Landlord appeal dismissed; tenants ordered to vacate premises with 15-day deadline confirmed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 190/2017

Audience publique du mardi, trois octobre deux mille dix-sept

Numéro 184672 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Livia HOFFMANN, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE1.), 2-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), cuisinier, demeurant à F-ADRESSE2.),

3) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Robert FUNK de Luxembourg

du 27 avril 2017,

sub 1) à 3) comparant par Maître Robert MINES, avocat, demeurant à Rodange,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.),

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Robert FUNK,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184672 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 30 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

19 septembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Robert MINES, avocat, comparant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Maxime LLERENA, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 octobre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 4 janvier 2017, la société anonyme SOCIETE2.) S.A.

a fait convoquer PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour

voir constater la fin du second sursis commercial avec effet au 31 décembre 2016 et

voir condamner les parties défenderesses au déguerpissement des lieux loués. Elle a,

en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a exposé que suivant contrat de bail

avec accord d’approvisionnement, signé entre parties en date du 8 novembre 2013,

elle a donné en location une maison d’habitation et de commerce avec dépendances

situé à L-ADRESSE5.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » à PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.). Par lettre recommandée du 22 juin 2015,

elle aurait résilié le contrat de bail avec effet au 28 février 2016, conformément aux

dispositions de l’article II dudit contrat. Deux sursis commerciaux auraient été accordés

aux locataires suivant jugements n° 633/16 du 3 mars 2016 et n° 2157/16 du 14 juillet

2016, respectivement jusqu’au 31 août 2016 et 31 décembre 2016. Nonobstant

l’expiration du second sursis commercial, les parties défenderesses, qui seraient à

considérer comme occupants sans droit ni titre, continueraient à occuper les lieux.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 17 mars 2017, PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) s.àr.l. ont demandé, principalement, à voir

constater le caractère abusif de la résiliation du contrat de bail et à voir constater que

le contrat de bail a été tacitement reconduit pour une durée de trois ans, faute de

résiliation valable. Subsidiairement, ils ont demandé à voir constater que la bailleresse

a renoncé à la résiliation du contrat de bail, sinon à voir constater qu’un nouveau

contrat de bail s’est formé. Ils ont, par ailleurs, demandé acte qu’ils se réservaient le

droit de réclamer indemnisation du préjudice subi et à subir.

Ils ont finalement sollicité chacune l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros.

Par jugement du 7 avril 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) qu’ils se

réservent formellement le droit de réclamer à la société SOCIETE2.) S.A. la juste

indemnisation du préjudice subi et à subir par action ultérieure,

constaté que le second sursis commercial a pris fin le 31 décembre 2016,

dit qu’à partir du 1er janvier 2017, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société

SOCIETE1.) sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) à déguerpir

des lieux occupés avec tous ceux qui les occupent de leur chef ou avec eux dans

un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement,

au besoin autorisé la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure

d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société SOCIETE1.),

dit la demande de la société SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant de 300,00 euros,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) à payer à la

société SOCIETE2.) le montant de 300,00 euros sur base des dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que la société SOCIETE2.)

a dénoncé le contrat de bail avec effet au 28 février 2016 et que par jugements

contradictoires des 3 mars 2016 et 14 juillet 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

a accordé aux parties défenderesses deux sursis commerciaux, expirant

respectivement le 31 août 2016 et le 31 décembre 2016.

Le juge de première instance a encore constaté que par lettres des 12 décembre 2016,

27 décembre 2016 et 28 décembre 2016, le mandataire de la société SOCIETE2.) a

invité PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) ainsi que leur

mandataire à procéder à la remise des clés au plus tard le 2 janvier 2017. Il a ensuite

noté que par courrier non signé de la société SOCIETE2.), envoyé le 13 janvier 2017,

les parties défenderesses ont été invitées à procéder à l’adaptation du loyer à l’indice

conformément au contrat de bail, que par fax du 13 janvier 2017, la société

SOCIETE1.) a marqué son accord quant à cette adaptation et que le 8 mars 2017, un

nouveau courrier non signé a été envoyé par la société SOCIETE2.) aux parties

défenderesses concernant l’adaptation indiciaire.

Le juge de première instance a retenu que les parties défenderesses n’ont remis en

cause la régularité de la résiliation du contrat de bail ni lorsque celle-ci leur a été

notifiée par lettre recommandée du 22 juin 2015, ni au moment de demander les sursis

commerciaux et qu’elles ont, dès lors, accepté la résiliation du contrat de bail avec

effet au 28 février 2016.

Il a conclu que la validité de la résiliation du contrat de bail ne pouvait plus être remise

en cause.

Il a ensuite relevé que les courriers des 13 janvier 2017 et 8 mars 2017, adressés par

la société

SOCIETE2.)

à la société

SOCIETE1.), constituent des courriers

automatiques non signés et ne contiennent qu’une référence générale à un contrat de

bail, contrairement à la lettre de résiliation du 22 juin 2015 signée par deux

représentants de la société SOCIETE2.) et contenant une référence spécifique au

contrat de bail du 8 novembre 2013.

Il a retenu qu’aucune intention de vouloir continuer le contrat de bail en cours ou de

vouloir conclure un nouveau contrat de bail ne peut être déduite ni desdits courriers,

ni du simple fait que le service de comptabilité n’ait pas réagi au fax envoyé en date

du 13 janvier 2017 par la société SOCIETE1.).

Après avoir rappelé que les renonciations ne se présument pas et que la tacite

reconduction est exclue si le propriétaire ayant résilié le contrat de bail n’a pas cessé

de manifester son intention de ne pas consentir un nouveau bail au locataire se

maintenant dans les lieux, le juge de première instance a écarté les moyens des

parties défenderesses relatifs tant à la reconduction tacite qu’à la conclusion d’un

nouveau contrat de bail.

Il en a déduit qu’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) sont à

considérer comme occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2017 et a fait droit

à la demande tendant au déguerpissement de ces derniers.

De ce jugement, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 27 avril 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à se voir décharger

de toute condamnation intervenue à leur égard.

Ils demandent à voir constater, à titre principal, que la résiliation du contrat de bail est

irrégulière et, à titre subsidiaire, que le contrat de bail a été reconduit en dépit de la

résiliation intervenue, sinon qu’un nouveau contrat de bail s’est formé.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) font

valoir que depuis la conclusion du contrat de bail en 2013, ils ont toujours exécuté

leurs obligations de manière loyale et ont fait prospérer l’établissement. La résiliation

du contrat de bail ne présenterait aucune utilité pour la partie intimée, tandis qu’elle

causerait un grave préjudice aux appelants qui perdraient l’élément principal du fonds

de commerce dont ils seraient propriétaires. La résiliation intervenue constituerait, par

conséquent, un abus de droit au sens de l’article 6-1 du code civil dans le chef de la

bailleresse.

Il y aurait, dès lors, lieu de retenir que la résiliation du contrat de bail n’est pas

valablement intervenue et que le contrat de bail a été reconduit tacitement pour une

durée de trois ans.

Les appelants soulignent que les deux sursis commerciaux, sollicités « à titre

subsidiaire », ne sont pas incompatibles avec la remise en cause de la validité de la

résiliation du contrat de bail.

Ils font ensuite plaider qu’à supposer que la résiliation du contrat de bail soit intervenue

valablement, le comportement de l’intimée à la suite de cette résiliation a indiqué sa

volonté de poursuivre le contrat de bail, sinon d’en conclure un nouveau. Ils invoquent,

dans ce contexte, deux courriers relatifs à l’indexation du loyer leur adressés par la

société SOCIETE2.) les 13 janvier 2017 et 8 mars 2017, soit postérieurement à la

résiliation du bail.

La société SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement a quo, par adoption des

motifs du juge de première instance.

Elle sollicite, par ailleurs, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la résiliation du contrat de bail

Il n’est pas contesté qu’en résiliant le contrat de bail du 8 novembre 2013 par lettre

recommandée du 22 juin 2015 avec effet à l’échéance du 28 février 2016, la société

SOCIETE2.) a respecté le délai de préavis de six mois prévu au contrat de bail.

Il est rappelé que conformément au droit commun, et sauf exceptions résultant de la

loi ou d’une clause contractuelle, le congé ne doit pas être motivé. Il suffit que l’auteur

du congé exprime son intention de mettre fin au louage ; il n’est pas tenu de définir les

motifs (cf. Les Novelles, Le louage de choses, t. 1, Les baux en général, no 317).

Il ne peut, dès lors, pas être fait grief à la société SOCIETE2.) de ne pas avoir indiqué

de motifs à la base de la résiliation.

Les appelants estiment que la résiliation a constitué un abus de droit au sens de

l’article 6-1 du code civil.

En vertu de l’article 6-1 du code civil, tout acte ou tout fait qui excède manifestement,

par l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances dans lesquelles il

est intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la loi, engage la

responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour

empêcher la persistance dans l’abus.

Ainsi l’article 6-1 du code civil constitue un correctif exceptionnel apporté à la mise en

œuvre des droits et un moyen de faire respecter positivement la fonction sociale des

droits. Ce que le texte entend sanctionner, de façon directe, sans recours forcé et

artificiel à la notion de faute quasi-délictuelle, c’est l’exercice malveillant, de mauvaise

foi, des droits sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits concurrents

de tiers par un détournement de leur fonction sociale (cf. Cour 5 mai 1993, Pas. 29,

241).

Le bailleur peut être tenu à des dommages et intérêts s’il donne le congé de manière

abusive ou intempestive, manifestement dans l’intention de nuire. Il peut donc y avoir

abus de droit ; mais il s’agit là de situations exceptionnelles et d’abus de droit

caractérisé (cf. La Haye & Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, les

baux en général, éd. Larcier, 2e édition, 2000, n° 332).

Il s’agit d’une théorie correctrice, d’un ultime remède lorsque l’équité est gravement

lésée. Les exigences de la sécurité juridique imposent qu’elle soit cantonnée

strictement dans cette fonction et qu’elle n’aboutisse pas systématiquement à

interférer avec l’usage des droits légaux contractuels (cf. La Haye & Vankerckhove,

op. cit., n° 389 ter, observations de P.A. FORIERS).

Le fait que les appelants au principal aient toujours respecté l’ensemble des

obligations découlant du contrat de bail et que l’exploitation de l’établissement litigieux

ait donné lieu à des résultats financiers remarquables, à le supposer établi, ne permet,

à lui seul, pas de conclure à une intention malveillante dans le chef de l’intimée au

moment de la résiliation du contrat de bail. Il ne résulte pas non plus du dossier que la

résiliation du contrat de bail soit de nature à causer aux appelants un préjudice hors

de proportion avec l’avantage recherché par l’intimée.

Les appelants restent, dès lors, en défaut de prouver le caractère abusif de la

résiliation du contrat de bail.

Il s’y ajoute que, tel que l’a, à bon droit, relevé le juge de première instance, l’attitude

actuelle des appelants consistant à remettre en cause de la régularité de la résiliation

du bail, est incompatible avec les deux demandes successives en obtention d’un sursis

commercial qu’elles avaient déposées au tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

respectivement en décembre 2015 et en juin 2016, la présentation de ces demandes

ayant impliqué une acceptation de la résiliation du contrat de bail dans leur chef.

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que la demande tendant à voir

constater l’irrégularité de la résiliation du contrat de bail a été rejetée par le juge de

première instance.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la régularité de la résiliation du contrat de bail

serait reconnue, les appelants font plaider que la société SOCIETE2.) a renoncé à

ladite résiliation en manifestant sa volonté de poursuivre le contrat de bail. A titre plus

subsidiaire, les appelants soutiennent qu’au vu de l’attitude de la société SOCIETE2.)

à la suite de la résiliation, un nouveau contrat de bail s’est formé.

La renonciation ne se présume pas et ne peut résulter de la part de l’auteur du congé

que d’actes incompatibles avec son maintien (cf. Cass. fr. 23 octobre 1959, Bull.civ.,

IV, 830 ; Cass.fr.9 octobre 1963, J.C.P., IV, 149 ; La Haye & Vankerckhove, op.cit.,

n° 335).

Force est de constater que la société SOCIETE2.) n’a, à aucun moment,

expressément manifesté sa volonté de reconduire le contrat de bail litigieux ou de

conclure un nouveau contrat à la suite de la résiliation du contrat du 8 novembre 2013.

Le seul fait que, par courrier des 13 janvier 2017 et 8 mars 2017, la société

SOCIETE2.) ait sollicité l’adaptation indiciaire du « loyer » de la part des appelants qui

se maintenaient dans les lieux malgré l’expiration du second sursis commercial et

qu’elle n’ait pas réagi au fax des appelants relatif à l’acceptation de l’adaptation

indiciaire, ne permet pas de conclure à la volonté, dans son chef, de renoncer à se

prévaloir de la résiliation du contrat. Les allégations des appelants relatifs à la

prétendue intention de la société SOCIETE2.) de maintenir le contrat de bail ou d’en

conclure un nouveau sont, par ailleurs, contredites par le fait qu’une requête tendant

au déguerpissement d’PERSONNE1.), de

PERSONNE2.)

et de la société

SOCIETE1.) a été déposée par la société SOCIETE2.) au greffe de la Justice de paix

d’Esch-sur-Alzette le 4 janvier 2017.

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que la société SOCIETE2.) ait renoncé à la résiliation

du contrat de bail ou qu’un nouveau contrat de bail se soit formé entre parties.

C’est, dès lors, à bon droit que le juge de première instance a qualifié PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) d’occupants sans droits ni titre à partir du 1er

janvier 2017 et qu’il les a condamnés au déguerpissement.

Il y a également lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à quinze jours

ledit délai de déguerpissement, sauf à reporter, du fait de l’appel interjeté, ce délai de

déguerpissement à quinze jours à partir de la signification du présent jugement.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.)

sont à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à charge de la société SOCIETE2.)

l’entièreté des frais par elle exposés et non compris dans les dépens, le jugement

entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la

société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité de procédure de

300,00 euros pour la première instance. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de déclarer

fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 300,00 euros.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quinze

jours à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 300,00 euros,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. une

indemnité de procédure de 300,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.