Court confirms commercial stay order against landlords, rejecting their appeal on procedural grounds.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 196/2017

Audience publique du mardi, dix octobre deux mille dix-sept

Numéro 185151 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 23

mai 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Cathérine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Céline LELIEVRE, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 185151 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 20 juin 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 4 juillet 2017 et

finalement à l’audience publique du mardi, 26 septembre 2017 à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Nicky STOFFEL, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Céline LELIEVRE, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 octobre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial du 1er octobre 2011, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

un bureau et plusieurs places de parking, situés à L-ADRESSE3.), pour une durée de

six mois, renouvelable par tacite reconduction de semestre en semestre. Le contrat de

bail a été dénoncé par les époux GROUPE1.) par courrier recommandé du 23 mai

2016, avec effet au 31 mars 2017.

Par requête déposée au greffe le 26 janvier 2017, la société SOCIETE1.) a sollicité la

convocation d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg pour se voir accorder un premier sursis commercial de six

mois. Elle a réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Les époux GROUPE1.) se sont opposés au sursis en faisant valoir que la locataire

n’établissait pas avoir entrepris, en temps utile, les démarches nécessaires afin de

trouver un nouveau site. Ils ont estimé que le préavis de dix mois accordé à la locataire

était suffisamment long pour lui permettre de prendre ses dispositions.

Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré la demande en sursis recevable,

déclaré la demande fondée,

accordé à la société SOCIETE1.) un premier sursis commercial de six mois à partir

du 31 mars 2017 et expirant le 30 septembre 2017,

débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

laissé tous les frais en rapport avec sa demande à la charge de la société

SOCIETE1.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que les époux GROUPE1.)

ne se prévalaient d’aucun motif grave et légitime pour s’opposer au sursis sollicité.

Il a, par ailleurs, constaté que la société SOCIETE1.), qui avait toujours réglé ses

loyers à l’échéance, a d’ores et déjà entrepris des démarches pour trouver un site en

vue d’y transférer son activité.

Il a encore relevé qu’il n’était pas contesté qu’en raison de la situation d’enclave du

bureau occupé par la société SOCIETE1.), les époux GROUPE1.) ne pouvaient en

profiter avant que les autres locaux, par rapport auxquels le bail venait à échéance le

31 juillet 2017, soient également libérés.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 23 mai 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir refuser le

premier sursis commercial sollicité par la société SOCIETE1.). Ils sollicitent, en outre,

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants font exposer qu’un grand projet de

remembrement, consistant dans la construction de nouvelles résidences et

d’appartements sociaux, est prévu sur le site où se situe l’immeuble loué par l’intimée.

Le début des travaux d’infrastructures aurait été prévu pour le 30 août 2017 au plus

tard, de sorte que tous les propriétaires des immeubles concernés auraient dû

s’engager à les démolir, respectivement à les faire évacuer et assainir si nécessaire.

Les appelants insistent sur le fait que la surface louée, constituée par des bureaux,

des toilettes et un parking, ne mesure que 25 m2. Ils estiment que l’intimée devrait

aisément trouver des lieux similaires. Soutenant que l’intimée gère son activité au

Luxembourg depuis son site principal à ADRESSE4.) en France, les appelants font

plaider que le local litigieux ne constitue qu’un simple bureau, facilement transférable.

Les époux GROUPE1.) reprochent encore à l’intimée d’avoir omis d’entamer, en

temps utile, les démarches nécessaires afin de trouver un autre local pouvant abriter

son bureau. Ils font relever que la demande d’autorisation de bâtir n’a été introduite

que le 16 janvier 2017, partant huit mois après la résiliation du bail.

Les appelants précisent finalement que le bail commercial a été conclu pour une durée

de six mois, renouvelable de semestre en semestre, partant pour une période très

courte. La société locataire aurait partant été au courant, dès le début du bail, de ce

que le local loué ne pouvait lui servir que de solution transitoire.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle précise que même si le

bureau loué n’a qu’une surface de 25 m2, il se trouve enclavé au milieu d’autres locaux,

d’une surface correspondant à plusieurs centaines de m2, pour lesquels un premier

sursis commercial de six mois a été accordé par jugement du tribunal de paix de

Luxembourg du 13 juillet 2017, non frappé d’appel. Ce sursis ayant débuté le 1er août

2017 et venant à échéance le 31 janvier 2018, les bailleurs ne pourraient en tout état

de cause pas entreprendre de travaux de démolition sur le site avant début février

2018.

L’intimée précise encore qu’une demande tendant à l’octroi d’un deuxième sursis

commercial est actuellement pendante devant le tribunal de paix de Luxembourg.

Contestant toute inertie dans son chef, la société SOCIETE1.) relève avoir déposé

auprès de l’administration communale de ADRESSE5.) une autorisation de bâtir et,

suite à l’octroi de celle-ci, avoir débuté les travaux de construction.

L’intimée sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

En vertu de l’article 1762-8 du code civil, le preneur commerçant dont le bail vient à

cesser peut demander deux sursis successifs, chacun de six mois au maximum.

Le sursis commercial n'est applicable que dans l'hypothèse où il existe entre parties

un contrat de bail qui vient à cesser par suite de l'expiration de sa durée.

La cessation du bail commercial constitue donc une condition de l’octroi d’un sursis

commercial.

Cette condition est remplie en l’espèce, les bailleurs ayant notifié par courrier

recommandé du 23 mai 2016 à la société SOCIETE1.) que le bail ne sera pas

reconduit et que celle-ci est tenue de libérer les lieux pour le 31 mars 2017.

La société SOCIETE1.) peut partant se prévaloir de l’article 1762-8 du code civil et

c’est à bon droit que le juge de première instance a déclaré recevable sa demande

tendant à l’octroi d’un premier sursis commercial, déposée dans les délais légaux.

Il est rappelé que le sursis commercial constitue une prorogation judiciaire du contrat

de bail, de sorte que les parties restent tenues de toutes leurs obligations respectives

découlant du contrat de bail.

Le but du législateur, en introduisant la possibilité de l’octroi de deux sursis

commerciaux d’un maximum de six mois chacun, a été d’éviter qu’un commerçant

établi depuis un certain temps dans un lieu déterminé ne soit d’un jour à l’autre forcé

de quitter son local de commerce sans avoir trouvé un emplacement de rechange, de

devoir délaisser sa clientèle, de perdre partant une partie de son fonds de commerce,

de devoir congédier son personnel et de risquer de rester lui-même sans moyens

d’existence. Le sursis commercial n’est pourtant pas un droit absolu, mais une mesure

transitoire accordée gracieusement au locataire dont le bail vient à terme, que le juge

de paix peut refuser le cas échéant.

Le bénéfice du sursis commercial, qui a été introduit par le législateur aux fins d’éviter

des expulsions inconsidérées, doit être refusé à un commerçant qui ne prouve pas

avoir l’intention de continuer durant un certain temps l’exploitation commerciale dans

les lieux pris en location.

Aux termes de l’article 1762-8 § 1 alinéa 4 du code civil, le sursis sera refusé si le

bailleur prouve qu’il a besoin de l’immeuble pour l’exploiter lui-même ou pour le faire

exploiter par ses descendants ou pour d’autres motifs graves et légitimes.

En l’espèce, les appelants estiment que le respect de la convention de remembrement

impliquant la démolition respectivement la dépollution et l’évacuation des immeubles

et matériaux inertes se trouvant sur le site, constitue un motif grave et légitime,

justifiant le refus du sursis commercial sollicité par la société SOCIETE1.).

Les appelants versent la convention du remembrement urbain « PAP ENSEIGNE1.) ».

Il ne se dégage néanmoins pas de ce document que le projet n’a pu débuter ou est

retardé par le maintien de l’intimée dans les lieux pendant la période courant du 31

mars 2017 au 30 septembre 2017. Les appelants qui expliquent devoir fournir une

garantie bancaire d’un montant de 700.000,00 euros en vertu de l’article 7 de la

convention du remembrement urbain, ne versent aucune pièce relative à la constitution

de la garantie bancaire. Ils ne fournissent aucun détail quant au coût de cette garantie

bancaire, ni n’établissent-ils qu’il y aurait été fait appel. Il laisse partant d’être établi

que les appelants subissent un préjudice financier du fait du maintien de l’intimée dans

les lieux pendant la période du sursis commercial sollicité, soit du 31 mars au 30

septembre 2017.

Il s’y ajoute que les appelants n’ont pas contesté que le local loué est enclavé par

d’autres bureaux. Il se dégage des pièces versées en cause que les locaux entourant

le local litigieux, d’une surface totale excédant les 500 m2, ont été donnés en location

par les époux GROUPE1.) à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et

sous-loués par cette dernière à la société SOCIETE1.).

A ce titre, il échet de constater que par jugement du tribunal de paix de Luxembourg

du 13 juillet 2017, un premier sursis commercial a été accordé aux sociétés

SOCIETE2.) et SOCIETE1.), pour la période courant du 1er août 2017 au 31 janvier

2018. Selon les informations recueillies à l’audience, ce jugement n’a pas été frappé

d’appel.

Il s’ensuit que, vu l’état d’enclave des locaux loués à la société SOCIETE1.), les

appelants ne pourront tirer aucune utilité de la libération éventuelle de ces lieux avant

le 31 janvier 2018.

Par ailleurs, et contrairement aux affirmations des appelants, le tribunal constate que

l’intimée a fait des démarches utiles afin de trouver un autre local. Par courrier du 16

janvier 2017, elle a sollicité, par l’intermédiaire d’un architecte, une autorisation de bâtir

qui lui fut délivrée le 29 mars 2017 par l’administration communale de ADRESSE5.). Il

résulte des photos versées en cause que les travaux de construction ont débuté. Il ne

saurait partant être reproché à l’intimée une quelconque inertie.

Eu égard aux développements qui précèdent, le tribunal considère que les appelants

ne justifient pas d’un motif grave et légitime permettant de refuser le premier sursis

commercial sollicité par la société SOCIETE1.).

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à la société

SOCIETE1.) un premier sursis commercial d’une durée de six mois, courant du 31

mars 2017 au 30 septembre 2017.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non

fondée.

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes des parties en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.