Court partially allows landlord's claim for unauthorized occupation damages by extending the period to October 2016.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 32/2018

Audience publique du mardi, treize février deux mille dix-huit

Numéro 186467 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.),

fonctionnaire

d’Etat,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 25

juillet 2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Emmanuel HANNOTIN, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

l’établissement public FONDS DU LOGEMENT, anciennement FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT, plus anciennement FONDS

POUR LE LOGEMENT A COUT MODERE, établi et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), constitué en personne juridique par la loi du 25 février 1979 concernant

l’aide au logement modifiée notamment par la loi du 24 avril 2017 portant

réorganisation de l’établissement public nommé « Fonds du Logement », représenté

par le Président de son conseil d’administration,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître François COLLOT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186467 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 30 janvier 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Emmanuel HANNOTIN, avocat,

comparant pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Leyla GÜRBÜZEL, avocat, en remplacement de Maître François COLLOT,

comparant pour l’établissement public FONDS DU LOGEMENT, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

13 février 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 1er

juillet 2016, le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT, actuellement dénommé

FONDS DU LOGEMENT, a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant

le tribunal de paix de Luxembourg, pour voir déclarer que ces derniers sont occupants

sans droit ni titre d’un immeuble en copropriété, sis à ADRESSE3.), pour les voir

condamner au déguerpissement et pour les voir condamner au paiement d’une

indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.664,50 euros, à partir du 11 juillet

2008, jusqu’à la libération effective des lieux, le montant redu au 11 juin 2016 ayant

été évalué à 158.127,50 euros. Le FONDS DU LOGEMENT a, par ailleurs, sollicité

une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le FONDS DU LOGEMENT a exposé que PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

se

sont

vu

adjuger,

suivant

acte

notarié

du

11 juillet 2008 une maison unifamiliale en copropriété sise à ADRESSE3.), et en bail

emphytéotique, une quote-part dans le terrain correspondant aux lots acquis. Aux

termes de l’acte, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se seraient engagés à occuper

eux-mêmes l’immeuble pendant une durée de vingt ans. Constatant que les

adjudicataires n’habitaient cependant pas les lieux, le FONDS DU LOGEMENT aurait

agi en résolution de l’acte et aurait sollicité le paiement de l’indemnité conventionnelle.

Le FONDS DU LOGEMENT verse un arrêt du 29 octobre 2015, aux termes duquel la

Cour d’appel a confirmé le jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du

4 avril 2014, ayant déclaré résilié le contrat de vente du 11 juillet 2008 pour non-respect

par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur obligation d’occupation des lieux. Par

évocation, la Cour a, en outre, dit que les époux GROUPE1.) étaient tenus à la

restitution des lots acquis et au paiement d’une indemnité conventionnelle de

39.950,00 euros, le FONDS DU LOGEMENT devant, quant à lui, restituer le prix de

vente adapté, déduction faite de l’indemnité conventionnelle.

Lors des plaidoiries de première instance du 12 décembre 2016, le FONDS DU

LOGEMENT a expliqué que les clés lui avaient été restituées le 12 octobre 2016. Il a

augmenté sa demande pécuniaire au montant de 164.785,50 euros, à titre

d’indemnités d’occupation pour la période de juillet 2008 au 12 octobre 2016.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont conclu à l’incompétence matérielle du tribunal

de paix siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre pour connaître d’une

demande en paiement d’indemnités d’occupation en relation avec l’exécution d’un

contrat de vente.

A titre subsidiaire, ils ont soulevé que la demande se heurtait à l’autorité de la chose

jugée attachée à l’arrêt de la Cour d’appel du 29 octobre 2015.

Quant au fond, ils ont soutenu qu’une condamnation au paiement d’indemnités

d’occupation à leur encontre ferait double emploi avec la condamnation au paiement

de l’indemnité conventionnelle, prononcée par l’arrêt du 29 octobre 2015. Ils ont, par

ailleurs, souligné qu’ils n’ont jamais occupé les lieux.

A titre plus subsidiaire, ils ont demandé à voir ramener le montant réclamé à de plus

justes proportions.

A titre reconventionnel, ils ont réclamé paiement du montant de 69.362,61 euros,

correspondant aux intérêts payés par eux entre décembre 2008 et le 11 octobre 2016

dans le cadre du prêt immobilier contracté.

Par jugement du 9 janvier 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.)

et

d’PERSONNE2.),

a rejeté le moyen d’incompétence soulevé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

s’est déclaré compétent pour connaître de la demande principale en paiement

d’indemnités d’occupation,

a déclaré la demande principale recevable,

avant tout autre progrès en cause :

a refixé l’affaire à l’audience des plaidoiries du lundi, 20 février 2017 aux fins de

permettre au FONDS DU LOGEMENT de prendre position quant à la finalité et au

calcul de l’amortissement sur les frais de construction et de préciser s’il avait

adressé d’autres courriers à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) suite à l’arrêt du

29 octobre 2015 en dehors de ceux versés dans la procédure (27 mai 2016 et 20

juin 2016),

sursis à statuer pour le surplus.

Par jugement du 9 juin 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

dit non fondée la demande du FONDS DU LOGEMENT en paiement d’une

indemnité d’occupation pour la période postérieure au 29 octobre 2015,

déclaré la demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du

11 juillet 2008 au 29 octobre 2015 fondée en son principe,

avant tout autre progrès en cause :

nommé expert Monsieur Marc OSTYN, demeurant à ADRESSE4.), L-ADRESSE4.),

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé, de déterminer la valeur locative de l’immeuble acquis par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) suivant acte notarié du 11 juillet 2008 et de la

quote-part acquise en bail emphytéotique dans le terrain correspondant aux lots

acquis,

pour le surplus, sursis à statuer sur la demande en paiement d’une indemnité

d’occupation pour la période du 11 juillet 2008 au 29 octobre 2015 en attendant le

résultat de la mesure d’instruction ordonnée et réservé tous les droits des parties y

relatifs,

réservé les demandes des parties en obtention d’une indemnité de procédure,

réservé les frais et dépens de l’instance,

remis l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi,

30 octobre 2017 à 15.00 heures en la salle d’audience JP.0.15.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, en se référant à deux arrêts de la

Cour de cassation luxembourgeoise, rendus respectivement le 5 mars 2009 (n° 2585

du registre) et le 25 février 2016 (n° 3601 du registre), dit qu’une occupation sans droit

ni titre suite à la résolution judiciaire avec effet rétroactif d’un contrat peut donner lieu

à indemnisation, alors que ce préjudice est distinct de la restitution en nature des

prestations que les parties ont reçues en exécution du contrat judiciairement résolu.

Après avoir rappelé que l’indemnité d’occupation trouve son fondement dans

l’enrichissement sans cause, en ce qu’elle représente non seulement la contrepartie

de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant

pour le vendeur qui a recouvré sa qualité de propriétaire, du fait qu’il a été privé de la

libre disposition des lieux et n’a pas pu en tirer profit pendant ce temps, le juge de

première instance a dit la demande en paiement d’une indemnité d’occupation fondée

en principe pour la période du 11 juillet 2008 au 29 octobre 2015, date de l’arrêt

d’appel.

Il a déclaré non fondée la demande pour ce qui est de la période postérieure au

29 octobre 2015, considérant qu’à la suite du prononcé de l’arrêt rendu à cette date,

le FONDS DU LOGEMENT s’est abstenu de prendre des mesures raisonnables de

nature à pouvoir limiter l’étendue de son préjudice consistant dans la perte de

jouissance.

Par jugement du 14 juillet 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a nommé expert Bertrand SCHMIT, en remplacement de Marc

OSTYN.

Par acte d’huissier du 25 juillet 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel limité du jugement du 9 juin 2016, leur notifié le

15 juin 2017.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir dire non fondée la demande du FONDS DU LOGEMENT en paiement d’une

indemnité d’occupation pour la période antérieure au 29 octobre 2015. Ils soutiennent,

à cet égard, qu’une indemnité d’occupation ne se conçoit pas dans l’hypothèse d’une

résolution de la vente d’un immeuble et renvoient à l’arrêt de la Cour de cassation

française du 9 juillet 2004 (n° 02-16.302: JurisData n° 2004-024656; Bull. civ. ch.

mixte, n° 2) et à l’arrêt du 25 février 2016 (n°3601 du registre) de la Cour de cassation

luxembourgeoise.

A titre subsidiaire, ils concluent au caractère irrecevable, sinon non fondé, de la

demande en paiement d’une indemnité d’occupation, en faisant valoir que les

conditions de l’enrichissement sans cause ne sont pas remplies.

Ils demandent la confirmation du jugement entrepris pour autant que la demande en

paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au 29 octobre

2015, a été rejetée.

Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance

d’appel, ainsi que la condamnation du FONDS DU LOGEMENT aux frais et dépens

de cette instance.

Le FONDS DU LOGEMENT interjette appel incident contre le jugement du 9 juin 2017

pour autant que sa demande en obtention d’une indemnité d’occupation pour la

période du 29 octobre 2015 au 12 octobre 2016 a été déclarée non fondée.

Il demande à voir compléter la mission d’expertise ordonnée par ledit jugement en ce

sens qu’il y a également lieu de déterminer la valeur locative de l’immeuble litigieux

pour la période du 29 octobre 2015 au 12 octobre 2016.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.

Il sollicite finalement la condamnation de chacune des parties appelantes au principal

à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel et

conclut à leur condamnation aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Discussion

A l’appui de leurs développements, les parties appelantes au principal invoquent l’arrêt

de la Cour de cassation française, chambre mixte, du 9 juillet 2004 (n° 02-16.302:

JurisData n° 2004-024656; Bull. civ. ch. mixte, n° 2), ayant retenu qu’ « en cas de

nullité de la vente dès l’origine, le vendeur n’est pas fondé à obtenir une indemnité

correspondant au profit qu’a retiré l’acquéreur de l’utilisation du bien vendu ».

Tel que l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance en se référant aux arrêts

de la Cour de cassation luxembourgeoise n° 12/09 du 5 mars 2009 (n° 2585 du

registre) et n° 22/16 du 25 février 2016 (n° 3601 du registre), la jurisprudence

luxembourgeoise, contrairement à la jurisprudence française, n’exclut pas l’allocation

d’indemnités d’occupation au vendeur d’un immeuble, dans l’hypothèse où les effets

de la vente sont rétroactivement anéantis.

Suivant l’arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise du 5 mars 2009, « l’article

1234 du code civil qui dispose que les obligations s’éteignent par (...) l’effet de la

condition résolutoire (…), concerne la seule restitution des prestations réciproques à

la suite de la résolution d’un contrat, ne fait pas obstacle à ce que le vendeur obtienne,

sur un autre fondement, des indemnités d’occupation de la part de l’acquéreur qui a

occupé sans droit l’immeuble pendant la période s’étendant entre la date de la vente

et celle de sa résolution ».

Cet arrêt a été rendu sur conclusions conformes du Ministère public qui a estimé que

la solution retenue par la Cour de cassation française dans l’arrêt du 9 juillet 2004,

précité, ne pouvait être transposée telle quelle en droit luxembourgeois.

Les conclusions du Ministère public à cet égard se lisent comme suit :

« (…) la législation française, contrairement au droit luxembourgeois, qui s’est inspiré

du droit belge, ne connaît pas la notion « d’indemnité d’occupation », telle qu’elle

résulte de l’article 3-3 du Nouveau Code de procédure civile.

En France, une telle indemnité d’occupation n’est prévue que lorsque les parties

étaient liées par un contrat de bail, qui a pris fin ou qui a été résilié (Jacques Lafond,

Les baux d’habitation, éd. Litec, 7ème éd. n° 1116 et suivants et 1141 et suivants).

L’occupant sans droit ni titre, qui n’a pas été lié avec le propriétaire par un contrat de

bail, ne peut voir sa responsabilité engagée que sur le fondement de la responsabilité

de droit commun. Les règles propres au locataire lui sont inapplicables.

Le législateur luxembourgeois au contraire, à l’instar du législateur belge, a voulu

unifier la compétence du juge de paix en matière de bail à loyer et en matière

d’occupation sans droit ni titre et admettre le principe de la redevance d’une indemnité

d’occupation dans tous les cas où une personne occupe les lieux sans disposer

d’aucun droit ni titre ».

Même à admettre que l’allocation d’une indemnité d’occupation soit compatible avec

la résolution d’un contrat de vente immobilière, les appelants estiment qu’une telle

indemnité ne saurait, en aucun cas, être accordée pour la période antérieure à la

résolution. Ils soulignent, à ce sujet, que l’arrêt de la Cour de cassation

luxembourgeoise du 25 février 2016 (n° 3601 du registre), en retenant qu’ « une

occupation sans droit ni titre suite à la résolution judiciaire avec effet rétroactif d’un

contrat peut donner lieu à indemnisation, alors que ce préjudice est distinct de la

restitution en nature des prestations que les parties ont reçues en exécution du contrat

judiciairement résolu », n’a visé que l’indemnité d’occupation couvrant la période

postérieure à la résolution du contrat.

Il convient cependant de relever que, dans l’affaire à la base de l’arrêt de la Cour de

cassation du 25 février 2016, des indemnités d’occupation ont uniquement été

accordées au vendeur pour la période postérieure à la résolution de la vente, eu égard

au fait que la vente avait été résolue en raison d’une faute de la partie venderesse.

Dans son jugement du 11 novembre 2014, n° 159.390 et n° 159.589 du rôle, frappé

du pourvoi en cassation, le tribunal d’arrondissement avait, en effet, retenu ce qui suit

:

« (…) les fautes commises par … (la société venderesse) lors de la conclusion du

contrat de vente sont à l’origine de son appauvrissement et la privent partant de l’action

de in rem verso. Ces fautes constituent plus précisément la cause à l’origine de son

appauvrissement ».

Les parties appelantes se livrent partant à une lecture erronée de l’arrêt de la Cour de

cassation du 25 février 2016, en soutenant que ledit arrêt a posé comme principe

qu’une indemnité d’occupation ne saurait être due pour la période antérieure à la

résolution de la vente.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent, par ailleurs, avoir été occupants sans

droit ni titre de l’immeuble, dans la mesure où ils auraient bien disposé d’un titre jusqu’à

la résolution de l’acte d’adjudication immobilière. Les conditions de l’enrichissement

sans cause, invoqué à la base de la demande du FONDS DU LOGEMENT, ne seraient

partant pas remplies.

L’action en paiement d’une indemnité d’occupation d’un immeuble est basée sur

l’enrichissement sans cause et il faut que les conditions de fond de cette institution

soient réunies (cf. Henri Depage, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV,

n° 547; M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, Les baux en général,

Larcier, n° 405).

L’action de in rem verso suppose le respect de six conditions, à savoir l’enrichissement

du défendeur, l’appauvrissement du demandeur, un lien de corrélation entre les deux,

l’absence de cause juridique, l’absence d’intérêt ou de faute du demandeur et

l’absence d’une autre action à la disposition du demandeur (Cour d’appel, 10 mars

2004, Pas. 32, p. 520 ; Cour d’appel, 8 juin 2011, n° 32074 du rôle ; TAL, 11 novembre

2014, n° 159.390 et n° 159.589 du rôle).

C’est à bon escient que le juge de première instance a dit qu’en l’espèce, les conditions

tenant

à

l’enrichissement

de

PERSONNE1.)

et

d’PERSONNE2.)

et

à

l’appauvrissement du FONDS DU LOGEMENT étaient remplies quant à la période

ayant précédé la résiliation de la vente, les acquéreurs ayant eu la jouissance de

l’immeuble dont la partie défenderesse avait été privée corrélativement, peu importe

que les acquéreurs aient personnellement occupé les lieux ou qu’ils les aient mis à

disposition d’un tiers.

La condition tenant à l’absence de faute dans le chef de la partie venderesse est

également remplie, l’acte d’adjudication immobilière ayant été résolu en raison d’une

faute des acquéreurs n’ayant pas personnellement occupé les lieux dans le délai

prévu.

L’absence de cause juridique est également donnée en l’espèce, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) étant à considérer comme occupants sans droit ni titre avec effet

rétroactif à la date de l’adjudication, ce du fait de la résolution dudit acte.

Il n’est finalement pas soutenu que le FONDS DU LOGEMENT ait eu une autre action

que celle basée sur l’enrichissement sans cause, pour faire valoir ses droits en relation

avec le préjudice subi du fait de la privation de la jouissance des lieux.

Il s’ensuit que les conditions de l’enrichissement sans cause sont remplies et que c’est

à juste titre que la demande en obtention d’une indemnité d’occupation a été déclarée

fondée en son principe pour la période du 11 juillet 2008 au 29 octobre 2015.

Concernant la période postérieure au 29 octobre 2015, le juge de première instance a

retenu qu’il aurait appartenu au FONDS DU LOGEMENT de minimiser son dommage

en entreprenant des démarches utiles en vue de voir

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) libérer l’immeuble. Il a estimé qu’en exécution de l’arrêt du

29 octobre 2015 ayant résilié la vente, le FONDS DU LOGEMENT aurait dû restituer

le prix de vente à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour que ces derniers remplissent

leur obligation corrélative, consistant en la restitution des lieux acquis.

En se contentant d’adresser des courriers à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en mai

et juin 2016, aux termes desquels il aurait soumis le remboursement du prix de vente

adapté - déduction faite, par ailleurs, d’une indemnité d’occupation - à la libération de

l’immeuble, le FONDS DU LOGEMENT aurait fait naître son propre préjudice.

Le FONDS DU LOGEMENT conteste l’existence d’une obligation de minimiser son

préjudice dans le chef de la victime, en son principe. Il fait, par ailleurs, grief au juge

de première instance d’avoir soulevé d’office le moyen tiré d’une telle obligation.

Il fait ensuite valoir qu’il appartient, en tout état de cause, au débiteur de rapporter la

preuve de ce que le créancier aurait pu réduire son préjudice, preuve qui n’aurait pas

été rapportée en l’espèce.

Le FONDS DU LOGEMENT insiste sur le fait qu’aux termes de l’arrêt du 29 octobre

2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient l’obligation de restituer l’immeuble, ce

qu’ils n’auraient fait que le 12 octobre 2016, en procédant à la remise des clefs.

Ils seraient, dès lors, également redevables d’une indemnité d’occupation pour la

période du 29 octobre 2015 au 12 octobre 2016.

La jurisprudence luxembourgeoise est fermement attachée à l’obligation de la victime

de modérer, de contenir autant que possible son dommage en prenant toutes les

mesures raisonnables à cet effet. Le créancier victime de l’inexécution doit réagir

positivement face à la défaillance du débiteur de manière à prendre toutes les mesures

raisonnables pouvant limiter l’étendue du préjudice qu’il subit. Cette obligation interdit

au créancier de laisser s’aggraver inutilement le dommage, sous peine pour lui de ne

pas obtenir l’entière réparation de son préjudice. Il appartient à l’auteur du dommage

qui fait état de ce que la victime a la possibilité raisonnable de minimiser son

dommage, de le prouver (cf. G. Ravarani : La responsabilité civile des personnes

privées et publiques, 3ème éd., n° 1213).

A la suite du prononcé de l’arrêt du 29 octobre 2015, confirmant le jugement du tribunal

d’arrondissement du 4 avril 2014, ayant déclaré résolue la vente du 11 juillet 2008,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient nécessairement conscients du fait qu’ils

étaient occupants sans droit ni titre et qu’ils étaient tenus de restituer les lieux au

FONDS DU LOGEMENT. A noter que ce dernier leur a fait signifier l’arrêt du 29

octobre 2015 le 26 novembre 2015 et qu’à sa requête, le Conservateur des

hypothèques a procédé à la transcription de l’arrêt en date du 5 mai 2016.

Il ne résulte pas du dossier que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient réagi aux

courriers adressés à leur mandataire en mai et juin 2016 par le mandataire du FONDS

DU LOGEMENT, les informant que le prix de vente adapté, déduction faite d’une

indemnité d’occupation, leur serait versé, une fois qu’ils auraient libéré les lieux. La

restitution des clés a eu lieu le 12 octobre 2016, à la suite du dépôt de la requête en

matière d’occupation sans droit ni titre, déposée par le FONDS DU LOGEMENT au

greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 1er juillet 2016. Si, après la

restitution des clefs, le mandataire de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) a certes mis

en demeure le FONDS DU LOGEMENT de rembourser le prix de vente à ses

mandants, le mandataire du FONDS DU LOGEMENT a néanmoins dû adresser

plusieurs courriers recommandés, restés sans réponse, au mandataire de

PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.), en vue de se voir communiquer les coordonnées

bancaires de ces derniers. Le 19 juillet 2017, le FONDS DU LOGEMENT a procédé

au paiement du montant de 182.141,36 euros sur le compte tiers de l’huissier de justice

Patrick KURDYBAN.

Au vu de ce qui précède, le tribunal constate que le FONDS DU LOGEMENT a fait

des démarches en vue de voir PERSONNE1.) et PERSONNE2.) libérer les lieux. Il ne

résulte pas des éléments du dossier que la remise des clés aurait eu lieu plus tôt si le

FONDS DU LOGEMENT avait procédé au remboursement du prix d’acquisition sans

tarder.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent partant en défaut de prouver un manque de

diligence constituant une violation de son obligation de minimiser son préjudice, dans

le chef du FONDS DU LOGEMENT.

Dans la mesure où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont restitué l’immeuble que le

12 octobre 2016, il faut considérer qu’ils ont continué à occuper celui-ci sans droit ni

titre jusqu’à cette date.

Les conditions de l’enrichissement sans cause, résultant du fait que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont eu la jouissance des lieux au détriment du SOCIETE1.), en

l’absence de manquement fautif dans le chef de ce dernier, sont donc également

remplies en ce qui concerne la période du 29 octobre 2015 au 12 octobre 2016.

Par conséquent, la demande du FONDS DU LOGEMENT en obtention d’une

indemnité d’occupation est également fondée en son principe pour la période du

29 octobre 2015 au 12 octobre 2016, ce par réformation du jugement entrepris.

Le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a ordonné une expertise en vue de

l’évaluation de la valeur locative de l’immeuble litigieux et de la quote-part acquise en

bail emphytéotique dans le terrain, sauf (i) à préciser que la valeur locative est à

évaluer par rapport à la période du 11 juillet 2008 au 12 octobre 2016 et (ii) à rectifier

l’indication contenue dans le dispositif du jugement entrepris, quant à l’adresse de

l’immeuble, qui est sis à ADRESSE3.) et non pas ADRESSE5.).

Au vu de ce qui précède, l’appel principal n’est pas fondé, tandis que l’appel incident

est fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass.lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à débouter de leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

N’établissant pas l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, le FONDS DU LOGEMENT est également à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel,

statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit non fondé l’appel principal,

dit fondé l’appel incident, partant,

par réformation du jugement entrepris :

déclare la demande en paiement d’une indemnité d’occupation également fondée en

son principe pour la période du 29 octobre 2015 au 12 octobre 2016,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf :

-

à préciser que la valeur locative est à évaluer pour la période du 11 juillet 2008 au

12 octobre 2016, et

-

à rectifier l’indication contenue dans le dispositif du jugement entrepris, quant à

l’adresse de l’immeuble, qui est sis à ADRESSE3.) et non pas ADRESSE5.),

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.