Tenant appeal partially allowed; court rejects payment plan but increases occupation damages.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 16/2018

Audience publique du mardi, vingt-trois janvier deux mille dix-huit

Numéro 187319 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch

du 7 août 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 187319 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

19 décembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. et PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu

en ses explications.

Maître Jerry MOSAR, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

23 janvier 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé le 3 octobre

2013, la société anonyme SOCIETE2.) S.A. (ci-après dénommée SOCIETE2.) ») a

donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., représentée

par son gérant unique PERSONNE1.), intervenant également à titre personnel,

solidairement et indivisiblement avec la société, un immeuble de commerce et

d’habitation

sis

à

L-ADRESSE1.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant paiement d’un

loyer mensuel indexé de 2.306,07 euros, payable d’avance au début de chaque mois

et pour la 1ère fois le 1er octobre 2013.

Suivant jugement rendu le 30 juin 2016 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, cet

accord a été résilié. Néanmoins, suite à l’apurement de l’intégralité des arriérés locatifs

en date du 31 août 2016, les parties ont signé un avenant à l’accord de sous-bail en

date du 6 septembre 2016 suivant lequel la SOCIETE2.) accepte de considérer la

résiliation du contrat de bail comme nulle et non avenue et de ne pas exécuter le

jugement précité pour autant que le sous-locataire constitue un complément de

garantie locative de 4.800,00 euros. Pour le surplus, les autres clauses et conditions

du contrat de sous-bail sont restées inchangées.

Par requête déposée le 10 avril 2017 au greffe, la SOCIETE2.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à lui payer le

montant de 11.823,61 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre condamner

à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties et ce endéans

la quinzaine de la notification du jugement à intervenir. La SOCIETE2.) a encore conclu

à se voir allouer une indemnité de relocation de 14.204,22 euros ainsi qu’une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile. Elle a finalement sollicité l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Lors des débats de première instance, la SOCIETE2.) a augmenté sa demande au

montant total de 16.558,35 euros. La société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont

formulé une demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative et ont

demandé à voir compenser les montants respectifs.

Par jugement du 22 juin 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu les demandes principales et reconventionnelle en la forme,

donné acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande pécuniaire,

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) pour le montant réclamé de

16.558,35 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges,

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la

société SOCIETE2.) la somme de 16.558,35 euros avec les intérêts légaux sur la

somme de 11.823,61 euros à partir du 10 avril 2017 et sur la somme de 4.734,74

euros à partir du 2 juin 2017, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à

solde,

résilié le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs des locataires,

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois après la

notification du jugement,

au besoin autorisé la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de la société SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité de

relocation fondée à hauteur de 14.204,22 euros,

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la

société SOCIETE2.) la somme de 14.204,22 euros avec les intérêts légaux à partir

du 10 avril 2017, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande reconventionnelle des parties défenderesses,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

dit la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure fondée à hauteur de 350,00 euros,

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) et PERSONNE1.)

solidairement à payer à la société SOCIETE2.) le montant de 350,00 euros à titre

d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que la société SOCIETE1.) et

PERSONNE1.) ne contestaient pas le montant leur réclamé. Jugeant que le non-

paiement de plus de six mois de loyers constitue une violation grave des obligations

des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail, il a résilié le contrat de bail et

condamné les locataires à déguerpir des lieux loués. Renvoyant à l’article 18 du contrat

de bail, le juge de première instance a fait droit à la demande en obtention d’une

indemnité de relocation pour le montant réclamé. Il a débouté la société SOCIETE1.)

et PERSONNE1.) de leur demande en remboursement de la garantie locative pour

être prématurée.

De ce jugement, leur notifié le 27 juin 2017, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.)

ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 7 août 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à voir dire irrecevables

les demandes formulées à son encontre par la SOCIETE2.) pour absence de cause.

Pour le surplus, les deux parties appelantes concluent à voir débouter la SOCIETE2.)

de ses demandes et à se voir décharger de toutes condamnations intervenues à leur

égard. En ordre subsidiaire, elles demandent à voir bénéficier de l’article 1244 du code

civil et demandent à voir réduire le montant redu au titre de l’indemnité de relocation.

Les appelants sollicitent finalement une indemnité de procédure de 2.250,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) font grief au juge

de première instance d’avoir prononcé une condamnation solidaire à leur encontre, au

motif que PERSONNE1.) n’aurait pas la qualité de preneur. Ils estiment que le contrat

de bail serait nul pour absence de cause à l’égard de ce dernier.

Ils contestent la demande en paiement dirigée à leur encontre en opposant l’exception

d’inexécution tirée de la prétendue violation de ses obligations par le bailleur qui ne

livrerait plus de bière MEDIA1.). Ils invoquent, en outre, la force majeure consistant

dans d’importants travaux de voirie.

Renvoyant

au

courrier

de

résiliation

de

la

SOCIETE2.)

du

29 mars 2016, résiliant le contrat de bail avec effet au 30 septembre 2017, les

appelants se déclarent d’accord avec la résiliation du contrat et renoncent à leur appel

pour autant qu’il concerne leur demande en réformation du jugement relatif aux volets

de la résiliation du bail et du déguerpissement. Ils soutiennent avoir cessé d’exploiter

le local depuis le 30 septembre 2017 et affirment que les clés se trouvent à la

disposition de l’intimée depuis cette date.

Ils contestent l’indemnité de relocation qui leur est réclamée, au motif qu’aucune

indemnité ne serait due en cas de résiliation conventionnelle, ce qui serait le cas en

l’espèce. Ils demandent, subsidiairement, à la voir réduire à de plus justes proportions.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle insiste sur le fait que PERSONNE1.) a signé le contrat de bail aussi bien en sa

qualité de gérant de la société SOCIETE1.) qu’à titre personnel – le contrat comportant

deux signatures.

Elle reconnaît ne plus approvisionner le café en bière MEDIA1.), mais fait valoir que

cette bière n’est, en tout état de cause, pas prévue par le contrat d’approvisionnement.

Elle conteste par ailleurs l’existence de travaux de voirie alléguée par les appelants et

fait remarquer que ceux-ci restent en défaut de rapporter la preuve de l’impact des

prétendus travaux sur l’exploitation du café.

Donnant à considérer que la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) occupent toujours

les lieux et refusent de lui remettre les clés, la SOCIETE2.) augmente sa demande et

réclame encore le montant de 14.349,40 euros correspondant aux loyers, sinon

indemnités d’occupation, échus depuis le jugement de première instance.

Appréciation du tribunal

A la lecture du contrat de bail litigieux, il apparaît clairement qu’à côté de la société

SOCIETE1.), PERSONNE1.) s’est engagé « à titre personnel, solidairement et

indivisiblement avec la société ».

PERSONNE1.) a d’ailleurs deux fois signé le contrat de bail – une fois en sa qualité

de gérant de la société SOCIETE1.), et une fois à titre personnel – les deux signatures

étant précédées de la mention manuscrite « lu et approuvé ».

Quant à l’argument de l’absence de cause du contrat de bail, il est à noter que c’est

tant en sa qualité de gérant de la société qu’il avait constituée qu’en son nom

personnel, que PERSONNE1.) a signé le contrat de bail, l’obligation pour les preneurs

consistant essentiellement dans le paiement du loyer et celle du bailleur consistant à

mettre les locaux à la disposition des preneurs et à leur assurer une jouissance

paisible. En sa qualité de gérant unique de la société qu’il exploitait, PERSONNE1.)

avait dès lors un intérêt personnel à consentir à souscrire au bail, en son nom

personnel.

En posant que l’obligation sans cause est dépourvue d’effet, l’article 1131 du code civil

indique que pour que le lien d’obligation se noue valablement, il faut non seulement la

volonté de celui qui s’oblige, mais encore que cette volonté ait une cause. Ainsi, l’article

1131 du code civil permet à celui qui s’est engagé de se délier s’il apparaît que le but

qu’il poursuivait n’est pas réalisable, le juge s’assurant pour chaque obligation

souscrite de l’existence d’une justification suffisante. A préciser que la notion de cause

s’entend de manière stricte ; aussi la jurisprudence, en s’interrogeant sur l’existence

de la cause, a tendance à identifier cette notion au but immédiat qui anime chacun des

contractants. Etant toujours le même pour un genre donné de contrat, ce but a

l’avantage d’être connu des deux parties (Précis de droit civil, Les obligations, Fr.

TERRE, Ph. SIMLER et Yves LEQUETTE, édit. DALLOZ, 8e édit. n° 336).

Dans les contrats synallagmatiques, la cause de l’obligation de chacune des parties

réside dans l’obligation de l’autre ; la prestation due par chaque contractant sert de

cause à l’obligation de l’autre. Ainsi, l’obligation perd sa cause lorsque la contrepartie

fait défaut, étant à préciser que les motivations personnelles à chaque partie importent

peu (ibidem, op cit, n° 340).

Conformément aux principes régissant la preuve, il appartient au débiteur qui soutient

que la cause est absente, d’en rapporter la preuve (ibidem, op. cit., n° 355).

En principe, le titre qui constate l’obligation du débiteur en indique en même temps la

cause. C’est le cas en l’occurrence, l’obligation du débiteur PERSONNE1.), tenu au

paiement du loyer, reposant sur l’obligation de la SOCIETE2.) de mettre les lieux loués

à la disposition du preneur et d’en garantir une jouissance paisible.

Il se dégage des considérations qui précèdent que le moyen tiré de l’absence de cause

n’est pas fondé.

Il convient de donner acte aux appelants qu’ils renoncent à leur demande tendant à

voir réformer le jugement a quo pour autant qu’il a résilié le contrat de bail à leurs torts

exclusifs et les a condamnés au déguerpissement.

Ils contestent cependant les prétentions pécuniaires de la SOCIETE2.).

Il est rappelé que les appelants invoquent l’exception d’inexécution afin de se

soustraire au paiement des arriérés de loyers leur réclamés.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel,

« lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL, 18 décembre 1997,

no 59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque, comme en l’espèce, le preneur reste en possession de la

chose louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars

1991, no 42950 du rôle).

En l’espèce, les locataires se limitent à soutenir qu’en cessant de les approvisionner

en bière MEDIA1.), la SOCIETE2.) les a « coulé financièrement ».

Or, tel que le fait plaider à bon escient l’intimée, il ne résulte d’aucun élément de la

cause que la SOCIETE2.) avait l’obligation d’approvisionner le café en bières

MEDIA1.).

Il se dégage des éléments de la cause que les appelants, qui conservent la jouissance

intégrale des lieux loués, restent en défaut d’établir un manquement du bailleur à ses

obligations, de sorte que l’exception d’inexécution, tendant à dire que la SOCIETE2.)

n’est pas fondée à réclamer le paiement des loyers échus, ne tient pas.

De surcroît, le tribunal ne saurait suivre l’argumentation des appelants selon laquelle

le non-paiement du loyer serait dû à un cas de force majeure, à savoir des travaux de

voirie. Indépendamment du fait que les prétendus travaux laissent d’être établis, les

appelants, qui se prévalent d’une prétendue irrésistibilité qu’ils qualifient eux-mêmes

de temporaire, ne sauraient se prévaloir d’un cas de force majeure afin de justifier le

non-paiement des loyers. En effet, il est rappelé que les caractères de la force majeure,

comme cause exonératoire de responsabilité, qui sont identiques en matière

contractuelle et en matière délictuelle, sont l’extériorité, l’irrésistibilité et l’imprévisibilité.

Or, l’irrésistibilité, qui prend généralement la forme de l’impossibilité d’exécution en

matière contractuelle, doit être totale et définitive, l’impossibilité temporaire ou partielle

ne

constituant

pas

un

cas

de

force

majeure

(cf.

TAL

5 novembre 2010, n° 196/10).

Le montant réclamé n’étant pas contesté dans son quantum, il convient de confirmer

le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.)

solidairement à payer à la SOCIETE2.) le montant réclamé de 16.558,35 euros, outre

les intérêts légaux.

La SOCIETE2.) augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers, sinon

d’indemnités d’occupation, du montant de 14.349,40 euros, échus depuis les

plaidoiries de première instance.

La demande est recevable en vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

Le contrat de sous-bail ayant été résilié par le jugement querellé du 22 juin 2017 –

accepté sur ce point par la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) – le tribunal n’aura

pas égard au courrier de résiliation du 6 juin 2017 par lequel la SOCIETE2.) a résilié

le contrat de sous-bail avec effet au 30 septembre 2017.

Les locataires, qui soutiennent ne plus exploiter le local commercial depuis cette date

et reconnaissent ne pas encore avoir restitué les clés au bailleur, sont dès lors

redevables des indemnités d’occupation échues depuis les plaidoiries de première

instance. La demande tendant au paiement des indemnités d’occupation des mois de

juillet à décembre 2017 est, dès lors, fondée pour le montant réclamé et non contesté

de 14.349,40 euros. L’intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à

assortir des intérêts au taux légal.

Aux termes de l’article 18 du contrat de sous-bail, la SOCIETE2.) pourra demander la

résiliation du contrat si le preneur est en retard dans ses paiements auquel cas une

indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges sera due et ce sans préjudice

de ses autres droits à dédommagement.

Eu égard au fait que le contrat litigieux a été résilié judiciairement aux torts des

preneurs, cette clause trouve application. La jurisprudence définit la clause pénale

comme une évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages et intérêts redus

indépendamment de la question de consistance, voire existence d’un préjudice

quelconque causé par l’inexécution visée, le préjudice résultant de ce manquement

étant présumé correspondre au montant forfaitairement fixé par les parties (Cour

29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause pénale a pour effet de dispenser le

créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi un dommage et de fixer

conventionnellement le montant de ce dommage (Cour 25 février 1999, n° 21103 du

rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts

convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elles des obligations

découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a,

par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou augmenter la

peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la

matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception.

Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité

préventive de la clause pénale.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que compte tenu de

la localisation des lieux loués, l’équivalent de six mois de loyer à titre d’indemnité de

relocation pour un local commercial serait manifestement excessif.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la

demande de la SOCIETE2.) et il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en

ce qu’il a condamné les appelants solidairement à payer à celle-ci une indemnité de

relocation de 14.204,22 euros.

Quant aux délais de paiement sollicités par les appelants, il est rappelé qu’aux termes

de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir

en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en

considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande

réserve, accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des

poursuites toutes choses demeurant en état.

Le délai de grâce n'est à accorder que s'il apparaît comme vraisemblable qu'à

l'expiration du terme sollicité, le débiteur pourra s'acquitter intégralement de sa dette,

ce qui présuppose qu'il soumette à la juridiction saisie une projection approximative de

l'évolution future de sa situation financière (TAL 30 mars 2007, n° 98050 du rôle).

En l’espèce, force est de constater que les appelants ne soumettent aucun échéancier

avec un plan d’échelonnement de leur dette, ni ne formulent la moindre proposition de

remboursement, de sorte que la demande en obtention de délais de paiement est à

rejeter.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande des appelants en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

L’intimée ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris,

de la débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance. Pour le même motif, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et à PERSONNE1.)

qu’ils renoncent à leur demande en réformation du jugement entrepris pour autant qu’il

a résilié le contrat de bail à leurs torts exclusifs et ordonné leur déguerpissement des

lieux loués,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

déboute la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de l’actualisation de ses

prétentions financières, à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation pour la période de

juillet 2017 à décembre 2017, au montant de 14.349,40 euros,

dit l’augmentation de la demande de recevable et fondée à concurrence du montant

de 14.349,40 euros, partant,

condamne encore solidairement la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

et PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. la somme de

14.349,40 euros,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne solidairement la société la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.