Court dismisses landlord's eviction appeal but allows partial procedural cost recovery for the tenant.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 189/2017

Audience publique du mardi, trois octobre deux mille dix-sept

Numéro 184671 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Livia HOFFMANN, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE1.), 2-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), cuisinier, demeurant à F-ADRESSE2.),

3) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Robert FUNK de Luxembourg

du 27 avril 2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) à 3) comparant par Maître Robert MINES, avocat, demeurant à Rodange,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.),

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Robert FUNK,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184671 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 30 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

19 septembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Robert MINES, avocat, comparant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Maxime LLERENA, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 octobre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 6 décembre 2016, la société anonyme SOCIETE2.)

S.A. a fait convoquer PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

pour voir constater la fin du second sursis commercial avec effet au 30 novembre 2016

et voir condamner les parties défenderesses au déguerpissement des lieux loués. Elle

a encore demandé à voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon

in solidum, sinon chacune pour le tout à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre

d’indemnité d’occupation avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’issue d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir. Elle a, en outre,

réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et a conclu à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE2.) a déclaré

réclamer le montant de 7.626,28 euros à titre de solde des indemnités d’occupation

redues pour la période du mois de décembre 2016 au mois de mars 2017.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a exposé que suivant contrat de bail

avec accord d’approvisionnement, signé entre parties en date du 29 octobre 2008, elle

a donné en location une maison d’habitation et de commerce avec dépendances situé

à L-ADRESSE3.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » à PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.). Par lettre recommandée du 9 juin 2015, elle

aurait résilié le contrat de bail avec effet au 31 décembre 2015, conformément aux

dispositions de l’article II dudit contrat. Deux sursis commerciaux auraient été accordés

aux locataires suivant jugements n° 3030/15 du 17 décembre 2015 et n° 1682/16 du

16 juin 2016, respectivement jusqu’au 30 juin 2016 et au 30 novembre 2016.

Nonobstant l’expiration du second sursis commercial, les parties défenderesses, qui

seraient à considérer comme occupants sans droit ni titre, continueraient à occuper

les lieux.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) s.àr.l. ont demandé,

principalement, à voir constater le caractère abusif de la résiliation du contrat de bail

et à voir constater que le contrat de bail a été tacitement reconduit pour une durée de

trois ans, faute de résiliation valable. Subsidiairement, ils ont demandé à voir constater

que la bailleresse a renoncé à la résiliation du contrat de bail, sinon à voir constater

qu’un nouveau contrat de bail s’est formé. Ils ont, par ailleurs, demandé acte qu’ils se

réservaient le droit de réclamer indemnisation du préjudice subi et à subir.

Ils ont, en outre, reproché à la société SOCIETE2.) de ne pas avoir respecté le droit

de préférence prévu à l’article 1762-4 du code civil et ont, à titre reconventionnel,

demandé à pouvoir bénéficier du renouvellement préférentiel du contrat de bail.

Ils ont finalement sollicité chacune l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros.

Par jugement du 7 avril 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

donné acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande en

paiement,

donné acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) qu’ils se

réservent formellement le droit de réclamer à la société SOCIETE2.) la juste

indemnisation du préjudice subi et à subir par action ultérieure,

dit irrecevable la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.)

et de la société SOCIETE1.) tendant à se voir accorder le renouvellement

préférentiel du contrat de bail,

constaté que le second sursis commercial a pris fin le 30 novembre 2016,

dit qu’à partir du 1er décembre 2016 PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société

SOCIETE1.) sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) à déguerpir

des lieux occupés avec tous ceux qui les occupent de leur chef ou avec eux dans

un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement,

au besoin autorisé la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande en paiement de la société SOCIETE2.),

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure

d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société SOCIETE1.),

dit la demande de la société SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant de 300,00 euros,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) à payer à la

société SOCIETE2.) le montant de 300,00 euros sur base des dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que la société SOCIETE2.)

a dénoncé le contrat de bail avec effet au 31 décembre 2015 et que par jugements

contradictoires des 17 décembre 2015 et 16 juin 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a accordé aux parties défenderesses deux sursis commerciaux expirant

respectivement le 30 juin 2016 et le 30 novembre 2016.

Le juge de première instance a encore constaté que par lettres des 19 septembre

2016, 21 novembre 2016 et 25 novembre 2016, le mandataire de la société

SOCIETE2.) a invité PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) ainsi

que leur mandataire à procéder à la remise des clés au plus tard le 1er décembre 2016.

Il a ensuite noté que par courrier non signé de la société SOCIETE2.), envoyé le 13

janvier 2017, les parties défenderesses ont été invitées à procéder à l’adaptation du

loyer à l’indice conformément au contrat de bail et que par fax du 13 janvier 2017, la

société SOCIETE1.) a marqué son accord quant à cette adaptation.

Le juge de première instance a retenu que les parties défenderesses n’ont remis en

cause la régularité de la résiliation du contrat de bail ni lorsque celle-ci leur a été

notifiée par lettre recommandée du 9 juin 2015, ni au moment de demander les sursis

commerciaux et qu’elles ont, dès lors, accepté la résiliation du contrat de bail avec

effet au 31 décembre 2015.

Il a conclu que la validité de la résiliation du contrat de bail ne pouvait plus être remise

en cause.

Il a ensuite relevé que le courrier du 13 janvier 2017, adressé par la société

SOCIETE2.) à la société SOCIETE1.) constitue un courrier automatique non signé et

ne contient qu’une référence générale à un contrat de bail, contrairement à la lettre de

résiliation du 22 juin 2015, signée par deux représentants de la société SOCIETE2.)

et contenant une référence spécifique au contrat de bail du 29 octobre 2008.

Il a retenu qu’aucune intention de vouloir continuer le contrat de bail en cours ou de

vouloir conclure un nouveau contrat de bail ne peut être déduite ni dudit courrier, ni du

simple fait que le service de comptabilité n’ait pas réagi au fax envoyé en date du 13

janvier 2017 par la société SOCIETE1.).

Après avoir rappelé que les renonciations ne se présument pas et que la tacite

reconduction est exclue si le propriétaire ayant résilié le contrat de bail n’a pas cessé

de manifester son intention de ne pas consentir un nouveau bail au locataire se

maintenant dans les lieux, le juge de première instance a écarté les moyens des

parties défenderesses relatifs tant à la reconduction tacite qu’à la conclusion d’un

nouveau contrat de bail.

Il en a déduit qu’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) sont à

considérer comme occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2016.

La demande en renouvellement préférentiel formulée par

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) lors des débats de première instance, a été

déclarée irrecevable pour avoir été présentée à une époque où les demandeurs

n’étaient plus locataires.

A défaut de précision quant à la valeur locative de l’immeuble, le juge de première

instance a rejeté la demande de la société SOCIETE2.) tendant à voir augmenter

l’indemnité d’occupation.

De ce jugement, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 27 avril 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à se voir décharger

de toute condamnation intervenue à leur égard.

Ils demandent à voir constater, à titre principal, que la résiliation du contrat de bail est

irrégulière et, à titre subsidiaire, que le contrat de bail a été reconduit en dépit de la

résiliation intervenue, sinon qu’un nouveau contrat de bail s’est formé.

A titre plus subsidiaire, ils sollicitent le bénéfice du droit préférentiel au renouvellement

du contrat de bail. A cette fin, ils demandent à voir enjoindre à l’intimée de

communiquer, dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir, les

conditions de la meilleure offre sérieuse et ferme d’un tiers et de leur offrir la conclusion

d’un contrat de bail à ces conditions.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) font

valoir que depuis la conclusion du contrat de bail en 2008, ils ont toujours exécuté

leurs obligations de manière loyale et ont fait prospérer l’établissement. La résiliation

du contrat de bail ne présenterait aucune utilité pour la partie intimée, tandis qu’elle

causerait un grave préjudice aux appelants qui perdraient l’élément principal du fonds

de commerce dont ils seraient propriétaires. La résiliation intervenue constituerait, par

conséquent, un abus de droit au sens de l’article 6-1 du code civil dans le chef de la

bailleresse.

Il y aurait, dès lors, lieu de retenir que la résiliation du contrat de bail n’est pas

valablement intervenue et que le contrat de bail a été reconduit tacitement pour une

durée de trois ans.

Les appelants soulignent que les deux sursis commerciaux, sollicités « à titre

subsidiaire », ne sont pas incompatibles avec la remise en cause de la validité de la

résiliation du contrat de bail.

Les appelants demandent, subsidiairement, à pouvoir bénéficier du droit de

renouvellement préférentiel. Ils font grief au juge de première instance d’avoir qualifié

d’irrecevable leur demande, présentée au cours des plaidoiries de première instance,

au motif qu’ils n’étaient plus locataires à cette époque. Ils considèrent que, dans la

mesure où la question de la régularité de la résiliation du contrat de bail n’était pas

encore tranchée, ils pouvaient valablement solliciter le renouvellement préférentiel.

Les appelants font ensuite plaider qu’à supposer que la résiliation du contrat de bail

soit intervenue valablement, le comportement de l’intimée à la suite de cette résiliation

a indiqué sa volonté de poursuivre le contrat de bail, sinon d’en conclure un nouveau.

Ils invoquent, dans ce contexte, le courrier relatif à l’indexation du loyer leur adressé

par la société SOCIETE2.) le 13 janvier 2017, soit postérieurement à la résiliation du

bail.

La société SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement a quo, par adoption des

motifs du juge de première instance, sauf à relever appel incident quant au volet de

l’indemnité d’occupation.

Elle demande, par réformation du jugement, à voir condamner PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, à lui payer le montant de 19.073,62 euros, avec les intérêts légaux

à partir de l’acte d’appel, jusqu’à solde, à titre de solde d’indemnités d’occupation

redues pour la période de décembre 2016 à septembre 2017.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la résiliation du contrat de bail

Il n’est pas contesté qu’en résiliant le contrat de bail du 29 octobre 2008 par lettre

recommandée du 9 juin 2015 avec effet à l’échéance du 31 décembre 2015, la société

SOCIETE2.) a respecté le délai de préavis de six mois prévu au contrat de bail.

Il est rappelé que conformément au droit commun, et sauf exceptions résultant de la

loi ou d’une clause contractuelle, le congé ne doit pas être motivé. Il suffit que l’auteur

du congé exprime son intention de mettre fin au louage ; il n’est pas tenu de définir les

motifs (cf. Les Novelles, Le louage de choses, t.1, Les baux en général, no 317).

Il ne peut, dès lors, pas être fait grief à la société SOCIETE2.) de ne pas avoir indiqué

de motifs à la base de la résiliation.

Les appelants au principal estiment que la résiliation a constitué un abus de droit au

sens de l’article 6-1 du code civil.

En vertu de l’article 6-1 du code civil, tout acte ou tout fait qui excède manifestement,

par l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances dans lesquelles il

est intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la loi, engage la

responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour

empêcher la persistance dans l’abus.

Ainsi l’article 6-1 du code civil constitue un correctif exceptionnel apporté à la mise en

œuvre des droits et un moyen de faire respecter positivement la fonction sociale des

droits. Ce que le texte entend sanctionner, de façon directe, sans recours forcé et

artificiel à la notion de faute quasi-délictuelle, c’est l’exercice malveillant, de mauvaise

foi, des droits sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits concurrents

de tiers par un détournement de leur fonction sociale (cf. Cour 5 mai 1993, Pas. 29,

241).

Le bailleur peut être tenu à des dommages et intérêts s’il donne le congé de manière

abusive ou intempestive, manifestement dans l’intention de nuire. Il peut donc y avoir

abus de droit ; mais il s’agit là de situations exceptionnelles et d’abus de droit

caractérisé (cf. La Haye & Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, les

baux en général, éd. Larcier, 2e édition, 2000, n° 332).

Il s’agit d’une théorie correctrice, d’un ultime remède lorsque l’équité est gravement

lésée. Les exigences de la sécurité juridique imposent qu’elle soit cantonnée

strictement dans cette fonction et qu’elle n’aboutisse pas systématiquement à

interférer avec l’usage des droits légaux contractuels (cf. La Haye & Vankerckhove,

op. cit., n° 389 ter, observations de P.A. FORIERS).

Le fait que les appelants au principal aient toujours respecté l’ensemble des

obligations découlant du contrat de bail et que l’exploitation de l’établissement litigieux

ait donné lieu à des résultats financiers remarquables, à le supposer établi, ne permet,

à lui seul, pas de conclure à une intention malveillante dans le chef de l’intimée au

moment de la résiliation du contrat de bail. Il ne résulte pas non plus du dossier que la

résiliation du contrat de bail soit de nature à causer aux appelants un préjudice hors

de proportion avec l’avantage recherché par l’intimée.

Les appelants restent, dès lors, en défaut de prouver le caractère abusif de la

résiliation du contrat de bail.

Il s’y ajoute que, tel que l’a, à bon droit, relevé le juge de première instance, l’attitude

actuelle des appelants consistant à remettre en cause la régularité de la résiliation du

bail, est incompatible avec les deux demandes successives en obtention d’un sursis

commercial qu’elles avaient déposées au tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

respectivement en octobre 2015 et en avril 2016, la présentation de ces demandes

ayant impliqué une acceptation de la résiliation du contrat de bail dans leur chef.

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que la demande tendant à voir

constater l’irrégularité de la résiliation du contrat de bail a été rejetée par le juge de

première instance.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la régularité de la résiliation du contrat de bail

serait reconnue, les appelants font plaider que la société SOCIETE2.) a renoncé à

ladite résiliation en manifestant sa volonté de poursuivre le contrat de bail. A titre plus

subsidiaire, les appelants soutiennent qu’au vu de l’attitude de la société SOCIETE2.)

à la suite de la résiliation, un nouveau contrat de bail s’est formé.

La renonciation ne se présume pas et ne peut résulter de la part de l’auteur du congé

que d’actes incompatibles avec son maintien (cf. Cass. fr. 23 octobre 1959, Bull.civ.,

IV, 830 ; Cass.fr.9 octobre 1963, J.C.P., IV, 149 ; La Haye & Vankerckhove, op.cit., n°

335).

Force est de constater que la société SOCIETE2.) n’a, à aucun moment,

expressément manifesté sa volonté de reconduire le contrat de bail litigieux ou de

conclure un nouveau contrat à la suite de la résiliation du contrat du 29 octobre 2008.

Le seul fait que, par courrier du 13 janvier 2017, la société SOCIETE2.) ait sollicité

l’adaptation indiciaire du « loyer » de la part des appelants qui se maintenaient dans

les lieux malgré l’expiration du second sursis commercial et qu’elle n’ait pas réagi au

fax des appelants relatif à l’acceptation de l’adaptation indiciaire, ne permet pas de

conclure à la volonté, dans son chef, de renoncer à se prévaloir de la résiliation du

contrat. Les allégations des appelants relatives à la prétendue intention de la société

SOCIETE2.) de maintenir le contrat de bail ou d’en conclure un nouveau sont, par

ailleurs, contredites par le fait qu’une requête tendant au déguerpissement

d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société SOCIETE1.) a été déposée par

la société SOCIETE2.) au greffe de la Justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 6 décembre

2016.

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que la société SOCIETE2.) ait renoncé à la résiliation

du contrat de bail ou qu’un nouveau contrat de bail se soit formé entre parties.

C’est, dès lors, à bon droit que le juge de première instance a qualifié PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) d’occupants sans droits ni titre à partir du 1er

décembre 2016.

Quant à la demande des appelants au principal tendant au renouvellement préférentiel

du contrat de bail

Aux termes de l’article 1762-4 du code civil, « tout locataire d’un immeuble à

destination commerciale qui par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de

commerce depuis plus de trois ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de contrat

par préférence à toutes autres personnes (…) ».

L’article 1762-6 du même code prévoit encore que « la demande en renouvellement

doit être notifiée au moins six mois avant la fin d’expiration du bail en cours (…) ».

Les articles 1762-2 à 1762-7 du code civil ont été introduits par le législateur dans le

cadre de différentes dispositions légales prises pour protéger le fonds de commerce.

Il est en effet de la plus grande importance pour l’exploitant d’un fonds de commerce

de pouvoir prendre en temps utile toutes les mesures nécessaires pour sauvegarder

les intérêts de son commerce, un contrat de bail venant à terme après plusieurs

échéances annuelles écoulées modifiant non seulement sa situation juridique, mais

également sa situation économique.

Une demande tendant au renouvellement préférentiel ne saurait cependant plus être

formée postérieurement à l’expiration du bail, le demandeur étant devenu occupant

sans droit ni titre.

Tel qu’il a été retenu ci-avant, le contrat de bail a été valablement résilié le 9 juin 2015

avec effet au 31 décembre 2015 et PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société

SOCIETE1.) sont à considérer comme occupants sans droit ni titre et non plus comme

locataires à partir du 1er janvier 2016. Les conditions des articles 1762-4 et 1762-6 du

code civil n’étant, dès lors, pas remplies, c’est à juste titre que le juge de première

instance a retenu qu’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) étaient

forclos à invoquer son droit au renouvellement préférentiel du bail à l’audience des

plaidoiries du 17 mars 2017.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) ayant la qualité d’occupants

sans droit ni titre et leur demande tendant à se voir accorder le droit au renouvellement

préférentiel du bail étant irrecevable, le jugement entrepris est encore à confirmer pour

autant qu’il les a condamnés au déguerpissement.

Il y a également lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à quinze jours

ledit délai de déguerpissement, sauf à reporter, du fait de l’appel interjeté, ce délai de

déguerpissement à quinze jours à partir de la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité d’occupation

La société SOCIETE2.) fait grief au juge de première instance de ne pas avoir fait droit

à sa demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation à payer par PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) au montant mensuel de 3.000,00 euros.

Elle fait valoir qu’elle paie tous les mois un loyer de 3.000,00 euros à l’Etat du Grand-

Duché de Luxembourg, propriétaire des lieux, et que, dès lors, elle subit un préjudice

correspondant à la différence entre le montant du loyer qu’elle règle et l’indemnité

actuellement payée par les appelants au principal. Elle verse le contrat de bail qu’elle

a conclu le 24 décembre 2014 avec l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg.

Elle réclame un montant de 19.073,62 euros, avec les intérêts légaux à partir de l’acte

d’appel, jusqu’à solde, à titre de solde d’indemnités d’occupation redues pour la

période de décembre 2016 à septembre 2017.

Il y a lieu de donner acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande

d’un montant de 11.447,34 euros.

L’indemnité due en raison d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au

détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre

disposition des lieux (cf. TAL 25 janvier 2005, n° 97 297 du rôle ; 28 novembre 2008,

n° 115 832 et 116 685 du rôle ; 10 juin 2011, n° 135 683 du rôle ; La Haye et

Vankerckhove, op. cit., n° 405).

L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux,

mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la

libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 405).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014

; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité est généralement déterminée

en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les parties peuvent néanmoins

démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove,

op. cit., n° 367 et 405).

Si le contrat de bail conclu entre l’Etat et la société SOCIETE2.) prévoit le paiement

d’un loyer mensuel de 3.000,00 euros, il n’est pas pour autant établi que la société

SOCIETE2.) subit un préjudice du fait de la différence entre le montant du loyer qu’elle

règle à l’Etat et le montant de l’indemnité payée mensuellement par les occupants des

lieux, montant qui correspond au loyer indexé fixé par contrat de bail du 29 octobre

2008. Il ne faut, en effet, pas perdre de vue que ledit contrat de bail était assorti d’un

accord d’approvisionnement et que, de ce fait, les relations entre l’Etat et la société

SOCIETE2.) ne sont pas comparables à celles qui existaient entre cette dernière et

ses propres locataires, actuellement occupants sans droit ni titre.

C’est, dès lors, à bon escient que le juge de première instance a retenu qu’à défaut

d’indications quant à la valeur locative de l’immeuble, il n’y a pas lieu de faire droit à la

demande de la société SOCIETE2.) tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation à un

montant supérieur à celui du loyer indexé qui avait été conventionnellement fixé entre

parties, s’élevant actuellement à un montant mensuel de 1.097,39 euros. Le jugement

entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a débouté la société SOCIETE2.) de sa

demande pécuniaire.

La demande additionnelle de la société SOCIETE2.) tendant au paiement d’un

montant de 11.447,34 euros à titre de solde d’indemnités d’occupation pour la période

d’avril 2017 à septembre 2017, qui n’a d’ailleurs pas été contestée à cet égard, est à

déclarer recevable au vu des dispositions de l’article 592, alinéa 2 du nouveau code

de procédure civile.

Pour les motifs ci-avant exposés, la demande n’est cependant pas fondée.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.)

sont à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à charge de la société SOCIETE2.)

l’entièreté des frais par elle exposés et non compris dans les dépens, le jugement

entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la

société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité de procédure de

300,00 euros pour la première instance. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de déclarer

fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 300,00 euros.

Il résulte de ce qui précède que les appels principal et incident ne sont pas fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de l’augmentation de sa demande

d’un montant de 11.447,34 euros à titre de solde d’indemnités d’occupation pour la

période d’avril 2017 à septembre 2017,

dit non fondés les appels principal et incident, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quinze

jours à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable, mais non fondée la demande additionnelle de la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. à titre de solde d’indemnités d’occupation pour la période d’avril

2017 à septembre 2017,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 300,00 euros,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. une

indemnité de procédure de 300,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.