Tenant appeal partially allowed; landlord's deposit claim dismissed but damages and unavailability indemnity upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 208/2017

Audience publique du mardi, dix-sept octobre deux mille dix-sept

Numéro 183712 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu,

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 23

mars 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183712 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 25 avril 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

3 octobre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Anne DE BOURCY, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Alessandra VIENI, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

17 octobre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail écrit du 28 septembre 2016, prenant effet le 1er octobre 2016,

PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un

appartement meublé sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

de 1.190,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 130,00 euros. Le contrat

de bail prévoit qu’une garantie locative équivalant à deux mois de loyers (soit de

2.640,00 euros) est à verser avant le 8 octobre 2016.

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du

12 décembre 2016, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement,

sinon in solidum, à lui payer la somme de 4.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers,

d’avances sur charges échues et du solde de la garantie locative, avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde. PERSONNE3.) a

sollicité la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et la condamnation des

locataires au déguerpissement. Il a réclamé une indemnité de procédure de 1.250,00

euros, l’exécution provisoire sans caution du jugement, du moins en ce qui concerne

la condamnation pécuniaire ainsi que la condamnation des parties défenderesses à

tous les frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries du 17 janvier 2017 devant le tribunal de paix de

Luxembourg, PERSONNE3.), qui a exposé que les locataires restaient encore

redevoir le loyer et l’avance sur charges du mois de janvier 2017, a augmenté sa

demande en paiement au montant total de 5.920,00 euros.

Par jugement du 7 février 2017, rendu contradictoirement entre parties

-

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant été personnellement présents lors des débats

- le tribunal de paix de Luxembourg a :

o déclaré la requête recevable,

o donné acte à PERSONNE3.) de l’augmentation de sa demande au montant total de

5.920,00 euros,

o dit la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges échues

ainsi que du solde de la garantie locative fondée,

o partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) la somme de 5.920,00 euros, à augmenter des intérêts légaux, sur

la somme de 4.600,00 euros, à partir du jour de la requête introductive d’instance -

le 12 décembre 2016 - jusqu’à solde et, sur la somme de 1.320,00 euros, à partir

du jour des plaidoiries - le 17 janvier 2017 - jusqu’à solde,

o déclaré résilié le bail conclu entre les parties,

o partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai d’un mois à

compter de la notification du jugement,

o au besoin, autorisé la partie requérante à faire expulser les parties défenderesses

dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

o dit fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 350,00 euros,

o partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) à

titre d’indemnité de procédure la somme de 350,00 euros,

o ordonné l’exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours et

sans caution, en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

o condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a retenu que la demande

du bailleur était justifiée au vu des renseignements fournis à l’audience et des pièces

versées au dossier.

De ce jugement, leur notifié le 15 février 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 23 mars 2017.

Prétentions et moyens des parties

Les appelants, qui exposent avoir quitté les lieux le 15 janvier 2017, concluent, par

réformation du jugement entrepris, à voir réduire le montant redu du chef du loyer et

de l’avance sur charges du mois de janvier 2017 à la somme de 660,00 euros. Ils

demandent par ailleurs à voir déclarer non fondée la demande en paiement du solde

de la garantie locative, compte tenu du fait qu’ils ont quitté les lieux loués et qu’il n’y

aurait, selon eux, pas de dégâts locatifs. Ils sollicitent la restitution du montant de

680,00 euros payé au titre de la garantie locative ainsi qu’une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a condamné

les locataires au paiement de l’intégralité du loyer et de l’avance sur charges, au motif

(i) que les locataires n’ont quitté les lieux que le 26 janvier 2017 et (ii) que l’intégralité

du loyer est dû pour chaque mois entamé.

Il demande en outre à voir condamner les appelants à lui payer le montant de 1.544,40

euros au titre de dégâts locatifs ainsi que celui de 1.320,00 euros au titre d’indemnité

d’indisponibilité. Il renonce à sa demande en paiement du solde de la garantie locative

et ne s’oppose pas à la compensation avec le montant d’ores et déjà payé au titre de

la garantie.

Il conclut enfin à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Discussion

Le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant qu’il a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au paiement du montant de 2.640,00 euros du chef des loyers et

charges des mois de novembre et décembre 2016, les appelants ayant expressément

reconnu être redevables de ce montant et contestant uniquement le quantum du mois

de janvier 2017.

Tel que le fait noter à juste titre l’intimé, le loyer du mois de janvier 2017 est dû en

entier et ce indépendamment de la question de savoir si les locataires ont quitté les

lieux le 15 ou le 26 du mois, alors qu’il est de principe que pour chaque mois

commencé, le locataire doit le loyer en entier, à moins qu'il ne prouve la relocation des

lieux avant la fin du mois en question, ce qui laisse d’être le cas en l’espèce

(cf. Marianne Harles, Le bail à loyer: compte-rendu de jurisprudence, P. 31, p. 334, n°

99).

Il convient partant de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.) la somme

de 1.320,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 17 janvier 2017 jusqu’à

solde au titre de loyer et d’avance sur charges du mois de janvier 2017.

Le bailleur ayant renoncé à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui

payer le solde de la garantie locative, il convient, par réformation du jugement attaqué,

de dire ce volet de la demande non fondé.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant libéré les lieux loués en janvier 2017, ils

peuvent, en principe, prétendre au remboursement de la garantie locative qu’ils ont

fournie en début de bail, sauf à voir compenser le montant de celle-ci avec une

éventuelle condamnation du chef de dégâts locatifs à intervenir à leur encontre.

La recevabilité de la demande formulée par PERSONNE3.) en indemnisation de

dégâts locatifs n’ayant pas été contestée par les appelants, elle est recevable en la

forme.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, op.cit., p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op.cit., p. 343).

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre parties en date du

26 janvier 2017.

Les parties y ont relevé que (i) le robinet de la cuisine est à réparer, alors que « l’eau

coule », (ii) une prise électrique et deux ampoules sont à remplacer, (iii) la chasse

d’eau est cassée, (iv) l’escalier a été démonté et mal remonté et (v) deux carrelages

ont été cassés.

Le tribunal relève que les dégradations constatées dépassent celles résultant d’une

usure normale de même pas quatre mois.

Il en résulte qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont tenus de réparer les dégâts

locatifs causés.

Les appelants n’ont pas contesté être redevables du remplacement du robinet de la

cuisine, de l’interrupteur/prise électrique et du remontage de l’escalier. A défaut de

contestations par les appelants, PERSONNE3.) est fondé à réclamer de ce chef la

somme de (285,00 + 45,00 + 250,00 =) 580,00 euros, suivant facture n° 019/2017

établie le 7 mars 2017 par la société SOCIETE1.).

Les appelants contestent toutefois le montant mis en compte par l’intimé au titre du

remplacement de la chasse d’eau (le montant réclamé 255,00 euros serait exorbitant)

et du remplacement de huit carrelages (seuls deux carrelages ayant été cassés).

Le tribunal estime toutefois que ces montants – qui sont justifiés par la prédite facture

SOCIETE1.) – ne sont pas exagérés, la main d’œuvre devant également être prise en

compte. Par ailleurs, tel que le fait remarquer à bon escient l’intimé, si certes seuls

deux carrelages ont été cassés, il est compréhensible que les ouvriers aient dû

remplacer six carrelages supplémentaires. Le montant mis en compte à ce titre, à

savoir 485,00 euros, n’étant pas exagéré et étant, de surcroît, justifié par pièces, il

convient de faire droit à la demande pour le montant réclamé de 1.544,40 euros. A

défaut d’avoir sollicité des intérêts, ce montant ne donne pas lieu à majoration.

PERSONNE3.) réclame encore une indemnité d’indisponibilité de 1.320,00 euros.

N’ayant pas été contestée à cet égard par les appelants, cette demande est à déclarer

recevable.

Il est admis que la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas

nécessairement exclusive de la notion d'indisponibilité des lieux. Il en est notamment

ainsi lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le locataire et que

des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. L'indemnité d'indisponibilité

couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux.

L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et

pendant la durée des travaux de remise en état (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence, P. 31, n° 2/2001, n° 192).

Au vu des éléments du dossier concernant les travaux entrepris à la suite du départ

d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), le tribunal considère que le temps nécessaire à

la remise en état peut être évalué à deux semaines, de sorte qu’une indemnité

d’indisponibilité afférente est due à PERSONNE3.). Il y a partant lieu de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à lui payer le montant 660,00 euros.

A défaut d’avoir sollicité des intérêts, ce montant ne donne pas lieu à majoration.

Compte tenu de l’accord de l’intimé, il convient de condamner PERSONNE3.) à

restituer la garantie locative à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et d’ordonner la

compensation entre les créances réciproques.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune

partie, celles-ci sont à débouter de leurs demandes respectives basées sur l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande formulée par PERSONNE3.) en paiement du solde de la garantie

locative non fondée et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit la demande formulée par PERSONNE3.) en indemnisation des dégâts locatifs

recevable et fondée,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

le montant de 1.544,40 euros,

dit

la demande formulée par

PERSONNE3.)

en paiement d’une indemnité

d’indisponibilité recevable et partiellement fondée,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

le montant de 660,00 euros,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en restitution de la garantie

locative recevable et fondée,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

680,00 euros,

ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques jusqu’à concurrence de

la créance la plus faible,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.