Court dismisses tenant's abuse of process claim and allows landlord's appeal after lease termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 4/2018

Audience publique du mardi, neuf janvier deux mille dix-huit

Numéro 186769 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE

ADRESSE1.),

établie

à

L-ADRESSE1.),

représentée par son collège des bourgmestre et échevins,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Luxembourg du 8 août 2017,

comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

comparant par Maître Barbara KOOPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186769 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour désistement d’abord au 12 décembre

2017 et finalement à l’audience publique du mardi, 19 décembre 2017 à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Isabelle GENEZ, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

comparant pour l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.), fut entendue en

ses explications.

Maître Sylvie KREICHER, avocat, en remplacement de Maître Barbara KOOPS,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 janvier 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 14 décembre 2016, l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour voir résilier, pour autant que de besoin, le bail

existant entre parties et pour voir condamner le locataire à déguerpir des lieux loués.

Elle a encore réclamé une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) a exposé

avoir acquis l’immeuble sis au ADRESSE2.) à ADRESSE2.), de la part de

PERSONNE2.), par acte notarié du 14 décembre 2015. Les parties contractantes

auraient convenu d’un droit d’habitation viager à titre gratuit au profit de

PERSONNE2.) dans l’appartement n° NUMERO1.).

Avant la vente, ledit appartement aurait été loué par PERSONNE2.) à PERSONNE1.),

suivant contrat du 18 janvier 2013. Aux termes d’un contrat de sous-location du 18

décembre 2015, PERSONNE2.) aurait donné en sous-location cet appartement à

PERSONNE1.), à partir du 1er janvier 2016.

Par courrier du 30 janvier 2016, PERSONNE2.) aurait signalé à PERSONNE1.) la

cession de l’immeuble à l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) et aurait

résilié tant le contrat de bail du 18 janvier 2013, que le contrat de sous-location du 18

décembre 2015, ce avec effet au 30 avril 2016.

Par contrat de bail du 9 mai 2016, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.)

aurait loué à PERSONNE1.) l’appartement pour une durée de deux mois à partir du

1er mai 2016.

Par avenant du 28 juin 2016, le contrat de bail du 9 mai 2016 aurait été prolongé pour

une période de trois mois, soit du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016.

Par courrier du 20 septembre 2016, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.)

aurait rappelé l’échéance du contrat à PERSONNE1.) et aurait indiqué à ce dernier

que le contrat ne serait plus prolongé au-delà du 30 septembre 2016.

Par courrier du 3 octobre 2016, le mandataire de l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE1.) aurait rappelé à PERSONNE1.) que le contrat de bail avait pris fin. Il lui

aurait, par ailleurs, indiqué que des travaux de rénovation en vue de la transformation

de l’immeuble en logements sociaux étaient imminents et que, de par leur envergure,

ces travaux impliqueraient l’inhabilité de l’appartement litigieux.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance du 24 avril 2017,

PERSONNE1.)

a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) à lui payer le montant de 2.700,00

euros, à titre d’indemnisation pour perte de jouissance. Il a, par ailleurs, sollicité une

indemnité de 2.000,00 euros, du chef de procédure abusive et vexatoire.

Par jugement du 12 mai 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

a dit que PERSONNE1.) n’était pas à considérer comme occupant sans droit ni titre

et, avant tout autre progrès en cause, a ordonné une visite des lieux.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit qu’à la suite de la vente de son

immeuble, PERSONNE2.) ne disposait plus que d’un droit d’habitation viager dans

l’appartement litigieux, qu’il ne pouvait, dès lors, pas donner en location ou en sous-

location.

Il a déclaré nulle la résiliation du contrat de bail du 18 janvier 2013, effectuée par

PERSONNE2.) en date du 18 décembre 2015, en retenant qu’il aurait appartenu à

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE

ADRESSE1.),

nouveau

propriétaire

de

l’immeuble, et non plus à PERSONNE2.), de résilier le contrat de bail du 18 janvier

2013, en invoquant l’un des moyens limitativement énumérés à l’article 12 (2) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Constatant que le contrat de bail n’était pas venu à échéance automatiquement en

date du 30 septembre 2016, le juge de première instance a dit que PERSONNE1.)

n’était pas à considérer comme occupant sans droit ni titre.

Eu égard à l’invocation par l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.), de

travaux de grande envergure à entreprendre dans les lieux loués et aux contestations

de PERSONNE1.) à cet égard, le juge de première instance a ordonné une visite des

lieux.

La visite des lieux a été effectuée le 31 mai 2017.

Par jugement du 10 juillet 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a dit la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE1.) non fondée et a sursis à statuer sur la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.).

Pour rejeter la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) tendant

à voir résilier le contrat de bail, le juge de première instance a retenu que celle-ci n’avait

pas établi à suffisance le motif grave invoqué, consistant dans la réalisation de travaux

de modernisation incompatibles avec la présence d’un locataire.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) a interjeté appel contre les

jugements des 12 mai 2017 et 10 juillet 2017 par acte d’huissier du 9 août 2017.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de son acte d’appel, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.)

demande, par réformation des jugements entrepris, à voir résilier, pour autant que de

besoin,

le

contrat

de

bail

du

mai

2016,

sinon

celui

du

18 janvier 2013.

A titre subsidiaire, elle demande à voir admettre l’existence d’un motif grave, justifiant

la résiliation du contrat de bail, ce motif consistant en la nécessité de réaliser des

travaux de grande envergure dans les lieux loués.

L’appelante demande encore, par réformation du jugement entrepris, à voir ordonner

le déguerpissement de PERSONNE1.).

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Par acte de désistement d’instance daté du 30 octobre 2017, déposé au greffe du

tribunal de céans le 7 novembre 2017, et comportant la mention manuscrite « bon pour

désistement d’instance », suivie de quatre signatures,

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE1.) se désiste purement et simplement de l’instance d’appel

introduite

contre

PERSONNE1.)

par

exploit

d’huissier

du

9 août 2017.

Le désistement a été notifié à Maître Barbara KOOPS, mandataire de PERSONNE1.).

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité du

désistement d’instance, étant noté que l’acte de désistement n’indique pas de quelles

personnes émanent les signatures apposées sous la mention « Bon pour accord ».

Il s’oppose au désistement d’instance et sollicite une indemnité de 3.000,00 euros,

pour procédure abusive et vexatoire, en vertu des articles 6-1, sinon 1382 et 1383 du

code civil. Il fait plaider que le motif invoqué par l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE1.) pour obtenir la résiliation du contrat de bail n’était pas fondé, dans la

mesure où des travaux auraient déjà été réalisés avant le dépôt de la requête de

première instance et que, tel que le juge de première instance l’aurait constaté à la

suite de la visite des lieux, les seuls travaux restant à faire ne nécessiteraient pas que

les lieux soient libérés. Il estime, dès lors, que la procédure engagée à son égard était

vouée à l’échec ab initio.

PERSONNE1.) réclame, en outre, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Par courrier entré au greffe le 19 décembre 2017, le mandataire de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE1.)

précise que les signatures

apposées sur l’acte de désistement émanent de PERSONNE3.), bourgmestre,

PERSONNE4.), 1er échevin, PERSONNE5.), échevin, et PERSONNE6.), échevin.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) demande à voir décréter le

désistement, nonobstant le défaut d’acceptation de la partie intimée.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire, au motif que cette demande n’a pas

été formulée antérieurement au dépôt de l’acte de désistement.

Elle conclut finalement au caractère non fondée de la demande de PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Appréciation du tribunal

Il est unanimement admis qu’un désistement exprès fait par acte d’avoué à avoué doit

porter la signature de la partie et qu’il s’agit là d’une formalité substantielle, dont

l’omission est sanctionnée par la nullité du désistement (cf. Garsonnet et Cézar-Bru, t.

3, p. 674). Le mandat légal de l’avoué ne comporte, en effet, pas le pouvoir de se

désister (Cour 15 juin 1987, n° 9414 du rôle).

Sous peine de nullité du désistement, l’avocat qui présente le désistement doit avoir

un accord écrit de sa partie (Cour d’appel, 4 janvier 2012, n° 37030 du rôle,

T. Hoscheit, le droit judiciaire privé, n° 1126).

L’acte de désistement comportant les signatures du bourgmestre et des échevins de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.), la formalité tenant au pouvoir

spécial conféré au mandataire de la partie appelante, a été respectée.

Aux termes de l’article 545 du nouveau code de procédure civile, le désistement peut

être fait et accepté par de simples actes, signés des parties ou de leurs mandataires,

et signifiés d’avoué à avoué.

Le désistement volontaire de l'instance est un contrat et suppose les consentements

réciproques

de

l'auteur

du

désistement

et

de

la

partie

adverse

(Enc. Dalloz; Procédure; Verbo Désistement; no. 31).

Toutefois, la nécessité de l’acceptation du désistement par l’adversaire s’apprécie

selon que ce désistement peut ou non lui nuire. Une jurisprudence constante reconnaît

aux juridictions le pouvoir de passer outre au refus d’acceptation du défendeur qui ne

se fonde pas sur des motifs suffisants dont le sérieux et la légitimité sont

souverainement appréciés par le juge.

Il est encore relevé qu’en matière de désistement d’une demande, l’acceptation de

l’adversaire n’est requise que si ce dernier a présenté préalablement une défense au

fond ou une demande reconventionnelle. Il ne suffit pas que l’adversaire se soit réservé

la possibilité d’émettre une prétention (Cour de cassation française, 2ème chambre

civile, 10 mars 1982, Bulletin civil II, n° 37 cité in « Droit pratique de la procédure civile

», éd. DALLOZ ACTION, n° 4384 ; Enc. Dalloz; op. cit. no.35 et ss.). En effet, jusqu’au

moment où une défense au fond ou une demande reconventionnelle est présentée,

l’instance appartient au demandeur et le défendeur n’a pas un droit acquis à ce qu’elle

se poursuive (Cour d’appel, 9 novembre 1983, Pas. 26, p. 104 ; 14 mars 1995, rôle n°

16457, LJUS 99819021).

A noter, dans ce contexte, que la demande en paiement de dommages et intérêts pour

procédure vexatoire et la demande en paiement d’une indemnité de procédure, qui ne

sont pas à qualifier de demandes reconventionnelles, ne sont pas atteintes par les

effets du désistement, alors que ces demandes, sortant du cadre d’une simple défense

à l’appel, ont une individualité propre et doivent dès lors être toisées, même si

l’instance

est

déclarée

éteinte

par

le

désistement

(Cour

d’appel,

4 janvier 2012, n° 37030 du rôle ; Cour 17 juin 1992, n° 14101 du rôle).

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas conclu au fond du litige avant le dépôt de

l’acte de désistement et ne justifie pas, par ailleurs, en quoi le désistement lui porterait

préjudice, le désistement d’instance est, dès lors, valable nonobstant le défaut

d’acceptation de la part de l’intimé.

Le désistement étant valablement intervenu, il y a lieu de faire droit à la demande de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) et de déclarer éteinte l’instance

pendante entre elle et PERSONNE1.).

L’intimé réclame la somme de 3.000,00 euros pour procédure abusive et vexatoire.

La demande basée sur les articles 6-1, sinon 1382 et 1383 du code civil, n’étant pas à

qualifier de demande reconventionnelle et sortant du cadre d’une simple défense à

l’appel (cf. supra), elle est recevable, indépendamment de la question de savoir si elle

a été formulée avant ou après le dépôt de l’acte de désistement d’instance.

Il convient de relever que l'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute,

pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de malice

ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le

demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en

justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est

libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, 28, 150; Cour

17 mars 1993, no 14446 du rôle; Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle, Lux.

9 février 2001, no 25/2001).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette

dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, nos 21687 et 22631

du rôle).

Force est de constater, en l’espèce, que l’intimé reste en défaut d’établir tant une faute

intentionnelle dans le chef de l’appelante qu’un préjudice dans son propre chef.

Un abus de droit n'est partant pas établi, alors qu'on ne saurait dire que

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) ait agi avec une intention de nuire

ou avec une légèreté blâmable, de sorte que la demande en dommages et intérêts de

PERSONNE1.) requiert un rejet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

PERSONNE1.) ne justifiant de l’iniquité requise par la prédite disposition, sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

donne acte à l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) de ce qu’elle se

désiste de l’instance d’appel introduite par exploit d’huissier du 9 août 2017,

y fait droit,

décrète le désistement d’instance à l’égard de PERSONNE1.) aux conséquences de

droit,

déclare éteinte l’instance introduite par exploit d’huissier du 9 août 2017 par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) contre PERSONNE1.),

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE1.) aux frais et dépens de

l’instance abandonnée.