Tenant evicted for property condition breach; appeal dismissed; eviction deadline extended to one month.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 9/2018

Audience publique du mardi, seize janvier deux mille dix-huit

Numéro 187193 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 26 juillet 2017,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 187193 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

12 décembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Michel KARP, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Luc MAJERUS, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

16 janvier 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 15 mars 2017 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le juge de paix d’Esch-sur-Alzette, principalement, pour voir

constater la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire avec effet au 1er mars

2016 et, subsidiairement, pour voir résilier judiciairement le contrat de bail aux torts de

ce dernier. Il a, en tout état de cause, sollicité la condamnation de PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef, dans les huit

jours de la notification du jugement à intervenir. Il a finalement conclu à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir et a réclamé une indemnité de procédure de

1.500,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé être propriétaire d’un appartement

sis à L-ADRESSE1.), loué par l’ancien propriétaire à PERSONNE1.), en vertu d’un

contrat

de

bail

du

février

1994.

Suivant

jugement

du

2 décembre 2016 du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) aurait été

condamné à lui permettre la visite de l’appartement. Au cours de la visite, il aurait

constaté que l’appartement se trouvait dans un état dégradé et malpropre et que les

voisins du bas subissaient des infiltrations d’eau provenant du plafond. A la suite d’une

réclamation émanant de ces derniers, il aurait informé PERSONNE1.) de l’incident et

du fait qu’un installateur devait procéder à une vérification de la provenance du

problème d’infiltration. Or, PERSONNE1.) aurait refusé de lui ouvrir la porte, ainsi qu’à

l’installateur.

A la base de sa demande en résiliation du contrat de bail, PERSONNE2.) a invoqué

la violation par PERSONNE1.) de son obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

PERSONNE1.) a contesté les affirmations de PERSONNE2.) et s’est opposé aux

demandes de ce dernier. A titre subsidiaire, il a sollicité le délai le plus long possible

pour déguerpir des lieux, en invoquant des problèmes de santé.

Par jugement du 29 juin 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

constaté que PERSONNE1.) ne jouit pas des lieux loués en bon père de famille,

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.),

condamné PERSONNE1.) à quitter l’appartement sis à L-ADRESSE1.), avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du

jugement,

au besoin autorisé le requérant à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 350,00 euros à

titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, tout d’abord, relevé que les photos

versées au dossier ne font que montrer l’état dans lequel se trouve l’appartement loué

par PERSONNE1.) sans que ce dernier n’y figure lui-même. Il en a conclu que les

photos ne sont pas de nature à porter atteinte au droit à l’image de PERSONNE1.),

mais qu’elles établissent, en revanche, l’état dans lequel se trouve l’appartement.

Au vu des photos versées en cause, le juge de première instance a retenu que

l’appartement se trouvait dans un état particulièrement négligé. Il en a déduit que

PERSONNE1.) ne remplissait pas son obligation de jouir des lieux loués en bon père

de famille.

Il a encore relevé qu’il résultait d’une facture de la société SOCIETE1.) du

14 mars 2017, que l’installateur n’a pas été en mesure de rechercher l’origine de la

fuite d’eau constatée dans l’appartement en-dessous de celui loué par PERSONNE1.),

ce dernier ne lui ayant pas ouvert la porte.

Il a, dès lors, déclaré fondée la demande de PERSONNE2.) tendant à la résiliation

judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et a condamné celui-

ci au déguerpissement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

26 juillet 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir dire les demandes

formulées par PERSONNE2.) irrecevables, sinon non fondées. En ordre subsidiaire, il

sollicite un délai de déguerpissement d’au moins trois mois. Il sollicite, en tout état de

cause, le rejet des photos versées au dossier ainsi qu’une indemnité de procédure de

750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait exposer être locataire du bien loué depuis

1994 et avoir toujours payé son loyer en temps et heure utiles. Il fait grief au bailleur

de vouloir à tout prix résilier le contrat de bail et conteste formellement ne pas user du

bien en bon père de famille. Il conclut au rejet des photographies versées en cause

pour violation de sa vie privée et de son droit à l’image. Il explique que le bailleur a pris

des photos à son insu et sans son consentement ce qui violerait l’article 8 de la

convention européenne des droits de l’homme, l’article 14-1 de la loi du 8 juin 2004

sur la liberté d’expression ainsi que la loi du 11 août 1982 sur la protection de la vie

privée.

A titre subsidiaire, il estime que les photos ne sont pas pertinentes, alors qu’elles « ne

feraient que montrer quelques sacs en plastique ». L’appelant reconnaît stocker des

magazines, photos et CD dans l’appartement, mais conteste avoir commis un

quelconque abus de jouissance. Il affirme n’avoir rien endommagé et avoir le droit

d’entreposer ses effets personnels. Plus subsidiairement, il demande à voir ordonner

une visite des lieux.

Il fait grief au bailleur d’avoir « inventé » une prétendue fuite d’eau au deuxième étage

et conteste toute fuite d’eau dans son appartement. Expliquant que l’installateur ne l’a

jamais contacté pour une prise de rendez-vous, il estime avoir été en droit de refuser

l’accès à son appartement.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite une

indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Il explique avoir usé de son droit annuel de visiter l’appartement et avoir, avec le

consentement de PERSONNE1.), pris des photos de l’état de l’appartement.

PERSONNE2.) insiste sur le fait que PERSONNE1.) ne figure sur aucune photo. Il

renvoie aux photos pour corroborer ses dires selon lesquels l’appartement se

trouverait dans un état désastreux. Il soutient avoir pleuré en voyant l’état de son

appartement, dans lequel s’amasserait un nombre infini de sacs en plastique.

L’appartement serait recouvert, du sol au plafond, de sacs contenant des objets divers.

Il explique qu’il serait impossible d’accéder aux toilettes et que les fenêtres seraient

collées avec des sparadraps. Il serait impossible de nettoyer l’appartement en raison

de l’amas de sacs s’y trouvant. Par ailleurs, le plafond de Madame PERSONNE3.),

occupant l’appartement se trouvant en-dessous de celui occupé par l’appelant,

présenterait une fuite d’eau, laquelle grandirait à vue d’œil, en raison du fait que

PERSONNE1.) ne laisserait personne entrer dans son appartement et qu’en tout état

de cause, il serait impossible d’accéder aux tuyaux en raison du désordre qui règne

dans les lieux loués.

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose

louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail

ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention.

Aux fins de justifier de sa demande en résiliation du contrat de bail pour violation de la

prédite disposition, PERSONNE2.) – auquel incombe la charge de la preuve – se

prévaut de photographies qu’il a prises de l’appartement loué durant une de ses visites

annuelles lui accordées suivant jugement du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 2

décembre 2016.

Quant au moyen tiré de la violation de sa vie privée et de son droit à l’image invoqué

par PERSONNE1.) à l’encontre de la production en justice des photographies de

l’appartement pris à bail, le tribunal rappelle que, conformément à l’article 58 du

nouveau code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver les faits

nécessaires au succès de leur prétention conformément à la loi.

PERSONNE1.) invoque trois dispositions à l’appui de sa demande en rejet des

photographies versées en cause, à savoir la loi du 6 juin 2004 sur la liberté

d’expression dans les médias, la loi du 11 août 1982 sur la liberté d’expression ainsi

que l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme et des Libertés

Fondamentales (ci-après « CEDH »).

D’emblée, il y a lieu de relever que la loi modifiée du 8 juin 2004 sur la liberté

d’expression dans les médias s’applique à toute publication, c’est-à-dire un ensemble

d’informations mis à la disposition du public ou de catégories de personnes par un

éditeur moyennant recours à un média pour autant que ces informations proviennent

d’un collaborateur. Dans la mesure où, en l’occurrence, PERSONNE2.) n’a pas publié

les photographies litigieuses, la liberté d’expression dans les médias n’est pas en

cause, de sorte que le moyen invoqué tombe, de toute évidence, à faux.

Aux termes de l’article 8 § 1er de la CEDH « toute personne a droit au respect de sa

vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Selon un arrêt de la Cour de cassation de Belgique du 10 mai 1985 (Pas. 1985, I,

1122), dans la mesure où la disposition de l’article 8 est suffisamment précise et

complète, elle peut produire des effets directs.

A noter que cet article n’est pas seulement applicable dans les relations avec les

autorités publiques, mais également dans les relations entre personnes privées, ceci

afin de garantir le droit positif de chacun au respect de sa vie privée (en ce sens Cour

3 juin 2015, n° 41.063 du rôle).

Par ailleurs, d’après l’article 1er de la loi du 11 août 1982 concernant la protection de

la vie privée, « chacun a droit au respect de sa vie privée ».

C’est aux juridictions qu’il appartient d’identifier les biens protégés par le concept de

vie privée et de mesurer la force avec laquelle ils contrebalancent les droits

concurrents des agents juridiques accusés d’y avoir porté atteinte. Si une partie à un

procès a obtenu une preuve en ayant recours à un procédé illicite, l’une des

conséquences de la faute ainsi commise est de faire écarter un tel mode de preuve

des débats judiciaires (cf. Rigaux : La protection de la vie privée et des autres biens

de la personnalité, n° 139 et 647).

Il n’existe cependant pas de définition de la vie privée. A priori, la vie privée s’oppose

à la vie publique. Toute personne doit pouvoir soustraire la première aux ingérences

extérieures, alors que, dans la seconde, elle s’expose à la curiosité de ses semblables.

La vie privée s’oppose aussi à la vie professionnelle (Encyclopédie Dalloz, Civil, verbo

« Personnalité » ;

Denis

Tellon,

Les

Droits

de

la

Personnalité,

n° 44 et n° 46).

Dans la mesure où PERSONNE1.) ne figure sur aucune des photographies versées

au dossier - lesquelles ne font que retracer l’état du bien pris à bail - son droit à l’image,

dont il fait état, n’a, à l’évidence, pas été violé.

De surcroît, rien n’a été divulgué à propos de la vie privée de PERSONNE1.), les

photos litigieuses ne montrant que des sacs en plastique et autres objets divers

entreposés dans l’appartement.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les photos litigieuses dont

PERSONNE1.) ne conteste, au demeurant, pas qu’elles ont été prises à l’intérieur du

bien loué par lui et qu’elles montrent des objets lui appartenant.

Au vu des photos, le tribunal ne saurait rejoindre l’argumentation de l’appelant selon

laquelle aucun detritus ne serait visible, étant donné qu’il se limiterait à « collectionner

de vieux journaux et des CD ».

Au contraire, les photos montrent que l’appartement loué par PERSONNE1.) est

recouvert, du sol au plafond, de sacs en plastique, de papier toilette et de bouteilles,

l’accès à l’évier de la salle de bains étant impossible, l’évier étant recouvert de

moisissures et la fenêtre de sparadraps. Les meubles ne sont pas visibles et le petit

espace du sol non recouvert de détritus est noir de saleté.

Tel que le fait plaider à bon droit PERSONNE2.), l’appartement se trouve dans un état

sinon nocif, du moins épouvantable, aucun nettoyage n’étant possible eu égard au

désordre y régnant.

Il ressort encore de la facture n° NUMERO1.) du 14 mars 2017 de la société

SOCIETE1.) qu’une fuite d’eau est visible au plafond de la chambre à coucher de

Madame PERSONNE3.), occupant le deuxième étage de l’immeuble dans lequel

habite PERSONNE1.), ce dernier ayant refusé, nonobstant prise de rendez-vous

préalable, d’ouvrir la porte à l’installateur afin de vérifier l’origine de la fuite.

Si, tel que le fait plaider l’appelant, il n’est certes pas établi à suffisance de droit que la

fuite d’eau provient effectivement de son appartement, il est néanmoins, au vu des

photographies versées en cause et sans qu’il n’y ait lieu de procéder à une visite des

lieux, établi que PERSONNE1.) ne respecte pas l’obligation lui incombant en vertu de

l’article 1728 1° du code civil.

L’état du bien loué étant catastrophique, c’est à bon droit que le juge de première

instance a retenu que la gravité du manquement de PERSONNE1.) justifie la résiliation

du contrat de bail.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.)

à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

suivant la signification du présent jugement, l’appelant ne faisant état d’aucun élément

justifiant de lui accorder un délai plus long.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées par lui non comprises dans les dépens, il convient,

d’une part et par confirmation de la décision querellée, de condamner PERSONNE1.)

au paiement d’une indemnité de procédure de 350,00 euros pour la première instance

et, d’autre part, de faire droit à la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelant en allocation d’une indemnité de

procédure pour la présente instance requiert un rejet.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé

et que le jugement attaqué est à confirmer dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les photographies versées en cause,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une visite des lieux,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

un mois à compter de la signification du présent jugement,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.