Court partially allowed appeal on interest start date, rejecting procedural fee claims by both parties.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 224/2017

Audience publique du mardi, quatorze novembre deux mille dix-sept

Numéro 177638 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.)

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 2 juin 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.), ADRESSE3.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.), ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 9 mai 2017.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 24 octobre 2017.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

David GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat constitué,

les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE3.) et PERSONNE4.) par l’organe de leur mandataire Maître

Noémie MAROCHI FEYDER, avocat, en remplacement de Maître Gérard A. TURPEL,

avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Par ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA1-674512/15 rendue en date du

9 juillet 2015, leur notifiée le 15 juillet 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été

sommés de payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 5.150,00 euros

avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle

de paiement.

Par lettre entrée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 16 juillet

2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formé contredit contre la prédite

ordonnance conditionnelle de paiement.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

ont fait exposer que suivant acte notarié du 16 octobre 2014, ils ont acquis de la part

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à ADRESSE3.).

L’acte notarié aurait stipulé que la partie venderesse s’engageait à quitter l’immeuble

vendu libre de tous meubles et vêtements. A défaut, la partie acquéreuse serait

autorisée à vider complètement l’immeuble vendu, aux frais de la partie venderesse,

par une entreprise spécialisée à cet effet. La jouissance personnelle et effective,

présupposant une libération des lieux par les occupants et la libération des lieux de

tous meubles, aurait été prévue pour le 31 octobre 2014 au plus tard.

Lors de la remise des clés en date du 12 décembre 2014, PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) auraient constaté que la maison n’était pas vidée. Une quantité

importante de déchets encombrants, de meubles meublants et de textiles se seraient

toujours trouvés sur place. Les acquéreurs auraient alors fait enlever les déchets,

meubles et objets encombrants par la société SOCIETE1.) pour le coût de 5.150,00

euros. Ils en réclament remboursement aux vendeurs.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont opposés à la demande en faisant valoir qu’il

aurait été convenu entre parties que des meubles restent sur place. En ordre

subsidiaire, ils ont contesté le montant réclamé en faisant valoir que la facture inclut

l’enlèvement de matériau de construction provenant des travaux de rénovation de la

maison, entrepris par les acquéreurs.

Par jugement du 21 avril 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a reçu la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et le contredit de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la forme,

-

s’est déclaré compétent pour en connaître,

-

a dit le contredit non fondé,

-

a déclaré la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) fondée,

-

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) la somme de 5.150,00 euros avec les intérêts légaux à partir du

15 juillet 2015, jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement,

jusqu’à solde,

-

a dit les demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile non fondées, et en a débouté,

-

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum aux frais de la procédure

d’ordonnance conditionnelle de paiement ainsi qu’aux frais de l’instance de

contredit.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé qu’il résulte clairement de la

clause stipulée dans l’acte notarié de vente que la partie venderesse s’engageait à

quitter l’immeuble vendu libre de tous meubles et vêtements. Il a constaté qu’aux

termes du procès-verbal de remise des clés du 12 décembre 2014, il restait « quelques

déchets encombrants sur le côté gauche de la maison et aux combles ». Il a estimé

que cette observation consignée au procès-verbal établissait l’affirmation

de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) selon laquelle l’obligation de vider l’immeuble

n’avait pas été entièrement remplie lors de la remise des clés.

Il en a déduit que les parties défenderesses restaient tenues d’enlever lesdits déchets

sous peine de se voir charger les frais d’enlèvement par une entreprise spécialisée.

Le juge de première instance a finalement constaté que la description des prestations

dans la facture du 30 mai 2015 ne suffisait pas à établir que les parties demanderesses

aient fait enlever, outre les déchets encombrants tels que constatés et représentés au

procès-verbal de remise des clés, d’autres déchets provenant d’éventuels travaux de

rénovation. Il a partant déclaré fondée la demande de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) pour le montant réclamé de 5.150,00 euros.

De ce jugement, non signifié, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 2 juin 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants demandent à voir déclarer non

fondée la demande en paiement de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.). A titre

subsidiaire, ils demandent à voir ramener la condamnation prononcée à leur encontre

à de plus justes proportions.

Les appelants sollicitent, par réformation de la décision entreprise, une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour la première instance et concluent en outre à

l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure du même montant.

A l’appui de leur recours, les appelants font valoir qu’il aurait appartenu aux intimés,

conformément aux dispositions de l’article 1146 du code civil, de les mettre en

demeure de vider la maison des objets prétendument laissés sur place. Ils estiment

que l’alinéa 2 de l’article 1146 du code civil, dispensant le créancier d’une mise en

demeure, est inapplicable en l’espèce, dans la mesure où les vendeurs se sont

maintenus dans les lieux au-delà du délai convenu, de sorte que le jour d’exécution de

l’obligation aurait changé.

A titre subsidiaire, les appelants contestent avoir laissé dans la maison des meubles

autres que ceux dont il était convenu que les acquéreurs les reprennent, à savoir un

dressoir, une étagère et un coffre. Ils estiment que ni le procès-verbal de remise des

clés, ni les photos versées par les intimés ne feraient état de quelconques meubles

laissés sur place. Ils concluent au rejet de l’offre de preuve formulée par les intimés

pour défaut de précision et de pertinence.

Ils estiment en outre que la clause litigieuse contenue dans l’acte notarié ne vise que

les meubles et vêtements se trouvant dans la maison, à l’exclusion des objets et

déchets se situant à l’extérieur de la maison. Ils n’auraient partant pas été obligés

d’enlever les déchets et objets se trouvant sur le côté de la maison.

A titre subsidiaire, ils contestent le quantum de la facture de la société SOCIETE1.) du

30 mai 2015 en soutenant que le montant de 1.000,00 euros aurait été amplement

suffisant pour vider la maison. Ils estiment que les intimés essaient de tirer profit de la

clause, alors qu’il serait « évident » que ladite facture concernerait non l’enlèvement

de quelques meubles prétendument laissés sur place, mais l’évacuation des déchets

engendrés par les travaux de rénovation, dont était également chargée la société

SOCIETE1.).

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

du juge de première instance. Ils insistent sur le fait que lors de la remise des clés en

décembre 2014, une quantité importante de déchets, de meubles meublants et de

textiles n’avaient pas été enlevés par les vendeurs. Ils versent trois attestations

testimoniales à l’appui de leurs dires.

En droit, ils font valoir qu’aux termes de l’acte notarié du 16 octobre 2014, les vendeurs

se sont engagés à vider entièrement la maison. Ils estiment que, s’agissant d’une

obligation dont la date d’exécution est fixée d’un commun accord, les appelants

auraient été mis en demeure par la simple survenance du terme fixé.

Faisant plaider qu’il faut, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune

intention des parties, les intimés estiment que la clause contenue dans l’acte notarié

vise tant l’intérieur, que l’extérieur de la maison.

Ils contestent que la facture de la société SOCIETE1.) du 30 mai 2015 concerne des

déchets autres que ceux laissés dans les lieux par les vendeurs.

A l’effet d’établir leur version des faits, ils formulent une offre de preuve par audition

du témoin PERSONNE5.), agent immobilier.

Ils sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 4.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que par acte notarié du 16 octobre 2014, PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) ont acquis de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) une maison

d’habitation sise à ADRESSE3.) pour le prix de 570.000,00 euros.

L’acte notarié stipule :

« La partie acquéreuse devient à compter de ce jour propriétaire de l’immeuble vendu.

Elle en aura la jouissance même, effective et personnelle au plus tard le 31 octobre

2014, date jusqu’à laquelle la partie venderesse pourra continuer à l’occuper

personnellement et sans indemnité, sans qu’i n’en résulte cependant un contrat de bail

entre parties.

A l’expiration du prédit délai, la partie venderesse s’oblige à quitter l’immeuble vendu

et à en remettre les clés à la partie acquéreuse sauf son droit de demander une courte

prorogation du délai en cas de force majeure et moyennant le paiement d’une

indemnité d’occupation journalière de CENT EUROS (€ 100.-), payable le jour de la

remise des clés.

[…] La partie venderesse s’engage à quitter l’immeuble vendu libre de tous meubles

et vêtements, sinon, la partie acquéreuse est autorisée à vider complètement

l’immeuble vendu, aux frais de la partie venderesse, par une entreprise spécialisée à

cet effet ».

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soutiennent que lors de la remise des clés le

12 décembre 2014, la maison n’était pas vidée. Les vendeurs auraient laissé une

quantité importante de déchets encombrants, de meubles meublants et de textiles.

Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile, « il incombe à chaque

partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa

prétention ».

Dans le même sens, l’article 1315 du code civil prévoit que « celui qui réclame

l'exécution d'une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend

libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

A noter qu’antérieurement à toute discussion sur la nécessité ou non d’une mise en

demeure, il appartient à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de rapporter la preuve qu’à

la remise des clés, la maison n’était pas entièrement vidée. A ce titre, les intimés

s’appuient sur le procès-verbal de remise des clés, les attestations testimoniales ainsi

que la facture de la société SOCIETE1.) s.àr.l.

Il n’est pas contesté que les vendeurs ont, suivant accord entre parties, laissé aux

acquéreurs trois meubles, à savoir un dressoir, une étagère et un coffre.

Il est indiqué au procès-verbal de remise des clés, dressé le 12 décembre 2014, sous

la rubrique « Observations » : « quelques déchets encombrants sur le côté gauche de

la maison et aux combles (voir photos) ».

A noter d’emblée que le tribunal ne saurait partager l’interprétation de la clause

contenue dans l’acte notarié, faite par les appelants. En effet, si l’obligation de rendre

l’immeuble « libre de tous meubles et vêtements » ne concernait que l’intérieur de la

maison d’habitation, la clause serait dénuée de tout sens, alors qu’il suffirait aux

vendeurs de déposer leurs effets personnels dans le jardin pour avoir rempli

l’obligation. Etant rappelé qu’en vertu de l’article 1157 du code civil, lorsqu’une clause

est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut

avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun, il

est évident que la clause litigieuse vise tant l’intérieur, que l’extérieur de l’immeuble,

les vendeurs ayant partant l’obligation de vider la maison de tous effets personnels de

même que d’enlever les déchets pouvant encombrer les alentours de la maison.

Il résulte aussi bien du procès-verbal de remise des clés que des photos y annexées

que des déchets encombrants se trouvent sur le côté de la maison ainsi que dans les

combles. Il est partant établi que les vendeurs n’ont pas quitté la maison libre de tous

meubles et vêtements, tel que l’acte notarié le leur imposait.

Quant à l’intérieur de la maison – abstraction faite des combles – il échet en revanche

de constater que le procès-verbal de remise des clés est muet à cet égard. De même,

les photos y annexées ne renseignent, à part les trois meubles dont il n’est pas

contesté que les acquéreurs avaient marqué leur accord à les reprendre, pas d’autres

meubles, sauf deux lustres, un grand vase, un petit carton et une table. Les intimés

qui ne cessent d’affirmer que les objets laissées ne se limitaient pas à ce qui avait été

convenu, n’en donnent néanmoins aucune énumération précise. Les trois attestations

testimoniales versées – dont le texte est identique, la seule différence étant que celles

de PERSONNE6.) et de PERSONNE7.) sont rédigées en français tandis que celle de

PERSONNE8.) l’est en allemand – ne rapportent davantage de précision. Affirmant de

manière vague que « sur chaque étage se trouvaient divers meubles », les attestations

testimoniales manquent de précision, alors qu’elles n’indiquent pas de quels meubles

il s’agissait, ni dans quelles chambres ils étaient entreposés. Il ne se dégage pas non

plus des déclarations des témoins quelle est la quantité totale des meubles

prétendument laissés sur place.

Force est de constater que le procès-verbal de remise des clés n’en dit mot, et aucun

meuble n’est à apercevoir sur les photos. Il est remarqué à ce titre que les parties ont

pris soin de noter au procès-verbal que des objets encombrants se trouvaient dans les

combles, de sorte qu’il y a lieu d’en conclure que les parties ont fait le tour de la maison

avant de signer le procès-verbal. La version des faits offerte en preuve par les intimés

– consistant à dire que le jour de la remise des clés, PERSONNE1.) était pressé et

que de ce fait ils n’auraient pas pu inspecter l’intégralité de la maison en détail – est

dès lors contredite par les éléments objectifs du dossier. Il s’ensuit que l’offre de preuve

formulée par les intimés est à rejeter.

Il échet finalement de constater que la facture de la société SOCIETE1.), établie le 30

mai 2015, soit plus de cinq mois après la remise des clés, n’indique ni la date

d’intervention, ni une liste des meubles, textiles et objets encombrants prétendument

enlevés.

Au regard des considérations qui précèdent, et face aux contestations des appelants,

le tribunal ne peut que constater que les intimés, sur qui pèse la charge de la preuve,

restent en défaut d’établir que les vendeurs ont laissé, à l’intérieur de la maison

vendue, des objets et meubles encombrants, à part ceux déposés sur le côté gauche

de la maison et aux combles.

Il est rappelé que les appelants soutiennent qu’il aurait appartenu aux intimés de leur

adresser une mise en demeure en bonne et due forme.

Aux termes de la clause de l’acte notarié, relative à l’entrée en jouissance des

acquéreurs, celle-ci est fixée au 31 octobre 2014. S’agissant partant d’une date fixée

d’un commun accord des parties, le débiteur, soit en l’espèce PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), sont mis en demeure par la seule expiration du jour de l’exécution,

conformément aux dispositions de l’article 1146 alinéa 2 du code civil. C’est en vain

que les appelants font plaider que le jour de l’exécution n’aurait pas été fixé d’un

commun accord, au motif que la clause litigieuse prévoit le droit pour les vendeurs de

demander une courte prorogation du délai en cas de force majeure, alors que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

n’établissent ni avoir sollicité

une pareille

prorogation du délai, ni avoir été confronté à un cas de force majeure. Il s’ensuit que

le jour de l’exécution étant fixé d’un commun accord des parties, aucune mise en

demeure supplémentaire n’était requise.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ayant établi que les vendeurs ont laissé des déchets

encombrants à l’extérieur de la maison et aux combles, mais non des meubles

meublants à l’intérieur de la maison, sauf quelques objets épars, le jugement entrepris

est à réformer en ce qu’il a fait intégralement droit à la demande des acquéreurs.

Le tribunal, usant de son pouvoir souverain d’appréciation et disposant en l’espèce

des éléments nécessaires, évalue les frais d’enlèvement des déchets encombrants ex

aequo et bono à 2.000,00 euros.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer le contredit de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) partiellement fondé, et de condamner ces

derniers in solidum à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le montant de 2.000,00

euros.

Les intimés réclament les intérêts au taux légal à partir du 19 juin 2015, date de la

« mise en demeure », sinon à partir du 1er juillet 2015, date de la requête en matière

d’ordonnance de paiement, sinon à partir du 9 juillet 2015, date de l’ordonnance de

paiement. Cette demande, dont la recevabilité n’a pas été contestée par les appelants,

est recevable.

Il est rappelé que la mise en demeure par courrier recommandé a pour but, de par son

caractère de solennité, d’avertir le débiteur que le créancier n’est désormais plus

disposé à accepter un retard supplémentaire par rapport à celui qu’il est censé avoir

toléré depuis l’expiration du délai jusqu’à la mise en demeure (cf. Cour 14 juillet 2010,

n° 34362 du rôle). Force est de constater qu’en l’espèce, le courrier du 19 juin 2015 -

par lequel les acquéreurs informent les vendeurs qu’ils ont fait enlever les déchets

encombrants par une entreprise spécialisée, que les frais y relatifs se chiffrent à

5.150,00 euros et qu’ils en réclament remboursement aux vendeurs et indiquent leur

numéro de compte - ne constitue pas une mise en demeure faisant courir les intérêts

légaux.

La procédure d’ordonnance de paiement étant une procédure unilatérale jusqu’à la

notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement à la partie débitrice, les intérêts

courent à partir de la date de notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement,

conformément aux dispositions de l’article 134 du nouveau code de procédure civile.

Il y a partant lieu de faire courir les intérêts légaux sur le montant de 2.000,00 euros à

partir du 15 juillet 2015, date de la notification de l’ordonnance conditionnelle de

paiement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, elles sont à débouter de leurs demandes en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Pour le même motif, la demande PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation

d’une indemnité de procédure pour la première instance requiert un rejet, par

confirmation du jugement entrepris.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Dans la mesure où l’appel est partiellement fondé, mais que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) restent tenus d’une condamnation, il convient de faire masse des frais

et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour un quart à PERSONNE1.), pour

un quart à PERSONNE2.), pour un quart à PERSONNE3.) et pour un quart à

PERSONNE4.).

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve formulée par PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

dit l’appel partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit le contredit partiellement fondé,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum à payer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) le montant de 2.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 15

juillet 2015, jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à

solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour un quart à

PERSONNE1.) et pour un quart à PERSONNE2.), avec distraction au profit de Maître

Gérard A. TURPEL, avocat concluant, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance,

et pour un quart à PERSONNE3.) et pour un quart à PERSONNE4.), avec distraction

au profit de Maître Alain GROSS, avocat concluant, qui la demande, affirmant en avoir

fait l’avance.