Court partially allows preliminary contract breach claim for 4,646.22 euros but denies damages and provisional execution.

TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT

DE

DIEKIRCH

Jugement civil n° 147/2017

Numéro 19572 du rôle

Audience publique du mardi, dix-sept octobre deux mille dix-sept.

Composition:

Jean-Claude KUREK,

Président,

Lexie BREUSKIN,

Premier Juge,

Gilles PETRY,

Juge,

Alain GODART,

Greffier.

E n t r e :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions ;

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de

Diekirch du 25 août 2014, défenderesse sur reconvention ;

comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté

de Maître Claude PAULY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

e t :

PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE2.) ;

partie défenderesse aux fins du prédit exploit WEBER, demanderesse par reconvention ;

comparant par Maître Daniel BAULISCH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

LE TRIBUNAL :

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue en date du 7 juillet 2016.

Ouï Monsieur le juge Gilles PETRY en son rapport oral à l’audience publique du 26 septembre

2017.

Par exploit d’huissier de justice du 25 août 2014, la société SOCIETE1.) SA a donné

assignation à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Diekirch à

l’effet de:

-

dire que la rupture du contrat préliminaire conclu entre parties en date du 24 juin

2014 est exclusivement imputable à PERSONNE1.),

-

condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 16.261,77 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 14 juillet 2014, sinon

subsidiairement à partir de la présente demande en justice jusqu’à solde,

-

subsidiairement, donner acte à la société SOCIETE1.) SA qu’elle se réserve

d’offrir en preuve le dommage effectivement subi suite à la rupture du contrat par

PERSONNE1.),

-

condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 5.000 euros à titre de

dommages et intérêts pour avoir fait usage de plans de construction appartenant à

la société SOCIETE1.) SA, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure

du 14 juillet 2014, sinon subsidiairement à partir de la présente demande en justice

jusqu’à solde,

-

condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 2.000 euros sur base de

l’article 240 du nouveau Code de procédure civile,

-

condamner PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance avec distraction

au profit de l’avocat à la Cour concluant affirmant en avoir fait l’avance,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies

de recours, sans caution, sur minute et avant enregistrement,

-

réserver à la requérante tous autres droits, dus, moyens et actions.

Faits constants et pertinents

Le 15 novembre 2013, la société SOCIETE1.) SA et PERSONNE1.) concluent un contrat

intitulé « contrat préliminaire (article 1601-13 du code civil, loi du 28.12.76)

N°NUMERO2.) ». Tel contrat porte sur une construction à édifier à LIEU1.) sur un terrain de

5,34 ares conformément au devis descriptif sommaire et suivant le plan type annexé qui sera

adapté définitivement pour la demande d’autorisation de bâtir. Le prix prévisionnel a été fixé

à 220.135 euros.

Le 23 janvier 2014, il est signé entre « M et Mme PERSONNE1’.) » et une entité dénommée

« MAISONS SOCIETE1.) » un avenant au contrat n°NUMERO2.) du 15 novembre 2013. Tel

avenant porte sur le montant de 232.311 euros.

Le 24 juin 2014, PERSONNE1.), par l’intermédiaire de son conseil, informe la société

SOCIETE1.) SA que le contrat signé entre les parties en date du 15 novembre 2013 ne lie plus

les parties pour leurs engagements comme depuis la signature de ce contrat il n’y a jamais eu

constitution du dépôt de garantie prévu à l’article 1-2 dudit contrat.

Le 14 juillet 2014, la société SOCIETE1.) SA, par l’intermédiaire de son conseil, met en

demeure PERSONNE1.) de signer la convention de construction définitive, sinon de lui régler

le montant de 2% du prix total TTC et le montant de 5% du prix total TTC conformément à

l’article 4 des conditions figurant au verso dudit contrat, à savoir 7% de 232.311 euros, soit

16.261,77 euros.

Prétentions et moyens des parties

La société SOCIETE1.) SA expose que PERSONNE1.) a pris contact avec elle en vue de la

construction de sa maison et qu’elle a accompli d’innombrables devoirs suite à la signature du

contrat du 15 novembre 2013 (levé topographique, vérification des données techniques

nécessaires à l’élaboration des plans, établissement de plans d’architecte, avenant au contrat

préliminaire relatif à des prestations modificatives du projet initial, demande d’application

directe du taux super-réduit de la T.V.A., établissement du passeport énergétique, demande

d’autorisation de bâtir avec pièces à l’appui, établissement du cahier des charges pour la

signature de l’acte notarié). Malgré tel travail PERSONNE1.) ne lui aurait rien payé et

l’intégralité des frais exposés serait restée à sa charge.

La demande de la société SOCIETE1.) SA est basée principalement sur la responsabilité

contractuelle et plus particulièrement les articles 1601-11, 1601-13 et 1601-1 et suivants du

Code civil et subsidiairement sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de l’acte

introductif d’instance en la pure forme.

Il affirme avoir signé en date du 15 novembre 2013 un contrat préliminaire conformément à la

loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et renvoie à la doctrine

qui considère le contrat préliminaire comme un pacte de préférence et le qualifie de contrat de

réservation. Il précise que le contrat de réservation crée des obligations réciproques, l’un des

contractants s’engageant à réserver, l’autre à effectuer un dépôt de garantie. Il se réfère à la

jurisprudence des juridictions françaises pour démontrer que le versement d’un dépôt de

garantie est un élément constitutif, voire même une condition de validité du contrat préliminaire

de réservation et que l’absence de dépôt de garantie entraîne la nullité du contrat. Telle nullité

serait le cas échéant absolue pouvant être invoquée par chacune des parties. Vu qu’il n’y a

jamais eu constitution d’un dépôt de garantie, il conclut ne plus être lié par le contrat de

réservation qu’invoque la société anonyme SOCIETE1.) SA.

La société SOCIETE1.) SA estime avoir uniquement reporté la date d’exigibilité du dépôt de

garantie au moment de l’achèvement des fondations et qu’en tout état de cause, les dispositions

de l’article 1601-13 du Code civil concernant le dépôt de garantie sont protectrices des droits

du réservant, de sorte que le report ne saurait léser les droits de PERSONNE1.). En l’espèce,

la renonciation par elle à un dépôt immédiat de la garantie par PERSONNE1.) aurait non

seulement été librement convenue, mais de plus, représentait un geste commercial. En

interprétant autrement notamment un arrêt de la Cour de cassation cité par PERSONNE1.), elle

conclut, qu’en l’absence du dépôt d’une garantie, la nullité du contrat préliminaire n’est pas

absolue, mais peut être invoquée par l’une ou l’autre partie. Toutefois, elle conclut aussi que le

moyen dont dispose chaque partie lui est propre. Ainsi, le réservataire bénéficiaire d’une

renonciation au dépôt d’une garantie ne saurait encore tirer de cette renonciation la nullité du

contrat de réservation, de sorte que c’est donc au seul constructeur que revient la possibilité de

demander la nullité du contrat lorsque l’acheteur n’a pas satisfait à son obligation d’effectuer

le dépôt de garantie. Toute autre interprétation reviendrait à donner au réservataire toute

latitude pour demander la nullité du contrat et la condition d’avoir effectué le dépôt de garantie

serait alors purement potestative. En tout état de cause, la société SOCIETE1.) SA estime que,

le dépôt de garantie étant prévu dans l’intérêt de la partie venderesse, elle a pu valablement y

renoncer sans que le contrat préliminaire soit pour autant nul.

En soutenant que les clauses du contrat préliminaire relatives au dépôt de garantie seraient

contradictoires et qu’il n’a jamais été invité à passer un acte de vente par devant notaire,

PERSONNE1.) conclut que l’obligation de dépôt d’une garantie ne saurait être qualifiée

comme condition potestative.

Alors que le contrat serait à qualifier nul ab initio, la demande en allocation de dommages et

intérêts serait à déclarer non fondée selon PERSONNE1.). Sinon, la clause pénale intégrée dans

les conditions générales à l’article 4 serait nulle alors que l’article 1601-13 du Code civil

prévoit expressément que toute autre convention que le contrat préliminaire prévu par la loi est

nulle. En ordre subsidiaire, il demande de dire qu’elle est abusive, sinon prohibée en la matière

et de l’écarter purement et simplement, sinon de la réduire à de plus justes proportions en

application de l’article 1152 du Code civil.

Selon la société SOCIETE1.) SA, la rupture du contrat préliminaire du 15 novembre 2013 serait

imputable à PERSONNE1.), qui serait donc actuellement redevable des indemnités prévues à

l’article 4 des conditions générales du contrat préliminaire et acceptée par PERSONNE1.) par

l’apposition de sa signature sur ledit contrat. Telle clause ne serait pas un contrat à part

susceptible d’annulation en vertu de l’article 1601-13 du Code civil, mais une clause intégrée

dans le contrat établi conformément audit article. La possibilité d’une clause pénale serait

d’ailleurs expressément prévue par les textes en la matière, en l’occurrence l’article 1601-11

du Code civil et se justifierait alors qu’elle seule engagerait des frais jusqu’au moment de la

signature du contrat définitif.

Subsidiairement, la société SOCIETE1.) SA demande de lui donner acte qu’elle se réserve

d’offrir en preuve par toutes voies de droit le dommage effectivement subi suite à cette rupture

du contrat.

La société SOCIETE1.) SA conclut encore à la condamnation de PERSONNE1.) au montant

de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu’étant toujours lié par le contrat

préliminaire, il a mis en vente sa place à bâtir à LIEU1.) en annexant les plans de la construction

elaborés par elle. La société SOCIETE1.) SA se réfère à ces pièces pour démontrer qu’elle est

propriétaire des plans d’architecte.

PERSONNE1.) conteste tant le principe que le quantum de la demande en obtention de

dommages et intérêts pour l’usage de plans de construction sur internet. Plus précisément, il

conteste que la société SOCIETE1.) SA soit propriétaire desdits plans. Il en est de même du

prétendu usage illicite desdits plans.

Appréciation de la demande

L’assignation du 25 août 2014 est à déclarer recevable pour avoir été introduite régulièrement.

-

Qualification du contrat conclu entre les parties

Avant d’analyser la validité du contrat en question par rapport aux dispositions légales qui lui

sont applicables, il faut le qualifier.

Les parties sont unanimes pour admettre que le contrat signé le 15 novembre 2013 et intitulé

« contrat préliminaire (article 1601-13 du code civil, loi du 28.12.76) N°NUMERO2.) » tombe

sous le champ d’application de l’article 1601-13 du Code civil.

Néanmoins, PERSONNE1.) considère aussi que le contrat en question serait à qualifier de

contrat d’adhésion préparé par la société SOCIETE1.) SA, de sorte qu’il y aurait lieu de

protéger la partie réservataire qui n’avait aucune marge dans le cadre des négociations en vue

de la conclusion du contrat et ce en application de l’article 1162 du Code civil. Tel contrat

serait donc à interpréter en sa faveur.

La société SOCIETE1.) SA estime que le contrat signé entre parties étant un contrat élaboré

après négociations, comme le prouveraient les mentions manuscrites, il ne saurait être qualifié

de contrat d’adhésion.

La qualification que les parties contractantes confèrent à leur convention, les qualités qu’elles

s’y attribuent, de même que la terminologie y employée ne lient pas les juridictions qui ont le

pouvoir et le devoir de procéder, le cas échéant, à une requalification juridique sur base de la

volonté commune des parties telle qu’elle se dégage de la convention. (Tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, n°46/2008 du 4.3.2008, numéro du rôle

109051, n°JUDOC 99863785).

Le contrat d’adhésion est un contrat conclu entre deux parties dont l’une ne peut en fait discuter

les différentes clauses et n’a que la liberté d’accepter ou de refuser le contenu global de la

proposition de convention tel qu’un contrat d’assurance par exemple.

En tenant compte des termes du contrat et de ses conditions figurant tant dans le contrat lui-

même que dans son annexe (acceptées toutes par PERSONNE1.) par sa signature), le tribunal

retient de prime abord que l’article 1601-13 du Code civil s’applique au cas d’espèce.

Celui-ci ne saurait être qualifié de contrat d’adhésion, alors qu’il ressort effectivement des

nombreuses mentions manuscrites, mais aussi de la nature même dudit contrat consistant en la

réservation d’une construction future, que le contenu global de la proposition de convention

n’était certainement pas défini à l’avance, mais a été discuté avec le réservataire en fonction de

ses demandes.

-

Validité du contrat conclu entre les parties

L’article 1601-13 du Code civil dispose en son alinéa 1er que les ventes prévues aux articles

1601-2 et 1601-3 peuvent être précédées d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie

d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur

s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Dans son alinéa 3 il dispose que le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux pour

cent du prix prévisionnel.

Dans son alinéa 5 il dispose qu’est nulle toute autre convention ayant pour objet la réservation

d’un immeuble.

Afin de voir débouter la société SOCIETE1.) SA de sa demande, PERSONNE1.) soutient de

prime abord qu’il n’y a jamais eu constitution d’un dépôt de garantie, que le contrat serait

partant nul, de sorte qu’il ne serait plus lié par le contrat de réservation qu’invoque la société

SOCIETE1.) SA.

L’article 1-2 des conditions générales figurant à l’annexe du contrat dispose que : « Les

contrats préliminaires ne sont valables qu’après signature par un fondé de pouvoir de la

Société et après constitution du dépôt de garantie d’un montant de 2% du prix prévisionnel

TTC ; ce dépôt de garantie sera obligatoirement versé à un compte bloqué ouvert par le

réservataire auprès de la Banque désignée par la Société. Si le dépôt n’est pas constitué dans

le délai d’un mois suivant la signature du contrat, celui-ci n’engagera plus la société. »

Il résulte de la version pré-imprimée du contrat signé entre parties et plus précisément du point

intitulé « conditions de paiement » que les versements du prix sont échelonnés comme suit :

-

dans le mois de la signature du présent contrat en compte bloqué à la banque

désignée par la Société : 2%

-

à l’achèvement des fondations : 13%, etc.

En l’espèce, la mention « 2% » a été rayée, tout en étant rajoutée aux 13% à régler à

l’achèvement des fondations, de sorte que suivant mentions manuscrites apportées audit contrat

pré-imprimé 15% sont à payer à l’achèvement des fondations.

La société SOCIETE1.) SA considère à ce titre avoir uniquement reporté la date d’exigibilité

du dépôt de garantie au moment de l’achèvement des fondations. PERSONNE1.) conclut dans

le sens qu’un paiement échelonné avait été convenu.

En tenant compte des termes du contrat ci-avant repris et en l’absence d’élément permettant de

conclure à une renonciation pure et simple au 2% du prix prévisionnel représentant le montant

maximal du dépôt de garantie, le tribunal en déduit que les parties étaient d’accord à reporter

le dépôt de garantie.

A l’instar de ce qui précède, le tribunal relève que le contrat n’est pas contradictoire et

discutable quant à la question du dépôt de la garantie.

Il en ressort, tel qu’il n’est pas contesté par la société SOCIETE1.) SA, qu’en toute hypothèse

aucun dépôt n’a été effectué.

L’article 1601-13 du code civil ne dit pas que le dépôt de garantie est obligatoire. Les

dispositions de l’article 1601-13 du code civil étant conçues dans un esprit de protection du

bénéficiaire de la réservation, le réservant, que la loi n’entend pas protéger contre ce qu’il

estime lui-même opportun, est libre de renoncer à un dépôt de garantie (Cour d’appel,

quatrième chambre, 9.12.2009, numéro du rôle 33501, n°JUDOC 99865327).

Dès lors, cette omission, présentée par la société SOCIETE1.) SA comme un geste commercial

de sa part n’entraîne pas la nullité du contrat en question et ne saurait pas non plus avoir comme

conséquence de délier les cocontractants de leurs engagements.

S’y ajoute qu’en tout état de cause le réservataire bénéficiaire d’une telle renonciation ne

saurait encore tirer de cette renonciation la nullité du contrat de réservation (Tribunal

d’arrondissement de Diekirch, jugement civil n°147/2010 du 21.12.2010, numéro 15187 du

rôle).

Il résulte de ce qui précède que le contrat préliminaire de réservation signé entre parties est

valable.

-

Rupture du contrat

Vu que c’est PERSONNE1.) qui a informé en date du 24 juin 2014 la société SOCIETE1.) SA

qu’il considère que le contrat signé entre les parties en date du 15 novembre 2013 ne lie plus

les parties pour leurs engagements comme depuis la signature de ce contrat il n’y a jamais eu

constitution du dépôt de garantie prévu à l’article 1-2 dudit contrat et que, conformément à ce

qui précède, ce défaut de garantie n’entache pas la validité du contrat, la rupture du contrat

préliminaire est exclusivement imputable à PERSONNE1.).

-

Indemnisation

La société SOCIETE1.) SA se prévaut de l’article 4 des conditions générales figurant en annexe

du contrat signé entre parties qui est intitulé « Résolution du contrat – Indemnités » pour

conclure à la condamnation de PERSONNE1.).

Tel article dispose que :

« Si le contrat définitif n’est pas conclu du fait du réservataire, alors que les conditions

énoncées à l’art. 1-3 sont remplies, un montant indemnitaire de 2% du prix total TTC sera

exigé, correspondant au montant du dépôt de garantie.

En cette même hypothèse, le réservataire s’engage encore à payer à la Société, à titre de clause

pénale, une somme correspondant à 5% du prix total TTC. ».

PERSONNE1.) demande d’annuler cette clause, de la déclarer abusive ou prohibée en la

matière et de l’écarter, sinon de la réduire.

La société SOCIETE1.) SA s’est basée sur l’article 1601-11 du Code civil pour conclure à la

légalité de la clause en question. Or, tel article s’applique aux ventes à terme ou en l’état futur

d’achèvement dans la suite de l’article 1601-1 du Code civil et non au contrat préliminaire à

telles ventes prévu à l’article 1601-13 du Code civil.

PERSONNE1.) se base sur l’article 1601-13 du Code civil alinéa 5 qui dispose qu’est nulle

toute autre convention ayant pour objet la réservation d’un immeuble pour conclure à la nullité

de l’article 4 des conditions générales.

Or, la sanction d’une clause contractuelle contraire aux dispositions et l’esprit de l’article 1601-

13 du Code civil n’est pas sa nullité, mais elle est réputée non écrite en vertu de l’article 1601-

14 qui dispose que toute clause contraire aux dispositions des articles 1601-9 à 1601-13 et à

celles des articles 1642-1 et 1646-1 contenue dans un contrat visé à l’article 1601-4 est réputée

non écrite.

Dans l’assignation, la société SOCIETE1.) SA considère qu’en cas de résolution, le réservataire

est redevable d’une indemnité forfaitaire de 2% du prix total TTC, ainsi que d’une somme de

5% du prix total TTC à titre de clause pénale (montant total redû : 16.261,77 euros). Dans un

deuxième temps (conclusions notifiées le 23 novembre 2015), la société SOCIETE1.) SA

demande de condamner PERSONNE1.) au montant de 16.261,77 euros au titre de la clause

pénale insérée dans le contrat. Dans un troisième temps (conclusions notifiées le 11 avril 2016),

elle revient sur la ventilation de la somme redue conformément à ce qui est écrit dans

l’assignation.

La législation prévoit uniquement la possibilité d’un dépôt de garantie à fournir par le

réservataire sur un compte spécial et qui restera acquis au promoteur si le réservataire se

retire du contrat. (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dixième chambre, 30.1.2015,

jugement civil n°25/2015, numéro 160271 du rôle).

L’idée d’une clause pénale, pour le cas où une des parties résilierait unilatéralement le contrat,

est incompatible avec l’essence même d’un contrat de réservation qui exclut tout engagement

ferme d’acquérir ou de vendre. (même jugement que celui cité ci-avant et Tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, première chambre, 23.1.2013, jugement civil n°15/2013,

numéro 120448 du rôle).

En vertu de cette position jurisprudentielle et en application de l’article 1601-14 du Code civile,

l’article 4 alinéa 2 des conditions générales (paiement à titre de clause pénale d’une somme

correspondant à 5% du prix total TTC) est réputé non écrit.

Par conséquent, la demande est non fondée pour ce montant.

La question qui se pose est celle si l’article 4 alinéa 1 (montant indemnitaire de 2% du prix

total TTC) des conditions générales est également à considérer comme clause pénale dans son

intégralité.

A ce titre, il importe d’analyser les documents parlementaires relatifs à la loi du 28 décembre

1976 relative à la vente d’immeubles à construire. Dans son avis, le Conseil d’Etat a pu retenir :

« Le dépôt en garantie à fournir par l’acquéreur ne peut pas dépasser 2% du prix prévisionnel.

L’acheteur risque de perdre ces fonds si la vente n’est pas réalisée de son fait, à moins de

pouvoir invoquer des causes lui permettant de se dédire. Si le dommage du promoteur dépasse

les 2% du prix déposés, en cas de non réalisation injustifiée de la vente par le fait de l’acheteur,

une indemnisation supérieure au montant du dépôt est exclue, alors que le projet ne prévoit

pas de sanction pour le déposant en dehors de la perte du dépôt » (projet de loi n°1637).

Par la création de l’obligation de déposer une garantie, le législateur a donc assuré qu’en cas

de non réalisation de la vente du chef du désistement de l’acheteur en dehors des causes de

restitution de la garantie prévues par la loi, le réservant (vendeur) dispose tant d’une garantie

pour la rémunération forfaitaire du travail presté, étant précisé qu’un plafond légal pour celle-

ci a été fixé, que d’une facilité de recouvrement de telle rémunération comme les fonds de la

garantie se trouvent sur un compte spécial au nom du réservataire et sont indisponibles,

incessibles et insaisissables.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SA n’a pas renoncé au principe de sa rémunération en cas

de rupture injustifiée de la part de l’acheteur, mais à la facilité de recouvrement, de sorte qu’en

présence d’un accord de la part du réservant de reporter le dépôt de garantie, l’indemnité

forfaitaire prévue à l’article 4 alinéa 1 des conditions générales doit s’analyser comme sa

rémunération librement convenue entre les parties et ce dans la limite légale de 2% du prix

total prévisionnel.

Pour qu’elle puisse obtenir en l’espèce satisfaction, les conditions prévues à l’article 1-3 des

conditions générales doivent encore avoir été remplies avant le moment où PERSONNE1.) a

informé la demanderesse de ne plus poursuivre le projet commun et ce en vertu de l’article 4

alinéa 1 des conditions générales de vente, étant précisé qu’en l’espèce le contrat est à ce titre

plus contraignant pour le vendeur que la loi.

En effet, ledit article 1-3 dispose que : « La Société s’engage à signer un acte notarié de vente

en l’état futur d’achèvement ou un Contrat de Construction dès que les deux conditions

suivantes auront été réalisées : a) obtention de l’autorisation de bâtir ou de toute autre

autorisation administrative exigée pour la construction de la maison ; b) justification par le

réservataire des prêts ou disponibilités nécessaires au financement complet de la construction.

(…) ».

Le 30 mai 2014, le bourgmestre de la Commune de LIEU1.) délivre l’autorisation

n°NUMERO3.) à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour la construction d’une maison

d’habitation unifamiliale jumelée sur un terrain sis à LIEU1.).

Le 9 décembre 2013, la banque SOCIETE2.) SA informe PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

que « nous avons le plaisir de vous marquer notre accord de principe pour vous consentir une

ouverture de crédit destinée à vous servir au financement de l’acquisition d’une maison en état

futur d’achèvement à LIEU1.), lotissement ‘(...)’. »

Bien que cette offre précise de la banque n’était valable que jusqu’au 31 mars 2014, il résulte

de tel accord de principe que PERSONNE1.) était en mesure de justifier des disponibilités

nécessaires au financement complet de la maison. En tout état de cause, PERSONNE1.) n’a

pas invoqué ne plus avoir été en mesure de financer le projet lui réservé par contrat préliminaire

du 15 novembre 2013.

En application de ce qui précède et considérant que le 24 juin 2014, donc après la réalisation

de ces conditions, PERSONNE1.) a décidé d’abandonner le projet, de sorte que la signature de

l’acte notarié n’était plus envisageable et que la rupture du contrat du 15 novembre 2013 lui

est imputable, tout en constatant que les conditions y prévues pour l’obtention de l’indemnité

forfaitaire sont remplies et que de surcroît celles prévues à l’article 1601-13 alinéa 4 du Code

civil ne le sont pas, le tribunal fait droit à la demande de la société SOCIETE1.) SA en obtention

de cette indemnité, à savoir 2% de 232.311 euros qui est le prix prévisionnel retenu dans

l’avenant au contrat initial du 23 janvier 2014 dont la validité n’a pas été remise en cause.

Dès lors, le tribunal condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de

4.646,22 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 14 juillet 2014, date de la mise en

demeure, jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) SA s’étant réservé le droit de prouver par toutes voies de droit son

dommage réel, mais n’ayant cependant formulé aucune offre de preuve dans ce sens et

bénéficiant en vertu de la condamnation ci-avant prononcée de ce qui est permis par la loi, elle

est à débouter de sa demande pour le surplus.

-

Dommages et intérêts

PERSONNE1.) conteste un prétendu usage illicite des plans mis à sa disposition.

Le tribunal rejette d’emblée et sans analyser sous quelles conditions la responsabilité de

PERSONNE1.) pourrait être engagée du chef d’une telle publication des plans sur internet la

demande de la société SOCIETE1.) SA tendant à la condamnation de PERSONNE1.) au

montant de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, alors que l’utilisation sur internet de

tels plans par PERSONNE1.) n’est pas établie.

En effet, à la lecture du procès-verbal de constat du 3 juillet 2014 établi par l’huissier de justice

suppléant Luc KONSBRUCK, il n’est pas établi de quel plan il s’agit concrètement (auteur,

date d’établissement, etc.). Par ailleurs l’identité de la personne ayant publié ce plan (face d’une

maison) n’est pas établie non plus.

Partant cette demande est à déclarer non fondée.

-

Demandes accessoires

En raison des frais et honoraires d’avocat lui incombant, qu’il serait inéquitable de laisser à sa

charge, en considération du refus de paiement injustifié de PERSONNE1.), la société

SOCIETE1.) SA demande de le condamner à une indemnité de procédure et aux frais et dépens

de l’instance.

PERSONNE1.) conteste l’indemnité de procédure demandée par la société SOCIETE1.) SA et

formule une demande reconventionnelle en allocation d’une indemnité de procédure à hauteur

de 2.250 euros sur base de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile et demande de

condamner la partie demanderesse au frais et dépens de l’instance.

La société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de la demande

reconventionnelle et conteste la demande en allocation d’une indemnité de procédure de

PERSONNE1.).

Cette demande reconventionnelle de PERSONNE1.) est recevable, mais non fondée au vu de

l’issue du litige.

La demande de la société SOCIETE1.) SA est à déclarer non fondée alors que l’iniquité requise

par l’article 240 du nouveau Code de procédure civile n’est pas établie.

Au vu de l’issue du litige PERSONNE1.) est cependant à condamner aux frais et dépens de

l’instance.

La société SOCIETE1.) SA demande encore à voir prononcer l’exécution provisoire du présent

jugement.

Comme en l’occurrence aucune des conditions prévues par l’article 244 du nouveau Code de

procédure civile pour prononcer d’office l’exécution provisoire du jugement n’est remplie et

qu’il ne paraît pas opportun au tribunal de la prononcer sur la base facultative, il y a lieu de

débouter la société SOCIETE1.) de ce chef de sa demande.

P A R C E S M O T I F S ,

le tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile et en première instance,

statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en état entendu en son rapport ;

reçoit la demande et la dit recevable ;

dit que la rupture en date du 24 juin 2014 du contrat préliminaire conclu entre parties est

exclusivement imputable à PERSONNE1.) ;

dit fondée la demande principale à concurrence de 4.646,22 euros ;

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant de

4.646,22 euros avec les intérêts de retard au taux légal à partir du 14 juillet 2014, date de la

mise en demeure, jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) SA tendant à la condamnation de

PERSONNE1.) à des dommages et intérêts ;

déboute la société SOCIETE1.) SA de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure

;

reçoit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

la dit non fondée ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance et en ordonne la distraction au

profit de Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance ;

dit non fondée la demande en exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Jean-Claude KUREK,

Président du Tribunal d’Arrondissement, assisté du greffier Alain GODART.

Le Greffier

Le Président du Tribunal

- Alain GODART -

- Jean-Claude KUREK -