Landlord's rent increase notification failed to cite Article 35 of the 2006 Law, rendering the increase invalid.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 256/2017

Audience publique du mardi, dix-neuf décembre deux mille dix-sept

Numéro 183559 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 14 mars 2017,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183559 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 25 avril 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 septembre 2017 et

finalement à l’audience publique du lundi, 27 novembre 2017 à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Aurélie PETERSEN, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Madame PERSONNE2.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

19 décembre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 24 octobre 1994, ayant pris effet le 1er novembre 1994, un

appartement sis à L-ADRESSE3.), a été donné en location à PERSONNE2.) par

PERSONNE3.), pour un loyer mensuel de 32.000,00 LUF, hors charges. Par décision

de la commission des loyers de la ADRESSE4.) du 3 juin 1999, le loyer mensuel a été

fixé à 619,73 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 mars 2016, PERSONNE1.),

devenue propriétaire de l’appartement à la suite du décès de sa mère, PERSONNE3.),

a notifié à PERSONNE2.) sa décision d’augmenter le loyer de 619,73 euros à 1.450,00

euros par mois, à partir du 1er avril 2016, ce suite à une évaluation immobilière.

Par requête déposée au greffe le 29 juillet 2016, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de la

voir condamner à lui payer le montant de 1.107,07 euros, en sus les intérêts légaux, à

titre d’arriérés de loyers. Elle a, en outre, sollicité une indemnité de procédure de

1.500,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par une seconde requête déposée au greffe le 28 octobre 2016, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

aux fins de la voir condamner à lui payer le montant de 1.937,25 euros, en sus les

intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers, de voir résilier le contrat de bail conclu entre

parties et de voir ordonner le déguerpissement de la locataire. Elle a encore sollicité

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a augmenté sa

demande au montant de 2.767,50 euros.

PERSONNE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la demande, en faisant valoir qu’elle a

refusé l’augmentation de loyer. Elle a soutenu qu’à défaut d’accord entre parties, toute

augmentation de loyer doit passer par la commission des loyers.

Par jugement du 2 février 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

joint les demandes inscrites sous les numéros 557/16 et 762/16,

reçu les requêtes en la forme,

dit les demandes de PERSONNE1.) non fondées,

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé la teneur de

l’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et

modifiant certaines dispositions du code civil, laquelle a modifié les critères de fixation

des loyers des immeubles à usage d’habitation – la fixation du loyer se faisant

désormais exclusivement par rapport au capital investi dans le logement – a dit que,

s’agissant d’une disposition transitoire et dérogatoire au droit commun de l’adaptation

des loyers, partant d’interprétation restrictive, elle ne vise que les demandes du bailleur

en augmentation du loyer qui trouvent leur origine dans la modification des critères

légaux de fixation du loyer.

Le juge de première instance a conclu que l’article 35 de la prédite loi – dans le cadre

duquel le bailleur peut imposer une augmentation du loyer sans devoir saisir la

commission des loyers – ne s’applique donc pas aux augmentations de loyers que les

bailleurs demandent par exemple pour des raisons d’évolution des prix, c’est-à-dire

des demandes motivées par le fait que le loyer n’a pas été augmenté depuis la

conclusion du bail.

Estimant que l’immeuble litigieux, datant de l’année 1958, n’est pas concerné par la

modification législative prémentionnée, le juge de première instance a dit que le

bailleur, qui sollicite une majoration du loyer, doit respecter les dispositions générales

des articles 8 et suivants de la loi modifiée du 21 septembre 2006, lesquels prévoient,

en cas de désaccord sur le montant du loyer à payer, la saisine de la commission des

loyers.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas saisi la commission des loyers, le juge de

première instance a dit que l’augmentation de loyer opérée par la bailleresse est

dénuée de tout effet.

La demande en paiement d’arriérés de loyers ainsi que les demandes tendant à la

résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de la locataire ont donc été

déclarées non fondées.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

14 mars 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE2.) à lui payer le montant de 3.321,00 euros à titre d’arriérés de loyers, à

voir prononcer la résiliation du bail pour faute grave dans le chef de la locataire et à

voir ordonner le déguerpissement de cette dernière.

L’appelante sollicite, par réformation de la décision entreprise, une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance et conclut en outre à

l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure du même montant.

A l’audience des plaidoiries du 27 novembre 2017, l’appelante augmente sa demande

au montant total de 5.530,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers pour la

période courant d’avril 2016 à novembre 2017. Il y a lieu de lui en donner acte.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir qu’en estimant que l’augmentation du

loyer n’était pas justifiée, le juge de première instance aurait statué ultra petita.

L’appelante fait plaider qu’elle a saisi le juge en vue de la condamnation de la locataire

au différentiel de loyers impayés, s’élevant à l’époque du dépôt de la première requête

au montant de 1.107,07 euros. Elle soutient que l’article 35 de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation requiert une notification au locataire, qu’une telle

notification a été effectuée en l’espèce et qu’il aurait appartenu au tribunal de se limiter

à vérifier si cette condition était remplie.

L’appelante fait encore grief au juge de première instance d’avoir dit qu’en l’absence

d’accord entre parties quant à l’augmentation du loyer, il aurait appartenu à la

bailleresse de saisir la commission des loyers, conformément à la procédure prévue à

l’article 8 de la loi modifiée du 21 septembre 2006.

Elle estime, en outre, qu’aux termes de l’article 35 de la prédite loi, deux possibilités

se présentent au locataire, qui se trouve confronté à une demande d’augmentation du

loyer du bailleur : soit il dénonce le contrat de bail et aucune adaptation ne peut lui être

imposée, soit en l’absence de dénonciation, il y a application de la hausse, celle-ci

s’effectuant par tiers annuels, si l’augmentation du loyer demandée dépasse 10%.

L’appelante conclut que, suite au courrier recommandé avec accusé de réception du

22 mars 2016 – qui est resté sans réponse pendant le délai légal de trois mois – le

défaut de dénonciation du bail par la locataire entraîne ipso facto la hausse du loyer.

Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que le susdit courrier du 22 mars 2016 ne

vaut pas notification au sens de l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006, l’appelante

fait valoir que la requête introductive de première instance indique clairement que

l’augmentation du loyer est basée sur les dispositions de l’article 35 de la susdite loi.

Elle soutient que la locataire avait, dès lors, « une autre chance » de dénoncer le

contrat de bail dans les trois mois de la notification de la requête introductive de

première instance. A défaut de ce faire, l’augmentation du loyer se serait appliquée et

la locataire serait fautive en payant le loyer usuel. L’appelante estime que sa requête

ampliative – tendant à voir condamner la locataire aux arriérés de loyers et à voir

résilier le bail pour non-paiement des loyers – aurait partant dû être déclarée fondée

et justifiée. Elle fait valoir qu’au vu de la notification en bonne et due forme, les

exigences posées dans le jugement du 25 février 2015 du tribunal d’arrondissement

de Luxembourg, cité par le juge de première instance, seraient remplies en l’espèce.

L’appelante soutient encore que le juge de première instance se serait contredit en

estimant que l’immeuble litigieux, datant de 1958, ne serait pas concerné par la

modification législative opérée au niveau du mode de fixation du loyer par la loi du

21 septembre 2006.

L’appelante - qui précise, par ailleurs, que le paiement du loyer ne serait « bien

souvent » intervenu qu’après maints courriers de rappel - conclut finalement à la

résiliation du contrat de bail pour faute dans le chef de la locataire et au

déguerpissement de cette dernière dans un délai de 15 jours à partir de la signification

du jugement à intervenir.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance. Elle conteste l’évaluation immobilière faite par l’expert

ASSASSI. Elle précise que depuis 1994, la bailleresse n’aurait fait aucun

investissement dans l’immeuble – le sanitaire et les carrelages datant de l’époque de

la construction et la chaudière de plus de 30 ans – de sorte que l’augmentation du

loyer ne se justifierait pas. Elle indique finalement qu’elle paie le loyer régulièrement

aux échéances convenues, qu’elle entretient l’appartement en bon père de famille et

qu’elle a réalisé à ses propres frais un certain nombre de remplacements.

Motifs de la décision

L’appelante réclame le paiement d’arriérés de loyers, suite à une augmentation de

loyer basée sur l’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Le tribunal note d’emblée que le juge de première instance, en se prononçant sur

l’applicabilité de l’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 au présent litige,

n’a pas statué ultra petita, tel qu’affirmé par l’appelante, alors que la demande de

PERSONNE1.) visait à voir condamner PERSONNE2.) au paiement du différentiel

entre le loyer, tel que fixé par décision de la commission des loyers du

3 juin 1999, et le loyer augmenté par la bailleresse sur base des dispositions de l’article

35 de la prédite loi, étant précisé que la locataire contestait l’augmentation du loyer.

L’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose que :

« Les loyers convenus avant l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être adaptés au

niveau résultant de l’application de la présente loi qu’après une notification écrite au

locataire.

Le locataire occupant un logement en vertu d’un contrat de bail conclu avant l’entrée

en vigueur de la présente loi dispose d’un délai de réflexion de trois mois, à partir de

la demande en augmentation du loyer du bailleur en application des dispositions

introduites par la présente loi, pour dénoncer le contrat de bail. S’il dénonce le contrat

de bail, aucune adaptation de loyer ne peut lui être imposée.

Lorsque le locataire ne dénonce pas le contrat de bail et si l’augmentation de loyer

demandée dépasse 10%, la hausse s’applique par tiers annuels ».

Tel que relevé par le juge de première instance, la loi du 21 septembre 2006, qui a

abandonné la distinction effectuée par la loi du 14 février 1955 entre les immeubles

achevés avant le 10 septembre 1944 et ceux achevés après, a modifié les critères de

fixation des loyers des immeubles à usage d’habitation.

Désormais, la fixation des loyers se fait exclusivement par rapport au capital investi

dans le logement.

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’article 35 – inséré dans le

chapitre VIII intitulé « Dispositions finales, abrogatoires et transitoires » de la loi du 21

septembre 2006 – constitue ainsi une disposition transitoire permettant (i) au bailleur

d’adapter les loyers convenus dans le cadre des contrats conclus avant l’entrée en

vigueur de la loi du 21 septembre 2006 aux nouveaux critères légaux de fixation du

loyer, et permettant (ii) parallèlement au locataire de se délier d’un contrat de bail dans

le cadre duquel le loyer fait l’objet d’une telle adaptation.

Il ressort du libellé des paragraphes 1 et 2 de cet article (« adaptation au niveau

résultant de l’application de la présente loi » et « demande en augmentation du loyer

du bailleur en application des dispositions introduites par la présente loi ») que ne sont

visées que les demandes en augmentation du loyer du bailleur qui trouvent leur origine

dans la modification des critères légaux de fixation du loyer.

L’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 ne s’applique donc pas aux augmentations

de loyer que les bailleurs demandent par exemple pour des raisons d’évolution des

prix, c’est-à-dire motivées par le fait que le loyer n’a pas été augmenté depuis la

conclusion du bail (TAL, 24 février 2015, n° 163.103 du rôle).

Le bailleur peut imposer cette adaptation de loyer sans devoir saisir la commission de

loyers (Marc THEWES, Le nouveau droit du bail, n° 61, Lex THIELEN, Le contrat de

bail, n° 301). En effet, l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 ne prescrit pas le

recours à la commission des loyers et il résulte de l’économie de cet article qu’il prévoit

des modalités d’application non pas complémentaires, mais autonomes

et

dérogatoires par rapport aux dispositions générales concernant l’adaptation des loyers

telles que figurant aux articles 8 et suivants de la loi du 21 septembre 2006 (TAL, n°

53/2015, 24 février 2015, n° du rôle 163.103).

S’agissant d’une disposition transitoire et dérogatoire par rapport au droit commun de

l’adaptation des loyers, les conditions d’application de l’article 35 sont à apprécier

restrictivement.

Si le bailleur entend se prévaloir des dispositions transitoires et dérogatoires de l’article

35 de la loi du 21 septembre 2006 – qui lui permettent d’imposer une augmentation du

loyer – une notification écrite circonstanciée s’impose afin de permettre au locataire

de vérifier la pertinence de l’adaptation du loyer (cf. Trav. Parl. n° 5216, amendements

adoptés par la Commission des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, p.

14), de faire usage de son droit de dénoncer le contrat de bail endéans un délai de

trois mois et, à défaut de dénonciation du contrat de bail, de se prévaloir du

fractionnement de l’augmentation du loyer par tiers annuels (cf. TAL, n° 53/2015, 24

février 2015, n° du rôle 163103).

En l’espèce, il résulte des pièces versées en cause que, par courrier recommandé

avec accusé de réception du 22 mars 2016, PERSONNE2.) est informée que

PERSONNE1.) entend augmenter le loyer au montant mensuel de 1.450,00 euros, et

ce à partir du 1er avril 2016.

Le tribunal constate que dans ce courrier, la bailleresse n’a ni indiqué que

l’augmentation du loyer est basée sur l’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre

2006, ni n’a-t-elle exposé en quoi son immeuble est concerné par la modification

législative opérée au niveau du mode de fixation du loyer par la loi du 21 septembre

2006.

Si, dans la requête introductive de première instance du 29 juillet 2016, la bailleresse

indique qu’elle entend se prévaloir des dispositions transitoires de l’article 35 de la loi

du 21 septembre 2006, elle ne justifie néanmoins nullement le montant du capital

investi. Il s’y ajoute qu’une requête tendant à la condamnation d’un locataire au

paiement d’arriérés de loyers ne saurait valoir notification d’une augmentation du loyer

au sens de l’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006.

Le tribunal retient partant qu’en l’espèce, il n’a pas été satisfait, au regard des

considérations qui précèdent, aux conditions de la notification écrite prévue à l’article

35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006.

Il suit des développements qui précèdent que l’augmentation de loyer n’est pas valable

et que la demande de PERSONNE1.) en paiement des prétendus arriérés de loyers

laisse d’être fondée. Pareillement, les demandes en résiliation du bail pour non-

paiement des loyers et en déguerpissement de la locataire requièrent un rejet.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer – quoique partiellement pour d’autres

motifs – en ce qu’il a déclaré non fondées les demandes de PERSONNE1.) en

paiement des arriérés de loyer et en résiliation du contrat de bail.

Au vu de ce qui précède, l’augmentation de la demande de PERSONNE1.), portant

sur un montant de 2.767,50 euros, est à déclarer recevable, mais non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande du montant de

2.767,50 euros,

la dit recevable, mais non fondée,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.