarée fondée à

concurrence du montant de [1.080,00 + 400,00 + 137,20 + 133,26 + 2.379,23 +

1.358,66 =] 5.488,35 euros.

Au vu du fait qu’en l’espèce, les loyers avaient systématiquement été payés avec des

retards d’un à deux mois sur les échéances convenues, le juge de première instance

a fait droit à la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et au déguerpissement

des locataires.

De ce jugement, leur notifié le 30 septembre 2014, PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 7 novembre 2014.

Suivant informations figurant au dossier, PERSONNE2.) est décédé le DATE1.).

Comparant initialement par Maître Daniel NOEL, PERSONNE1.) ne s’est ni présentée,

ni fait représenter aux audiences des plaidoiries en instance d’appel.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de leur acte d’appel, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) demandent, par

réformation du jugement entrepris, à voir débouter PERSONNE3.) de l’ensemble de

ses prétentions pécuniaires.

Si PERSONNE2.) et PERSONNE1.) affirment relever appel intégral du jugement a

quo, il résulte néanmoins du libellé de l’acte d’appel que le jugement n’est pas entrepris

en ce qu’il a déclaré résilié le contrat de bail et condamné les locataires au

déguerpissement. Il convient d’ailleurs de noter que les lieux ont été libérés le 30

septembre 2014.

A l’appui de leur appel, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) contestent le montant des

loyers et charges sur lequel porte la condamnation intervenue à leur encontre.

Ils soutiennent que le bailleur a, à tort, encaissé la garantie locative et réclament le

remboursement du montant afférent, sinon la compensation de ce montant avec

d’éventuelles créances du bailleur. Ils font encore valoir que les paiements effectués

par eux n’ont pas été pris en compte dans leur intégralité et que le bailleur leur a imputé

les frais exorbitants résultant de l’utilisation par lui-même d’une annexe de l’immeuble.

Ils considèrent que le décompte présenté par la partie intimée est incompréhensible.

Un décompte des charges en bonne et due forme n’aurait jamais été établi.

Les appelants concluent, par ailleurs, à la nullité de l’écrit établi le 5 octobre 2013 par

PERSONNE1.), l’engagement prétendument pris par la concernée aux termes de cet

écrit étant indéterminé, voire indéterminable.

Ils soutiennent que les montants payés par eux à titre d’avances sur charges étaient

dépourvus de cause et en réclament le remboursement sur base de l’article 1235 du

code civil.

Les appelants sollicitent chacun une indemnité pour procédure abusive et vexatoire

d’un montant de 1.000,00 euros, sur base de l’article 6-1 du code civil, sinon des

articles 1382 et 1383 du même code.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

L’intimé, exposant que le décès de PERSONNE2.) ne lui a pas été notifié, demande à

voir statuer sur le bien-fondé de l’appel.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à voir déclarer non

fondées les demandes reconventionnelles des appelants.

Il confirme que les lieux loués ont été libérés le 30 septembre 2014. Il augmente sa

demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges à l’encontre de

PERSONNE1.), du montant de [2 x 1.080,00 =] 2.160,00 euros, pour les mois d’août

et septembre 2014.

Il demande, en outre, la condamnation de PERSONNE1.) au paiement du montant de

1.592,39 euros, au titre du décompte de frais et charges locatifs pour la période du 1er

octobre 2013 au 30 septembre 2014.

Il sollicite, par ailleurs, une indemnité de relocation du montant de [2 x 1.080,00 =]

2.160,00 euros, correspondant à deux mois de loyer, en expliquant que l’appartement

a pu être reloué le 1er décembre 2014.

Il réclame finalement le montant de [4.370,00 + 1.468,00 + 2.847,17 + 430,33 =]

9.115,50 euros, à titre d’indemnisation pour dégâts locatifs constatés dans la salle de

bains, la cuisine, dans les autres pièces ainsi qu’au niveau des installations

électriques, après le départ des appelants des lieux loués.

Discussion

Suivant l’article 486 du nouveau code de procédure civile, le jugement de l’affaire qui

sera en état ne sera différé par la mort des parties.

D'après l'article 488 du même code, dans les affaires qui ne sont pas en état, toutes

procédures faites postérieurement à la notification de la mort de l'une des parties sont

nulles.

Ce n'est pas le décès, mais la notification du décès qui provoque l'interruption de

l'instance et cette notification doit être faite à partie (Dalloz, Codes annotées, C.pr.c.

art. 344, n° 38, 39). L’interruption de l’instance ne se produit pas automatiquement en

cas de décès d’une des parties. Elle n’intervient qu’à la condition que le décès ait été

notifié à la partie adverse. Lorsque le décès de la partie n’est pas notifié à son

adversaire, la procédure peut continuer normalement, et le décès n’a pas d’incidence

sur la régularité ou la validité des actes de procédure posés postérieurement au décès

(Thierry Hoscheit, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, page 436).

Le courrier du 1er décembre 2015, par lequel Maître Daniel NOEL a informé le tribunal

de céans du décès de PERSONNE2.), ne constitue pas une notification du décès de

ce dernier à la partie adverse au sens de l'article 488 du nouveau code de procédure

civile, de sorte qu'il n'y a pas eu interruption de l'instance empêchant la continuation

de la procédure.

PERSONNE1.), qui avait initialement comparu par Maître Daniel NOEL, ne s’est ni

présentée ni fait représenter aux audiences des plaidoiries en instance d’appel.

La partie intimée requérant un jugement sur le fond, il y a lieu de faire droit à cette

demande et de statuer par un jugement contradictoire à l’encontre des appelants, en

tenant compte des moyens invoqués par ces derniers aux termes de leur acte d’appel,

conformément aux articles 75 et 76 du nouveau code de procédure civile.

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges échus jusqu’en juillet 2014

Aux termes du contrat de bail signé entre parties le 4 décembre 2009, le loyer mensuel

a été fixé au montant de 850,00 euros, assorti d’une avance mensuelle sur charges

d’un montant initial de 130,00 euros. L’avance mensuelle sur charges a été augmentée

à 230,00 euros à partir du 1er mai 2013.

Au vu du décompte établi par la partie intimée et en l’absence de preuve de paiement

émanant de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), il faut constater que ces derniers

sont restés redevables (i) du montant de 1.080,00 euros, à titre de solde des loyers et

avances sur charges pour les mois d’avril et juillet 2010, (ii) du montant de 400,00

euros du chef de la non-adaptation du montant de l’avance sur charges pour les mois

de mai à août 2013, ainsi que (iii) du montant de 2.160,00 euros, à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour les mois de juin et juillet 2014.

C’est partant à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la demande de

PERSONNE3.) du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, échus jusqu’en

juillet 2014, à concurrence du montant de [1.080,00 + 400,00 + 2.160,00 =] 3.640,00

euros.

Quant aux charges locatives pour les exercices 2009-2010, 2010-2011, 2011-2012 et

2012-2013

Les appelants font grief à l’intimé de s’être limité à leur soumettre des relevés de la

société SOCIETE1.) concernant les exercices écoulés et de ne pas leur avoir présenté

de décompte-charge détaillé.

Force est de constater que les relevés de la société SOCIETE1.), versés en cause,

constituent des décomptes individuels reprenant les frais de chauffage et d’eau

chaude de l’appartement des appelants ainsi que la quote-part des frais annexes de

l’immeuble, incombant aux appelants.

En première instance, PERSONNE3.) a réclamé aux appelants le « solde débiteur »

figurant sur les différents relevés SOCIETE1.), correspondant à la différence entre le

total des frais incombant aux appelants et les « acomptes » versés à SOCIETE1.). Il

a, par ailleurs, pris en compte le paiement de [2 x 250,00 =] 500,00 euros, effectué par

les locataires en novembre et décembre 2013.

Le juge de première instance a fait droit à la demande, sauf à réduire du montant

réclamé à titre de charges les avances sur charges s’élevant au montant de [260,00 +

400,00 =] 660,00 euros, au paiement duquel PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont été

condamnés, ce afin d’éviter une double condamnation.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) font valoir que l’ensemble des paiements qu’ils ont

effectués n’a pas été pris en considération par le juge de première instance.

A cet égard, le tribunal de céans constate que les « acomptes » repris dans les relevés

SOCIETE1.) ne correspondent pas aux avances sur charges qui ont été payées ou

auraient dû être payées par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à PERSONNE3.).

Comme il n’est pas soutenu que les appelants aient directement effectué des

paiements en faveur de la société SOCIETE1.), les « acomptes » indiqués dans les

prédits

relevés

correspondent

nécessairement

aux

avances

payées

par

PERSONNE3.) à la société SOCIETE1.) pour le compte des appelants.

Pour déterminer le montant redu par les appelants à PERSONNE3.) à titre de solde

de charges locatives réelles, il convient de déduire le montant des avances sur charges

payées ou restant à payer du montant total des frais repris dans les relevés

SOCIETE1.) respectifs, concernant les lieux loués. Il y a lieu de noter, à cet égard, que

le bailleur ne fait pas état de charges locatives autres que celles reprises dans les

relevés SOCIETE1.).

Suivant les décomptes SOCIETE1.) de décembre 2009 à septembre 2013 inclus, le

montant total des frais concernant les lieux loués est de [1.437,27 + 1.693,26 +

3.939,23 + 3.318,66 =] 10.388,42 euros.

Les avances sur charges incombant aux appelants pour la période de décembre 2009

à septembre 2013 inclus se sont élevées au montant de [(41 x 130,00) + (5 x 230,00)

+ 500,00 =] 6.980,00 euros, étant rappelé que le solde impayé desdites avances est

inclus dans la condamnation au paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

(cf. supra).

Le solde redu par les appelants à titre de charges locatives réelles pour la prédite

période s’élève donc au montant de [10.388,42 - 6.980,00 =] 3.408,42 euros, soit un

montant inférieur à celui retenu dans le jugement entrepris.

Par réformation du jugement entrepris, la demande de PERSONNE3.) au titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de juillet 2014 inclus et de

solde de charges locatives pour la période de décembre 2009 à septembre 2013 est,

par conséquent à déclarer fondée pour le montant de [3.640,00 + 3.408,42 =] 7.048,42

euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de 4.008,35 euros à partir du 12

mars 2014, jour du dépôt de la requête introductive de première instance, et, sur le

surplus, à partir du 4 juillet 2014, jour de l’augmentation de la demande présentée en

première instance, jusqu’à solde.

C’est à juste titre que le juge de première instance a prononcé une condamnation

conjointe à l’encontre de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.). Le contrat de bail du 4

décembre 2009 ne prévoit, en effet pas que les locataires étaient solidairement tenus

des obligations découlant du bail. Il n’est, par ailleurs, pas établi que les locataires

aient été mariés (cf. infra).

Il résulte de ce qui précède que l’appel de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) est

partiellement fondé.

Quant aux demandes de PERSONNE3.), formulées en instance d’appel, à l’encontre

de PERSONNE1.)

-

quant à la recevabilité

En vertu de l’article 592, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile, les

demandes nouvelles sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Aux termes de l’alinéa 2 du même article, les parties peuvent aussi demander des

intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première

instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement.

La prohibition des demandes nouvelles en appel constitue une règle d’ordre privé

(Cour 23 octobre 1990, P. 28, 70).

Dans le cadre des procédures avec un défendeur défaillant, le juge a des pouvoirs

plus étendus qu’en droit commun puisque, si le procès est contradictoire, le juge ne

peut soulever d’office que les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public

(cf. « Prévention et Sanction des Carences Procédurales des parties dans le Nouveau

code de procédure civile » par Maître Marc THEWES, Annales du Droit

Luxembourgeois 1998, p. 82).

Au vu du fait que le présent jugement est rendu en l’absence de PERSONNE1.), le

tribunal doit vérifier non seulement le bien-fondé, mais également la recevabilité de la

demande formulée à l’encontre de la partie ne comparaissant pas, conformément à

l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

Les demandes en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les

mois d’août et de septembre 2014 ainsi que du solde des charges locatives pour

l’exercice 2013-2014, présentées par PERSONNE3.) en instance d’appel, portent sur

des loyers et accessoires échus depuis le jugement entrepris du 19 septembre 2014

et procèdent de la même cause que les montants réclamés dans la requête

introductive de première instance. Elles sont partant recevables.

Les demandes en allocation d’une indemnité de relocation et en indemnisation du chef

de dégâts locatifs, formulées pour la première fois en instance d’appel et saisissant le

tribunal de prétentions différentes de par leur objet et leur cause, sont par contre à

déclarer irrecevables, en ce qu’elles ne rentrent pas dans les cas prévus à l’article 592

du nouveau code de procédure civile comme dérogation à la règle de la prohibition

des demandes nouvelles en appel.

-

quant au fond

PERSONNE1.), qui ne s’est pas présentée à l’audience des plaidoiries en instance

d’appel, n’établit pas que les arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois

d’août et de septembre 2014 aient été payés.

PERSONNE3.) demande la condamnation de PERSONNE1.) à l’entièreté du montant

de 2.160,00 euros, en soutenant que feu PERSONNE2.) et PERSONNE1.) étaient

mariés et que la dette en cause, relative au domicile conjugal, relevait de l’entretien du

ménage.

PERSONNE3.) reste cependant en défaut d’étayer ses allégations suivant lesquelles

les locataires étaient mariés. L’indication contenue dans l’acte d’appel du 7 novembre

2014, suivant laquelle PERSONNE2.) était l’époux de PERSONNE1.), est contredite

par le courrier adressé le 1er décembre 2015 au tribunal par Maître Daniel NOEL,

suivant lequel les locataires étaient concubins.

Le contrat de bail ne stipulant, par ailleurs, pas que les locataires sont solidairement

tenus des obligations découlant du contrat de bail, PERSONNE1.) n’est redevable que

de la moitié du montant restant en souffrance, soit la somme de 1.080,00 euros.

PERSONNE3.) demande encore la condamnation de PERSONNE1.) au paiement du

montant de 1.592,39 euros, à titre de solde de charges locatives pour la période

d’octobre 2013 à septembre 2014 inclus.

Suivant relevé SOCIETE1.), le total des frais concernant l’appartement pris en location

par PERSONNE2.) et PERSONNE1.), y compris la quote-part des frais annexes de

l’immeuble, s’est élevé au montant de 3.202,39 euros, pour la période concernée.

Les avances sur charges à payer par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) pour ladite

période - le solde non payé à titre d’avances sur charges étant à prendre en compte

pour éviter une double condamnation - se sont élevées au montant de [12 x 230,00 =]

2.760,00 euros.

Le solde des charges locatives pour la période envisagée s’élève, dès lors, à [3.202,39

- 2.760,00 =] 442,39 euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’ayant pas été tenus solidairement au paiement

dudit montant, la demande à l’égard de PERSONNE1.) est fondée à concurrence de

221,20 euros.

Au vu de ce qui précède, il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE3.) le montant de [1.080,00 + 221,20 =] 1.301,20 euros.

PERSONNE3.) n’ayant pas demandé d’intérêts dans le cadre de sa demande

additionnelle, le prédit montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

Quant aux demandes de PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

Dans

leur

acte

d’appel,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

réclament

le

remboursement des avances sur charges payées au cours de l’exécution du contrat

de bail, ainsi que du montant de la garantie locative qui, suivant les termes du contrat

de bail, s’est élevé au montant de 3.300,00 euros.

La demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en remboursement des avances

sur charges locatives, formulée en instance d’appel, est à déclarer recevable, aucune

contestation n’ayant d’ailleurs été émise par l’intimé à cet égard.

Quant au fond, il convient de rappeler qu’aucun texte de loi, ni aucun principe

n’obligent le bailleur à restituer les provisions payées par le locataire en vertu du

contrat de bail, au motif qu’il aurait tardé à dresser un décompte.

En l’espèce, il résulte clairement du dossier et plus particulièrement des relevés de la

société SOCIETE1.), que les avances sur charges ont été payées pour couvrir des

dépenses effectivement engagées pour des consommations qui ont réellement profité

aux appelants, en l’occurrence leur consommation de chauffage et d’eau chaude dans

l’appartement loué et leur quote-part de la consommation d’eau froide et d’électricité

dans les parties communes de l’immeuble.

En l’espèce, les relevés SOCIETE1.) versés en cause ont, au vu des développements

ci-avant, permis d’établir le montant des charges locatives à supporter par les

appelants et de constater que ces derniers ne peuvent pas se prévaloir d’un trop-payé

de charges, mais qu’ils restent au contraire redevables d’un montant non négligeable

à ce titre.

La demande en remboursement d’avances sur charges n’est donc pas fondée.

L’intimé s’oppose à la demande des appelants tendant au remboursement de la

garantie locative et à la compensation de celle-ci avec des sommes qu’ils pourraient

redevoir au bailleur. Il souligne, dans ce contexte, que des dégâts locatifs ont été

constatés après le départ des locataires.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. Marianne HARLES, Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

Il résulte des développements ci-avant que le bailleur entend faire valoir des

prétentions au titre de dégâts locatifs. Sa demande indemnitaire, nouvelle en instance

d’appel, étant à déclarer irrecevable dans le cadre du présent litige, il ne peut pas être

exclu que PERSONNE3.) engage un nouveau procès de ce chef.

Il y a, par conséquent, lieu de déclarer irrecevable, pour être prématurée, la demande

des appelants en remboursement de la garantie locative.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

demandent, en outre, à voir condamner

PERSONNE3.) à payer à chacun d’entre eux le montant de 1.000,00 euros, du chef

de procédure abusive et vexatoire, en application de l’article 6-1 du code civil, sinon

des articles 1382 et 1383 du même code.

Leur demande est à déclarer recevable.

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-

à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi équipollente au dol (cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes

privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de l’intimé et un

préjudice dans le chef des appelants, dont l’appel n’est d’ailleurs que partiellement

fondé, la demande de ces derniers tendant à l’octroi de dommages et intérêts n’est

pas fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne justifient pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Il y a, par

conséquent, lieu de les débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

L’appel de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) étant partiellement fondé et la

demande additionnelle de PERSONNE3.) à l’encontre de PERSONNE1.) étant

également partiellement fondée, il convient de faire masse des frais et dépens de

l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à PERSONNE3.) et pour moitié à

PERSONNE1.).

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, il n’y a pas lieu à distraction des frais et dépens au profit de Maître Daniel NOEL.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande de PERSONNE3.) à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges jusqu’au mois de juillet 2014 inclus, et de solde de charges locatives pour la

période de décembre 2009 à septembre 2013 inclus, à concurrence du montant de

7.048,42 euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) conjointement à payer à PERSONNE3.)

le montant de 7.048,42 euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de

4.008,35 euros à partir du 12 mars 2014, et sur le surplus, à partir du 4 juillet 2014,

jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit irrecevables les demandes de PERSONNE3.) à l’encontre de PERSONNE1.), à

titre d’indemnité de relocation et d’indemnisation pour dégâts locatifs,

dit recevables les demandes de PERSONNE3.) à l’encontre de PERSONNE1.), à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois d’août et de septembre

2014 et de solde des charges locatives pour l’exercice 2013-2014,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) à l’encontre de PERSONNE1.), à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois d’août et de septembre

2014, à concurrence de 1.080,00 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) à l’encontre de PERSONNE1.), à titre de

solde des charges locatives pour l’exercice 2013-2014, à concurrence du montant de

221,20 euros, partant,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 1.301,20

euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois d’août et de

septembre 2014 et de solde des charges locatives pour l’exercice 2013-2014,

dit irrecevable pour être prématurée la demande de

PERSONNE2.)

et de

PERSONNE1.) en remboursement de la garantie locative,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.)

tendant au remboursement d’avances sur charges et à la compensation de celles-ci

avec les créances de PERSONNE3.),

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.)

du chef de procédure abusive et vexatoire,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.)

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE3.) et pour moitié à PERSONNE1.).