Court dismisses appeal on condominium charges, confirming partial payment order and procedural costs.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 198/2017

Audience publique du mardi, dix octobre deux mille dix-sept

Numéro 178175 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), Account Manager, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 25

avril 2016,

comparant par Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

le syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.), sise à L-ADRESSE1.),

représenté par son syndic en fonctions, la société à responsabilité limitée

« SOCIETE1.)

s.àr.l. », établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 4 avril 2017.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 26 septembre 2017.

Entendu PERSONNE2.) par l’organe de son mandataire Maître Maria Ana REAL

GERALDO DIAS, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu le syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) par l’organe de

son mandataire Maître Cyril CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex

THIELEN, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Par ordonnance conditionnelle de paiement no NUMERO2.), délivrée par le juge de

paix de Luxembourg en date du 23 mars 2015, PERSONNE1.) a été sommée de payer

le montant de 2.932,55 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification

de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à solde, au

syndicat des

copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.), sise à ADRESSE1.).

Par courrier entré au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 23 avril

2015, PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement.

A la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.), les parties

ont été convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg à l’audience publique du 14 octobre 2015.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a exposé avoir

acquis divers lots d’un immeuble en copropriété sis à ADRESSE1.), suivant acte de

vente en l’état futur d’achèvement du 11 juillet 2011. Elle a contesté redevoir les

charges se rapportant à la période de janvier 2013 à octobre 2013 en soutenant que

l’immeuble n’a été terminé et que la remise des clés n’a été effectuée que le 31 octobre

2013. Elle aurait payé l’ensemble des charges et avances redues pour la période

prenant cours le 1er novembre 2013.

Elle a sollicité une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) a réduit sa demande

au montant de 2.334,45 euros, comprenant le solde des charges de l’exercice 2013

d’un montant de 2.316,85 euros et les frais relatifs à la « mise à jour BAL et sonnette »

d’un montant de 17,55 euros.

Il a finalement réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Par jugement du 9 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu le contredit en la forme,

donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) de la

réduction de sa demande à la somme de 2.334,45 euros, avec les intérêts légaux

à partir du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à

solde,

donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) sise à

ADRESSE1.), de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure de

750,00 euros,

donné acte à PERSONNE1.) de sa demande reconventionnelle en allocation d’une

indemnité de procédure de 500,00 euros,

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

reçu le contredit en la forme,

dit partiellement fondé le contredit,

dit la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) sise

à ADRESSE1.), fondée pour la somme de 2.316,85 euros, avec les intérêts légaux

à partir du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, le 7

avril 2015, jusqu’à solde,

condamné PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) la somme de 2.316,85 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour

de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, le 7 avril 2015, jusqu’à

solde,

dit partiellement fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure du

syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) sise à ADRESSE1.),

condamné PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) une indemnité de procédure de 400,00 euros,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord constaté que le montant de

17,55 euros, correspondant à l’appel de fonds du 11 décembre 2015 pour la « mise à

jour BAL et sonnette », a été réglé le 18 février 2016 par PERSONNE1.).

Pour ce qui est du solde des charges de l’exercice 2013, le juge de première instance

a relevé que suivant procès-verbal de l’assemblée générale constituante du 4 février

2013, les copropriétaires ont décidé à l’unanimité « de se baser sur l’année civile et de

faire démarrer l’exercice comptable au 1er janvier 2013 » et que suivant procès-verbal

de l’assemblée générale du 1er juillet 2014, les comptes de l’exercice comptable au 31

décembre 2013 ont été approuvés à l’unanimité des copropriétaires présents ou

représentés.

Il a encore noté que PERSONNE1.) était présente lors de l’assemblée générale du 4

février 2013 et avait émis un vote positif, que le procès-verbal de l’assemblée générale

du 1er juillet 2014, à laquelle elle n’avait pas assisté, lui avait été notifié le 19 août 2014

et qu’elle n’avait pas introduit de recours contre les décisions prises au cours de cette

assemblée dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal, prévu à

l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de copropriété des

immeubles bâtis qui est d’ordre public.

Le juge de première instance a conclu que, dans ces circonstances, les décisions

prises au cours des assemblées générales respectives s’imposaient à PERSONNE1.).

La demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) au titre du

solde des charges de l’exercice 2013 a, dès lors, été déclarée fondée pour le montant

de 2.316,85 euros.

De ce jugement, lui signifié le 29 avril 2016, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 25 avril 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir déclarer non

fondée la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) au

titre du solde des charges de l’exercice 2013. Elle demande encore à se voir décharger

de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure, intervenue en

première instance, et demande à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

la première instance.

Elle sollicite, à titre reconventionnel, le paiement d’un montant de 2.316,85 euros, à

titre d’indemnisation de son préjudice résultant de la faute du syndicat des

copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.), ayant consisté à lui réclamer le montant

des charges litigieuses au lieu de s’adresser au constructeur.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) explique sa présence à l’assemblée générale

constituante du 4 février 2013 par le fait que le constructeur, à savoir la société

anonyme SOCIETE2.) S.A., représentée par PERSONNE3.), s’était engagée à ce que

son appartement soit achevé au cours du mois de février 2013. La date de la remise

des clés aurait cependant été constamment reportée par la suite et il aurait été

convenu entre elle et PERSONNE3.) qu’elle serait dispensée du paiement des

charges de copropriété tant qu’elle ne disposerait pas des clés de l’appartement.

Elle estime que, dans ces circonstances, son vote positif par rapport à la résolution de

« faire démarrer l’exercice comptable au 1er janvier 2013 », au cours de l’assemblée

du 4 février 2013, ne saurait être interprété comme un accord à prendre en charge les

frais de copropriété tant que la remise des clés n’avait pas eu lieu.

PERSONNE1.) fait encore grief au juge de première instance d’avoir retenu qu’elle ne

pouvait plus contester le décompte de charges pour l’année 2013, dans la mesure où

elle n’aurait pas introduit de recours contre la décision de l’assemblée générale du 1er

juillet 2014, portant approbation dudit décompte, dans le délai légal de deux mois.

Elle fait valoir que lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2014, le décompte de

charges clôturé au 31 décembre 2013 n’a pas été approuvé dans son intégralité, mais

uniquement en ce qui concerne une modification relative à l’imputation d’une facture

concernant le service hivernal.

Par ailleurs, aucun tableau relatif aux avances sur charges mensuelles n’aurait été

annexé au procès-verbal de l’assemblée du 1er juillet 2014. Elle ne se serait, en outre,

vu adresser le décompte de la répartition des charges pour l’exercice 2013 que le 5

février 2015, de sorte qu’elle n’aurait, en tout état de cause, pas été en mesure de

contester le procès-verbal litigieux endéans les délais.

L’appelante verse une série d’attestations testimoniales pour établir que la date de la

remise des clés de son appartement a été constamment repoussée. Elle produit, par

ailleurs, plusieurs courriels émis en 2014, aux termes desquels elle s’est opposée au

paiement de charges pour la période de janvier à fin octobre 2013.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris pour ce qui est des

condamnations intervenues à l’égard de PERSONNE1.), par adoption des motifs du

juge de première instance. Elle insiste sur le fait que le décompte des charges pour

l’exercice 2013 a bien été approuvé lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2014.

Elle déclare interjeter « appel incident » en formulant une demande additionnelle

portant sur un montant de 1.153,76 euros, en sus les intérêts légaux, du chef d’arriérés

de charges de copropriété échus postérieurement à la condamnation prononcée en

première instance.

Elle réclame, par ailleurs, une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Par conclusions du 18 janvier 2016, elle sollicite, en outre, le montant de 153,00 euros

à titre d’arriérés d’avances sur charges pour les mois d’août à octobre 2016.

Par conclusions du 20 février 2017, elle réduit sa demande additionnelle au montant

de 796,76 euros, avec les intérêts légaux à partir de la notification du procès-verbal de

l’assemblée des copropriétaires du 28 avril 2016, soit le 6 juin 2016, sinon à partir de

la demande en justice, jusqu’à solde, ce en raison de divers paiements effectués par

l’appelante.

Aux termes de son décompte actualisé au 23 mars 2017, ses prétentions s’élèvent au

montant total de (2.316,85 + 796,76 =) 3.113,61 euros.

L’appelante conteste la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.) en faisant valoir qu’il résulte des extraits de compte versés

en cause qu’elle a procédé au règlement intégral du solde des charges pour l’exercice

2015 et des avances sur charges pour l’année 2016.

Motifs de la décision

Quant au décompte des charges pour l’exercice 2013

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que les comptes

de l’exercice 2013 avaient été approuvés au cours de l’assemblée générale du 1er

juillet 2014 et qu’elle était forclose à remettre en cause le décompte des charges

concernant ledit exercice.

Si, au cours de l’assemblée générale du 1er juillet 2014, il a été décidé de rectifier la

répartition des charges communes en raison d’une erreur survenue quant à

l’imputation d’une facture concernant le service hivernal, c’est à tort que l’appelante

soutient que le décompte des charges pour l’année 2013 n’a été approuvé qu’en ce

qui concerne cette rectification.

Ledit procès-verbal retient, en effet, de façon explicite, que « le décompte de charges

clôturé au 31/12/2013 est approuvé à l’unanimité des copropriétaires présents et

représentés ».

Aux termes de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de copropriété

des immeubles bâtis, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des

assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les

copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la

notification desdites décisions qui leur a été faite à la diligence du syndic ».

Les cas d'ouverture de l'action en nullité des décisions de l'assemblée générale des

copropriétaires se ramènent à trois: en premier lieu l'inobservation des formalités

légales dans la convocation, la tenue, la composition des assemblées, dans la

computation des voix et l’inobservation des conditions de majorité, en second lieu le

dépassement de pouvoir et en troisième lieu la fraude et l'abus de majorité (ELTER &

SCHOCKWEILER, La copropriété des immeubles bâtis, éd.1978, nos 534 et suivants ;

Cour, 1er mars 2007, n° 27250 et 29226 du rôle).

Si aucun recours en nullité n’a été exercé à l’expiration du délai de deux mois, la

décision de l’assemblée est devenue définitive et doit produire tous ses effets, sans

qu’elle puisse être ultérieurement contestée par voie d’action ou d’exception

(cf. Cour, 10 juillet 2013, no 39004 du rôle, TAL 21 novembre 2006, n° 98591 du rôle ;

Cour, 27 février 1989, LJUS 98913615).

L'action en nullité ayant encouru la déchéance prévue au deuxième alinéa de l'article

34 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles

bâtis ne peut plus être invoquée par voie d'exception (cf. Cass. lux., 17 février 2005,

no 2170 du registre).

Il est constant en cause que le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet

2014 a été notifié à PERSONNE1.) qui n’avait pas assisté à l’assemblée générale, par

courrier recommandé du 19 août 2014. PERSONNE1.) n’a pas introduit de recours en

annulation des décisions prises au cours de l’assemblée générale dans le délai de

deux mois de la notification de ce procès-verbal.

L’argument de PERSONNE1.), suivant lequel elle n’aurait pas reçu communication du

décompte de la répartition des charges pour l’exercice 2013 à l’époque, n’est pas

pertinent, dans la mesure où, si tel avait été le cas, il lui aurait appartenu de réclamer

le document litigieux en temps utile, voire, le cas échéant, de demander l’annulation

des décisions prises pour l'inobservation des formalités légales dans la convocation à

l’assemblée, dans le délai prévu à l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975.

C’est donc à bon droit que le juge de première instance a retenu que PERSONNE1.)

était forclose pour contester l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

Dans la mesure où les comptes de l’exercice 2013 ont été approuvés à l’unanimité au

cours de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 et que PERSONNE1.) n’a pas

introduit de recours contre cette décision dans le délai lui imparti, il devient

superfétatoire d’analyser la portée de la décision prise au cours de l’assemblée

générale constituante du 4 février 2013, suivant laquelle « il y avait lieu de se baser

sur l’année civile et de faire démarrer l’exercice comptable au 1er janvier 2013 ».

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer en ce que, au vu du décompte des

charges pour l’exercice 2013, il a retenu que PERSONNE1.), qui avait procédé à

plusieurs paiements partiels, restait redevable d’un montant de 2.316,85 euros à titre

de solde de charges pour l’exercice 2013.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE1.)

En instance d’appel, PERSONNE1.) demande la condamnation de l’intimée à lui payer

le montant de 2.316,85 euros, à titre d’indemnisation de son préjudice résultant de la

faute du syndicat, ayant consisté à lui réclamer le montant des charges pour la période

de janvier 2013 à octobre 2013, au lieu de s’adresser au constructeur.

La partie intimée n’ayant pas soulevé l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle

au regard des dispositions de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, la

demande est à déclarer recevable.

Au vu des développements qui précèdent, la demande du syndicat des copropriétaires

de la résidence ENSEIGNE1.) en vue de la condamnation de PERSONNE1.) au solde

des charges pour l’exercice 2013 est à déclarer fondée. Cette demande ne saurait,

dès lors, relever d’une faute du syndicat des copropriétaires, de nature à engager la

responsabilité de ce dernier.

La demande reconventionnelle en indemnisation de PERSONNE1.) n’est, par

conséquent, pas fondée.

Quant à la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.)

Au vu du dernier état de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.) réclame un montant de 796,76 euros, en sus les intérêts

légaux, du chef d’arriérés de charges de copropriété échus postérieurement à la

condamnation prononcée en première instance.

La demande relative audit montant n’a pas été présentée en première instance et a

trait au décompte des charges de l’exercice 2015, approuvé lors de l’assemblée

générale ordinaire du 28 avril 2016, soit postérieurement aux plaidoiries de première

instance, ainsi qu’à des arriérés d’avances sur charges pour l’année 2016. Elle n’est,

dès lors, pas à qualifier d’ « appel incident », mais de demande additionnelle.

La demande, qui n’a d’ailleurs pas été contestée à cet égard par l’appelante, est à

déclarer recevable au regard des dispositions de l’article 592, alinéa 2, du nouveau

code de procédure civile.

PERSONNE1.) ne conteste ni le décompte des charges pour l’année 2015, qui a

d’ailleurs été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 avril 2016,

ni le montant mensuel de 215,00 euros de l’avance sur charges pour l’année 2016.

Elle soutient cependant qu’il résulte des extraits de comptes produits au dossier par

ses soins, que tous les montants redus ont été réglés. Elle aurait ainsi procédé au

paiement (i) d’un montant de 32,52 euros au titre de la fourniture des clés de

chaufferie, le 9 décembre 2015, (ii) d’un montant de 561,00 euros au titre de la

répartition des charges de l’année 2015 et de l’augmentation de l’avance pour charges

de l’année 2016, le 23 novembre 2016, et (iii) d’un montant de 354,52 euros au titre

de l’augmentation du fonds de réserve, le 24 janvier 2017.

Force est de constater que les paiements dont fait état l’appelante ont bien été pris en

considération dans le décompte relatif à la période du 1er janvier 2013 au 27 mars

2017, établi par le syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.).

Il résulte cependant dudit décompte qu’à la suite des paiements partiels intervenus,

un solde de 3.113,61 euros, comprenant les arriérés de charges de l’exercice 2013

d’un montant de 2.316,85 euros (cf. supra) reste toujours à régler par l’appelante.

La demande additionnelle du

syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) du chef d’arriérés de charges pour l’année 2015 et d’avances sur

charges pour l’année 2016 est, par conséquent, fondée pour le montant réclamé de

796,76 euros, avec les intérêts légaux à partir du 2 septembre 2016, date de la

demande en justice, jusqu’à solde.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu du sort réservé à l’appel, la demande de PERSONNE1.) en paiement d’une

indemnité de procédure n’est pas fondée, tant en ce qui concerne la première instance,

par confirmation du jugement entrepris, que l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à charge du syndicat des

copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) l’entièreté des frais par elle exposés et

non compris dans les dépens, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 400,00

euros pour la première instance. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de déclarer fondée

la demande du syndicat des copropriétaires en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 400,00 euros.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de PERSONNE1.) n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée la demande reconventionnelle en indemnisation de

PERSONNE1.),

dit recevable la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) du chef d’arriérés de charges pour l’année 2015 et d’avances sur

charges pour l’année 2016,

la dit fondée à concurrence du montant de 796,76 euros, partant,

condamne encore PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.) le montant de 796,76 euros, avec les intérêts légaux à partir

du 2 septembre 2016, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande du

syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à

concurrence de 400,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) une indemnité de procédure de 400,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.