Appeal dismissed; tenants' procedural fee claim rejected; landlord's procedural fee claim also rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 197/2017

Audience publique du mardi, dix octobre deux mille dix-sept

Numéro 184472 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A.), sans état connu, et 2) B.), sans état connu, les deux demeurant à L-(...), appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur- Alzette du 27 avril 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) C.), promoteur-constructeur, demeurant à L-(…), et demeurant professionnellement à L-1221 Luxembourg, 207, rue de Beggen,

2) D.), commerçant, demeurant à L-(…) et demeurant professionnellement à la même adresse,

3) E.), commerçant, demeurant à L-(…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES, sub 1) à 3) comparant par Maître Gast NEU, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184472 du rôle, appelée pour fixation à l’audience publique du 30 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

26 septembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Christiane GABBANA, avocat, comparant pour A.) et B.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Emmanuel HUMMEL, avocat, en remplacement de Maître Gast NEU, comparant pour C.), D.) et E.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 octobre 2017, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 14 octobre 2016, C.), D.) et E.) ont fait convoquer B.) et A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir déclarer résilié le contrat de bail conclu entre parties, pour voir ordonner le déguerpissement des locataires et pour voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 15 novembre 2016. Ils ont finalement sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de leur demande, les requérants ont exposé avoir donné en location à B.) et A.) un appartement sis à L-(…), suivant contrat de bail du 1er septembre 2011, pour un loyer mensuel de 1.600,00 euros, assorti d’une avance sur charges de 200,00 euros par mois.

Ils auraient résilié le contrat de bail conclu le 12 mai 2016 avec un préavis de six mois pour besoin personnel dans le chef de C.). B.) et A.) refuseraient cependant de quitter les lieux.

A l’audience des plaidoiries de première instance, B.) et A.) ont contesté la régularité de la résiliation du contrat de bail en remettant en cause l’existence d’un besoin personnel dans le chef de l’association de fait qui a conclu le contrat de bail.

Par jugement du 22 mars 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, déclarant statuer contradictoirement et en dernier ressort quant à la demande en déguerpissement forcé, et en premier ressort pour le surplus, a :

 déclaré la requête recevable,  déclaré la résiliation du contrat de bail opérée le 12 mai 2016 avec effet au 15 novembre 2016 bonne et valable,  condamné B.) et A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement,  au besoin, autorisé les requérants à faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,  fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.800,00 euros,  dit non fondées les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,  rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,  condamné B.) et A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, B.) et A.) ont relevé appel par acte d’huissier du 27 avril 2017.

Moyens et prétentions des parties

Les appelants concluent, à titre principal, à la nullité du jugement entrepris du

22 mars 2017.

A titre subsidiaire, ils demandent, par réformation du jugement entrepris, à voir constater que le contrat de bail litigieux a été conclu non pas avec C.) en nom personnel, mais avec C.), D.), E.), en leur qualité de membres de l’association de fait C.).

Ils demandent à voir déclarer nulle et non avenue la résiliation du bail leur notifiée le

12 mai 2016 et à voir dire qu’il n’y a pas lieu à fixation d’une quelconque indemnité d’occupation.

Pour autant que de besoin, ils demandent à voir enjoindre aux parties intimées de produire aux débats le compromis signé par ces dernières pour la vente du bien faisant l’objet du bail litigieux dans un délai de quinze jours, sous peine d’une astreinte de 200,00 euros par jour de retard.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation du 12 mai 2016 devrait être déclarée bonne et valable, ils demandent à voir dire que l’obligation de déguerpir ne prendra effet que le 1er novembre 2017.

Les appelants réclament finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros, par réformation du jugement entrepris, et une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 26 septembre 2017, ils sollicitent un délai de déguerpissement jusqu’au mois de février 2018, pour le cas où la résiliation du contrat de bail devrait être déclarée valable. Ils expliquent qu’ils sont en train de construire une maison en vue de leur relogement et que les travaux de construction ont pris du retard.

A l’appui de leur demande tendant à l’annulation du jugement entrepris, les appelants soutiennent que les parties ont toujours été d’accord sur le fait que le bail avait été conclu entre eux et C.), D.) et E.), en leur qualité de membres de l’association de fait C.). Ils reprochent au juge de première instance d’avoir statué ultra petita en retenant que le contrat de bail a été conclu entre B.) et A.), d’un côté, et C.) en nom personnel, de l’autre.

A titre subsidiaire, ils demandent à voir déclarer nulle la résiliation intervenue en faisant valoir que le courrier de résiliation n’invoque qu’un besoin personnel dans le chef de C.) et non pas dans le chef des membres de l’association de fait.

Ils ajoutent que la jurisprudence est plus exigeante quant à la preuve du besoin personnel lorsque ce besoin est invoqué par une personne morale et soutiennent qu’une association de fait est assimilable à une personne morale sous ce point de vue. Ils soulignent qu’en l’espèce, la preuve concrète et effective d’un besoin personnel dans le chef des membres de l’association de fait C.) laisse d’être établie.

A titre plus subsidiaire, à admettre que le besoin personnel puisse s’apprécier dans le chef de C.) seul, les appelants font plaider que la lettre de résiliation n’est pas suffisamment motivée quant au besoin personnel invoqué et que la preuve d’un tel besoin ne ressort pas des pièces versées en cause. Il résulterait, au contraire, de courriers et de messages émanant d’agents immobiliers, produits au dossier, que les intimés avaient l’intention de vendre le bien litigieux.

Les intimés s’opposent à la demande tendant à voir annuler le jugement entrepris. Ils concluent à la confirmation dudit jugement et sollicitent une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

Il convient de rappeler que la qualification donnée à leur décision par les premiers juges ne lie pas les juridictions saisies sur recours (cf. JCL proc.civ. Vol 3, fasc. 210- 2, no 220 et s.; Enc. Dalloz Proc. civ., éd.1955, vo appel, no 20), qui sont tenues d’examiner d’office la recevabilité de l’appel, les règles relatives à la compétence d’attribution des juridictions étant d’ordre public (cf. Cour 10 novembre 2005, 29272 du rôle).

A l’audience des plaidoiries du 26 septembre 2017, le tribunal de céans a soulevé la question de la recevabilité de l’appel au vu des dispositions de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

B.) et A.) font valoir que l’appel est recevable en ce qu’il ne se limite pas à la question du déguerpissement ordonné, mais tend à remettre en cause la régularité de la lettre de résiliation du contrat de bail, ainsi que le bien-fondé du besoin personnel invoqué.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 prévoit que: « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que : a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement ».

Suivant l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois (…) La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel ».

La disposition de l’article précité relative à l’absence de recours contre la décision autorisant le déguerpissement ne vise pas le cas où une prolongation du délai de résiliation a été demandée devant le juge de paix, mais l’hypothèse où, en l’absence d’une telle demande introduite endéans les trois mois de la réception de la lettre de résiliation pour besoin personnel, le bailleur a demandé au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation de six mois.

Il ne peut, par ailleurs, pas être déduit des termes de l’article 12 (3), précité, que seul un recours se limitant à critiquer la durée du délai de déguerpissement accordé est irrecevable.

La disposition prémentionnée implique, au contraire, que l’appréciation faite par le juge de paix de la validité de la résiliation pour besoin personnel sur laquelle il fonde sa décision autorisant le déguerpissement forcé, n’est pas susceptible d’être remise en cause dans le cadre d’une procédure d’opposition ou d’appel.

En prévoyant, dans le cas particulier de la résiliation pour besoin personnel du contrat de bail à usage d’habitation, que la décision autorisant le déguerpissement forcé est, par dérogation au régime de droit commun, rendue en dernier ressort, le législateur a cherché à établir un équilibre entre les intérêts du bailleur qui entend occuper lui-même ou faire occuper les lieux par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, à une échéance déterminée et ceux du locataire qui aura besoin d’un délai suffisamment long pour se reloger.

Il convient, dans ce contexte, de se rapporter au passage suivant du commentaire des articles du projet de loi sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, déposé le 6 octobre 2003 (doc. parl. no 5216/00) :

« Le nouveau texte se base sur la proposition avancée par le Conseil Economique et Social. L'idée du Conseil Economique et Social est de prévoir dans les cas de besoin personnel un terme précis auquel le besoin propre pourra être exercé au plus tard, alors qu'aujourd'hui, ce besoin propre est souvent largement repoussé par voie des recours judiciaires. Il y aura donc davantage de sécurité juridique. En contrepartie, le locataire pourra profiter d'un délai de résiliation effectif jusqu'à 18 mois au maximum ».

Il est constant en cause qu’en l’espèce, le besoin personnel de C.) a été invoqué à base de la résiliation du contrat de bail entre parties, intervenue par courrier du 12 mai 2016. Les locataires n’ont pas introduit de demande en prolongation du délai de résiliation auprès du tribunal de paix.

Dans son jugement du 22 mars 2017, le juge de première instance, après avoir constaté que le contrat de bail avait été signé par C.) en nom personnel avec B.) et A.), a dit que ce contrat avait été valablement résilié par courrier du 12 mai 2016 et qu’B.) et A.) étaient tenus au déguerpissement dans les trois mois de la notification du jugement.

En application de l’article 12(3), précité, de la loi modifiée du 21 septembre 2006, l’appel est à déclarer irrecevable aussi bien en ce qu’il tend à l’annulation du jugement entrepris, qu’à la réformation de ce jugement, pour autant que les volets de la validité de la résiliation du bail, de la condamnation au déguerpissement et du délai de déguerpissement sont concernés.

Pour ce qui est de la demande en nullité du jugement entrepris, il convient de rappeler, pour être complet, qu’en droit luxembourgeois, l’appel-nullité n’est ouvert que si trois conditions sont remplies, à savoir qu’un texte apporte une atteinte au double degré de juridiction, que le juge a commis un excès de pouvoir et qu’aucun autre recours n’est ouvert (cf. Cour d’appel, 5 avril 2017, numéros 42733 et 43333 du rôle).

Si, en l’espèce, l’article 12(3), précité, déroge au principe du double degré de juridiction, aucun excès de pouvoir ne saurait être reproché au juge de première instance, à supposer même que - tel qu’il est allégué par les appelants - il ait statué ultra petita en retenant que le contrat de bail a été signé par C.) en nom personnel. Par ailleurs, les points du litige sur lesquels le juge de première instance a statué en dernier ressort auraient pu faire l’objet d’un recours en cassation. Les conditions d’un appel-nullité ne sont donc pas remplies en l’espèce.

Les motifs de la résiliation du contrat de bail ne pouvant plus être remis en cause, il y a également lieu de déclarer irrecevable la demande des appelants tendant à voir enjoindre aux parties intimées de produire aux débats « le compromis signé par ces dernières pour la vente du bien faisant l’objet du bail litigieux dans un délai de 15 jours », sous peine d’astreinte.

Il faut néanmoins admettre que l’appel est recevable en ce qu’il vise les dispositions du jugement entrepris relatives à la fixation d’une indemnité d’occupation et à la demande d’B.) et de A.) en obtention d’une indemnité de procédure.

Quant à l’indemnité d’occupation

L’indemnité due en raison d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre disposition des lieux (cf. TAL 25 janvier 2005, n° 97 297 du rôle ; TAL 28 novembre 2008, n° 115 832 et 116 685 du rôle ; TAL 10 juin 2011, n° 135 683 du rôle ; La Haye et Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, les baux en général, éd. Larcier, 2e édition, 2000, n° 405).

L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove, op.cit., n° 405).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 367 et 405).

La résiliation du contrat de bail ayant été déclarée bonne et valable et les occupants des lieux ayant été condamnés au déguerpissement par le jugement entrepris - non susceptible d’appel quant à ces volets - c’est à bon escient que le juge de première instance a retenu qu’B.) et A.) redoivent une indemnité d’occupation jusqu’à la date à laquelle ils auront quitté les lieux.

En l’absence de contestation concrète de la part des appelants quant au montant de l’indemnité d’occupation retenu en première instance - les appelants s’étant limités à conclure « qu’il n’y a pas lieu à fixation d’une quelconque indemnité d’occupation » - le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’à défaut de tout autre élément d’appréciation, il a fixé au montant mensuel de 1.800,00 euros l’indemnité litigieuse, ledit montant correspondant au montant mensuel du loyer, assorti de l’avance sur charges, résultant du contrat de bail.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu du sort réservé à l’appel, la demande d’B.) et de A.) en paiement d’une indemnité de procédure n’est pas fondée, tant en ce qui concerne la première instance, par confirmation du jugement entrepris, que l’instance d’appel.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a également lieu de débouter les intimés de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, dit l’appel irrecevable en ce qu’il tend à l’annulation du jugement entrepris du

22 mars 2017 et à la réformation dudit jugement quant aux volets de la validité de la résiliation du bail, de la condamnation d’B.) et de A.) au déguerpissement et du délai de déguerpissement,

dit irrecevable la demande d’B.) et de A.) tendant à voir enjoindre à C.), D.) et E.) de produire aux débats le compromis signé par ces derniers pour la vente du bien faisant l’objet du bail litigieux dans un délai de quinze jours, sous peine d’astreinte, dit l’appel recevable pour le surplus, dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne B.) et A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.