Appeal dismissed; court confirms first instance judgment that conditional lease contract is void due to failed condition.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 1/2018

Audience publique du mardi, neuf janvier deux mille dix-huit

Numéro 156177 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 8 août 2013,

comparant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 156177 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 1er octobre 2013, fut fixée à maintes reprises pour plaidoiries

respectivement pour contrôle et finalement pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 5 décembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sandra GIACOMETTI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 janvier 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 16 novembre 2012, PERSONNE1.) a donné en location

à

PERSONNE2.)

un

local

commercial

sis

à

L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.300,00 euros pour une

durée initiale de trois ans. Le contrat de bail stipule notamment qu’il est conclu sous la

condition suspensive que le preneur ait fourni une garantie locative de six mois de

loyers, soit la somme de 19.800,00 euros. Il y est encore précisé qu’avant toute remise

des clés, respectivement avant toute entrée dans les lieux loués, le locataire devra

s’être acquitté du paiement du premier loyer, soit la somme de 3.300,00 euros, ainsi

que de la caution équivalant à six mois de loyers, étant souligné que la remise des

clés, respectivement l’entrée dans les lieux, n’interviendra qu’une fois que ces

paiements seront intervenus.

Par requête déposée le 12 avril 2013 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant

en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer le montant de

27.300,00 euros à titre d’arriérés de loyers impayés et de garantie locative impayée,

avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 22 février 2013, sinon à

compter de la demande en justice, jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts du

locataire, et ce endéans les quinze jours de la notification du jugement à intervenir. Il

a encore conclu à la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et a sollicité

l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi qu’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a augmenté sa demande du

montant de 9.900,00 euros correspondant aux loyers non payés pour la période

courant du 20 avril 2013 au 19 juillet 2013. Il a précisé que, de ce montant, il convenait

de déduire la somme de 9.000,00 euros payée par PERSONNE2.), de sorte qu’il a

réclamé le montant total de 37.200,00 euros. Il a renoncé à sa demande en

déguerpissement en expliquant que PERSONNE2.) n’était plus dans les lieux.

PERSONNE2.), renvoyant à la clause suspensive stipulée dans le contrat de bail, a

soulevé une fin de non-recevoir et a demandé à voir débouter PERSONNE1.) de sa

demande. Il a, par ailleurs, contesté tout paiement dans son chef. Il a, à son tour,

conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 11 juillet 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit le contrat de bail signé le 16 novembre 2012 nul et non avenu,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.),

-

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure,

-

condamné PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir retenu que PERSONNE1.)

restait en défaut de rapporter la preuve du prétendu paiement de la somme de

9.000,00 euros par PERSONNE2.), a renvoyé à la clause suspensive stipulée dans le

contrat de bail. Il a relevé qu’il laissait d’être établi que la condition suspensive ne se

soit pas réalisée de par la faute de PERSONNE2.) et qu’il résultait des éléments de la

cause et des explications fournies par les parties que la condition suspensive prévue

au contrat de bail à la page 4 sous le point 6 ne s’était pas réalisée. Sur base de ces

constats, le juge de première instance a dit que le contrat signé le 16 septembre 2012

devait être déclaré nul et non avenu et que la demande en paiement de la garantie

locative et des arriérés de loyers était à déclarer non fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

8 août 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir condamner

PERSONNE2.) à l’exécution du contrat de bail et au paiement de la somme de

26.400,00 euros du chef des loyers redus pour la période courant du

20 novembre 2012 au 20 juillet 2013. Il renonce, en revanche, à sa demande en

paiement de la garantie locative de 19.800,00 euros et sollicite une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, il fait grief au juge de première instance d’avoir dit le contrat

de bail nul et non avenu en soulignant que la nullité du contrat n’avait été demandée

par aucune des deux parties au litige. Il donne à considérer que la clause suspensive

stipulée au contrat de bail doit être déclarée nulle et de nul effet, alors que cette clause,

qui procurerait un avantage exclusif et disproportionné au locataire, constituerait une

clause léonine, sinon potestative. Il renvoie aux dispositions des articles 1134 et 1178

du code civil et soutient que la condition suspensive constitue une obligation de résultat

dans le chef de l’intimé qui ne pourrait valablement se prévaloir de sa propre

inexécution pour se voir libérer de ses obligations. Pour le surplus, l’appelant fait valoir

que la clause ne constitue pas une condition suspensive pour ne dépendre d’un

évènement qui ne serait ni futur, ni incertain.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite, à son tour, une

indemnité de procédure de 500,00 euros.

Il est d’avis que le contrat de bail n’a pas sorti ses effets, alors que la condition

suspensive prévoyant le paiement d’une garantie locative équivalant à six mois de

loyers n’a pas pu être réalisée, la banque ayant refusé de le cautionner. Il conteste

formellement que la clause litigieuse puisse être qualifiée de léonine ou de potestative

et fait relever que celle-ci a été insérée dans le contrat dans l’unique but de protéger

le bailleur, qui aurait souhaité avoir une garantie substantielle avant de remettre les

clés du local à un locataire.

Discussion

Aux termes de l’article 6 du contrat de bail du 16 novembre 2012, « le présent contrat

a été établi sous la condition suspensive que le preneur ait fourni une garantie locative

de six mois de loyer, soit la somme de 19.800,00 euros. Cette somme est à virer/verser

au compte du bailleur dans les conditions indiquées à l’article 3 du présent contrat.

Aucune remise des clés, respectivement entrée dans les lieux n’interviendra avant que

cette somme soit virée/versée au compte du bailleur mentionné au point 3 du présent

contrat ».

Aux termes de l’article 1181 du code civil, l’obligation contractée sous une condition

suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un

événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas,

l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement. Dans le second cas,

l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée.

Compte tenu de ses stipulations limpides, le contrat de bail est, contrairement aux

affirmations de l’appelant, assorti d’une condition suspensive, conformément aux

dispositions du prédit texte de loi. En effet, le paiement d’une garantie locative

s’élevant au montant de 19.800,00 euros constitue bien un évènement futur et

incertain, alors que, lors de la signature du contrat, il n’était pas encore réalisé et que

les parties ignoraient si PERSONNE2.) allait réussir à réunir la somme réclamée par

le bailleur au titre de la garantie locative.

C’est encore à tort que l’appelant fait plaider que cette clause constituerait une clause

léonine. Une clause léonine a pour but de procurer, lors de l’exécution du contrat, à

l’un des cocontractants un avantage exorbitant par rapport aux autres

(cf. Jurisclasseur civil, art. 1146 à 1155, fasc. 22). Dans la mesure où le paiement

d’une garantie locative équivalant à près de 20.000,00 euros ne constitue, de toute

évidence, pas un avantage exorbitant au profit du locataire, le moyen avancé par

l’appelant laisse d’être fondé.

PERSONNE1.) soutient encore que la clause serait potestative, partant nulle et de nul

effet.

L’article 1174 du code civil prévoit que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été

contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

L’article 1170 du même code dispose que « la condition potestative est celle qui fait

dépendre l’exécution de la convention d’un évènement qu’il est au pouvoir de l’une ou

de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher ».

La condition peut, sans soulever d’objection de principe, être potestative pour le

créancier : le débiteur s’oblige sous la condition, suspensive ou résolutoire, que le

créancier accomplisse ou, au contraire, n’accomplisse pas tel acte. Il importe peu que

cette condition dépende exclusivement de la volonté du créancier ou non. Au contraire,

la condition potestative pour le débiteur soulève une objection fondamentale : un

engagement dont l’efficacité est subordonnée à la volonté de celui qui s’oblige n’est

pas, en réalité, un engagement. Celui qui s’oblige s’il le veut ou s’il le juge à propos

n’a pas contracté sérieusement. C’est pourquoi toute obligation est nulle lorsqu’elle a

été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige (Droit civil,

les obligations, Dalloz, Droit Privé, Précis, François TERRE, Philippe SIMLER et Yves

LEQUETTE, page 1134).

Il est cependant admis que l’article 1174 précité ne vise que la condition purement

potestative suspensive (cf. Les Novelles, droit civil, t. IV, vol. II, la condition, p. 387, n°

123 et suivants).

Le débiteur d’une obligation s’est engagé sous une condition potestative, lorsqu’il

dépend de son seul pouvoir discrétionnaire de décider qu’il exécutera ou non ladite

obligation. Cette condition est dite purement potestative. (cf. Mémento Francis

LEFEBVRE, Contrats, éd. 1997, no 1892)

Il a été décidé que constitue une condition purement potestative celle qui porte sur un

évènement au pouvoir du débiteur et qui dépend de la seule volonté de ce dernier,

donc abandonne le créancier absolument à l’arbitraire du débiteur. Pour déterminer si

une clause contractuelle correspond à cette définition, il faut examiner si elle crée

concrètement un déséquilibre des forces économiques en présence et si elle permet

au débiteur de tenir le créancier à sa merci (Cour d’Appel 16 janvier 2001, P. 32, 186).

En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, la condition suspensive qui

figure à l’article 6 du contrat de bail du 16 novembre 2012 ne peut être qualifiée de

purement potestative et n’est partant pas prohibée par l’article 1174 du code civil, étant

donné que sa réalisation ne dépendait pas de la seule volonté arbitraire de

PERSONNE2.), mais que, compte tenu du montant important réclamé par le bailleur

au titre de la garantie locative, elle dépendait également, du moins pour partie, d’un

tiers.

La condition litigieuse appartient de ce fait à la catégorie des conditions simplement

potestatives et s’avère dès lors licite (cf. De Page, t. I, n° 154 in fine, p. 230).

Le moyen tombe dès lors pareillement à faux et la clause n’est pas nulle.

A titre superfétatoire, le tribunal relève que si, tel que le prétend l’appelant, la clause

constituait une clause purement potestative qui serait partant nulle, il en découlerait

que le contrat, qui ne serait ainsi soumis à aucune condition, aurait commencé à sortir

ses effets dès sa date de prise d’effet, soit au jour de sa signature, de sorte que ce

serait le bailleur qui, en ne remettant pas les clés à son locataire, serait resté en défaut

d’exécuter ses obligations.

En pratique, la condition suspensive suspend la formation du contrat de vente jusqu’à

la réalisation de cette condition (cf. Cour 16 janvier 2003, n° 26556 du rôle).

Si l’événement prévu comme condition suspensive ne se produit pas, il y a défaillance

de la condition. Cette défaillance empêche l’obligation de prendre naissance. Les

parties sont dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté (cf.

Jurisclasseur civil, art. 1181-1183, n° 44).

Certes, l’article 1178 du code civil prévoit que la condition est réputée accomplie

lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché

l’accomplissement.

Toujours est-il qu’il appartient au créancier, en l’occurrence donc à PERSONNE1.), de

prouver

la

paralysie

du

débiteur

(cf.

en

ce

sens

Cass.

Com.

Fr.

15 décembre 1992, BC IV n° 410).

Or, force est de constater que l’appelant n’allègue, ni a fortiori n’établit, que la condition

suspensive n’a pu se réaliser de par la faute de PERSONNE2.).

Sauf stipulation contraire, les effets de la condition sont automatiques et rétroactifs. La

condition produit ses effets de plein droit, c’est-à-dire sans mise en demeure et sans

que le juge, s’il est saisi, ait le pouvoir d’en apprécier l’opportunité (cf. Malaurie &

Aynès, Droit Civil, Les Obligations, édition 1994/1995, n° 1119 et ss.).

De même, qu’il y ait défaillance ou accomplissement de la condition, modalité

suspensive (comme en l’espèce) ou résolutoire, la dissipation de l’incertitude opère

toujours de plein droit sans qu’il soit besoin de s’adresser à la justice

(cf. Jurisclasseur civil, article 1175 à 1180, fasc. 44 à 46, n° 72).

Il s’ensuit qu’en cas de non-réalisation de la condition suspensive, le droit soumis à la

condition est censé ne jamais avoir pris naissance.

La condition suspensive ayant défailli, le contrat, signé sous cette condition qui ne s’est

pas réalisée, est censé ne jamais avoir existé avec la conséquence que si des effets

s’étaient produits à la suite de ce contrat, ils devront disparaître, le contrat étant lui-

même devenu caduc (cf. cf. Malaurie & Aynès, op.cit., n° 1121).

En effet, la défaillance de la condition empêche l’obligation de prendre naissance. Les

parties sont dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté (Jurisclasseur

civil, art. 1181 et 1182, fasc. 47, n° 35).

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que le contrat de bail du 16

novembre 2012 est devenu caduc.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a débouté PERSONNE1.)

de sa demande en paiement.

Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé et que le jugement entrepris est à confirmer, sauf

à préciser que le contrat de bail du 16 novembre 2012 est caduc et non pas nul.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

En revanche, eu égard au fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE2.) l’intégralité des sommes exposées non comprises dans les dépens, il

y a lieu de condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que le contrat de bail du

16 novembre 2012 est caduc et non pas nul,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.