Court rejects admissibility objection in unlawful occupation case, confirming standing of bankrupt company's curator as landlord.

Rép. fiscal

No. 590/18

Audience publique quatorze février deux mille dix-huit

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

Maître Pierre F E L T G E N , avocat à la Cour, demeurant à L-1160

LUXEMBOURG, 12-14, boulevard d’Avranches

agissant en sa qualité de curateur de la faillite SOCIETE1.) s.a., établie et ayant eu

son siège social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite

par jugement du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg du 18 novembre

2011

partie demanderesse

comparant par Maître Emmanuel VANNINI, avocat, demeurant à Luxembourg

e t

SOCIETE2.)

s.à r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Marjorie BAIJA-DABROWSKI, avocate en remplacement

de Maître Pascal PEUVREL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s :

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au

greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 18 septembre 2017.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du

16 octobre 2017.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Me Pascal PEUVREL se présenta

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de

plaidoiries.

A l’audience du 4 décembre 2017, Me Emmanuel VANNINI, en représentation

de Me Pierre FELTGEN, et Me Marjorie BAIJA-DABROWSKI, en remplacement

de Me Pascal PEUVREL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire

fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 20 décembre 2017.

En date du 20 décembre 2017, le tribunal prononça la rupture du délibéré suite

au versement de pièces supplémentaires. L’affaire fut fixée pour la continuation des

débats à l’audience du 24 janvier 2018.

Lors de la dernière audience, les mandataires des parties furent entendus en leurs

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit :

1. Les indications de procédure

Par requête déposée le 18 septembre 2017, Maître Pierre FELTGEN en sa qualité

de curateur de la société anonyme SOCIETE1.) en faillite a fait convoquer la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.) devant ce tribunal pour s’entendre dire qu’elle

est à considérer comme occupante sans droit ni titre à partir du 31 octobre 2012

jusqu’au mois de janvier 2017.

Maître FELTGEN demande également la condamnation de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) à lui payer la somme de 150.000.- euros à titre

d’indemnité d’occupation.

2. L’objet de la demande

Maître FELTGEN soutient que la société anonyme SOCIETE1.) a conclu un bail

emphytéotique portant sur un terrain situé à LIEU1.) avec les époux GROUPE1.).

Par la suite, la société anonyme SOCIETE1.) aurait construit sur le terrain, objet du

bail emphytéotique, un centre commercial dénommé « ENSEIGNE1.) ». Le

demandeur souligne avoir été informé au courant de l’année 2014 par les

responsables de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) que l’ancien gérant

de la société anonyme SOCIETE1.) leur aurait permis l’accès aux locaux.

Maître FELTGEN indique avoir informé la partie défenderesse qu’il allait

réclamer après la vente prévue du centre commercial une indemnité d’occupation

car la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) occuperait les lieux sans

contrepartie. Le projet de vente du centre commercial aurait néanmoins échoué.

Il se serait rendu compte par la suite que la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) occuperait les lieux depuis le 31 octobre 2012 sans contrat de bail

valable.

Contrairement aux affirmations adverses, le contrat de bail emphytéotique,

ensemble avec le contrat de bail conclu entre la société anonyme SOCIETE1.) et la

société anonyme SOCIETE3.), prouverait que Maître FELTGEN, en sa qualité de

curateur, aurait qualité pour agir et pourrait intenter une action contre la partie

adverse afin de récupérer des indemnités d’occupation.

Lors de l’audience des plaidoiries, Maître FELTGEN réduit sa demande.

Actuellement, il réclame la condamnation de la partie adverse à lui payer la

somme de 14.442.- euros à titre d’indemnité d’occupation couvrant la période de

septembre 2014 à janvier 2017.

Il demande de réserver les autres volets de sa demande.

3. Les irrecevabilités

Lors de l’audience des plaidoiries, les parties ont expressément marqué leur

accord à limiter les débats quant aux moyens d’irrecevabilité soulevés.

Il convient de leur en donner acte.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de la

demande adverse au motif que Maître FELTGEN aurait saisi la juridiction siégeant

en matière de bail à loyer au lieu de saisir la juridiction siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 3, 3° du Nouveau Code de Procédure civile, le tribunal

de paix a une compétence exclusive pour connaître de toutes les contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution de baux d’immeubles

ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des

lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

L’article 3, 3° précité étant une règle de compétence d’exception, elle est

d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix

les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 217, p. 390).

La qualification donnée à la requête par le demandeur ne lie pas les juridictions

saisies qui sont tenues d’examiner d’office la compétence d’attribution.

Contrairement à la position soutenue par la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.), le fait que Maître FELTGEN a saisi le juge de paix siégeant en

matière de bail à loyer au lieu de saisir le juge de paix siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, ne porte pas à conséquence, car le tribunal de paix

a une compétence exclusive pour connaître de toutes les contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution de baux d’immeubles

ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation.

La demande ayant été introduite dans les formes de la loi, elle est recevable.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé n’étant pas justifié, il y a lieu de le rejeter.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) soutient également que la

demande adverse serait irrecevable pour défaut de qualité pour agir dans le chef de

Maître FELTGEN en sa qualité de curateur de la société anonyme SOCIETE1.).

Dans ce contexte, la partie défenderesse fait valoir que le contrat de bail aurait

été conclu par « Shopping Center ENSEIGNE1.) » et la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.). Seul M. PERSONNE1.) aurait signé ledit contrat de bail ainsi

qu’un représentant de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.).

Actuellement, Maître FELTGEN, en sa qualité de curateur de la société anonyme

SOCIETE1.), lui réclamerait des indemnités d’occupation.

La défenderesse souligne ignorer totalement la société anonyme SOCIETE1.),

qui ne figurerait ni dans le contrat de bail ni dans une autre pièce soumise à

l’appréciation du tribunal.

Contrairement aux affirmations adverses, le contrat emphytéotique versé en

cause ne démontrerait pas que la société anonyme SOCIETE1.) soit propriétaire des

lieux donnés en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.). La

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) soutient que le Shopping Center

ENSEIGNE1.) serait propriétaire des lieux donnés en location.

La qualité d’agir est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce une action

en justice ou se défend contre une action en justice pour faire connaître l’existence

d’un droit méconnu ou contesté (cf. Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, tome I,

n° 262).

A donc qualité pour agir toute personne qui a un intérêt personnel au succès ou

au rejet d’une prétention. Toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à

un droit lui appartenant et qui profitera personnellement de la mesure qu’elle

réclame, a un intérêt à agir en justice et donc qualité pour agir.

La qualité pour agir constitue pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la justice

dans une situation donnée. La qualité à agir est le titre auquel on figure au procès.

Elle n’est donc pas une condition particulière de recevabilité de la demande, mais

uniquement la condition de son succès au fond, ou, en d’autres termes, de son bien-

fondé (cf. TAL, n° 194/2004 du 10 mars 2004).

Aux termes de la requête, Maître FELTGEN expose que la société anonyme

SOCIETE1.) a conclu un bail emphytéotique portant sur un terrain situé à LIEU1.)

avec les époux GROUPE1.). Par la suite, la société anonyme SOCIETE1.) aurait

construit sur le terrain, objet du bail emphytéotique, un centre commercial

dénommé « ENSEIGNE1.) ».

Maître FELTGEN soutient être bailleur des lieux occupés par la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.).

Suivant contrat de bail emphytéotique du 18 octobre 2004, M. PERSONNE1.)

et son épouse, Mme PERSONNE2.), en leur qualité de bailleur, ont accordé à la

société anonyme SOCIETE1.), en sa qualité de preneur et d’emphytéote, deux

immeubles situés à LIEU2.) et désignés au cadastre de la commune de LIEU2.)

comme étant des terres labourables.

Suivant l’article 5 dudit contrat de bail emphytéotique, la société anonyme

SOCIETE1.) en sa qualité d’emphytéote s’est engagée :

« a) d’entretenir les immeubles faisant l’objet des présentes en bon père de

famille ;

b) de faire toutes les grosses et menues réparations qui s’avéreraient nécessaires

même celles dues à l’usure ou à la vétusté,

c) de faire assurer les immeubles à ériger sur les terrains faisant l’objet du contrat

contre l’incendie, les explosions, la foudre, le dégât des eaux et le recours des

voisins auprès d’une compagnie d’assurances agréée au Grand-Duché de

Luxembourg. »

L’article 10 dudit contrat de bail emphytéotique poursuit « à l’expiration du

présent contrat, les bâtiments, ouvrages et constructions que l’emphytéote aura fait

ériger de l’accord du bailleur deviendront la propriété de ce dernier, sans que

l’emphytéote ne puisse prétendre à une quelconque indemnité, à moins que le

bailleur n’en demande la démolition et la remise du terrain dont s’agit en son pristin

état aux frais de l’emphytéote. »

Il est constant en cause que des immeubles ont été érigés sur les terrains faisant

l’objet du bail emphytéotique.

Des immeubles ayant été construits sur les terres labourables faisant l’objet du

contrat de bail emphytéotique et eu égard aux dispositions du bail emphytéotique

et notamment des articles 5 et 10 précitées, le contrat de bail emphytéotique a

seulement un sens en retenant que la société anonyme SOCIETE1.) a érigé des

immeubles sur les terrains faisant l’objet du bail emphytéotique.

Il n’est pas contesté que les lieux donnés en location suivant contrat de bail du

12 avril 2005 par la société anonyme SOCIETE1.) à la société anonyme

SOCIETE3.), font partie des immeubles érigés sur les terrains faisant l’objet du bail

emphytéotique.

Au vu du contrat de bail du 12 avril 2005 précité, il est établi que la société

anonyme SOCIETE1.) est le bailleur des lieux donnés en location érigés sur les

terrains faisant l’objet du bail emphytéotique.

Il n’est pas davantage contesté que les lieux donnés en location par contrat de

bail du 26 avril 2012 par M. PERSONNE1.) à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.), font partie des immeubles érigés sur les terrains faisant l’objet du bail

emphytéotique.

Il n’est ni établi ni allégué qu’au regard de l’article 9a) du contrat de bail

emphytéotique, les époux GROUPE1.) en leur qualité de bailleur, ont résilié le

contrat de bail emphytéotique à cause de la faillite de la société anonyme

SOCIETE1.).

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes, qu’au vu du contrat de

bail emphytéotique, du contrat de bail du 12 avril 2005 précité et en l’absence de

résiliation du bail emphytéotique à cause de la faillite de l’emphytéote, la société

anonyme SOCIETE1.) est restée bailleur des lieux.

La société anonyme SOCIETE1.) étant restée bailleresse des lieux donnés en

location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), Maître FELTGEN en sa

qualité de curateur, a qualité pour agir en justice.

Maître FELTGEN ayant qualité à agir, le moyen d’irrecevabilité est à rejeter.

4. L’indemnité de procédure

Maître FELTGEN conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

3.000.- euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile.

En attendant l’issue du litige, il convient de réserver cette demande.

P a r c e s m o t i f s :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t

la demande en la forme ;

d o n n e

acte aux parties qu’elles limitent les débats quant aux moyens

d’irrecevabilité soulevés ;

r e j e t t e

les moyens d’irrecevabilité ;

f i x e

la continuation des débats à l’audience publique du lundi, 5 mars 2018

à 9.00 heures, salle JP.0.15 ;

r é s e r v e

le surplus.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à

Luxembourg, par Nous, Martine DISIVISCOUR, Juge de paix, assistée de la

greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout date qu'en tête.

Martine DISIVISCOUR Martine SCHMIT