Tenant appeal dismissed; court confirms lease termination and orders eviction with payment delays.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 230/2017

Audience publique du mardi, vingt-et-un novembre deux mille dix-sept

Numéro 184183 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 10 avril 2017,

comparant par Maître Virginie MERTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Rachel JAZBINSEK, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184183 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 16 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

26 septembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Virginie MERTZ, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître

Rachel

JAZBINSEK,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

21 novembre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 27 septembre 2009, ayant pris effet le 1er octobre 2009,

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE1.) un

appartement duplex sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

800,00 euros et d’avances sur charges de 100,00 euros par mois.

Par requête déposée le 15 novembre 2016 au greffe,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de la voir condamner à leur payer le montant de

14.200,00 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées pour

la période d’octobre 2011 à octobre 2016 et le montant de 9.619,33 euros à titre de

solde des décomptes des charges pour les années 2009 à 2015, en sus les intérêts

légaux.

Ils ont encore demandé à voir confirmer la résiliation du contrat de bail par courrier du

1er septembre 2016, sinon à voir résilier le contrat de bail pour faute dans le chef de la

locataire et à voir condamner celle-ci au déguerpissement.

Ils ont sollicité une indemnité d’occupation de 800,00 euros par mois à partir de la

résiliation du contrat de bail en date du 1er septembre 2016, sinon à partir de la

demande en justice, jusqu’au déguerpissement effectif des lieux. Ils ont encore

réclamé une indemnité de relocation de trois mois de loyer, soit le montant de 2.400,00

euros.

Ils ont, par ailleurs, demandé la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à

intervenir, ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et ont sollicité

une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, les requérants ont augmenté leur

demande du montant de 900,00 euros, correspondant au loyer et avances sur charges

pour le mois de janvier 2017.

PERSONNE1.) a soulevé la prescription des loyers réclamés pour les mois de juillet

2011 à novembre 2011 ainsi que les charges pour la période de 2009 à juin 2011 et

pour la période de juillet 2011 à la mi-novembre 2011.

Elle a ensuite présenté une offre de preuve par serment litisdécisoire en demandant

au tribunal de déférer le serment litisdécisoire libellé comme suit à PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) :

« s’il n’est pas vrai que Madame PERSONNE1.) a réglé en espèces mensuellement

depuis le début de bail le montant de 900 € à titre de loyer à la dame PERSONNE3.) ».

A titre subsidiaire, elle a demandé à voir ordonner une comparution personnelle des

parties.

PERSONNE1.) a finalement contesté les montants réclamés à titre de charges.

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) n’ont pas contesté que PERSONNE1.) ait payé

certains loyers en espèces, de sorte que cette dernière a renoncé à son offre de preuve

par serment litisdécisoire.

Par jugement du 1er mars 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

dit que les loyers pour les mois de juillet 2011 à novembre 2011 à hauteur de

1.400,00 euros sont prescrits,

dit que les charges à hauteur du montant de 825,14 euros sont prescrites,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) pour 13.700,00 euros

à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges impayées pour la période de

novembre 2011 à janvier 2017 inclus, et pour la somme de 8.794,19 euros à titre

de charges pour la période de juillet 2011 à juin 2015,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) la somme

de 22.494,19 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 21.594,19 euros à

partir du 15 novembre 2016, et sur le montant de 900,00 euros à partir du 10 février

2017, dates des demandes respectives, jusqu’à solde,

dit la demande en augmentation du taux d’intérêt non fondée,

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.),

condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement,

au besoin autorisé les requérants à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit que PERSONNE1.) n’est pas occupante sans droit ni titre,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE1.) à leur payer une indemnité d’occupation à partir du 1er septembre

2016 jusqu’au déguerpissement effectif des lieux,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) en allocation

d’une indemnité de relocation,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour déclarer les demandes pécuniaires fondées pour les montants repris ci-dessus,

le juge de première instance s’est basé sur les pièces versées en cause et les

explications fournies à l’audience.

Il a ensuite constaté que la résiliation intervenue en date du 29 juillet 2016 n’était pas

régulière, le délai de préavis de deux mois n’ayant pas été respecté. Il en a déduit que

PERSONNE1.) n’était pas à considérer comme occupante sans droit ni titre à partir du

1er septembre 2006 du logement sis à ADRESSE1.) X Septembre et a déclaré non

fondée la demande des requérants tendant à la voir condamner à une indemnité

d’occupation à partir du 1er septembre 2016. La demande tendant au paiement

d’indemnités d’occupation à échoir jusqu’au déguerpissement effectif des lieux a été

rejetée pour constituer une demande future.

Le juge de première instance a ensuite considéré que le non-paiement de quatre mois

de loyers et le paiement irrégulier et tardif des loyers, constituait une violation grave

des obligations de la locataire, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail pour

faute.

Le bien donné en bail ayant encore été occupé par la locataire, la demande des

requérants en obtention d’une indemnité de relocation a été rejetée comme étant

prématurée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

10 avril 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à se voir décharger des

condamnations intervenues à son encontre et à voir déclarer non fondée la demande

en résiliation du bail. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement en

application de l’article 1244 du code civil. En tout état de cause, elle demande à se

voir accorder un délai de déguerpissement de trois mois.

Elle conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante – qui conteste être redevable « de quoi que ce

soit » envers les intimés – fait valoir que le paiement du loyer s’effectuait « tout au long

du bail en liquide ». Dans la mesure où les bailleurs auraient refusé de lui remettre une

quittance, l’appelante demande à voir ordonner une comparution personnelle des

parties. Elle insiste sur le fait que les bailleurs n’ont introduit une procédure judiciaire

qu’à l’issue d’une période de 5 ans. Elle précise qu’il y aurait d’ailleurs deux contrats

de bail, datés du même jour et portant sur le même bien immobilier, mais différant par

le montant de la caution.

Quant aux arriérés de charges, l’appelante fait valoir que les bailleurs ont tardé à établir

les décomptes.

A titre subsidiaire, elle demande à voir réduire le quantum de la condamnation de

1.800,00 euros, au motif qu’en date du 20 décembre 2016 et du 31 janvier 2017, le

montant de 900,00 euros aurait été viré aux intimés.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’existence d’une

dette dans son chef, l’appelante demande à voir bénéficier des dispositions de l’article

1244 alinéa 2 du code civil. Elle fait valoir qu’elle sans emploi, bénéficiaire du revenu

minimum garanti et qu’elle a deux enfants à charge. Précisant qu’elle n’a aucun bien

de valeur, elle propose d’apurer sa dette par des paiements échelonnés de 200,00

euros par mois.

Au regard de sa situation financière et familiale, l’appelante demande finalement à se

voir accorder un délai de déguerpissement de trois mois, lui permettant de se reloger.

Elle précise qu’elle s’est adressée à l’office social.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

du juge de première instance. Ils s’opposent à une comparution personnelle des

parties, au motif que celle-ci ne saurait pallier la carence de l’appelante dans

l’administration de la preuve.

Faisant valoir que le loyer du mois de janvier 2017 n’a pas été payé, ils augmentent

leur demande du montant de 800,00 euros. Il y a lieu de leur en donner acte.

Estimant que l’appelante dispose des moyens nécessaires pour apurer sa dette – alors

qu’elle occuperait un emploi non déclaré et que son fils majeur travaillerait également

– les intimés s’opposent aux délais de paiement sollicités par l’appelante.

Ils s’opposent également au délai de déguerpissement de trois mois, tel que réclamé

par l’appelante.

Motifs de la décision

-

Quant aux arriérés de loyers et de charges

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code civil qui dispose que celui qui se

prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son

obligation, il appartient à l’appelante d’établir qu’elle a payé les loyers, avances sur

charges et frais qui lui sont réclamés. A l’effet d’établir le bien-fondé de ses prétentions,

l’appelante demande à voir ordonner une comparution personnelle des parties.

Il est de principe qu’une mesure d’instruction ne saurait pallier la carence des parties

dans l’administration de la preuve.

Une comparution personnelle des parties ne constitue pas un moyen de preuve. Le

juge a un pouvoir discrétionnaire pour admettre ou refuser une telle mesure. La

demande de comparution personnelle des parties est rejetée si les parties sont d'ores

et déjà contraires en fait sur la question litigieuse (cf. Tribunal d'Arrondissement 12

novembre 1999, no du rôle 62705, Cour d'Appel 6 avril 1987, no du rôle 9450, Cour

d'Appel 5 décembre 1988, no du rôle 10894).

En l'occurrence, étant précisé qu’il n’est pas contesté que des loyers ont été payés en

espèces, le tribunal considère, à l’instar du juge de première instance, qu’aucun

résultat concret n'est à escompter d'une comparution personnelle des parties. Il n’y a

partant pas lieu d’y faire droit.

Force est partant de constater que l’appelante reste en défaut d’établir le paiement

des loyers réclamés par les bailleurs.

Quant aux deux virements des 20 décembre 2016 et 31 janvier 2017, de 900,00 euros

chacun, il résulte du décompte des bailleurs que ceux-ci ont été pris en considération.

La demande des bailleurs est dès lors à déclarer fondée pour le montant de 13.700,00

euros, par confirmation du jugement entrepris.

S’agissant de l’augmentation de la demande des intimés, il échet de constater qu’il

résulte tant de la motivation du jugement attaqué que du décompte versé par les

bailleurs que le loyer du mois de janvier 2017, échu avant le jugement de première

instance, est compris dans la condamnation prononcée par la décision entreprise.

L’augmentation de la demande des intimés laisse partant d’être fondée.

Quant aux décomptes charges, il échet de constater que l’appelante – qui fait grief au

juge de première instance de l’avoir condamnée à payer aux bailleurs le montant de

8.794,19 euros à ce titre – n’émet aucune critique précise à l’encontre des décomptes

SOCIETE1.). Dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément du dossier que

PERSONNE1.) aurait payé, à titre d’avances sur charges, un montant supérieur à celui

repris dans les décomptes des bailleurs, et que ceux-ci sont cohérents avec les

décomptes SOCIETE1.), il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

déclaré fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à titre des

décomptes charges pour la période courant de juillet 2011 à juin 2015 pour le montant

de (1.639,26 + 1.875,15 + 2.966,77 + 2.313,01 =) 8.794,19 euros.

Il suit de ce qui précède que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) le montant de

(13.700,00 + 8.794,19 euros =) 22.494,19 euros.

-

Quant aux délais de paiement

La demande de l’appelante tendant à se voir accorder des délais de paiement n’ayant

pas été présentée en première instance, elle est à qualifier de demande nouvelle.

Aucune contestation n’ayant été soulevée à cet égard par les intimés, la demande est

à déclarer recevable.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point

forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les

juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de

ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement

et surseoir à l’exécution des poursuites toutes choses demeurant en état.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi

permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en

échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec

modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement,

sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre parties (Cour d’appel,

25 octobre 2006, n° 31036 du rôle). Le juge doit avoir égard à la situation des parties

et peut octroyer les délais de grâce au débiteur malheureux et de bonne foi (René

DEKKERS, Précis de droit civil belge, Tome II, n° 468). Le débiteur malheureux est

celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements

immédiatement sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait

un préjudice sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa

volonté (Juris-Classeur civil, articles 1235 à 1248, fasc. 40, n° 88).

Les juges du fond ont un pouvoir souverain d'appréciation pour décider si le débiteur

peut bénéficier de mesures de grâce. Cette solution est fermement admise depuis

longtemps (Cass. soc., 12 avr. 1956 : D. 1956, somm. p. 110 ; Bull. civ. 1956, IV, n°

318. – Cass. 2e civ., 10 juin 1970 : Bull. civ. 1970, II, n° 201 ; JCP G 1970, IV, 204. –

Cass. 2e civ., 24 mars 1971 : Bull. civ. 1971, II, n° 88. – Cass. 2e civ., 28 mars 1973 :

Gaz. Pal. 1973, 1, somm., p. 125 ; Bull. civ. 1973, II, n° 94. – Voir aussi Cass. req., 7

juin 1859 : DP 1860, 1, p. 21. – Cass. req., 8 nov. 1892 : DP 1893, 1, p. 33 ; S. 1893,

1, p. 248. – Cass. com., 21 janv. 1953 : D. 1953, p. 197. – Cass. com., 23 juin 1965 :

Bull. civ. 1965, III, n° 396 ; JCP G 1965, IV, 110. – Cass. com., 5 oct. 1965 : Bull. civ.

1965, III, n° 480 ; JCP G 1965, IV, 138. – Cass. com., 8 févr. 1972 : JCP G 1973, II,

17386, note Ph. Kahn. – Cass. com., 10 oct. 1973 : JCP G 1973, IV, 370 ; Quot. jur.,

7 févr. 1974. – Cass. com., 9 janv. 1974 : Bull. civ. 1974, IV, n° 14, Juris-classeur civil,

art. 1235 à 1248, fasc. 40, n° 81).

Le tribunal constate que suivant le décompte versé en cause, la locataire n’accuse

aucun impayé depuis le dépôt de la requête introductive de première instance, à part

le loyer du mois de janvier 2017. Il y a lieu d’en conclure que l’appelante fait des efforts

pour respecter ses obligations contractuelles à l’égard des bailleurs.

L’appelante justifie par les pièces versées de l’existence de sa situation financière

précaire. Etant bénéficiaire du revenu minimum de garantie et d’une pension de survie,

ses revenus mensuels nets s’élèvent à la somme de (1.393,77 + 349,83 =) 1.743,60

euros. Il résulte du certificat de résidence élargi, versé en cause, que PERSONNE1.)

a deux enfants, âgés de 24 et de 17 ans.

Il résulte des pièces versées et des renseignements fournis en cause que le non-

paiement des loyers est dû à un concours malheureux de circonstances lié à la

situation financière précaire de PERSONNE1.), de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la

demande sur base de l’article 1244 du code civil.

Il y a dès lors lieu d’enjoindre à PERSONNE1.) de procéder à des paiements mensuels

de 200,00 euros chaque 1er jour du mois jusqu’à solde, étant précisé que la date à

laquelle le premier paiement est dû est fixé au 1er décembre 2017.

Il échet de préciser qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du

solde impayé deviendra immédiatement exigible.

-

Quant à la résiliation du bail

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence,

n° 187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

Le tribunal ne peut que constater que même si l’appelante se trouve dans une situation

financière précaire, il n’en reste pas moins qu’elle a accumulé un montant conséquent

d’arriérés de loyers et de charges.

Le tribunal conclut qu’en restant à ce jour redevable du montant considérable de

13.700,00 euros à titre d’arriérés de loyers et de 8.794,19 euros à titre du décompte

charges, PERSONNE1.) n’a pas respecté les obligations lui incombant en sa qualité

de locataire, étant précisé que la méconnaissance des obligations lui incombant est

suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de

bail entre parties et ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.) et de tous ceux

qui s’y trouvent de son chef.

Le jugement querellé est également à confirmer en ce qu’il a fixé le délai de

déguerpissement à un mois, sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance

d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à un mois suivant la

signification du présent jugement.

-

Quant à la demande en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

ll résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner une comparution

personnelle des parties,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE1.) de sa demande en obtention de délais de paiement,

dit recevable, et fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention de délais de

paiement, partant,

accorde à PERSONNE1.) des délais de paiement,

impose à PERSONNE1.) d’apurer sa dette de 22.494,19 euros par des paiements

mensuels de 200,00 euros à effectuer le 1er jour de chaque mois et ce à partir du 1er

décembre 2017, jusqu’à solde,

dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde impayé

deviendra immédiatement exigible,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

d’un montant de 800,00 euros, du chef du loyer du mois de janvier 2017,

dit recevable, mais non fondée, l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) et

de PERSONNE3.),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.