Commercial lease appeal dismissed; tenant's procedural costs and damages claims rejected by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 218/2017

Audience publique du mardi, trente-et-un octobre deux mille dix-sept

Numéro 183936 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 6 avril 2017,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

appelante par appel incident,

comparant initialement par Maître Max MAILLIET, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat, et actuellement par PERSONNE1.), liée à PERSONNE2.),

gérant de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., par une déclaration de

cohabitation légale, ayant reçu procuration.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183936 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 9 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 10 octobre 2017 et

finalement à l’audience publique du mardi, 17 octobre 2017 à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître David CASANOVA, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

PERSONNE1.), liée à PERSONNE2.), gérant de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., par une déclaration de cohabitation légale, ayant reçu procuration,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

31 octobre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial du 21 septembre 2015, ayant pris effet le

24 septembre 2015 et conclu pour une durée de neuf ans, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. une surface commerciale sise à L-ADRESSE2.), pour un loyer

mensuel indexé de 2.000,00 euros HTVA.

Par requête déposée le 7 octobre 2016 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer la société SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour la voir condamner à lui payer le montant de 6.000,00 euros, outre les

intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers des mois d’août, septembre et octobre 2016,

et le même montant à titre d’indemnité de relocation. Elle a encore demandé à voir

ordonner la résiliation du bail et le déguerpissement de la locataire des lieux loués.

Elle a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et a sollicité

la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement d’une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.), tout en

admettant que la société SOCIETE2.) avait entretemps réglé l’intégralité des loyers, a

maintenu sa demande en résiliation du bail, eu égard au paiement tardif et irrégulier

des loyers.

La société SOCIETE2.) s’est opposée à la résiliation du contrat de bail en faisant valoir

que le paiement tardif des loyers était dû à un manquement de la bailleresse à son

obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués. Elle a soutenu que la

société SOCIETE1.) ne lui avait pas permis l’accès au car-wash, avait coupé

l’électricité et le chauffage et l’avait empêchée d’entreposer ses véhicules sur le

parking faisant partie du contrat de bail.

SOCIETE2.) a contesté la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de relocation pour être prématurée.

Elle a, ensuite, demandé à titre reconventionnel, à voir enjoindre à la société

SOCIETE1.) de rétablir l’électricité et le chauffage, de lui permettre l’accès au coin car-

wash, de procéder à l’installation de compteurs séparés et d’enlever ses effets

personnels, notamment les véhicules lui appartenant, du parking, le tout sous peine

d’astreintes.

Elle a, par ailleurs, demandé la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le

montant de (1.493,36 + 120,00 + 735,11 =) 2.724,97 euros à titre de remboursement

de frais exposés pour l’acquisition d’un générateur, de lampes, d’enrouleurs, d’un

chauffage électrique, d’essence pour faire fonctionner le moteur, à titre de

remboursement d’une facture de la société SOCIETE3.) relative à la mise en place du

groupe électrogène et à titre de remboursement de frais d’acquisition de cartes de

lavage dans une station de lavage SOCIETE4.).

La société SOCIETE2.) a, en outre, sollicité le montant de 76.000,00 euros à titre

d’indemnisation de sa perte matérielle et le montant de 20.000,00 euros à titre

d’indemnisation du dommage moral subi.

Elle a encore réclamé une diminution du loyer en soutenant que l’électricité n’avait

toujours pas été rétablie.

Elle a finalement sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 2 mars 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande principale de la société SOCIETE1.) en résiliation du bail en la

forme,

reçu les demandes reconventionnelles de la société SOCIETE2.) en la forme,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en résiliation du contrat de

bail signé entre parties le 21 septembre 2015,

dit irrecevable la demande de la société SOCIETE1.) à voir condamner la société

SOCIETE2.) à lui payer une indemnité de relocation,

dit fondées les demandes reconventionnelles de la société SOCIETE2.) à voir

enjoindre à la société SOCIETE1.) de rétablir l’électricité, le chauffage et l’accès au

coin car-wash, et de libérer les lieux loués des effets et voitures y entreposés,

condamné la société SOCIETE1.) à rétablir l’électricité, le chauffage et l’accès au

coin car-wash et de libérer les lieux loués des voitures et effets y entreposés par la

société SOCIETE1.) sous peine d’une astreinte de 200,00 euros par jour de retard

à partir de la notification du jugement,

dit fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) à voir enjoindre

à la société SOCIETE1.) de procéder à l’installation de compteurs séparés pour

l’électricité et le chauffage dans les lieux loués,

condamné la société SOCIETE1.) à procéder à l’installation de compteurs séparés

pour l’électricité et le chauffage dans les lieux loués sous peine d’une astreinte de

200,00 euros par jour de retard après l’écoulement d’un délai d’un mois à partir de

la notification du jugement,

limité l’astreinte à 15.000,00 euros,

dit qu’il y a lieu de réduire le loyer au montant de 1.000,00 euros par mois à partir

du mois de février 2017 jusqu’au rétablissement des fournitures en énergie, de

l’accès au coin car-wash et jusqu’à la libération des lieux loués,

dit fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) à se voir

rembourser les frais relatifs à l’installation d’un groupe électrogène, des cartes de

lavage et des frais d’huissier jusqu’à concurrence du montant de 2.699,47 euros,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

2.699,47 euros avec les intérêts légaux à partir du 2 février 2017, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) à voir

condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 76.000,00 euros à titre

de perte de chiffre d’affaires,

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) à se voir indemniser son dommage

moral,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

350,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit qu’eu égard au fait que l’intégralité

des loyers avait entretemps été réglée, le retard de la locataire dans le paiement des

loyers au moment de l’introduction de la requête n’était pas suffisamment grave pour

justifier la résiliation du contrat de bail.

A défaut de résiliation judiciaire du bail, la demande en obtention d’une indemnité de

relocation a été déclarée irrecevable.

Au vu des pièces versées en cause, en l’occurrence plusieurs mises en demeure

adressées par la société SOCIETE2.) à la société SOCIETE1.), un constat d’huissier

et une série d’attestations testimoniales, le juge de première instance a tenu pour établi

que la société SOCIETE2.) ne disposait ni d’électricité, ni de chauffage, que des

voitures et effets appartenant à la société SOCIETE1.) étaient entreposés dans les

lieux loués et que l’accès au coin car-wash était régulièrement bloqué.

Il a donc fait droit à la demande tendant à la condamnation de la société SOCIETE1.)

à rétablir les fournitures en énergie et l’accès au coin car-wash et à enlever ses

voitures et effets personnels des lieux loués. Il a encore déclaré fondée la demande

tendant à voir installer des compteurs séparés pour le chauffage et l’électricité.

Au vu des manquements de la bailleresse à ses obligations, le loyer mensuel a été

fixé au montant de 1.000,00 euros à partir du mois de février 2017 jusqu’à ce qu’il soit

remédié aux problèmes prémentionnés.

La demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) tendant à se voir rembourser

les frais exposés a, au vu des pièces versées en cause, été déclarée fondée à

concurrence du montant de 2.699,47 euros.

La demande reconventionnelle en indemnisation du chef de la perte du chiffre

d’affaires a été déclarée non fondée, le lien causal entre les manquements de la

bailleresse et la diminution de la marge brute de la société SOCIETE2.) à partir du

mois de juin 2016 n’ayant pas été rapporté.

Le montant devant revenir à la société SOCIETE2.) à titre d’indemnisation de son

dommage moral a été fixé ex æquo et bono au montant de 4.000,00 euros.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 6 avril 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir résilier le contrat

de bail conclu entre parties, à voir condamner la locataire à déguerpir des lieux loués

et à voir déclarer non fondées les demandes reconventionnelles de la société

SOCIETE2.).

L’appelante sollicite, par réformation de la décision entreprise, une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance et conclut en outre à

l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que le non-paiement de plusieurs mois

de loyers ainsi que les retards conséquents dans le paiement du loyer – celui-ci étant

payable, suivant stipulation contractuelle, par avance le premier de chaque mois –

constituent des manquements graves justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs

de la locataire.

L’appelante fait encore grief au juge de première instance d’avoir fait droit aux

demandes reconventionnelles de l’intimée et de l’avoir condamnée à rétablir

l’électricité, le chauffage et l’accès au coin car-wash, d’installer des compteurs séparés

pour l’électricité et le chauffage dans les lieux loués ainsi que de libérer les lieux loués

des voitures et effets y entreposés par ses soins.

Elle conteste plus particulièrement tout dysfonctionnement du chauffage et de

l’électricité dans les lieux loués, et fait relever que le constat d’huissier du

14 novembre 2016 est en contradiction totale avec l’attestation testimoniale

d’PERSONNE3.). Elle estime qu’il n’est pas surprenant que lors du passage de

l’huissier au mois de juin 2016, les radiateurs étaient froids. Par ailleurs, l’huissier de

justice aurait noté qu’une partie de l’électricité, de même que l’ordinateur,

fonctionnaient. L’appelante conteste partant toute coupure d’électricité dans les lieux

loués. Il résulterait d’ailleurs des photos faisant partie du constat d’huissier que les

luminaires étaient en parfait état de fonctionnement. Il n’appartiendrait alors qu’à

l’intimée de remplacer les quelques tubes fluorescents qui ne produisent pas de

lumière parce qu’ils sont usés.

Dans cet ordre d’idées, l’appelante estime avoir été condamnée à tort au

remboursement des frais relatifs à l’installation du groupe électrogène, des frais

d’huissier et des frais de cartes de lavage à concurrence du montant de 2.699,47

euros.

Elle relève encore que dans la mesure où l’intimée fait le commerce avec des véhicules

d’occasion qui seraient stockés tant à l’intérieur qu’à l’extérieur des lieux loués, il n’est

nullement établi que les voitures encombrant l’accès au car-wash lui appartiennent.

L’appelante estime finalement que la réduction du loyer de 50% accordée par le juge

de première instance est non justifiée, sinon disproportionnée.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle s’oppose à toute

demande en résiliation du bail, en faisant valoir que tous les arriérés ont été apurés le

8 octobre 2016. Elle insiste sur le fait que les constats d’huissier des 14 novembre

2016 et 11 avril 2017 confirment l’absence d’alimentation en énergie de même que

l’absence d’un compteur d’él

Elle déclare interjeter « appel incident » sur plusieurs points.

Elle fait grief au juge de première instance de ne pas avoir fait droit à sa demande en

indemnisation de la perte de son chiffre d’affaires et augmente cette demande au

montant de 175.040,00 euros. Il y a lieu de lui en donner acte.

Elle demande en outre le remboursement des frais d’huissier et d’électricien à hauteur

de 1.414,45 euros et conclut à l’allocation d’un montant de 20.000,00 euros à titre

d’indemnisation du dommage moral.

Faisant valoir que la porte d’accès faisant partie du local loué a été enlevée, l’intimée

demande à voir ordonner la réinstallation de cette porte.

Elle sollicite une indemnité de 3.000,00 euros pour procédure abusive et vexatoire, au

motif que l’appelante ne produit aucun élément nouveau en instance d’appel.

L’intimée conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

-

Quant à la demande principale en résiliation du bail

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des

baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’intimée avait accumulé un retard de trois mois

de loyers lors du dépôt de la requête introductive de première instance en octobre

2016. Il échet cependant de constater que la locataire a réglé l’intégralité des arriérés

de loyers au cours de la première instance et que depuis lors, aucun impayé n’est

signalé. Eu égard aux circonstances particulières de l’espèce – la locataire faisant état

de nombreux défauts de jouissance – et étant précisé que la résiliation d’un contrat de

bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité à l’une des parties d’une

inexécution grave (cf. Les Novelles, op. cit., n° 388 ter a), le manquement temporaire

de l’intimée à ses obligations ne saurait justifier la résiliation du contrat de bail, pareille

sanction étant disproportionnée.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a dit non fondées les

demandes de la société SOCIETE1.) en résiliation du bail et en déguerpissement de

la locataire.

-

Quant aux demandes reconventionnelles

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en

bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes

les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Si le bailleur ne satisfait pas à son obligation d’entretien, le preneur pourra lui opposer

l’exception d’inexécution. Il pourra donc surseoir au paiement du loyer tant que le

bailleur, préalablement mis en demeure d’effectuer les réparations, n’aura pas satisfait

à son obligation.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu, étant souligné que c’est au juge qu’il appartient, en fonction

de toutes circonstances de fait, de constater si l’inexécution présente un caractère de

gravité suffisant pour justifier l’allocation de dommages et intérêts, respectivement une

réduction de loyer.

S’il est incontestable que le bailleur doit assurer le bon fonctionnement du chauffage,

du gaz et de l’eau courante du bien loué, ce n’est toutefois qu’à supposer qu’un

dysfonctionnement soit établi - la charge de cette preuve incombant à la partie qui s’en

prévaut, c’est-à-dire en l’espèce à la société

SOCIETE2.)

-

et que ce

dysfonctionnement ait été porté à la connaissance du bailleur, que ce dernier doit en

répondre.

Ce n’est qu’à supposer que ces conditions soient remplies qu’un locataire peut

demander des dommages et intérêts, ceux-ci prenant, en pratique, la forme d’une

indemnité allouée par mois, équivalant à une réduction du loyer.

Pour autant que de besoin, le tribunal rappelle qu’il appartient au juge d’apprécier si la

gravité des manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de

ses obligations. Les juges du fond apprécient ainsi souverainement si le manquement

d’une partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception

d’inexécution (cf. Marcel La Haye, Joseph Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des

choses, I, Les baux en général, n° 616), la jurisprudence appréciant ce moyen en

considération de deux critères: un critère d’équilibre, de proportionnalité entre les

inexécutions respectives et un critère de nécessité (cf. L. THIELEN, Le Contrat de bail,

édit. Promoculture, 2013, n° 125).

En l’occurrence, il appartient à la société SOCIETE2.) de rapporter la preuve des

défauts de jouissance dont elle prétend être victime. A l’appui de ses dires, elle verse

de nombreux courriers adressés au bailleur, trois constats d’huissier ainsi que

plusieurs attestations testimoniales.

Quant à l’absence de chauffage et d’électricité, il est indiqué au procès-verbal de

constat du 14 juin 2016 de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER, en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg, que « le

chauffage dans le local commercial et le bureau est hors fonction ». L’huissier indique

avoir allumé les radiateurs et avoir constaté après environ 10 minutes, qu’ils ne

chauffaient pas. Quant à l’électricité, l’huissier a mentionné qu’ « une partie de

l’électricité est hors fonction. Malgré le fait que les coupe-circuits sont activés, les spots

dans le local commercial et le bureau sont hors fonction ».

Il résulte du constat d’huissier du 14 novembre 2016 que « le chauffage dans le local

commercial et le bureau est hors fonction ». L’huissier indique avoir allumé les

radiateurs, mais avoir dû constater après une dizaine de minutes qu’ils ne chauffaient

pas. L’huissier a encore constaté que « l’électricité est hors fonction. Malgré le fait que

les coupe-circuits sont activés, les spots dans le local commercial et le bureau sont

hors fonction et les prises électriques sont sans tension électrique ». L’huissier indique

finalement qu’il n’a pas pu constater la présence d’un compteur d’électricité dans la

partie de l’immeuble occupée par la société SOCIETE2.).

Le constat d’huissier du 11 avril 2017 indique que « l’électricité était hors fonction.

Malgré le fait que les coupe-circuits étaient activés, les prises électriques étaient sans

tension électrique et les spots dans le local commercial et le bureau étaient hors

fonction. » L’huissier explique qu’PERSONNE4.), électricien agréé au Luxembourg, a

procédé à un test de tension électrique avec un testeur électrique FLUKE T5 600 qui

a démontré qu’il n’y avait pas de tension sur les fils. Il résulte encore du même constat

que l’huissier n’a pas pu constater la présence d’un compteur d’électricité séparé.

L’huissier note finalement la présence de véhicules à l’extérieur de l’immeuble occupé

par SOCIETE2.), véhicules qui, selon les déclarations du gérant de la locataire,

PERSONNE2.), appartiendraient au bailleur.

Les attestations testimoniales versées par l’appelante ne sont pas de nature à énerver

les constats de l’huissier de justice, alors que les témoins PERSONNE5.),

PERSONNE6.) et PERSONNE7.) déclarent être passés au garage SOCIETE1.) les

27, 28 respectivement 29 septembre 2017. Or, l’absence d’électricité et de chauffage

ne concernent pas le local occupé par la société SOCIETE1.), mais celui exploité par

la société SOCIETE2.). Les déclarations des témoins ne sont dès lors d’aucune

pertinence dans le cadre du présent litige.

De même, la fiche de travail émanant de la société SOCIETE5.) s.àr.l. – dont se

prévaut l’appelante afin de rapporter la preuve du rétablissement de l’électricité –

indique comme adresse d’intervention « SOCIETE1.) ». A défaut de tout autre

élément, et en présence des contestations de l’intimée – selon lesquelles il n’y a, à ce

jour, ni électricité, ni chauffage dans le local loué – il y a lieu de retenir qu’il est établi

que les lieux loués ne sont pas alimentés en électricité et chauffage.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelante

à rétablir les fournitures en électricité et en chauffage, à garantir l’accès au car-wash

et à enlever ses effets personnels des lieux loués, sous peine d’une astreinte de

200,00 euros par jour de retard, sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance

d’appel qui s’en est suivie, l’astreinte ne court qu’à partir de la signification du présent

jugement.

Il y a également lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

l’appelante à installer des compteurs séparés pour le chauffage et l’électricité, sous

peine d’une astreinte 200,00 euros par jour de retard, sauf à préciser que, de par

l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, l’astreinte ne court qu’à partir

de l’écoulement d’un délai d’un mois à partir de la signification du présent jugement.

L’astreinte est finalement à plafonner au montant de 15.000,00 euros, par confirmation

du jugement entrepris.

Etant établi que l’intimée se trouve confrontée à une absence de chauffage et

d’électricité dans les lieux loués et que l’accès au coin car-wash est bloqué, il

appartient à l’appelante de supporter les frais engendrés par les défauts de jouissance,

qui lui sont imputables. Les frais réclamés étant dans leur intégralité documentés par

pièces justificatives, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné la société SOCIETE1.) à payer à l’intimée le montant de (23,14 + 905,88 +

141,96 + 19,03 + 94,47 + 149,00 + 109,89 + 49,99 + 120,00 + 75,00 + 75,00 + 25,50

+ 25,50 + 75,00 + 75,00 + 386,33 + 348,78 =) 2.699,47 euros, correspondant aux frais

de remboursement de l’acquisition et de la mise en place du groupe électrogène, des

frais d’huissier relatifs aux deux procès-verbaux de constats et des frais d’acquisition

des cartes de lavage.

A la lumière des principes ci-avant dégagés et au regard des multiples défauts de

jouissance établis en l’espèce, c’est à bon droit que le juge de première instance a

réduit le loyer au montant de 1.000,00 euros par mois, étant précisé que les troubles

établis sont imputables au bailleur et compromettent sérieusement l’utilité du local

loué, que l’appelante en est informé depuis au moins le mois de février 2016 et qu’elle

n’établit pas avoir fait de quelconques efforts en vue d’y remédier.

Il est rappelé que l’appelante a encore fait grief au juge de première instance d’avoir

alloué à l’intimée le montant de 4.000,00 euros à titre d’indemnisation de son préjudice

moral. La société SOCIETE2.) interjette appel incident sur ce point, en sollicitant, par

réformation de la décision entreprise, le montant de 20.000,00 euros à ce titre.

Eu égard aux éléments de la cause, c’est par une saine appréciation des éléments de

la cause, que le juge de première instance a fixé ex aequo et bono le dommage moral

accru à l’intimée à 4.000,00 euros. Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce

qu’il a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant

de 4.000,00 euros à titre d’indemnisation du dommage moral de cette dernière.

L’intimée a encore interjeté appel incident en ce que la perte de son chiffre d’affaires

n’a pas été indemnisée. Elle augmente sa demande en instance d’appel au montant

de 175.040,00 euros. Elle fait encore valoir que la dévaluation du stock de véhicules

est estimée à 45.000,00 euros.

L’augmentation de la demande de l’intimée est recevable.

Tel que l’a relevé l’appelante, la preuve d’une relation causale entre la baisse alléguée

du chiffre d’affaires de l’intimée, respectivement la perte de valeur du stock, et les

défauts de jouissance imputables à l’appelante n’est pas rapportée. Etant précisé que

de multiples facteurs, économiques ou autres, peuvent entraîner une baisse du chiffre

d’affaires, il laisse, en effet, d’être établi en l’espèce que la perte du chiffre d’affaires

trouve son origine dans le comportement du bailleur.

La demande de l’intimée en indemnisation de la perte de son chiffre d’affaires,

respectivement la perte de valeur de son stock, est partant à déclarer non fondée, par

confirmation du jugement entrepris. Pour le même motif, l’augmentation de la

demande de l’intimée requiert un rejet.

La demande de l’intimée en remboursement des frais d’huissier relatifs au constat du

11 avril 2017 et d’électricien ainsi que la demande tendant à voir réinstaller la porte

d’accès au local loué et à se voir allouer le montant de 25.000,00 euros à titre de

dommages et intérêts, n’ont pas été présentées en première instance. Elles ne sont,

dès lors, pas à qualifier d’ « appel incident », mais de demandes nouvelles. Aucune

contestation n’ayant été soulevée à cet égard par l’appelante, les demandes sont à

déclarer recevables.

L’établissement du constat d’huissier du 11 avril 2017 a été rendu nécessaire pour

l’intimée, afin d’établir la réalité des griefs invoqués, face aux contestations de

l’appelante. La présence de l’électricien ayant également été indispensable, l’huissier

n’ayant pas de connaissance technique en la matière et ayant expressément, dans

son constat, mentionné le test de tension électrique effectué par l’électricien. Il y a

partant lieu d’allouer à la société SOCIETE2.) le montant de (341,51 + 80,00 =) 421,51

euros, correspondant aux frais du constat d’huissier du 11 avril 2017 et à la facture de

la société SOCIETE3.). A défaut pour l’intimée d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts, ledit

montant ne donne pas lieu à majoration.

Quant au commandement à toutes fins, établi en date du 26 avril 2017, il échet de

constater que le jugement de première instance, non assorti de l’exécution provisoire,

n’était pas coulé en force de chose jugée, la société SOCIETE1.) ayant interjeté appel

par exploit d’huissier du 6 avril 2017. La société SOCIETE2.) ne saurait dès lors

prospérer dans sa demande tendant au remboursement des frais du commandement

à toutes fins.

L’intimée demande finalement à voir ordonner la réinstallation de la porte d’accès, qui

aurait été enlevée. Elle demande à voir assortir la condamnation d’une astreinte de

500,00 euros par jour de retard et d’une indemnité à hauteur de 25.000,00 euros « pour

tous les jours écoulés depuis l’enlèvement de la porte ». Elle fait valoir que la porte,

qui a servi à protéger les véhicules stationnés à l’extérieur de l’immeuble, fait partie du

local loué.

L’appelante n’a pas pris position quant aux allégations adverses.

Il se dégage des éléments de la cause que par courrier officiel de son mandataire du

30 août 2017, l’intimée se plaint de l’enlèvement de la porte d’accès et met en demeure

l’appelante de la remettre en place. Dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément

du dossier que l’appelante ait remédié à ce problème, il y a lieu, en l’absence de toute

contestation quant à la réalité du trouble de jouissance invoqué, de condamner

l’appelante à procéder à la réinstallation de la porte d’accès au local loué.

Au regard du fait que l’appelante ne fait pas preuve de diligence particulière concernant

les défauts de jouissance portés à sa connaissance depuis un temps non négligeable,

il y a lieu d’assortir la condamnation à prononcer d’une astreinte de 200,00 euros par

jour de retard, après l’écoulement d’un délai d’un mois à partir de la signification du

présent jugement.

Quant à la demande en indemnisation à hauteur de 25.000,00 euros, il échet de

constater que l’intimée n’établit pas avoir subi un préjudice du fait de l’enlèvement de

la porte d’accès. Sa demande en obtention d’une indemnité est partant à déclarer non

fondée.

-

Quant aux demandes accessoires

L’intimée demande la condamnation de l’appelante au paiement d’un montant de

3.000,00 euros à titre d’indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire, au

motif que la société SOCIETE1.) n’invoque aucun élément nouveau à l’appui de son

appel.

Il est de principe que tout intimé peut formuler une telle demande en vertu des articles

6-1, 1382 et 1383 du code civil.

Néanmoins, il échet de relever que l'exercice d'une action en justice ne dégénère en

faute, pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de

malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si

le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en

justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est

libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, 28, 150; Cour

17 mars 1993, no 14446 du rôle; Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle, Lux.

9 février 2001, no 25/2001).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette

dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, nos 21687 et 22631

du rôle).

Force est toutefois de constater qu’en l’espèce, l’intimée reste en défaut d’établir tant

une faute intentionnelle dans le chef de l’appelante qu’un préjudice.

Un abus de droit n'est partant pas établi, alors qu'on ne saurait dire que la société

SOCIETE1.) ait agi avec une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable, de

sorte que la demande en dommages et intérêts de l’intimée requiert un rejet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée, tant pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit les appels principal et incident non fondés, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à préciser (i) que l’astreinte quant au

rétablissement des fournitures en électricité et en chauffage, à la garantie de l’accès

au car-wash et à l’enlèvement des effets personnels ne court qu’à partir de la

signification du présent jugement, et (ii) que l’astreinte quant à l’installation des

compteurs séparés pour le chauffage et l’électricité ne court qu’à partir de l’écoulement

d’un délai d’un mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. de l’augmentation

de sa demande en indemnisation de la perte de son chiffre d’affaires au montant de

175.040,00 euros,

dit recevable, mais non fondée l’augmentation de la demande de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

dit recevable la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

remboursement des frais d’huissier et d’électricien,

dit cette demande partiellement fondée, partant

condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. le montant de 421,51 euros,

dit recevable et fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

s.àr.l. en réinstallation de la porte d’accès au local loué, partant

condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à procéder à

la réinstallation de la porte d’accès au local loué, sous peine d’une astreinte de 200,00

euros par jour de retard après l’écoulement d’un délai d’un mois à partir de la

signification du présent jugement,

limite l’astreinte à 10.000,00 euros,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de 25.000,00 euros pour les jours écoulés depuis

l’enlèvement de la porte,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

et en déboute,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.