Landlord appeal dismissed; tenant ordered to pay arrears and court costs; eviction delay granted.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 174/2017

Audience publique du mardi, onze juillet deux mille dix-sept

Numéro 183718 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 23 mars 2017,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Denise PARISI, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183718 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 2 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

27 juin 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Elodie ROUSSEAU, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Denise PARISI, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 juillet 2017, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail du 21 février 2012, ayant pris effet le 1er avril 2012, PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE4.) une maison sise à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.850,00 euros, payable

d’avance le 1er de chaque mois.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite

reconduction.

Par requête déposée le 5 septembre 2016, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait

convoquer PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

pour l’entendre condamner à leur payer le montant de 11.650,00 euros à titre d’arriérés

de loyer avec les intérêts légaux à partir du 10 août 2016, date de la mise en demeure,

sinon de la demande en justice, jusqu’à solde. Ils ont demandé à voir prononcer la

résiliation du contrat de bail et à entendre condamner le locataire à déguerpir des lieux

loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Ils ont, en outre, sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et ont conclu

à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont exposé que le

locataire n’a payé que très irrégulièrement les loyers depuis l’année 2013 et qu’il n’a

payé pour les mois de janvier, février et avril 2016 qu’un loyer de 1.050,00 euros au

lieu des 1.850,00 euros prévus au contrat de bail.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont augmenté leur demande au montant de 14.150,00 euros, en précisant que le

locataire n’a payé que 1.600,00 euros de loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2016

et qu’il n’a payé aucun loyer pour la période allant du mois d'août 2016 au mois de

janvier 2017 inclus.

PERSONNE4.) a soulevé l'exception d'inexécution en faisant valoir qu’il y a eu des

problèmes d’humidité, des infiltrations d’eau, des odeurs provenant de la canalisation

et que la piscine extérieure ne fonctionnait pas, dès l’entrée dans les lieux loués.

Il aurait alors adressé des courriers aux parties requérantes qui auraient réparé la

piscine et réglé le problème de canalisation.

Il n’a pas contesté redevoir les arriérés de loyers réclamés. Il a cependant invoqué

l'absence de jouissance paisible de la maison en faisant valoir qu’PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) avaient mis deux ans pour réparer la piscine et trouver la solution au

problème de canalisation. En outre, le problème de l’humidité dans la cave ne serait

toujours pas réglé.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

ont contesté les reproches formulés par

PERSONNE4.). Ils ont fait valoir qu’il résultait d’un courrier du Ministère de la Santé

que, s’agissant des problèmes d’humidité, l’air n’était pas contaminé et que les lieux

loués n’étaient pas insalubres. Ils ont encore estimé que pour invoquer l’exception

d’inexécution, le locataire aurait dû les mettre en demeure, engager une procédure ou

demander une expertise, au lieu de suspendre le paiement du loyer.

Par jugement du 16 février 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme ;

-

donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) qu’ils ont augmenté leur demande

pécuniaire au montant de 14.150,00 euros;

-

rejeté le moyen d'exception d'inexécution soulevé par PERSONNE4.) ;

-

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) pour le montant

réclamé de 14.150,00 euros ;

-

condamné PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme

de 14.150,00 euros avec les intérêts légaux sur le montant de 4.900,00 euros à

partir du 10 août 2016, date de la mise en demeure, sur 1.850,00 euros à partir du

5 septembre 2016 et sur le montant de 7.400,00 euros à partir du 26 janvier 2017,

dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE4.) ;

-

condamné PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de deux mois après la notification

du jugement ;

-

au besoin autorisé les parties requérantes à faire expulser le défendeur dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

-

dit sans objet la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à se voir réserver

la possibilité de réclamer ultérieurement des frais de remise en état à

PERSONNE4.) ;

-

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure ;

-

condamné PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant

de 200,00 à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

-

condamné PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rejeté le moyen d’exception

d’inexécution soulevé par le locataire et a retenu que l’humidité et les moisissures

constatées dans la cave provenaient d’un manque d’entretien du locataire et que ce

dernier n’établissait pas non plus que sa jouissance des lieux loués ait été

sérieusement compromise, le problème n’affectant que la cave de la maison louée et

non le reste de l’immeuble. Il a ainsi déclaré fondée pour le montant de 14.150,00

euros la demande en paiement d’arriérés de loyers pour la période entre le mois de

janvier 2016 et le mois de janvier 2017.

Le juge de première instance a considéré que le non-paiement de six mois de loyer

constituait une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il a encore considéré que l’importance des loyers impayés justifiait l’exécution

provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

De ce jugement, PERSONNE4.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

23 mars 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE4.) demande à voir débouter les

intimés de l’ensemble de leurs demandes. Il demande à voir accueillir son moyen tiré

de l’exception d’inexécution. Subsidiairement, il sollicite une expertise, aux fins de

constater l’état d’humidité ainsi que le défaut de jouissance paisible du bien loué. Il

sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE4.) fait valoir que les problèmes relatifs à la

piscine ainsi qu’à la canalisation ont été réglés, mais que les problèmes d’humidité

persistent, du fait de l’inaction des intimés. Il verse à l’appui de ses affirmations des

photographies qui démontreraient la présence d’humidité et la détérioration, en raison

de moisissures, des biens personnels entreposés par lui dans la cave. Il estime à ce

titre que le paiement uniquement partiel des loyers n’apparaît pas comme une mesure

exagérée, eu égard à l’importance ainsi qu’à la gravité du manquement commis par

les intimés à leurs obligations. Il considère en outre qu’en raison de l’absence de

jouissance des lieux loués, il était en droit de suspendre le paiement des loyers depuis

le mois d’août 2016.

PERSONNE4.) estime que l’envoi d’une mise en demeure n’est pas nécessaire pour

invoquer l’exception d’inexécution, dans la mesure où les intimés ne pouvaient ignorer

les problèmes d’humidité suite aux nombreux emails et courriers échangés entre

parties.

Il considère finalement avoir été privé de la jouissance paisible du bien loué et reproche

aux intimés d’avoir pris deux ans pour réparer la piscine ainsi que les canalisations.

A titre subsidiaire, PERSONNE4.) conclut à la nomination d’un expert, avec la mission

suivante :

1. dresser un inventaire des dégâts causés dans la maison sise à L-ADRESSE1.),

depuis avril 2012, date d’emménagement des locataires,

2. se prononcer sur les causes et origines de tous les dégâts que l’expert aura

constatés,

3. évaluer la perte de jouissance subie par les locataires depuis leur emménagement

en raison de ces dégâts, et chiffrer la diminution proportionnelle du montant du loyer

qui en résulte.

PERSONNE4.) reconnaît le retard dans le paiement des loyers. Il estime néanmoins

que les intimés ont toléré ces retards qui existent depuis l’année 2013. Il conteste de

plus le fait que les intimés l’aient informé des problèmes d’humidité à la cave et insiste

sur le fait que le contrat de bail indique que le bien se trouvait dans un état entièrement

assaini et remis à neuf. Il estime encore, à titre subsidiaire, que le courrier daté du 14

septembre 2016, dans lequel il énumère les dommages subis en raison de l’humidité

affectant la maison, vaut mise en demeure des intimés, qui auraient fait preuve

d’inertie.

Les intimés demandent la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Ils

soulignent que PERSONNE4.) ne paie que très irrégulièrement ses loyers et que les

arriérés de loyers s’élèvent au jour des plaidoiries à 18.600,00 euros. Ils précisent que

la cave est la seule pièce de la maison à rencontrer des problèmes d’humidité et que

le locataire était au courant du fait qu’il lui incombait d’aérer régulièrement la cave, ce

qu’il n’aurait pas fait. Les intimés s’opposent, en outre, à une expertise.

Ils sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

PERSONNE4.) invoque un défaut d’entretien dans le chef du bailleur ainsi qu’un

défaut de jouissance paisible dans son propre chef, pour justifier l’exception

d’inexécution.

Il est rappelé qu’aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux

obligations principales, dont l’une consiste à payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ne peut se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifier le non-

paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut

d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est

avéré indiscutable et incontestable (T. Paix Lux, 15 juillet 1993, réf. 2809/93).

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel, «

lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL, 18 décembre 1997,

n° 59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars 1991, no 42950 du rôle).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (Y. MERCHIERS, Les

baux, Le bail en général, n° 244).

Pour pouvoir toiser le présent litige, il faut tout d’abord déterminer si la présence

d’humidité est imputable au locataire ou si elle est bien au contraire, imputable aux

bailleurs, étant rappelé qu’en cette qualité, PERSONNE5.) et PERSONNE3.) ne sont

pas seulement tenus de l’obligation d’entretien leur incombant au titre des articles 1719

et 1720 du code civil, mais sont en outre tenus de l’obligation de faire jouir le locataire

paisiblement de la chose louée en le garantissant des vices ou défauts affectant

l’immeuble, conformément à l’article 1721 du même code.

Aux fins d’établir le défaut d’entretien ainsi que le défaut de jouissance des lieux loués,

PERSONNE4.) verse un courrier recommandé du 14 septembre 2016 par lequel il

communique une liste des dommages rencontrés suite aux problèmes d’humidité dans

la maison. A l’appui de ses affirmations, il verse également un rapport du Ministère de

la Santé du 8 décembre 2016 ainsi que des photographies des traces d’humidité.

Les conclusions du rapport établi par le docteur Jos WAMPACH, médecin-inspecteur

auprès du Ministère de la Sante, se lisent comme suit :

« -

Lors de la visite on a pu constater que les murs de la cave sont mouillés sur

une hauteur de + 1m.

-

L’analyse de l’air montre qu’il n’y a pas de contamination par des spores de

moisissures puisque le nombre total de spores de l’air extérieur est plus grand

que celui de l’air intérieur.

-

Je vous conseille d’enlever les tâches de moisissures dès qu’elles apparaîtront

avec l’eau de JAVEL. Une aération correcte est nécessaire ».

Force est de constater que ce rapport retient qu’une humidité existe dans la cave et

qu’une aération correcte est nécessaire. Cette obligation d’aérer étant nécessairement

à la charge du locataire, le tribunal tient, dès lors, pour établi que le problème

d’humidité et de moisissures n’est pas imputable au bailleur mais résulte, bien au

contraire, d’un manque d’aération de la part du locataire. En outre, même à supposer

que les problèmes d’humidité et de moisissures soient imputables aux intimés, il n’est

pas contesté que ces problèmes ont seulement affecté la cave de la maison et non le

reste de l’immeuble. Le juge de première instance a, dès lors, retenu à bon droit qu’il

n’était pas établi que la jouissance des lieux du locataire ait été sérieusement

compromise, étant précisé que le locataire n’a pas rapporté la preuve d’un

manquement grave dans le chef des bailleurs, de nature à le priver de pratiquement

toute la jouissance du bien loué.

Par confirmation du jugement entrepris, le moyen d’exception d’inexécution soulevé

par PERSONNE4.) est partant à rejeter, sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une expertise.

Il résulte des considérations qui précèdent que le jugement entrepris est également à

confirmer en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement d’un montant de 14.150,00

euros à titre d’arriérés de loyers pour la période allant du mois de janvier 2016 au mois

de janvier 2017 inclus.

Le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du

contrat de bail et condamné PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués, sauf à

préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le

déguerpissement est reporté à deux mois à partir de la signification du présent

jugement.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, les intimés ont augmenté leur

demande en paiement d’arriérés de loyers au montant de 18.600,00 euros pour la

période du 1er janvier 2016 au 1er juin 2017. Il y a lieu de leur donner acte de

l’augmentation de la demande d’un montant de 4.450,00 euros, pour la période allant

du mois de février 2017 au mois de juin 2017 inclus.

La demande tendant à la condamnation des locataires au paiement de loyers et

d’avances sur charges échus après le jugement entrepris, qui n’est d’ailleurs pas

contestée à cet égard, est recevable en vertu des dispositions de l’article 592 alinéa 2

du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE4.)

ne contestant pas le non-paiement des loyers réclamés,

l’augmentation de la demande est à déclarer fondée et il y a lieu de condamner encore

l’appelant au paiement d’un montant de 4.450,00 euros. Les intimés n’ayant pas

demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE4.) est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

En revanche, dans la mesure où les intimés ont dû exposer des frais pour assurer la

défense de leurs intérêts en instance d’appel, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il leur a alloué une indemnité de procédure de 200,00 euros pour la

première instance et de faire droit à leur demande basée sur l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, à concurrence de 400,00 euros pour l’instance d’appel. En

effet, il serait inéquitable de laisser à leur seule charge l’entièreté des frais non compris

dans les dépens.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé

et que le jugement entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner une expertise,

dit l’appel non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai du déguerpissement, à deux

mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

d’un montant de 4.450,00 euros,

dit l’augmentation de la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) recevable et

fondée, partant,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.), le

montant de 4.450,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 400,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de

400,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.