Landlord's appeal against tenant's non-payment of rent and eviction order is allowed with additional arrears awarded.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 253/2017

Audience publique du mardi, dix-neuf décembre deux mille dix-sept

Numéro 186539 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Laura FAVAS, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), professeur, et son épouse

2) PERSONNE2.), professeur, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 31 juillet 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître David YURTMAN, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), employé de l’Etat, et son épouse

2) PERSONNE4.), fonctionnaire, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Laurent LENERT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186539 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,

27 novembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Rabah LARBI, avocat, en remplacement de Maître David YURTMAN,

comparant pour PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Marlène MULLER, avocat, en remplacement de Maître Laurent LENERT,

comparant pour PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

19 décembre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 26 septembre 2016, entré en vigueur le 15 octobre

2016, PERSONNE3.) et son épouse, PERSONNE4.), ont donné en location à

PERSONNE1.) et à son épouse, PERSONNE2.), une maison d’habitation sise à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.450,00 euros, payable

d’avance le 1er de chaque mois.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 24 mars 2017,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ont

fait

convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant

en matière de bail à loyer, aux fins de les entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, à leur payer la somme de 3.900,00 euros à titre d’arriérés de loyers avec les

intérêts légaux à compter de la date d’échéance des loyers, sinon à compter de la date

de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, chaque fois

jusqu’à solde et sous réserve expresse d’augmentation de la demande en cours

d’instance, et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après

résiliation du bail existant entre parties dans un délai de vingt-quatre heures à partir

de la notification du jugement à intervenir. Les époux GROUPE1.) ont encore sollicité

l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi qu’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Lors des plaidoiries de première instance, les époux GROUPE1.) ont augmenté leur

demande en réclamant un montant total de 11.250,00 euros à titre d’arriérés de loyers,

les loyers des mois d’avril, mai et juin 2017 n’ayant pas non plus été payés.

Par jugement du 14 juin 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) de l’augmentation de leur

demande en paiement,

dit fondée la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers à hauteur de

11.250,00 euros,

partant, condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) le montant de 11.250,00 euros avec les intérêts

légaux à partir des échéances mensuelles respectives, jusqu’à solde,

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.)

et de PERSONNE1.),

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du jugement,

au besoin, autorisé les requérants à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

dit la demande de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) en allocation d’une indemnité

de procédure fondée pour le montant de 350,00 euros,

condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) le montant de 350,00 euros sur base des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la preuve du paiement

des loyers n’a pas été rapportée. Il a retenu que le non-paiement du loyer constitue un

manquement grave à l’obligation du locataire de payer régulièrement son loyer, de

nature à justifier la résiliation du contrat de bail, ce d’autant plus que les locataires

restaient en défaut d’établir que leur situation financière précaire n’était que

passagère.

De ce jugement, leur notifié le 19 juin 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 31 juillet 2017, étant précisé que

le 29 juillet 2017, soit le quarantième jour, était un samedi.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire les

demandes en résiliation du bail et en déguerpissement consécutif non fondées.

A l’appui de leur recours, ils font exposer que leurs revenus font l’objet d’une saisie sur

salaire par l’administration fiscale française depuis février 2017 pour un montant

mensuel de 4.400,00 euros. Ils soutiennent qu’ils reviendront à meilleure fortune dans

un avenir très proche, alors que non seulement la prédite saisie sur salaire devrait être

levée, mais que PERSONNE1.) percevra encore prochainement des honoraires

importants de la part de la fondation ORGANISATION1.) avec laquelle il viendrait de

signer un contrat de prestations de services. Compte tenu du fait que leurs difficultés

financières ne seraient que passagères, la résiliation du contrat de bail ne se justifierait

pas. En droit, les appelants font plaider que le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue un cas de force majeure et ils soulignent qu’ils ont toujours été

de bonne foi. Ils se seraient d’ailleurs acquittés d’un montant de 8.000,00 euros en

date du 28 juillet 2017.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, sauf à augmenter leur

demande en paiement au montant total de 23.783,29 euros, étant toutefois reconnu

que les locataires ont payé un montant de 8.000,00 euros en juillet 2017.

Ils sollicitent une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

S’ils reconnaissent que, humainement, la situation des appelants est bien

malheureuse, ils sont cependant d’avis qu’elle ne saurait avoir d’effet juridique sur les

relations entre parties. Ainsi, eu égard à la gravité de la faute des locataires, la

résiliation du bail et le déguerpissement consécutif seraient justifiés.

Discussion

Les appelants reconnaissent ne pas avoir réglé les loyers qui leur sont réclamés, à

savoir une partie des mois de février et de mars 2017 ainsi que l’intégralité des loyers

des mois d’avril à juin 2017 inclus, à l’exception d’un paiement unique en date du 28

juillet 2017. Par ailleurs, ils reconnaissent ne pas s’être acquittés des loyers échus

depuis le jugement de première instance.

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 101).

En l’espèce, même s’il résulte des pièces versées au dossier que les locataires ont fait

un effort certain pour s’acquitter du montant de 8.000,00 euros en juillet 2017, il n’en

reste cependant pas moins qu’au jour où le juge de première instance a statué, ils

accusaient un retard considérable de quasiment six mois de loyers et qu’actuellement

ils ne se sont toujours pas acquittés de l’intégralité des arriérés et ne paient pas le

terme courant.

Dans ce contexte, le tribunal ne saurait suivre l’argumentation des appelants selon

laquelle le non-paiement du loyer serait dû à un cas de force majeure. Les caractères

de la force majeure, comme cause exonératoire de responsabilité, sont identiques en

matière contractuelle et en matière délictuelle. Ces caractères, qui sont à apprécier in

abstracto, sont : l’extériorité, l’irrésistibilité et l’imprévisibilité. L’extériorité signifie que

le défendeur ne peut invoquer, pour échapper à sa responsabilité, son propre fait (cf.

TAL 5 novembre 2010, n° 196/10). L’irrésistibilité prend généralement la forme de

l’impossibilité d’exécution en matière contractuelle. Celle-ci doit être totale et définitive,

l’impossibilité temporaire ou partielle ne constituant pas un cas de force majeure (cf.

op. cit.). Quant à la condition de l’imprévisibilité, celle-ci consiste pour l’agent, à n’avoir

pu prévoir un évènement irrésistible (cf. TAL 22 avril 2015, n° 82/15).

Or, en l’espèce, les appelants, qui se prévalent tant de leur propre fait (ne pas avoir

réglé leur dû à l’administration fiscale française) que d’une prétendue irrésistibilité

qu’ils qualifient eux-mêmes de temporaire, ne sauraient, sur base des constats qui

précèdent, se prévaloir d’un cas de force majeure afin de justifier le non-paiement des

loyers à la base d’une demande en résiliation du contrat de bail.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent et notamment de l’importance

des arriérés de loyers, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce

qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

et ordonné leur déguerpissement, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

quarante jours à partir de la signification du présent jugement.

L’appel laisse partant d’être fondé et le jugement entrepris est à confirmer, sauf à

préciser que, de par le versement de la somme de 8.000,00 euros en date du 28 juillet

2017, le montant de la condamnation prononcée par le juge de première instance est

à diminuer de ce montant.

Les époux GROUPE1.) augmentent leur demande en paiement d’arriérés de loyers

échus depuis le jugement de première instance, à savoir les mois de juillet à novembre

2017 inclus, et réclament, à ce titre, un montant de (5 x 2.450,00 euros =) 12.250,00

euros, augmenté des intérêts légaux à compter du présent jugement.

La demande est recevable en vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

Les appelants reconnaissant ne pas s’être acquittés des loyers réclamés, la demande

tendant au paiement des loyers de juillet à novembre 2017 est, dès lors, fondée pour

le montant réclamé de 12.250,00 euros. Les intérêts légaux courent sur le prédit

montant à partir du jour du présent jugement, tel que réclamé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser aux parties intimées l’intégralité des

sommes exposées et non comprises dans les dépens, il convient de faire droit à leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure à hauteur de 350,00 euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante

jours à partir de la signification du présent jugement et sauf à préciser que le montant

de la condamnation prononcée par le juge de première instance est à diminuer du

montant de 8.000,00 euros payé en date du 28 juillet 2017,

donne acte à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) de l’augmentation de leur demande

du montant de 12.250,00 euros, du chef d’arriérés de loyers pour la période de juillet

à novembre 2017,

la dit recevable et fondée,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le montant de 12.250,00 euros avec les intérêts

légaux à partir du jour du présent jugement jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 350,00 euros pour l’instance

d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.