Tenant wins rent reduction and deposit refund; landlord wins minor repair costs; provisional execution rejected.

Rép. fisc. n° 374/2018

du 31.01.2018

Audience publique du trente et un janvier deux mille dix-huit

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre

1) A.), salarié, et

2) B.), salariée,

demeurant ensemble à L-(…),

parties demanderesses originaires,

parties défenderesses sur reconvention,

sub 1) et 2) comparant par Maître Isabelle BRUCK, avocat, en

remplacement de Maître Danielle WAGNER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg,

et

1) C.), sans état connu, et

2) D.), sans état connu,

demeurant ensemble à L-(…),

parties défenderesses originaires,

parties demanderesses par reconvention,

sub 1) et 2) comparant par Maître Joël DECKER, avocat, en

remplacement de Maître Danièle WAGNER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Diekirch.

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent

jugement - déposée le 7 septembre 2017 au greffe de la Justice de Paix

de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à

l'audience publique du lundi, 9 octobre 2017 à 15.00 heures en la salle

d’audience JP.0.15.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du lundi, 15 janvier 2018 à 15.00 heures en la salle d’audience

JP.0.15 lors de laquelle Maître Isabelle BRUCK, avocat, en

remplacement de Maître Danielle WAGNER, avocat à la Cour, se

présentant pour A.) et B.) et Maître Joël DECKER, avocat, en

remplacement de Maître Danièle WAGNER, avocat à la Cour, se

présentant pour C.) et D.), furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience

publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Suivant contrat de bail du 10 juin 2016 avec effet au 1er août 2016, A.)

et B.) ont pris en location auprès de C.) et de D.) un appartement meublé

sis à L-(...) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.680.- euros

payable d’avance le 1er jour de chaque mois et des avances sur charges

mensuelles de 180.- euros.

Début janvier 2017 des problèmes de moisissures sont apparues dans

une chambre de l’appartement.

En janvier et février 2017, sur ordre de la bailleresse, une firme est

intervenue à deux reprises dans les lieux pour remédier au problème

constaté.

En date du 13 avril 2017, A.) et B.) ont quitté les lieux en raison des

moisissures.

Par requête déposée le 7 septembre 2017, A.) et B.) ont régulièrement

fait convoquer C.) et D.) devant ce tribunal pour, sous le bénéfice de

l’exécution provisoire,

- déclarer la résiliation du bail par les locataires au 13 avril 2017

régulière,

- se voir accorder une réduction de loyer de janvier 2017 au 13 avril

2017, sinon jusqu’au 10 mai 2017 (date de la remise des clés),

- se voir rembourser la garantie bancaire de 6.720.- euros,

- se voir rembourser les frais d’architecte dépensés dans le cadre de

la recherche des causes de l’apparition des moisissures,

- se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

Au soutien de leurs prétentions, les locataires estiment que l’origine

des moisissures dans les lieux loués ne serait pas à rechercher dans des

manquements leur imputables.

Ils soulignent - ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les bailleurs -

avoir mis C.) et D.) au courant des problèmes de moisissures

immédiatement en janvier 2017.

Estimant ne pas avoir eu la pleine jouissance des lieux, ils demandent

la réduction de loyers.

Les bailleurs, demandant à voir écarter les expertises unilatérales

produites en cause par A.) et B.), contestent avoir manqué à une

quelconque obligation.

La cause des problèmes d’humidité et de moisissures constatés dans

les lieux loués pourrait tout aussi bien être due au comportement

négligent des locataires pour ne pas avoir aéré suffisamment les lieux.

Ils contestent encore que les locataires leur auraient fait part d’un

quelconque problème de moisissures après la deuxième intervention de

la firme SOC.1.) en février 2017.

A titre reconventionnel, les bailleurs réclament le montant des

mensualités de loyers d’avril à juin 2017 et certains des frais de

réparation comme suite au problème de moisissures. En effet, les

locataires, en résiliant le bail avec effet immédiat par courrier du 13 avril

2017, n’auraient pas respecté les conditions de l’accord entre parties

convenant d’une résiliation au 30 juin 2017.

C.) et D.) réclament encore une indemnité de procédure de 1.500.-

euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Motivation

-

quant aux loyers et à la date d’effet de la résiliation

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, «le bailleur est obligé, par

la nature du contrat, et sans qu’il ait besoin d’aucune stipulation

particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle

a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.»

L’article 1720, alinéa 1er du même code prévoit encore que «le bailleur

est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.»

Il découle de ces dispositions légales que l’obligation de délivrance qui

pèse sur le bailleur comporte celle de mettre à la disposition du locataire

une chose conforme à sa destination et de l’entretenir en état de servir à

l’usage auquel elle est destinée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1721 du Code civil, «il est dû

garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui

en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus

lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le

preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.»

Le bailleur, étant contractuellement obligé de procurer une jouissance

normale et complète, est tenu à garantie, quelle que soit l’origine du vice.

Il importe peu que le vice provienne d’un tiers ou du bailleur lui-même,

qu’il existe dès avant le bail ou qu’il survienne seulement au cours du

contrat, ou encore qu’il soit inconnu du bailleur. Mais il faut toujours que

le vice provienne de la chose même pour que la garantie joue.

Pour pouvoir toiser le présent litige, il faut tout d’abord déterminer si la

présence d’humidité est imputable aux locataires ou si elle est bien au

contraire, imputable aux bailleurs, étant rappelé qu’en cette qualité, C.)

et D.) ne sont pas seulement tenus de l’obligation d’entretien leur

incombant au titre des articles 1719 et 1720 du Code civil, mais sont en

outre tenus de l’obligation de faire jouir les locataires paisiblement de la

chose louée en les garantissant des vices ou défauts affectant

l’immeuble, conformément à l’article 1721 du même code.

Aux fins d’établir le défaut de jouissance des lieux loués, A.) et B.)

versent deux rapports d’expertise unilatéraux du 15 février 2017

respectivement du 23 mai 2017. A l’appui de leurs affirmations, ils

versent également un courrier du Ministère de la Santé du 17 mai 2017

ainsi que des certificats d’incapacité de travail.

Les conclusions du courrier établi par Monsieur E.), inspecteur

sanitaire auprès du Ministère de la Sante, se lisent comme suit :

«Le mur de la chambre à coucher est atteint de tâches d’humidité et

de quelques moisissures. Ce problème est probablement causé par une

infiltration d’eau en provenance de la baignoire de la salle de bains. Les

moisissures peuvent constituer un risque pour la santé ;

Vu ces faits, le logement dans l’état actuel, ne répond pas aux critères

de salubrité, d’hygiène, d’habitabilité d’un logement sain.».

L’expertise unilatérale Expression3 du 15 février 2017 retient que

« l’eau passe soit par les joints du carrelage s’il n’y a pas d’étanchéité

sous celui-ci (les joints ont l’air en bon état), soit par le joint silicone du

pourtour de la baignoire (le joint silicone a été refait récemment), soit il y

a une fuite au niveau des arrivées du mitigeur mural de la baignoire ».

Le rapport unilatéral Ex&Co du 23 mai 2017 conclut que « le dégât

des eaux dans la chambre à coucher résulte des joints silicone

défectueux et renouvelés en janvier 2017. Nous ne pouvons exclure une

infiltration par les joints ciment des carrelages muraux ni un

bouchon/problème d’évacuation de l’eau usée dans les canalisations ».

Les termes «opposabilité» et «validité» doivent rester réservés aux

expertises judiciaires. En effet, l’expert judiciaire doit respecter le principe

du contradictoire, règle essentielle de validité de l’expertise judiciaire, et

c’est le respect du contradictoire lors des opérations d’expertise qui rend

son expertise opposable aux parties qui y ont été présentes ou

représentées. L’expertise unilatérale ou officieuse, qu’une partie se fait

dresser à l’appui de ses prétentions, n’est par définition pas

contradictoire. Une telle expertise, lorsqu’elle est régulièrement

communiquée et soumise à la libre discussion des parties, vaut comme

élément de preuve et le juge peut la prendre en considération en tant que

tel et y puiser des éléments de conviction. (Tony Moussa, Expertise en

matière civile et pénale, 2ème édition, p. 166 ; Cour d’Appel, 13 octobre

2005, n° 26892 du rôle ; TA Diekirch, 14 juillet 2009, n°104/ 2009).

Un rapport d’expertise unilatéral n’a cependant pas la même valeur

qu’un rapport contradictoire, en ce sens qu’il ne peut pas servir de base

unique à une décision. (Cass. n° 63/05 du 8 décembre 2005 ; TA Lux. n°

45/09 (11e) du 17 février 2009).

En l'espèce, les deux rapports d’expertise ont été versés aux débats

et C.) et D.) ont pu faire leurs observations en les critiquant.

Le tribunal estime qu'il n'y a aucune raison d'écarter les deux rapports

au motif qu’ils sont unilatéraux, étant donné qu’ils ont été exhaustivement

commentés par C.) et D.), qui, en tant que propriétaires des lieux, avaient

d'ailleurs toutes les possibilités de soutenir leur version des faits par

d'autres éléments de preuve.

Les deux rapports unilatéraux évoquent comme cause des infiltrations

soit des inétanchéités au niveau des joints de carrelage ou de silicone,

soit une fuite au niveau des arrivées du mitigeur mural, soit un problème

d’évacuation de l’eau usée dans les canalisations.

Il est constant en cause que n’est infiltré que le pan de mur de la

chambre attenant à la salle de bains (derrière ce mur se trouve d’ailleurs

accolée la baignoire). Aucun autre mur n’est touché par des moisissures

ni par des infiltrations.

Si les rapports n’établissent pas la cause de l’apparition des

moisissures, elles établissent cependant que les locataires n’ont pas fait

un usage inadéquat de l’objet du bail de nature à engendrer l’apparition

des moisissures.

Ce constat ne se déduit pas seulement des rapports unilatéraux mais

encore du constat que les moisissures se concentrent sur le seul mur

séparant la chambre de la salle de bains et contre lequel est accolée la

baignoire. Si les moisissures étaient la conséquence d’un manque

d’aération de la part des locataires, d’une surpopulation à l’intérieur de

l’appartement respectivement d’un abondant séchage de linge à

l’intérieur de la chambre, les désordres se rencontreraient dans différents

recoins de la chambre, voire même dans d’autres pièces.

Il y a lieu de rappeler ici que l’obligation d’user de la chose en bon père

de famille oblige aussi le locataire d’avertir le bailleur des réparations à

effectuer à l’immeuble loué, respectivement des dégradations y

survenues. Le preneur ne peut invoquer sa propre carence ; s’il néglige

de prévenir le bailleur d’importantes dégradations il se prive par le fait

même de réclamer des dommages-intérêts dès l’instant où il éprouverait

un dommage lui-même.

Une mise en demeure formelle n’est pas requise. Il suffit que le bailleur

ait été mis au courant de la nécessité des travaux à exécuter.

En l’espèce, il est constant en cause que A.) et B.) ont, dès la

découverte du pan de mur humide en janvier 2017, averti leurs bailleurs

par courriel du 8 janvier 2017.

Sur ordre des bailleurs, la firme d’installation sanitaire SOC.1.) est

intervenue en date du 18 janvier 2017, soit dix jours après la dénonciation

des désordres par les locataires, et en date du 24 février 2017. Cette

firme est intervenue à deux reprises au niveau des joints du carrelage de

la baignoire (d’abord les joints en silicone et dans une deuxième étape

les joints en ciment).

Il est clair que les locataires ont subi un trouble de jouissance dans

leur location pendant les mois de janvier et février 2017 ; ils n’ont pas pu

utiliser la deuxième chambre à coucher alors que le mur attenant à la

salle de bains était complètement infiltré d’eau.

Ayant été troublés dans la jouissance des lieux pendant les mois de

janvier et février 2017, au vu de la localisation du mur infiltré dans une

chambre à coucher, il y a lieu de leur accorder des dommages et intérêts

à titre de réduction de loyer à hauteur de 1.200.- euros (2 x 600.- euros).

A.) et B.) font actuellement valoir que le problème n’ait pas été résolu

postérieurement au 24 février 2017 (deuxième intervention de la firme

SOC.1.)) et réclament des dommages et intérêts au-delà du mois de

février 2017.

Au vu des principes qui précèdent il appartient à A.) et à B.) d’établir

qu’ils ont dûment avisé les bailleurs au-delà de la deuxième intervention

de la firme SOC.1.), soit au-delà de la fin février 2017, de la persistance

des désordres constatés en janvier 2017.

Il aurait dès lors appartenu à A.) et à B.), dès qu’ils s’étaient rendus

compte, suite à la deuxième intervention de l’installateur, de la

persistance des moisissures, de s’adresser à nouveau à C.) et D.) afin

que ceux-ci puissent encore intervenir et faire procéder à l’éradication

définitive des moisissures

Force est de constater qu’il ne ressort pas des éléments soumis à

l’appréciation du tribunal que A.) et B.) se soient à un quelconque

moment plaint auprès de leurs bailleurs - entre le moment de la deuxième

intervention de la firme SOC.1.) et leur lettre de résiliation avec effet

immédiat du 13 avril 2017 - de la persistance des moisissures dans

l’appartement.

Dès lors, à défaut pour A.) et B.) de prouver qu’ils ont bien informé

leurs bailleurs de la persistance de moisissures postérieurement au 24

février 2017, il y a lieu de rejeter leur demande en réduction du loyer à

partir de mars 2017 comme n’étant pas fondée.

A.) et B.) ne peuvent partant pas invoquer l’inexécution de l’obligation

des bailleurs de délivrer les lieux en bon état de réparation alors qu’à

partir de fin février 2017 C.) et D.) n’ont plus été en mesure de réagir face

au problème des moisissures.

Mettant par leur lettre de résiliation avec effet immédiat du 13 avril

2017 les bailleurs devant le fait accompli sans les avoir avertis

antérieurement, les locataires n’étaient pas en droit de résilier le bail avec

effet immédiat au 13 avril 2017.

Par ailleurs la remise des clés le 10 mai 2017 a été précédée d’un

courrier du mandataire des bailleurs où ceux-ci précisent que même si

les clés leur sont rendues avant le 30 juin 2017 (date convenue entre

parties comme fin du bail), ils ne renonceraient pas pour autant aux

loyers des mois de mai et juin 2017.

Dans la mesure où A.) et B.) n’établissent pas une inexécution de la

part des bailleurs et dans la mesure où ils ne démontrent pas avoir payé

les loyers d’avril à juin 2017, la demande reconventionnelle de C.) et D.)

en paiement de la somme de 5.580.- euros à titre de loyers et avances

sur charges pour les mois en question est fondée (5.540.- + 540.-).

-

quant aux frais d’expertises unilatérales

Les locataires ont réglé le montant de 228,15.- euros à titre de frais de

l’expertise Expression 3.

Dans la mesure où cette expertise diligentée à l’initiative des locataires

a été utile à la solution du litige entre parties, qu’elle a permis – ensemble

avec la localisation des moisissures - d’écarter l’hypothèse d’une

inexécution fautive des locataires, ces frais sont à supporter par les

bailleurs.

Même si le rapport d’expertise Ex&Co a également été utile à la

solution du litige, ses frais resteront à charge des locataires au motif que

l’initiative de l’expertise a été prise par les locataires à un moment

(avril/mai) où ils n’avaient pas averti les bailleurs de la persévérance des

moisissures.

La demande à titre de frais est partant fondée à hauteur de 228,15.-

euros.

-

quant au remboursement de la garantie bancaire

Les locataires demandent également le remboursement de la garantie

bancaire actionnée (voir certificat de la banque, pièce 17 de Maître

Wagner) de 6.720.- euros.

Les bailleurs ne s’opposent pas à cette demande qui est fondée.

Les locataires ont demandé de déclarer « illégale la garantie bancaire

sur 4 mois ».

S’il est vrai que l’article 5 de la loi du 21 septembre 2006 telle que

modifiée prévoit que la garantie locative peut au plus être constituée de

trois mois de loyers et que toute clause contraire est réputée nulle, le

tribunal constate qu’en l’occurrence cette demande de voir constater

l’illégalité a été formulée le 7 septembre 2017, époque où le contrat entre

parties se trouvait déjà résilié. Cette demande est partant sans objet.

Enfin, les bailleurs réclament encore les frais de réparation de certains

dégâts locatifs.

-

quant aux dégâts locatifs

Le détail de cette demande reconventionnelle de C.) et D.) se lit

comme suit :

Facture SOC.2.)

39.- euros

Facture SOC.1.) du 18.01.2017

320.- euros

Facture SOC.1.) du 24.02.2017

348,89.- euros

Facture SOC.3.)

114,02.- euros

Facture SOC.4.)

137.- euros

Facture SOC.5.)

936,00.- euros

Total

1.894,91.- euros

Au vu des développements qui précèdent (sous le premier tiret) quant

à l’absence de manquement des locataires dans le cadre de l’apparition

des moisissures, la demande de C.) et de D.) en paiement des frais de

réfection du papier-peint du mur endommagé (facture SOC.5.)), des frais

de la housse de canapé (facture SOC.2.)) et des frais d’intervention de

l’installateur (2 factures SOC.1.)) est à rejeter.

Quant au montant de 137.- euros de la facture SOC.4.), les locataires

ont marqué leur accord à les prendre en charge.

Dans la mesure où la facture SOC.3.) met en compte une intervention

au niveau de la pompe du lave-vaisselle, mais que le rapport de la remise

des clés (voir pièce 6 de Maître Wagner)ne renseigne pas de réserves

par rapport à ce désordre, cette intervention n’est pas à mettre à charge

des locataires.

Il suit de ce qui précède que la demande reconventionnelle du chef de

dégâts locatifs est fondée pour le montant de 137.- euros.

En conclusion des développements ci-avant, la demande principale

de A.) et B.) est à déclarer fondée à hauteur du montant de 8.148,15.-

euros (1.200.- + 228,15.- + 6.720.-).

La demande reconventionnelle de C.) et D.) est, quant à elle fondée

pour le montant de 5.717.- euros (5.580.- + 137.-)

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. 2 juillet 2015, n° 60/15,

n°3508 du registre).

Les demandes en allocation d’une indemnité de procédure sont à

déclarer non fondées.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

Par ces motifs :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t le bail entre parties résilié avec effet au 30 juin 2017 ;

d i t la demande principale en paiement dirigée par A.) et B.) contre

C.) et D.) f o n d é e à hauteur du montant de 8.148,15.- euros ;

c o n d a m n e C.) et D.) à payer à A.) et B.) le montant de 8.148,15.-

euros (huit mille cent quarante-huit euros et quinze cents) avec les

intérêts légaux à parti du 7 septembre 2017, date de la demande en

justice ;

d i t la demande à voir constater l’illégalité de la garantie bancaire

sans objet ;

d i t la demande en paiement reconventionnelle dirigée par C.) et D.)

contre A.) et B.) f o n d é e à hauteur de 5.717.- euros ;

c o n d a m n e A.) et B.) à payer à C.) et D.) le montant de 5.717.-

euros (cinq mille sept cent dix-sept euros) avec les intérêts légaux du jour

de la demande en justice, 15 janvier 2018, jusqu’à solde ;

d é b o u t e les parties de leurs demandes basées sur l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile ;

d i t qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ;

c o n d a m n e C.) et D.) à la moitié des frais et dépens et A.) et B.)

à l’autre moitié des frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous Françoise

HILGER, Juge de Paix, assistée du greffier Patrick KELLER, avec lequel

Nous avons signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.