Court dismisses tenant appeal and confirms landlord's judgment for unpaid rent and security deposit.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 31/2018

Audience publique du mardi, treize février deux mille dix-huit

Numéro 186301 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.),

sans

emploi,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.),

femme

de

ménage,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

3) PERSONNE3.), étudiante, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 12

juillet 2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) à 3) comparant par Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS, avocat,

demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE4.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Yamina NOURA, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186301 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

30 janvier 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS, avocat, comparant pour PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en

ses explications.

Maître Yamina NOURA, avocat, comparant pour PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

13 février 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 17 septembre 2014, PERSONNE4.) a donné en location à

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement complètement

rénové sis à ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100,00

euros. Les locataires ont résilié le contrat de bail suivant courrier du 13 juin 2016 et

ont remis les clés le 29 juillet 2016.

Par requête déposée au greffe le 6 décembre 2016, PERSONNE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont demandé la convocation de PERSONNE4.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg pour la voir condamner à leur payer le montant de 2.460,00

euros à titre de restitution de la garantie locative. Ils ont également sollicité une

indemnité de procédure de 500,00 euros et ont conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, ils ont renoncé à leur demande en

obtention d’une indemnité de procédure. Ils ont cependant demandé à voir condamner

PERSONNE4.) à leur payer le montant de 1.000,00 euros, à titre d’indemnisation du

préjudice résultant du non-respect par cette dernière de ses obligations contractuelles.

PERSONNE4.) a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation solidaire, sinon

in solidum, des requérants à lui payer le montant de 2.200,00 euros du chef d’arriérés

de loyers, sinon à titre d’indemnité de préavis, le montant de 7.150,00 euros à titre

d’indemnisation pour dégâts locatifs, le montant de 351,24 euros à titre de frais

d’huissier et le montant de 6.600,00 euros à titre d’indemnité de relocation. Elle a, en

outre, sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros. Elle a fait état de

l’existence de moisissures pour justifier la rétention de la garantie locative.

Par jugement du 1er juin 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré les demandes principales et reconventionnelles recevables,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

restitution de la garantie locative de 2.460,00 euros,

dit non fondées pour le surplus les demandes d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) en paiement des loyers

d’août et de septembre 2016 d’un montant total de 2.200,00 euros,

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) en remboursement des

frais de remise en état de l’appartement jusqu’à concurrence d’un montant total de

6.275,00 euros,

dit non fondées pour le surplus les demandes reconventionnelles de

PERSONNE4.),

partant, après compensation,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer

à PERSONNE4.) la somme de 6.015,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à tous

les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a noté que le contrat de bail indiquait

que l’appartement avait été complètement rénové. Il a ensuite relevé que, suivant

procès-verbal de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER du 29 juillet 2016,

des traces d’humidité et de moisissures étaient visibles dans les différentes chambres.

En retenant que les locataires restaient en défaut d’établir que les dégâts locatifs

consistant dans les moisissures ne leur étaient pas imputables, le juge de première

instance a déclaré non fondée leur demande en indemnisation, dirigée contre la partie

bailleresse.

Il a fait droit à la demande reconventionnelle en indemnisation de PERSONNE4.) du

chef de dégâts locatifs à concurrence du montant de 6.275,00 euros, au vu d’une

facture du 25 août 2016 relative aux frais de remise en état de l’appartement suite à

l’apparition de moisissures. Il a, en revanche, dit non fondée la demande de

PERSONNE4.) en remboursement d’une facture du 26 janvier 2017 s’élevant à la

somme de 875,00 euros pour être sans lien causal avec les constatations de l’huissier

de justice quant à l’existence de deux griffes sur le palier du deuxième étage.

Il a considéré que les frais d’huissier relatifs à l’établissement du procès-verbal de

constat n’étaient pas à mettre à charge des locataires, au motif que le recours à un

huissier n’est pas indispensable pour l’établissement d’un état des lieux.

N’ayant pas établi que l’apparition des moisissures ne leur était pas imputable, le juge

de première instance a dit que les requérants n’étaient pas en droit de résilier le bail

avec effet immédiat. Il a, par ailleurs, retenu qu’au vu de l’état dans lequel

l’appartement avait été relaissé, une rénovation s’imposait.

Estimant que l’appartement dont les clefs avaient été restituées à la bailleresse le

29 juillet 2016, aurait pu être reloué à l’échéance du bail, soit le 20 septembre 2016,

le juge de première instance a encore condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.)

à payer à

PERSONNE4.)

le montant de 2.200,00 euros,

correspondant aux loyers d’août et de septembre 2016.

Il a finalement imputé le montant de la garantie locative sur le montant des sommes

redues à PERSONNE4.).

De ce jugement, leur notifié le 5 juin 2017, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 12 juillet 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants concluent à voir condamner

PERSONNE4.) à leur payer la somme de 1.000,00 euros au titre de réparation de leur

préjudice résultant du non-respect de ses obligations contractuelles et à voir débouter

PERSONNE4.) de ses demandes en paiement des sommes de 6.275,00 euros du

chef des frais de remise en état suite à l’apparition de moisissures et de 2.200,00 euros

du chef des arriérés de loyers des mois d’août et septembre 2016.

Ils sollicitent l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur recours, les appelants font tout d’abord grief au juge de première

instance de les avoir déboutés de leur demande en obtention de dommages et intérêts

à hauteur de 1.000,00 euros. Dans ce contexte, ils expliquent que leur état de santé

s’est particulièrement dégradé du fait de l’apparition des

moisissures dans

l’appartement loué, lesquelles seraient exclusivement dues au vice structurel de

l’immeuble. Ce vice structurel constituerait un vice caché pour lequel la garantie du

bailleur devrait jouer. PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent

formellement être à l’origine des moisissures et problèmes d’humidité dans

l’appartement, de même qu’ils contestent avoir fait sécher du linge dans l’appartement.

Ils renvoient à plusieurs attestations testimoniales afin d’asseoir leur version des faits.

Ils

se

prévalent

encore

d’un

rapport

de

l’ORGANISATION1.)

(ci-après

« ORGANISATION1.) ») du 27 juillet 2016 duquel il ressortirait que l’importance des

moisissures résulteraient d’une isolation thermique déficiente et non pas d’un

comportement inapproprié des locataires.

Quant à la demande reconventionnelle en paiement de la facture du 25 août 2016

relative à la remise en état de l’appartement suite aux moisissures - à laquelle le juge

de première instance a fait droit - les appelants demandent à se voir décharger de la

condamnation au paiement du montant de 6.275,00 euros. Ils invoquent deux moyens

à l’appui de leur demande en réformation, à savoir (i) qu’ils ne sont pas responsables

du problème d’humidité et de moisissures, lequel serait dû à un défaut structurel de

l’immeuble et (ii) que la prédite facture du 25 août 2016 serait trop imprécise pour

permettre au bailleur de réclamer remboursement de frais de remise en état.

Les appelants s’opposent finalement au paiement des loyers impayés des mois d’août

et septembre 2016, au motif que les parties auraient convenu oralement d’une

résiliation anticipée d’un commun accord en date du 10 juin 2016, s’ils trouvaient un

repreneur. Or, nonobstant leurs nombreux efforts, PERSONNE4.) aurait refusé toutes

les propositions. Pour le surplus, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

estiment avoir été en droit de résilier prématurément le contrat de bail, alors que

PERSONNE4.) ne leur aurait pas garanti une jouissance paisible.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs

retenus par le juge de première instance, mais relève appel incident pour autant qu’il

n’a pas été fait droit à sa demande en remboursement de la facture du 26 janvier 2017,

s’élevant à un montant de 875,00 euros, relative à la remise en état des escaliers.

Dans ce contexte, elle renvoie au constat d’huissier du 29 juillet 2016, lequel ferait état

de griffes sur le palier. Elle relève encore appel incident pour autant que le juge de

première instance l’a déboutée de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et sollicite une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Pour le surplus, elle conteste avoir donné son accord à une résiliation anticipée du

contrat de bail, de même qu’elle conteste tout vice structurel de l’immeuble. Elle

renvoie à plusieurs attestations testimoniales afin d’établir que les locataires ont fait

sécher leur linge dans l’appartement. Elle dénie toute valeur au courrier de

l’ORGANISATION1.), aucune visite des lieux contradictoire n’ayant, de surcroît, eu

lieu.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que l’appartement pris en location par les appelants était

affecté de moisissures.

La première question qui se pose, dans ce contexte, est celle de savoir si les

moisissures sont ou non dues au propre fait des appelants. De la réponse à donner à

cette question dépend, en effet, la réponse à donner aux questions sous-jacentes, à

savoir la demande formulée par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention de dommages et intérêts ainsi que la demande en paiement des frais de

remise en état formulée par PERSONNE4.).

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’obligation qui incombe au

locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son

chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte,

le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte

qui

n’existait

pas

à

la

conclusion

du

contrat

(cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties auraient rédigé

un état des lieux d’entrée, de sorte que par application de l’article 1731 du code civil,

les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Cette présomption est d’ailleurs confirmée par la clause du contrat de bail (page 1 au

milieu) selon laquelle le bien loué est un « appartement complètement rénové ».

Dans la mesure où il est constant en cause que l’appartement était affecté de

moisissures, il appartient, en application des susdits principes, aux parties appelantes

de prouver que les moisissures ne leur sont pas imputables. A cet effet, elles se

prévalent d’un courrier de l’ORGANISATION1.) du 27 juillet 2016 ainsi que

d’attestations testimoniales.

Il résulte des renseignements en cause qu’un inspecteur technique de

l’ORGANISATION1.) s’est rendu sur les lieux loués en date du 1er juillet 2016. Suivant

courrier du 27 juillet 2016 adressé à PERSONNE4.), l’ORGANISATION1.) indique que

l’importance des moisissures résulte d’une isolation technique déficiente et non pas

d’un comportement inapproprié de Monsieur PERSONNE1.).

Il ressort cependant également d’un email du 7 avril 2017 adressé à PERSONNE4.)

par l’ORGANISATION1.), que les inspecteurs techniques ne sont pas des experts

assermentés et ne procèdent pas à un rapport officiel en relation avec leurs visites

respectives.

En l’absence d’un rapport d’expertise en bonne et due forme, le tribunal de céans, à

l’instar du juge de première instance, ne saurait tirer aucune conclusion du prédit

courrier de l’ORGANISATION1.) du 27 juillet 2016 qui reste en défaut d’indiquer le

moindre élément permettant de connaître les causes et origines des constatations

effectuées par l’inspecteur technique – qui n’est pas un expert – et qui ne semble que

retracer les dires des locataires, la bailleresse n’ayant jamais été entendue.

Les diverses attestations testimoniales versées en cause par les appelants ne sont

pas davantage de nature à établir l’absence de faute dans leur chef. Certes, les amis

des appelants attestent que, lorsqu’ils leur rendaient visite, aucun linge ne séchait à

l’intérieur de l’appartement. Ces déclarations ne sont toutefois pas de nature à établir

que les locataires – auxquels incombe la charge de la preuve – n’ont commis aucune

faute. Elles sont d’ailleurs en contradiction flagrante avec les deux déclarations faites

par PERSONNE5.) de la société SOCIETE1.) et PERSONNE6.), travaillant depuis 35

ans dans la rénovation de bâtiments – versées en cause par les parties appelantes

elles-mêmes – suivant lesquelles l’humidité sur les murs provient du linge mouillé que

les locataires faisaient sécher dans l’appartement.

Tel que l’a, dès lors, retenu à bon droit le juge de première instance, les locataires

restent en défaut d’établir que les dégâts locatifs provenant des moisissures ne leur

sont pas imputables. Il s’ensuit que le jugement querellé est à confirmer, par adoption

des motifs retenus par le juge de première instance, pour autant qu’il a (i) débouté

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande en obtention de

dommages et intérêts et (ii) condamné ces derniers au paiement des frais de remise

en état s’élevant au montant de 6.275,00 euros. Il n’est, en effet, pas pertinent que les

appelants dénient toute valeur à la facture du 25 août 2016 de la société SOCIETE2.)

au motif que celle-ci serait imprécise, alors que l’indemnisation du préjudice accru au

bailleur en raison des détériorations n’est pas soumise à la condition de la réalisation

des travaux de réfection, cette décision relevant, en fin de compte, du libre choix du

bailleur

(cf.

TAL

décembre

2017,

n° 185636 du rôle ; 30 juin 2015, n° 155/2015). Il s’ensuit que le montant – qui ne

semble pas excessif – serait dû, même en l’absence de facture.

En revanche, c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal de céans adopte, que

le juge de première instance a débouté PERSONNE4.) de sa demande en paiement

du montant de 875,00 euros du chef de la rénovation des frisettes en bois. En

l’absence d’explications, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le lien entre cette

facture émise par la société SOCIETE2.) et les constatations faites par l’huissier de

justice Véronique REYTER le 29 juillet 2016 selon lesquelles « 2 rayures sont visibles

dans le plancher du pallier ».

En ce qui concerne ensuite les arriérés de loyers des mois d’août et septembre 2016

auxquels le juge de première instance a condamné les appelants, le moyen selon

lequel ils ne seraient pas dus en raison des fautes contractuelles commises par

PERSONNE4.), tombe, eu égard aux développements qui précèdent, d’emblée à faux,

aucun reproche ne pouvant être adressé à l’intimée. Par ailleurs, les locataires restent

en défaut de prouver le prétendu accord quant à une résiliation anticipée du contrat de

bail. Il ne ressort, en effet, d’aucun élément de la cause que les parties auraient

convenu d’une telle résiliation. Bien au contraire, suite au courrier de résiliation des

locataires du 13 juin 2016, PERSONNE4.) a, par courrier recommandé du 23 juin

2016, contesté tout accord et insisté sur le préavis de trois mois. Par voie de

conséquence, le jugement attaqué est encore à confirmer en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement au paiement des

deux mois de loyers impayés.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE4.)

l’intégralité des sommes exposées par elle, tant en première instance qu’en instance

d’appel, il convient, d’une part, par confirmation de la décision entreprise, de la

débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance et, d’autre part, de dire sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pareillement non fondée pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident laissent d’être fondés, le jugement entrepris étant à confirmer dans

toute sa teneur.

Quant à l’exécution provisoire du présent jugement, sollicitée par les appelants, il est

rappelé, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut

y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un

recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement

d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en

général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à

intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure,

V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute PERSONNE4.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.