Tenant appeal dismissed; landlord's procedural abuse claim rejected; tenant awarded partial procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 211/2017

Audience publique du mardi, dix-sept octobre deux mille dix-sept

Numéro 183007 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), dûment représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 17 février

2017,

comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183007 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 14 mars 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 22 mai 2017 et

finalement

à l’audience

publique

du

lundi,

octobre

2017 à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Isabelle GIRAULT, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Marc PETIT, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

17 octobre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 1er février 2016, PERSONNE1.) a sollicité la

convocation de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. devant le tribunal

de paix de Luxembourg pour la voir condamner à lui payer la somme de 6.591,39

euros, en sus les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyer pour le mois de janvier

2016, sinon d’indemnité d’occupation. Elle a, en outre, sollicité une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a expliqué avoir donné en location à la

société anonyme SOCIETE2.) S.A. un local de commerce à L-ADRESSE3.), destiné

à l’exploitation d’un commerce et à usage de bureau, en vertu d’un contrat de bail

commercial du 26 octobre 2006.

Les locaux auraient en partie été sous-loués à la société SOCIETE1.) suivant contrat

de bail du 29 juin 2007. PERSONNE1.) aurait résilié le contrat de bail avec effet au 30

octobre 2015. Par courrier du 27 janvier 2015, la société SOCIETE2.) aurait cédé le

bail à la société SOCIETE1.) jusqu’au 30 octobre 2015. Par jugement du tribunal de

paix de Luxembourg du 17 décembre 2015, un sursis commercial aurait été accordé

à la société SOCIETE1.) jusqu’au 29 février 2016.

L’indemnité mensuelle à payer pendant la période du 1er novembre 2015 au

29 février 2016 aurait été fixée à 7.000,00 euros, suivant accord entre parties résultant

de leur échange de courriers.

Seul un montant de 408,61 euros ayant été payé pour le mois de janvier 2016, la

société SOCIETE1.) resterait redevable d’un montant de 6.591,39 euros.

Lors des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a soutenu qu’elle

n’était que sous-locataire et a contesté qu’une cession de bail ait eu lieu à son profit.

Par jugement du 11 janvier 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

rejeté le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société SOCIETE1.),

rejeté la demande relative au sursis à statuer,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 6.591,39

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 1er février 2016, date de la demande

en justice, jusqu’à solde,

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord relevé que par jugement du

17 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, autrement composé, après

avoir constaté qu’une cession de bail en faveur de la société SOCIETE1.) s’était

produite, avait déclaré recevable la demande en obtention d’un sursis commercial

dirigée contre PERSONNE1.) par la société SOCIETE1.) et accordé à cette dernière

un sursis commercial de quatre mois, s’étendant du 1er novembre 2015 au 29 février

2016.

Il a considéré que les motifs contenus dans le jugement du 17 décembre 2015

constituaient des motifs décisoires, revêtant l’autorité de chose jugée, de sorte que la

réalité de la cession de bail, intervenue le 27 avril 2015, ne pouvait plus être remise

en cause.

Le juge de première instance a écarté l’exception de litispendance eu égard au fait que

les deux affaires en cause n’avaient pas été introduites devant deux juridictions

différentes, mais devant une même juridiction, à savoir le tribunal de paix de

Luxembourg. Il a ensuite dit qu’il n’y avait pas lieu de surseoir à statuer pour cause de

connexité, les deux affaires n’étant pas liées entre elles par un rapport si étroit, de

nature à exiger qu’elles soient instruites ensemble.

Au vu de l’échange de courriels et de courriers entre parties, le juge de première

instance a ensuite retenu que les pourparlers entre parties ne sont pas restés au stade

de proposition mais qu’un accord définitif quant au paiement d’un montant mensuel de

7.000,00 euros, à titre de prix de la location pour la période de novembre 2015 à janvier

2016, a été trouvé.

Il a, dès lors, fait droit à la demande de PERSONNE1.), tendant à la condamnation de

la société SOCIETE1.) au paiement d’un montant de 6.591,39 euros, à titre de solde

du loyer du mois de janvier 2016.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 17 février 2017.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à voir

constater qu’il y avait litispendance, sinon connexité, entre la présente affaire,

introduite auprès du tribunal de paix de Luxembourg par requête du 1er février 2016 et

une autre affaire, introduite à son encontre devant le même tribunal par PERSONNE1.)

par requête du 8 mars 2016.

Elle demande à voir ordonner la jonction entre la présente affaire, inscrite sous le

numéro 183007 du rôle, et l’affaire inscrite sous le numéro 183006 du rôle, concernant

l’appel interjeté contre le jugement n° 108/17, rendu par le tribunal de paix de

Luxembourg le 10 janvier 2017.

Elle demande ensuite à se voir décharger de toute condamnation au paiement

d’arriérés de loyers, tant sur base d’une cession de bail que sur base d’un contrat qui

aurait été conclu entre elle et PERSONNE1.).

Elle sollicite, par ailleurs, la condamnation de PERSONNE1.) au paiement du montant

de 10.000,00 euros pour procédure abusive et vexatoire.

Elle réclame, finalement, une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour la

première instance, par réformation du jugement entrepris, et une indemnité de

procédure du même montant pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, elle insiste sur le fait qu’il y a litispendance, sinon connexité,

entre la présente affaire et le litige ayant mené au jugement n° 108/17 du tribunal de

paix de Luxembourg.

Elle soutient que c’est à tort que le juge de première instance a retenu qu’une cession

de bail avait eu lieu, la propriétaire des lieux n’ayant jamais donné son accord à cet

égard.

Elle donne ensuite à considérer que si cession de bail il y avait eu, elle n’aurait tout au

plus dû payer que le montant du loyer réglé mensuellement par la société SOCIETE2.)

et non pas un montant mensuel de 7.000,00 euros.

Elle conteste qu’un accord quant au paiement d’un loyer mensuel de 7.000,00 euros

soit intervenu entre parties. Elle aurait proposé le paiement d’un montant mensuel de

7.000,00 euros, charges comprises, pour faire avancer les choses et aurait

effectivement payé ledit montant en novembre et décembre 2015, sous toutes

réserves. PERSONNE1.), quant à elle, aurait voulu recevoir un montant mensuel de

7.000,00 euros, augmenté des charges.

PERSONNE1.) déclare interjeter « appel incident » du jugement entrepris en

réclamant une indemnité de 10.000,00 euros sur base de l’article 6-1 du code civil, du

chef de procédure abusive et vexatoire. Elle fait valoir que l’appel interjeté par la

société SOCIETE1.) relève de la mauvaise foi.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du juge

de première instance, pour le surplus.

Elle demande encore à voir condamner la société SOCIETE1.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la litispendance, sinon à la connexité

La société SOCIETE1.) fait grief au juge de première instance de ne pas avoir constaté

qu’il y avait litispendance, sinon connexité, entre la présente affaire, introduite auprès

du tribunal de paix de Luxembourg par requête du 1er février 2016 et une autre affaire,

introduite à son encontre devant le même tribunal par PERSONNE1.) par requête du

8 mars 2016.

Pour qu'il y ait litispendance, il faut que deux demandes aient le même objet et soient

fondées sur la même cause, qu'elles existent entre les mêmes parties, et qu'elles

soient portées devant deux tribunaux différents, l'un et l'autre compétent.

La litispendance suppose que les deux demandes aient le même fondement juridique

(Droit et Pratique de la Procédure Civile, Dalloz Action, Serge Guinchard, numéro

142.156 page 235).

Tel que l’a, à juste titre, relevé le juge de première instance, les requêtes des

1er février 2016 et 8 mars 2016 n’ont pas été introduites devant deux tribunaux

différents, mais devant un même tribunal, en l’occurrence le tribunal de paix de

Luxembourg, au sein duquel elles ont été fixées à des audiences de deux juges de

paix différents. Les conditions de la litispendance n’étaient, dès lors, pas remplies.

Quant à la question de savoir s’il y avait lieu de joindre les deux affaires, il y a lieu de

rappeler que la jonction de plusieurs affaires est une question d'opportunité régie par

le souci d'une bonne administration de la justice, les juges du fond disposant d'un

pouvoir d'appréciation souverain quant à l'utilité de la jonction.

La décision de jonction est subordonnée à l’existence entre les litiges d’un lien de

connexité tel qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’en

connaître ensemble, c’est-à-dire, de les joindre, les instruire et les juger ensemble (cf.

Cour 4e chambre, 12 juillet 2006, n° 28403 et 29202 du rôle).

Pour qu’il y ait connexité, il suffit qu’il existe entre les demandes un lien tel que la

solution de l’une des affaires ait, ou puisse avoir une influence sur la solution de l’autre

ou que si elles étaient jugées séparément, il pourrait en résulter une contrariété ou une

inconciliabilité de décisions (cf. T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-duché

de Luxembourg, éditions Bauler, 2012, no 803).

Force est de constater, en l’espèce, que l’affaire introduite par requête du 1er février

2016 concerne des arriérés de loyers, tandis que l’affaire introduite par requête du

8 mars 2016 a trait à l’indemnisation de la bailleresse du chef de frais de remise en

état des lieux loués, ainsi qu’à l’obtention d’indemnités d’indisponibilité et de relocation.

Il s’y ajoute que le présent litige se meut entre PERSONNE1.) et la société

SOCIETE1.) seule, tandis que l’autre affaire oppose PERSONNE1.) à la société

SOCIETE1.) et à la société SOCIETE2.).

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans constate, par conséquent,

qu’un lien de connexité est inexistant entre les deux affaires, alors que les solutions à

donner aux deux demandes ne sauraient avoir d’influence l’une sur l’autre et qu’un

risque de contrariété de jugements ne se pose pas.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il n’a pas sursis à statuer pour

cause de connexité entre les deux affaires visées.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction entre la présente affaire,

inscrite sous le numéro 183007 du rôle, et l’affaire inscrite sous le numéro 138006 du

rôle, concernant l’appel interjeté contre le jugement n° 108/17, rendu par le tribunal de

paix de Luxembourg le 10 janvier 2017.

Quant à la cession du bail

Il est rappelé que par jugement du 17 décembre 2015, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir constaté, dans la motivation dudit jugement, qu’une cession

de bail en faveur de la société SOCIETE1.) s’était produite, avait déclaré recevable la

demande en obtention d’un sursis commercial dirigée contre PERSONNE1.) par la

société SOCIETE1.) et accordé à cette dernière un sursis commercial de quatre mois,

s’étendant du 1er novembre 2015 au 29 février 2016.

La partie appelante critique le jugement entrepris du 10 janvier 2017 en ce que le juge

de première instance a considéré que l’autorité de chose jugée attachée au jugement

du 17 décembre 2015 empêchait la remise en cause de l’existence d’une cession de

bail en l’espèce.

L’article 1351 du code civil prévoit que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à

l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ;

que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes

parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

La jurisprudence retient régulièrement que si l’autorité de la chose jugée s’attache au

seul dispositif de la décision, il est cependant possible de se référer aux motifs qui

forment le soutien nécessaire afin d’en dégager la portée ou la signification concrète.

D’autres arrêts se réfèrent à la notion de motifs inséparables du dispositif, qui y sont

intimement liés en ce sens que le dispositif ne se comprend pas sans eux (…). Le motif

qui forme le soutien nécessaire du dispositif participe à l’autorité de la chose

jugée (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg,

p. 482-484).

En l’espèce, il y a lieu de constater que, pour déclarer recevable la demande en

obtention d’un sursis commercial dirigée par la société SOCIETE1.) à l’encontre de

PERSONNE1.), le tribunal de paix de Luxembourg a, dans son jugement du 17

décembre 2015, dit que la société SOCIETE2.) avait cédé le bail la liant à

PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.) le 27 avril 2015 et que, depuis lors, cette

dernière était le locataire direct de PERSONNE1.). Les motifs du jugement relatifs à

l’existence d’une cession de bail, en formant le soutien nécessaire au dispositif,

participent donc à l’autorité de chose jugée.

Dans le cadre du présent litige, se mouvant entre les mêmes parties, se pose à

nouveau la question de l’existence de la cession de bail.

Dans la mesure où le jugement du 17 décembre 2015, coulé en force de chose jugée,

a retenu qu’une telle cession de bail avait eu lieu, c’est à juste titre que, dans le présent

litige, le juge de première instance a dit que ce point ne pouvait plus être remis en

cause.

Quant à la demande en paiement du solde du loyer pour le mois de janvier 2016

Il convient d’analyser si, à la suite de la cession du contrat de bail, intervenue avec

effet au 27 avril 2015 en faveur de la société SOCIETE1.), un accord sur le montant

du loyer mensuel a été trouvé entre cette dernière et PERSONNE1.).

Il y a lieu de relever d’emblée, dans ce contexte, que la cession du contrat de bail ne

fait pas obstacle à une éventuelle augmentation du loyer par rapport à celui

antérieurement payé par le cédant, du moment que l’accord entre le bailleur et le

cessionnaire est établi. La question de savoir si la société SOCIETE1.) a occupé

l’intégralité des locaux ou seulement la partie destinée à l’exploitation du magasin est,

dès lors, également sans incidence sur le montant du loyer à payer au titre du mois de

janvier 2016.

Par courrier du 16 septembre 2015, le mandataire de la société SOCIETE1.), Maître

Isabelle GIRAULT, a écrit à la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) ce qui suit :

« Suite à une conversation téléphonique ce matin, Madame PERSONNE2.) et

Madame Simoncini se sont mises d’accord sur les points suivants :

(…)

3. Madame SIMONCINI a autorisé à Madame PERSONNE2.) de rester dans les

locaux durant les mois de novembre, de décembre 2015 et janvier 2016 avec un

loyer/charge mensuel de 7.000,00 – EUR (…) ».

Le prédit courrier a été établi à la suite de l’envoi, à la même date, d’un courriel

émanant de PERSONNE3.), assistante de direction de la société SOCIETE1.),

informant Maître Isabelle GIRAULT de l’accord intervenu entre PERSONNE2.) et

PERSONNE1.).

Par courrier officiel du 23 octobre 2015 à Maître Marc PETIT, mandataire de

PERSONNE1.), Maître Isabelle GIRAULT indique ce qui suit :

« Je reviens au dossier cité en référence pour vous confirmer que les parties se sont

mises d’accord sur 7.000,- EUR tout compris, charges comprises.

Madame PERSONNE2.) souhaiterait rencontrer Madame SIMONCINI avec qui elle a

eu cette discussion à plusieurs reprises.

En attendant, je vous propose, afin de confirmer cet accord entre parties, de verser

provisoirement à Madame SIMONCINI 7.000-EUR pour le mois de novembre, qui

seront versés avant la prochaine audience ».

Force est de constater, au vu des courriers et courriels précités, qu’il est clairement

question d’un accord trouvé entre parties quant au paiement d’un loyer mensuel

s’élevant au montant forfaitaire de 7.000,00 euros, charges comprises.

Contrairement aux arguments de la partie appelante, il ne résulte pas du courrier du

23 octobre 2015 de Maître GIRAULT que le virement de 7.000,00 euros est fait à titre

provisoire, dans l’attente d’un accord, mais au contraire qu’il est effectué à titre de

confirmation de l’accord trouvé (« afin de confirmer cet accord »).

Tel que l’a, à bon escient, noté le juge de première instance, la communication « sous

toutes réserves d’acceptation des modalités d’arrangement (…) », figurant sur les

ordres de virements effectués par la société SOCIETE1.) pour les mois de novembre

et décembre 2015, n’est pas de nature à remettre en cause l’arrangement dont la partie

appelante s’est prévalue dans ses courriers précités.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’après avoir constaté l’existence

d’un accord définitif entre parties quant au paiement d’un montant mensuel de

7.000,00 euros en contrepartie de l’occupation des lieux par la société SOCIETE1.), il

a déclaré fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement du montant de 6.591,39

euros, en sus les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, à

titre de solde du loyer du mois de janvier 2016.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’indemnités pour

procédure abusive et vexatoire et d’indemnités de procédure

Il est rappelé qu’en instance d’appel, la société SOCIETE1.) sollicite la condamnation

de PERSONNE1.) au paiement du montant de 10.000,00 euros pour procédure

abusive et vexatoire.

PERSONNE1.) réclame, à son tour, la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui

payer une indemnité de 10.000,00 euros du chef de procédure abusive et vexatoire.

Cette demande, qui n’avait pas été formulée en première instance et qui ne concerne

d’ailleurs que l’instance d’appel, dans la mesure où il est fait grief à la société

SOCIETE1.) d’avoir interjeté appel de façon intempestive, ne constitue pas un « appel

incident », contrairement aux termes employés au cours des plaidoiries.

Les demandes, qui n’ont pas été contestées à cet égard, sont à déclarer recevables.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol

(cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, éd.

2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de

PERSONNE1.), la demande de la société SOCIETE1.) sur base de l’article 6-1 du

code civil est à déclarer non fondée.

PERSONNE1.) n’ayant, à son tour, pas établi en quoi la société SOCIETE1.) aurait

agi par malice, mauvaise foi ou légèreté blâmable, elle est également à débouter de

sa demande basée sur l’article 6-1 du code civil.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance, présentée pour la première fois en instance d’appel et non

contestée à cet égard, est à déclarer recevable.

Eu égard à l’issue du litige, la société SOCIETE1.) est à débouter de ses demandes

en obtention d’indemnités de procédure, tant pour la première instance, que pour

l’instance d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE1.) l’entièreté des sommes

exposées non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer fondée à

concurrence de 500,00 euros sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de la société SOCIETE1.) est recevable, mais

non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction entre la présente affaire, inscrite sous le

numéro de rôle 183007, et l’affaire inscrite sous le numéro de rôle 183006,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) du chef de procédure

abusive et vexatoire, dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l.,

dit recevable, mais non fondée, la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. du chef de procédure abusive et vexatoire, dirigée contre

PERSONNE1.),

dit recevable la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel, à concurrence de 500,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500,00 euros, pour l’instance d’appel,

dit recevables, mais non fondées les demandes de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’indemnités de procédure pour la première instance

et pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.