Tenant appeal dismissed; court confirms rent increase based on expert valuation methods under rental law.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 239/2017

Audience publique du mardi, cinq décembre deux mille dix-sept

Numéro 175108 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 5 février 2016,

comparant initialement par Maître Laurent METZLER, avocat, et actuellement par

Maître Nicky STOFFEL avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Claude WASSENICH, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 175108 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 31 mai 2016, fut d’abord successivement fixée pour plaidoiries aux

27 septembre 2016 et 10 janvier 2017, puis successivement fixée pour contrôle aux

21 mars 2017 et 6 juin 2017, et finalement fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 14 novembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Bouchra FAHIME-AYADI, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Liese REIBEL, avocat, en remplacement de Maître Claude WASSENICH,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 décembre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail écrit, non daté, prenant effet le 1er mai 2008, un appartement

meublé, sis à L-ADRESSE1.), a été donné en location à PERSONNE1.) moyennant

loyer mensuel de 520,00 euros et une avance mensuelle sur charges locatives de

80,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 4 novembre 2015, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir statuer sur

les mérites d’un recours formé contre la décision rendue le 8 octobre 2015 par la

Commission des Loyers de la ADRESSE3.). Il a encore demandé une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ainsi que

la condamnation de PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Par décision du 8 octobre 2015, la Commission des Loyers a fixé le loyer mensuel

redu à la somme de 50,00 euros, taxes et charges non comprises, à compter du 1er

avril 2015.

L’expert Shoja MICHELI, nommé par la Commission des Loyers, a évalué le capital

investi suivant deux méthodes de calcul. La Commission des Loyers a appliqué la

première méthode de calcul, basé sur l’acte authentique translatif de propriété.

D’après le rapport d’expertise, l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement en

question a été acheté en 1981 par la tante de l’actuel propriétaire, qui en a hérité, puis

a fait l’objet de transformations importantes jusqu’en 1983.

Lors des plaidoiries de première instance, les parties ont été en désaccord sur la

méthode de calcul à appliquer.

Par jugement du 21 janvier 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré le le recours exercé par PERSONNE2.) contre la décision rendue le 8

octobre 2015 par la Commission des Loyers de la ADRESSE3.) recevable et fondé,

-

dit que le loyer mensuel redu par PERSONNE1.) est maintenu au montant de

520,00 euros conventionnellement fixé entre parties, taxes et charges non

comprises et qui s’élèvent actuellement à la somme mensuelle de 80,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 600,00 euros,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé les termes de

l’article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et

après s’être référé aux travaux parlementaires, a retenu que ni le résultat de

l’évaluation de l’expert, ni le prix d’acquisition figurant dans l’acte translatif de propriété,

ne s’imposent aux parties et que si l’évaluation ou le prix de l’acte notarié ne

correspondent pas à la valeur marchande de l’immeuble, le capital investi est à fixer

en tenant compte de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de la surface

louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation du logement

et de la finition du logement.

Il a noté que suivant la deuxième méthode de calcul de l’expert, le loyer mensuel

maximal que le bailleur peut réclamer est de [(157.733,32 x 5%) : 12 =] 657,22 euros.

Il a encore donné à considérer que la fixation d’un loyer à la somme mensuelle

« ridicule » de 50,00 euros pour un appartement de plus de 50 m2, pas loin du centre

de la ville, dont la qualité d’équipement est décrite comme bonne par l’expert,

correspondrait à une privation en fait de la propriété.

Le recours de PERSONNE2.) a partant été déclaré fondé.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

5 février 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que le loyer

mensuel est à établir sur base de la première méthode de calcul retenue par l’expert

MICHELI. En ordre subsidiaire, elle conclut à voir réduire le loyer à de plus justes

proportions. Elle conclut, en tout état de cause, à se voir décharger de toute

condamnation intervenue à son encontre et sollicite une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour la première instance. Elle conclut à se voir allouer une indemnité

de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) relève que l’appartement qu’elle occupe se

trouve dans un piètre état, eu égard aux importantes moisissures constatées sur le

mur arrière. Elle insiste sur le fait que le problème d’humidité de l’appartement est un

problème récurrent, nonobstant le fait qu’elle entretiendrait le bien loué en bon père

de famille, qu’elle aérerait et qu’elle nettoierait régulièrement l’appartement. Elle

renvoie au rapport d’expertise unilatéral PERSONNE3.) pour appuyer ses dires.

Estimant que le prix de vente de l’immeuble correspondait aux prix de l’époque (1981)

et qu’il faudrait prendre en compte le mauvais état de l’immeuble lors de son

acquisition, l’appelante fait grief au juge de première instance d’avoir retenu la

deuxième méthode de calcul préconisée par l’expert MICHELI.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs

retenus par le juge de première instance et sollicite, à son tour, une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Il fait valoir que le juge de première instance a, à bon droit, appliqué la seconde

méthode de calcul, alors que l’expert Shoja MICHELI a relevé que la valeur marchande

était inférieure à la valeur du marché. PERSONNE2.) fait grief à l’appelante de relater

en détail les problèmes d’humidité de l’appartement et estime que le présent litige est

limité à la question du bien-fondé du recours exercé contre la décision de la

Commission des Loyers, laquelle ne serait pas compétente pour connaître des

problèmes de moisissures. Il rappelle, dans ce contexte, qu’un jugement, devenu

définitif, du tribunal de paix du 12 mai 2017 a tranché le problème d’humidité de

l’appartement loué.

Discussion

D’emblée, il convient de rappeler que les prérogatives de la Commission des Loyers

découlent des articles 8 et 9 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation. Aux termes de l’article 8 de cette loi : « La partie qui se croira

fondée en vertu des dispositions de la présente loi à demander une augmentation ou

une réduction du loyer devra d'abord notifier son intention à l'autre partie par écrit, sous

peine d'irrecevabilité de la requête devant la commission. Si un accord n'a pu être

obtenu endéans un mois, le réclamant pourra adresser une requête au collège des

bourgmestre et échevins de la commune du lieu de situation du logement. Le collège

des bourgmestre et échevins transmettra sans délai la requête à la commission

compétente. Chaque requête précisera l'objet de la demande. (…) ».

Ainsi, la Commission des Loyers « conserve la compétence de déterminer le loyer en

application des dispositions de la loi si les parties ne parviennent pas à trouver un

accord » (M. THEWES, Le nouveau droit du bail, n° 80).

L’article 9 de la susdite loi poursuit en ces termes : « (…) (2) La commission pourra

s'entourer de tous les renseignements qu'elle jugera convenir avant de déterminer le

loyer. (…). (3) La commission s'efforcera de concilier les parties. S'il y a conciliation, il

sera dressé procès-verbal des conditions de l'arrangement. Ce procès-verbal sera

signé par les parties ou leurs fondés de pouvoir et par le président de la commission.

En cas de non-conciliation ou de non-comparution de l'une des parties, la commission

déterminera le loyer dû et/ou les avances sur charges d'après les règles établies par

les articles 3 à 5. (4) En cas de détermination du loyer, le procès-verbal contiendra

l'évaluation du logement par rapport aux critères légaux et réglementaires et le

montant du loyer. (…) ».

Il résulte de manière limpide de ces dispositions que la Commission des Loyers est

compétente pour déterminer le loyer d’un logement d’après les articles 3 à 5 de la loi

modifiée de 2006.

Or, les articles 3 à 5 de ce texte réglementent la fixation du loyer en fonction du capital

investi dans le logement.

La Commission des Loyers n’a, dès lors, compétence que pour statuer sur la valeur

locative d’un logement à usage d’habitation, valeur qui est à fixer en fonction des règles

relatives au capital investi (articles 3 à 5 de la loi modifiée de 2006).

Force est partant de relever que tous les développements de l’appelante relatifs aux

problèmes récurrents d’humidité en relation avec un prétendu défaut structurel de

l’immeuble tombent à faux et ce pour deux raisons.

Primo, le présent litige n’a trait qu’à la question du bien-fondé du recours formé contre

la décision de la Commission des Loyers, laquelle n’est compétente que pour fixer le

loyer conformément aux articles 3 à 5 de la loi précitée de 2006 et non pas pour

connaître d’une demande en réduction de loyer, respectivement en obtention de

dommages-intérêts, dirigée contre un bailleur pour violation de ses obligations

découlant des articles 1719 à 1721 du code civil (cf. en ce sens TAL 30 juin 2015,

n° 167352 du rôle ; TAL 21 octobre 2011, n° 138.217 du rôle).

Secundo, la question de la perte de jouissance et de la réduction de loyer corrélative

du fait de la présence de moisissures dans l’appartement litigieux a été toisée par le

tribunal de paix de Luxembourg par jugement rendu le 12 mai 2017, entretemps coulé

en force de chose jugée.

Par voie de conséquence, afin d’apprécier le mérite du recours formé par

PERSONNE2.) contre la décision de la Commission des Loyers ainsi que le bien-fondé

du présent appel, il y a lieu de se référer à l’article 9 (3) alinéa 3 de la loi modifiée de

2006 qui dispose que la Commission des Loyers détermine le loyer d’après les règles

établies par les articles 3 à 5.

Les articles 3 à 5 de ce texte réglementent la fixation du loyer en fonction du capital

investi dans le logement.

Suivant l’article 3 (1) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

« la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu

annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement. »

Suivant l’article 3 (4) de la prédite loi du 21 septembre 2006 :

« Dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base

de pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le

montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment

qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.

Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte

authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre

au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.

Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée

par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur

marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable

capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8, détermine

le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de

la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de la réparation

du logement, et de la finition du logement. »

A noter que si la partie contestante prouve que l'évaluation ne saurait manifestement

correspondre à la valeur marchande comparable - étant souligné que cette partie ne

devra pas démontrer le capital réellement investi, mais uniquement le caractère

nettement surfait ou sous-fait du loyer - il suffira de se rapporter à la valeur marchande

comparable qui se mesurera par rapport à des objets comparables dans la vicinité. La

Commission des loyers, saisie conformément à la procédure prévue à l'article 8,

retrouvera dans ce cas une certaine liberté d'évaluation du capital investi actualisé (cf.

Travaux parlementaires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation n° 5216, commentaire des articles, p. 17).

Elle déterminera le capital investi en tenant compte des critères suivants: valeur du

terrain, volume de l'immeuble loué, surface louée, qualité de l'équipement, état

d'entretien et finition du logement. S'il s'agit d'un logement dans un immeuble en

copropriété, il devra être tenu compte des parties communes dans l'évaluation du

capital investi (op. cit.).

L’article 9 (4) de la loi modifiée de 2006 prévoit d’ailleurs que : « en cas de

détermination du loyer, le procès-verbal contiendra l'évaluation du logement par

rapport aux critères légaux et réglementaires et le montant du loyer. (…) ».

En l’espèce, PERSONNE2.) a rapporté la preuve que l'évaluation ne saurait

manifestement correspondre à la valeur marchande comparable, alors que l’expert

MICHELI a relevé, dans son rapport, que «le capital investi semble peu, car le prix

d’achat était largement favorable aux acheteurs (inférieur aux marchés). Rien qu’en

voyant l’achat du garage (1 an après en 1960) est à 1/6ème du prix de l’appartement !!!!

En considérant la surface de l’appartement, cette proportion de prix est un élément de

plus que l’achat de 1959 s’est fait bien à un prix trop bas».

Compte tenu de cette constatation, c’est à bon droit et pour des motifs particulièrement

exhaustifs et circonstanciés que le tribunal de céans adopte, que le juge de première

instance a retenu que le loyer est à calculer sur base de la deuxième méthode de

calcul effectuée par l’expert MICHELI, qui prend en compte les prédits critères. Selon

cette méthode, le loyer mensuel maximal que le bailleur peut réclamer est de

[(157.733,32 x 5%) : 12 =] 657,22 euros. Il s’ensuit que c’est à juste titre que le juge

de première instance a dit le recours formé par PERSONNE2.) fondé.

Eu égard aux développements qui précèdent, il n’y a pas lieu de s’attarder à la

demande subsidiaire de l’appelante en réduction du loyer pour cause de moisissures,

alors que, tel que retenu ci-dessus, cette demande, qui ne relève pas de la

compétence de la Commission des Loyers, a d’ores et déjà été toisée par jugement

du tribunal de paix du 12 mai 2017.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, c’est à bon escient que le juge de première instance a

débouté PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance.

Pour le même motif, sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de

procédure civile n’est pas davantage fondée pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu (i) de

confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) au paiement

d’une indemnité de procédure de 600,00 euros pour la première instance et (ii) de faire

droit à la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel à hauteur du même montant.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé

et que le jugement attaqué est à confirmer dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

600,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.