Landlord's relocation claim dismissed as inadmissible due to lack of connection to original lease termination request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 232/2017

Audience publique du mardi, vingt-et-un novembre deux mille dix-sept

Numéro 182297 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 13 janvier 2017,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), fonctionnaire d’Etat, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 182297 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 21 février 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 16 mai 2017 et

finalement

à l’audience publique du mardi, 31 octobre 2017 à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Claude CLEMES, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

21 novembre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail conclu le 30 juin 2000, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 50.000,00 Flux.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

15 février 2011, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) aux fins de voir

prononcer la résiliation du bail conclu entre parties et ordonner le déguerpissement du

locataire.

Par jugement contradictoire du 25 mai 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a reçu

la demande en la forme, donné acte à PERSONNE2.) qu’il demande une expertise

pour chiffrer d’éventuels dégâts locatifs et ordonné une comparution personnelle des

parties.

Lors de la comparution personnelle des parties du 25 octobre 2011, il a été acté ce qui

suit :

« Les parties sont d’accord à résilier le contrat de bail du 30 juin 2000 d’un commun

accord au 1er novembre 2012.

Le locataire s’engage à quitter les lieux au plus tard pour cette date et s’engage à ne

pas demander de sursis au déguerpissement ».

Par jugement du 18 mars 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

constaté que le contrat de bail conclu entre parties est valablement venu à

échéance en date du 26 juillet 2012,

-

dit fondée la demande PERSONNE2.) au titre du loyer de juillet 2012 et non fondée

pour les loyers d’août, septembre et octobre 2012,

-

avant tout autre progrès en cause, a nommé expert Monsieur PERSONNE3.),

expert judiciaire, demeurant à L-ADRESSE4.), avec la mission de concilier les

parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe de

la Justice de paix de Luxembourg :

-

de dresser un état des lieux de sortie de l’immeuble sis au ADRESSE3.) à

Luxembourg,

-

de déterminer, en tenant compte de l’état des lieux d’entrée se trouvant sur une

vidéo enregistrée sur un DVD ainsi que d’une usure normale liée à une location

de 12 années, si le prédit immeuble qui avait été pris en location par

PERSONNE1.) présente au départ de ce dernier des dégâts locatifs excédant

une usure normale de 12 années,

-

de déterminer les moyens aptes pour réparer les dégâts locatifs excédant une

usure normale, d’en chiffrer le montant et de déterminer le temps nécessaire pour

exécuter les prédits travaux de réfection,

-

réservé les droits des parties et les frais.

Par jugement du 25 mars 2014, le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant en instance d’appel, a, par réformation du jugement entrepris du 18 mars

2013, constaté que le bail a été résilié d’un commun accord avec effet au 1er novembre

2012 et condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 7.016,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2013, date de la demande

en justice, jusqu’à solde, au titre de loyers impayés réclamés pour la période de juillet

à octobre 2012. Il a encore condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la

somme de 350,00 euros au titre d’indemnité de procédure.

Par jugement du 16 mai 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a nommé expert

Robert KOUSMANN en remplacement de PERSONNE3.).

L’expert Robert KOUSMANN a déposé son rapport le 14 juillet 2015.

Lors de la continuation des débats de première instance, PERSONNE2.) a demandé

au tribunal de paix d’entériner les conclusions de l’expert KOUSMANN et de lui allouer

au titre de frais de remise en état le montant de 13.794,43 euros, tva à 17 % comprise.

Il a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de relocation pour la période de

novembre 2012 à septembre 2015 (date de réception du rapport d’expertise

KOUSMANN), s’élevant à la somme de (35 mois x 1.430,00 euros) 50.050,00 euros.

PERSONNE1.) a, à titre principal, soulevé l’irrecevabilité de la demande en obtention

d’une indemnité de relocation pour constituer une demande nouvelle. En ordre

subsidiaire, il a estimé que l’existence de dégâts locatifs n’avait pas fait obstacle à une

relocation de l’immeuble et qu’il aurait par conséquent appartenu à PERSONNE2.) de

minimiser son préjudice en relouant son immeuble.

Par jugement du 6 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg a dit la demande

de PERSONNE2.) au titre de dégâts locatifs fondée pour un montant de 6.646,07

euros. Relevant qu’une indemnité de relocation ne peut être demandée que si le

contrat de bail est résolu par la faute du locataire et rappelant qu’en l’espèce, les

parties ont résilié le contrat de bail d’un commun accord, le tribunal de paix a requalifié

l’indemnité de relocation réclamée en indemnité d’indisponibilité. Rejetant le moyen

d’irrecevabilité soulevé, au motif qu’une indemnité d’indisponibilité est la conséquence

et le complément de la demande en obtention de dommages-intérêts pour dégâts

locatifs, le tribunal de paix a retenu qu’une indemnité d’indisponibilité était justifiée pour

la période courant de novembre 2012 à novembre 2014. Il a partant dit la demande

fondée jusqu’à concurrence du montant de (25 mois x 1.430,00 euros) 35.750,00

euros. Il a finalement fait droit à la demande de PERSONNE1.) en restitution de la

garantie locative. Sur base des susdits constats, le tribunal de paix a :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 42.396,07 euros

avec les intérêts légaux sur le montant de 6.646,07 euros à partir du 25 février 2013

jusqu’à solde et sur le montant de 35.750,00 euros à partir du 26 septembre 2016

jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.718,40 euros

avec les intérêts légaux à partir du 25 février 2013 jusqu’à solde,

-

ordonné la compensation judiciaire entre les prédites créances,

-

débouté PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel limité par exploit d’huissier du

13 janvier 2017.

Prétentions et moyens des parties

L’appelant conclut à voir annuler le jugement a quo pour violation du principe du

contradictoire. Subsidiairement, il demande la réformation du jugement entrepris et

demande à voir débouter PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité

d’indisponibilité.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir

bafoué les droits de la défense concernant le volet de l’indemnité d’indisponibilité. Il

rappelle avoir soulevé l’irrecevabilité de la demande en obtention d’une indemnité de

relocation pour constituer une demande nouvelle et reproche au juge de première

instance d’avoir, en méconnaissance du principe du contradictoire, requalifié d’office

la demande en obtention d’une indemnité de relocation en indemnité d’indisponibilité.

Ainsi, sans rouvrir les débats afin de permettre aux parties de s’exprimer, le juge de

première instance aurait retenu que la demande en obtention d’une indemnité

d’indisponibilité était recevable et partiellement fondée.

En ordre subsidiaire, l’appelant estime que les dégâts locatifs mineurs n’affectaient

pas l’habitabilité de la maison qui aurait été en état d’être relouée dès le

15 novembre 2012. Il propose une visite des lieux afin d’asseoir sa version des faits et

demande à voir enjoindre à PERSONNE2.) de prouver avoir fait les réparations

préconisées par l’expert.

L’intimé soulève l’irrecevabilité de l’appel pour violation des dispositions de l’article

154-1 du nouveau code de procédure civile, la demande en annulation du jugement

entrepris ne se concevant, selon lui, pas en présence d’un appel limité.

Subsidiairement, PERSONNE2.) estime l’appel non fondé. Il réfute les moyens

avancés par l’appelant au soutien de sa demande en annulation du jugement entrepris

et rappelle qu’il s’était réservé tous droits, moyens et actions dans sa requête

introductive d’instance. Dans ce contexte, il insiste sur le fait que sa demande en

obtention d’une indemnité d’indisponibilité ne constitue pas une demande nouvelle,

alors que cette demande aurait été virtuellement comprise dans sa demande en

indemnisation des dégâts locatifs. Il soutient que les expressions d’indemnité de

relocation et d’indemnité d’indisponibilité désignent la même chose, à savoir

l’indemnisation pour perte de jouissance durant la durée requise pour la détermination

des dégâts. La demande en obtention d’une indemnité d’indisponibilité serait, par

ailleurs, fondée et justifiée au regard des nombreux dégâts locatifs constatés et de la

durée pendant laquelle la maison était inhabitable. Finalement, PERSONNE1.) aurait

acquiescé au jugement du 18 mars 2013 instituant une expertise, reconnaissant, de

ce fait, le caractère indispensable de cette mesure d’instruction.

PERSONNE2.) relève appel incident et conclut, par réformation du jugement querellé,

à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première

instance. Il réclame une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Discussion

Quant à la recevabilité de l’appel

Il résulte des termes limpides de l’acte d’appel que PERSONNE1.) a limité son appel

au volet de l’indemnité d’indisponibilité accordée à PERSONNE2.), étant précisé que

les deux parties acceptent la partie du jugement entrepris qui a toisé le quantum des

dégâts locatifs.

Il est de principe que l’appelant peut librement limiter son appel à certains points du

jugement de première instance. Ce jugement n’est alors dévolu à la juridiction d’appel

que dans cette mesure, et celle-ci ne peut et ne doit statuer que sur ces points (cf. T.

HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1325).

La demande en annulation du jugement – qui ne saurait concerner que le volet de

l’indemnité d’indisponibilité – ne viole, contrairement à l’argumentation de l’intimé, pas

les dispositions de l’article 154 du nouveau code de procédure civile.

Ce texte prévoit que l’exploit d’huissier doit, entre autres, contenir l’objet de la

demande et un exposé sommaire des moyens. Cela a été respecté en l’occurrence

par l’appelant, dans la mesure où il résulte clairement de l’acte d’appel que l’annulation

du jugement a quo n’est demandée qu’en ce qui concerne le volet de l’indemnité

d’indisponibilité.

Contrairement aux développements de l’intimé, la nullité partielle d’un jugement peut

parfaitement se concevoir. La demande en annulation du jugement a quo n’est, en

effet, pas incompatible avec l’appel limité tel qu’interjeté par PERSONNE1.), les volets

« dégâts locatifs » et « indemnité d’indisponibilité » - toisés par le jugement dont appel

- concernant des questions juridiques différentes et indépendantes et étant

parfaitement dissociables l’une de l’autre. Dans ce contexte, le tribunal relève que la

cour d’appel a eu l’occasion d’annuler une partie seulement d’un jugement dont appel

limité avait été interjeté (cf. notamment Cour 29 avril 2015, n° 41504 et 41757 du rôle).

Il suit des développements qui précèdent que l’appel, par ailleurs relevé dans les forme

et délai de la loi, est recevable.

Quant au bien-fondé de l’appel

De par son l’appel limité, PERSONNE1.) attaque certes uniquement le volet

concernant l’indemnité d’indisponibilité. Toujours est-il que, de par les termes

généraux employés dans son acte d’appel, ce volet est entrepris dans son intégralité.

Il est rappelé que PERSONNE2.) avait, dans sa requête introductive d’instance,

uniquement conclu à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du

locataire. Lors de la continuation des débats en première instance, il avait sollicité une

indemnisation pour dégâts locatifs ainsi qu’une indemnité de relocation,

PERSONNE1.) n’ayant soulevé l’irrecevabilité que de la demande en obtention d’une

indemnité de relocation.

Tel que le souligne à juste titre l’appelant, le juge de première instance a requalifié

l’indemnité de relocation demandée en indemnité d’indisponibilité et a dit la demande

recevable et fondée.

Dans la mesure où PERSONNE2.) avait sollicité une indemnité de relocation - et non

pas une indemnité d’indisponibilité - il aurait appartenu au juge de première instance

d’analyser en premier lieu si cette demande constituait ou non une demande nouvelle.

Dans la mesure où PERSONNE1.) avait soulevé l’irrecevabilité de cette demande in

limine litis et qu’il maintient ce moyen en instance d’appel, il convient d’examiner, avant

tout chose, si la demande en obtention d’une indemnité de relocation constitue ou non

une demande nouvelle irrecevable.

La demande nouvelle est celle qui se différencie de la demande originaire par un de

ses éléments constitutifs, objet, cause ou partie, et donc saisit le juge d’une prétention

autre que celle dont il était déjà saisi par l’effet de l’acte introductif initial. Il a

généralement été admis qu’une telle demande est irrecevable si l’adversaire s’oppose

à son admissibilité en soulevant son irrecevabilité. Sommairement expliqué, le

fondement de cette règle est généralement donné par la notion de contrat judiciaire :

le demandeur introduit une action en justice, le défendeur accepte le débat sur cette

question et le demandeur ne peut plus de façon unilatérale changer les termes du

débat. On parle aussi d’immutabilité du litige (T. HOSCHEIT, op. cit., n° 1004 et 1005).

Le domaine de la demande nouvelle entraînant la sanction de l’irrecevabilité est réduit

par deux techniques qui opèrent au regard de l’élément constitutif qu’est l’objet de la

demande. Il s’agit, d’un côté, de l’article 53 du nouveau code de procédure civile qui

permet de modifier l’objet de la demande par des demandes incidentes, à condition

que celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant et, de l’autre

côté, par les demandes virtuellement comprises dans l’acte introductif d’instance (op.

cit., n° 1007).

Si PERSONNE1.) était d’accord à voir toiser la question de l’indemnisation des dégâts

locatifs en cours d’instance, il s’est cependant formellement opposé à voir trancher la

question de l’indemnité de relocation.

Compte tenu du fait que, dans son acte introductif d’instance, PERSONNE2.) s’était

limité à demander la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement de

PERSONNE1.), la demande en obtention d’une indemnité de relocation – qui saisit le

juge d’une prétention différente de par son objet et sa cause – ne se rattache pas aux

demandes originaires, ni n’était virtuellement comprise dans celles-ci.

Par voie de conséquence, le juge de première instance aurait dû déclarer cette

demande irrecevable.

Cette erreur se répare non pas par l’annulation, mais par la réformation de la décision

querellée.

Par réformation du jugement entrepris, il convient, dès lors, de dire la demande de

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de relocation irrecevable.

Compte tenu de l’irrecevabilité de cette demande, il n’y a plus lieu d’analyser si le juge

de première instance a ou non violé le principe du contradictoire en procédant à la

requalification d’office de la demande, la question d’une éventuelle requalification de

la demande irrecevable ne se posant pas.

La demande en annulation du jugement a quo quant au volet de l’indemnité

d’indisponibilité devient, dès lors, sans objet.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal est fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant pas remplie dans le chef de

PERSONNE2.), c’est à juste titre que le juge de première instance a débouté celui-ci

de sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la

première instance. L’appel incident laisse partant d’être fondé.

Pour le même motif, l’intimé est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de relocation

irrecevable,

dit sans objet la demande en annulation du jugement entrepris quant au volet de

l’indemnité d’indisponibilité,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a débouté PERSONNE2.) de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

déboute PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.