Landlord appeal partially allowed; tenant ordered to pay arrears, vacate, and pay relocation costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 173/2017

Audience publique du mardi, onze juillet deux mille dix-sept

Numéro 184292 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.)., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 21 avril 2017,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant initialement en personne, ne se présentant pas à l’audience.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184292 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 9 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

27 juin 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Barbara TURAN, avocat, en remplacement de Maître Michel SCHWARTZ,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE1.)., donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 juillet 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 2 février 2017, la société civile immobilière

SOCIETE1.). a demandé la convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour l’entendre condamner à lui payer le montant

de 24.510,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges de 2008 à

février 2017, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à

solde.

Elle a encore demandé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et le

déguerpissement des lieux loués de PERSONNE1.) dans un délai de huit jours à partir

de la notification du jugement à intervenir. Elle a, par ailleurs, sollicité une indemnité

de relocation d’un montant de 1.590,00 euros, correspondant à trois mois de loyers,

avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elle a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire et a sollicité une indemnité de procédure de

750,00 euros.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a soutenu avoir donné en location à

PERSONNE1.) un appartement avec emplacement de stationnement dans un

immeuble en copropriété, sis à L-ADRESSE2.), en vertu d’un contrat de bail du 1er

juillet 2008. PERSONNE1.) n’aurait payé les loyers et avances sur charges que de

façon très irrégulière.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a précisé

réclamer un montant de 23.080,00 euros, le loyer du mois de mars 2017 étant

entretemps échu et un montant de 2.000,00 euros ayant été réglé par PERSONNE1.).

PERSONNE1.) n’a pas comparu à l’audience des plaidoiries de première instance.

Par jugement du 6 avril 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant par défaut

à l’égard de PERSONNE1.) et contradictoirement à l’égard de la société SOCIETE1.),

a :

-

reçu les demandes en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) qu’elle augmente sa demande pécuniaire au

montant de 25.080,00 euros,

-

dit les demandes non fondées,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d'une indemnité

sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le contrat de bail versé

en cause n’était pas signé et que des quittances de loyers ou d’extraits de compte

reflétant le paiement du loyer n’étaient pas produites par la partie requérante, qui s’était

limitée à présenter un décompte établi par ses propres soins, ainsi que des courriers

de rappel et de mises en demeure faisant état d’arriérés de loyers.

Après avoir rappelé qu’en vertu de l'article 1715 du code civil, le bail sans écrit n’ayant

encore reçu aucune exécution et nié par l’une des parties, ne peut être prouvé par

témoins, le juge de première instance a retenu qu’en l’espèce, l’existence d’un contrat

de bail laissait d’être établie.

Les demandes de la société SOCIETE1.) ont donc été rejetées.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement interjeté appel par acte

d’huissier du 21 avril 2017.

Moyens et prétentions de l’appelante

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 23.080,00 euros à titre d’arriérés de loyers

et d’avances sur charges jusqu’à mars 2017 inclus, avec les intérêts légaux à compter

de la date d’échéance des loyers respectifs, sinon de la demande en justice, jusqu’à

solde, ainsi que le montant de 1.590,00 euros, à titre d’indemnité de relocation. Elle

demande encore à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et à voir ordonner le

déguerpissement des lieux loués de PERSONNE1.) dans un délai de huit jours à partir

de la notification du jugement à intervenir.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance et

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel et conclut à la

condamnation de PERSONNE1.) aux frais et dépens des deux instances.

A l’audience des plaidoiries du 27 juin 2017, l’appelante a augmenté sa demande en

paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges d’un montant de 1.710,00

euros, correspondant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges échus au cours

de la période d’avril à juin 2017.

Motifs de la décision

PERSONNE1.) s’est présenté à l’audience publique du 9 mai 2017, à laquelle l’affaire

a été contradictoirement fixée pour plaidoiries à l’audience publique du 27 juin 2017.

A cette audience, il n’a été ni présent, ni représenté.

En application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a donc lieu de

statuer par jugement contradictoire à son égard.

Quant à la preuve d’un contrat de bail verbal

Le contrat de bail daté au 1er juillet 2008, versé en cause par l’appelante, n’est pas

signé.

L’intimé ne s’est pas présenté à l’audience des plaidoiries et il appartient à l’appelante

d’établir l’existence d’un contrat de bail entre parties.

L'article 1715 du code civil n’exige la preuve écrite pour établir l'existence d'un bail

verbal qu'au cas où il n'y a pas eu commencement d'exécution. En conséquence, le

commencement d'exécution, à le supposer établi, joue ici le rôle du commencement

de preuve par écrit en droit commun : il rend admissibles tous les procédés de preuve,

même les témoignages et présomptions. Encore faut-il rapporter la preuve d'un

véritable commencement d'exécution. Celle-ci suppose, de la part de celui qui s'en

prévaut, aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits

découlant du bail. Les deux indices les plus couramment retenus en jurisprudence sont

l'occupation des lieux et les quittances (cf. Jurisclasseur, bail à loyer, fasc. 87, n° 26

et 28). Pour que l'occupation d'un immeuble soit considérée comme exécution du bail,

il faut qu'elle ne soit pas équivoque et qu'elle ne puisse s'expliquer autrement que par

l'existence d'un contrat de bail (TAL 14 octobre 2005, rôle n° 96457; LJUS 99860821).

Le commencement d’exécution auquel l’article 1715 du code civil subordonne la

recevabilité de la preuve d’un bail sans écrit comporte à la fois l’occupation du locataire

et le versement de sommes d’argent (cf. Cass F 12 mai 1959 JCP., IV, 77).

Le commencement d’exécution ouvrant droit à rapporter la preuve d’un bail autrement

que par écrit, existe dès lors que l’on se trouve en présence d’une situation de fait

d’une apparence telle à rendre vraisemblable le bail allégué. Il existe essentiellement

deux éléments qui permettent de dire qu’il y a eu exécution du bail : la quittance de

loyer, qui peut être analysée comme un aveu extrajudiciaire du bail et l’occupation des

lieux (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, P. 31, 298, no 22).

La preuve d’un bail verbal résulte donc notamment de l’occupation des lieux par le

preneur et du versement de sommes d’argent au propriétaire en contrepartie de la

jouissance des lieux.

Une quittance d’un terme de loyer peut constituer un aveu extra-judiciaire et à ce titre

une preuve valable du bail (cf. Y. Merchiers, Les Baux, éditions Larcier 1997, n° 138).

En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE1.) est domicilié à l’adresse

ADRESSE2.) à L-ADRESSE2.). L’appelante verse divers extraits de compte relatifs à

des paiements effectués entre juillet 2008 à septembre 2014, respectivement par

PERSONNE1.), une société SOCIETE2.). et PERSONNE2.). Ces extraits de compte

portent notamment les mentions suivantes, à savoir : « Appt la ADRESSE2.)», « Appt

la

ADRESSE2.)

+

08/2008 »,

« MIET

NEBENKOSTEN »,

« LOYER

10/PERSONNE1.) »,

« MIETE 10.09 R

PERSONNE1.) », ou encore

« Roald

PERSONNE1.), 1a, ADRESSE2.), ADRESSE2.) ». L’appelante produit, en outre, un

avis de crédit dont il résulte que l’intimé a viré un montant de 2.000,00 euros à Maître

Michel SCHWARTZ le 27 février 2017, avec la mention « aff.SCI Linnovative c/

PERSONNE1.) ».

Il résulte de ce qui précède que PERSONNE1.) occupe l’appartement ADRESSE2.) à

ADRESSE2.) depuis juillet 2008 et qu’il a effectué des paiements en contrepartie de

cette occupation qu’il qualifie lui-même de « loyers ». Il y a encore lieu de noter que

les sommes virées à titre de loyers et d’avances sur charges correspondent aux

montants du loyer mensuel et des avances sur charges indiquées dans le document

intitulé « contrat de bail », non signé entre parties (pièce 1 de la partie appelante). Le

montant de 1.060,00 euros, viré par l’intimé en juillet 2008, à titre de « caution »,

correspond au montant de la garantie locative prévue dans ledit document.

Un commencement d’exécution du bail se caractérisant par l’occupation des lieux et

le versement de sommes d’argent, a donc bien eu lieu.

Il s’y ajoute qu’en qualifiant de « loyers » les indemnités qu’il a payées en contrepartie

de l’occupation des lieux litigieux, PERSONNE1.) a fait l’aveu extrajudiciaire de

l’existence d’un contrat de bail verbal entre parties.

Au vu des pièces versées en cause, tant l’existence d’un contrat de bail que les

montants convenus entre parties à titre de loyer mensuel et d’avances mensuelles sur

charges, en l’occurrence les montants de 530,00 euros et de 40,00 euros, sont établis.

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges redus

Il y a lieu de donner acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande.

Au vu du décompte produit par l’appelante et à défaut pour l’intimé, qui ne s’est pas

présenté pour conclure, de prouver le paiement des montant réclamés, la demande

est à déclarer fondée pour les montants réclamés. En application de l’article 1153

alinéa 3 du code civil, les intérêts légaux sont à imputer sur les montants redus à partir

de la demande en justice et non pas à partir des échéances des loyers respectifs.

Il y a, dès lors, lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 23.080,00 euros, avec

les intérêts légaux à partir du 2 février 2017, jusqu’à solde, à titre d’arriérés de loyers

et d’avances sur charges pour la période de juillet 2008 à mars 2017 inclus.

Le tribunal condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le

montant de 1.720,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 27 juin 2017, date de

la demande en justice, jusqu’à solde, pour la période d’avril 2017 à juin 2017 inclus.

Quant à la demande tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

du locataire

L’article 1728, 2° du code civil met à charge du locataire l’obligation « de payer le prix

du bail aux termes convenus ».

Le bailleur qui met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de pouvoir

compter sur une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter

pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire reste en

défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail (M.

HARLES, Le bail à loyer: compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101).

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, Le louage de choses, T. 1, Les

baux en général, éd. Larcier, n° 388 bis).

Au vu de l’importance du montant des arriérés de loyers redus par PERSONNE1.), le

défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue, dans son chef, une

violation grave de ses obligations de locataire, justifiant la résiliation du bail.

Il y a partant lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux

torts exclusifs du locataire et de condamner ce dernier à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui les occupent de son chef, tout en lui accordant un délai de

déguerpissement de deux mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Il est généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte

de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un

nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, Le louage de choses, T. 1, Les baux en

général, éd. Larcier, n° 408).

Comme, en l’espèce, le bien donné à bail n’a pas encore été remis à la disposition de

la société SOCIETE1.), la demande en obtention d’une indemnité de relocation est

prématurée en ce qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur. La demande doit,

par conséquent, être déclarée irrecevable.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a débouté la société SOCIETE1.) de

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

dans la mesure où les pièces de nature à établir l’existence d’un contrat de bail

n’avaient pas été soumises au tribunal de paix.

Il serait néanmoins inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.)

l’intégralité des frais exposés par elle non compris dans les dépens, pour l’instance

d’appel, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350,00

euros de ce chef.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à condamner aux frais et dépens des

deux instances.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.). à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges pour la période de juillet 2008 à mars 2017, à

concurrence du montant de 23.080,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). le

montant de 23.080,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 2 février 2017, jusqu’à

solde,

déclare résilié le contrat de bail conclu entre parties en juillet 2008,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux sis à L-ADRESSE2.), avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef, dans un délai de deux mois à partir de la signification du

présent jugement,

au besoin, autorise la société civile immobilière SOCIETE1.). à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit irrecevable la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.). en obtention

d’une indemnité de relocation,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.). de l’augmentation de sa

demande du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période d’avril

2017 à juin 2017 inclus,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 1.710,00 euros,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.).

la somme de 1.710,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 27 juin 2017, jusqu’à

solde,

dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par la

société civile immobilière SOCIETE1.). pour l’instance d’appel, à concurrence de

350,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). une

indemnité de procédure de 350,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.