Landlord's appeal against eviction judgment partially allowed; tenant ordered to vacate and pay arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 166/2017

Audience publique du mardi, quatre juillet deux mille dix-sept

Numéro 183019 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Yashar AZARMGIN, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 1er mars 2017,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), commerçante, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183019 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

28 mars 2017, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 13 juin 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Maxime LLERENA, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fut entendu en ses explications.

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, comparant

pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 juillet 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail avec accord d’approvisionnement du 6 février 2012, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

un immeuble d'habitation et de commerce, connu sous l’enseigne ENSEIGNE1.) », sis

à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 3.300,00 euros,

hors charges, pour la période du 1er novembre 2011 au 14 août 2014, renouvelable

par reconduction tacite pour une durée de trois ans, venant à terme le 14 août 2017.

Par requête déposée le 5 octobre 2016 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout à lui payer la somme de 23.589,58 euros, à titre d’arriérés

de loyers, et le montant de 10.403,76 euros, à titre d’indemnité de relocation, ces

montants avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, le

taux d’intérêt étant à majorer de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

partir de la signification du jugement à intervenir. Elle a, en outre, demandé à voir

prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et à voir ordonner

leur déguerpissement des lieux loués.

Elle a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et a sollicité

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a réduit sa

demande en paiement d’arriérés de loyers au montant de 10.251,91 euros, suivant

décompte actualisé au 6 janvier 2017.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont déclaré avoir réglé des arriérés de loyers d’un

montant de 19.753,38 euros en date du 16 novembre 2016 et être à même de régler

le solde redu à la fin du mois de janvier 2017.

Ils ont fait valoir que leurs manquements n’étaient pas suffisamment graves pour

justifier la résiliation du contrat de bail.

Par jugement du 26 janvier 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) de la modification de sa demande pécuniaire,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) jusqu’à concurrence du montant

de 6.783,99 euros à titre d’arriérés de loyers,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 6.783,99 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12

janvier 2017, jusqu’à solde,

-

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement,

-

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en résiliation

du bail conclu entre parties, partant,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) tendant au déguerpissement

de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) des lieux loués,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité

de relocation,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 350,00 euros, à titre d’indemnité sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que, dans la mesure où, aux

termes du contrat de bail, le loyer était payable au début du mois, le loyer relatif au

mois de janvier 2017 n’était pas encore échu le 12 janvier 2017, date des plaidoiries.

Il a, dès lors, déclaré fondée jusqu’à concurrence du montant de 6.783,99 euros la

demande en paiement d’arriérés de loyers.

Le juge de première instance a ensuite considéré que le manquement reproché aux

locataires - qui avaient fait l’effort de rembourser une grande partie de leur dette

locative avant l’audience des plaidoiries - n’était pas suffisamment grave pour justifier

la résiliation du contrat de bail. Il a donc également débouté la société SOCIETE1.) de

sa demande tendant à la condamnation au déguerpissement des locataires et de sa

demande en obtention d’une indemnité de relocation.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 1er mars 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner les

intimés au paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 10.251,91 euros, incluant le

loyer du mois de janvier 2017, avec les intérêts légaux à partir du 12 janvier 2017, date

des plaidoiries de première instance, sinon, à partir de la date de l’acte d’appel, jusqu’à

solde, ainsi qu’au paiement d’un montant de 10.403,76 euros à titre d’indemnité de

relocation, avec les intérêts légaux à partir du 5 octobre 2016, date de la requête

introductive de première instance, sinon à partir de l’acte d’appel, jusqu’à solde.

Elle demande encore à voir déclarer résilié le contrat de bail et à voir condamner les

locataires à déguerpir des lieux loués, au plus tard le 16e jour de la notification du

jugement à intervenir.

Aux termes de son acte d’appel, elle augmente sa demande du chef d’arriérés de

loyers d’un montant de 3.167,02 euros, correspondant au loyer de février 2017.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait valoir que c’est à tort que le juge de

première instance a considéré que le loyer du mois de janvier 2017 n’était pas encore

échu le 12 janvier 2017.

Elle fait ensuite valoir que les manquements des locataires à leur obligation de payer

le loyer régulièrement étaient suffisamment graves en l’espèce pour justifier la

résiliation du contrat de bail.

A l’audience des plaidoiries du 13 juin 2017, la partie appelante augmente sa demande

en condamnation des intimés du chef d’arriérés de loyers au montant total de

27.212,00 euros, pour la période de janvier 2015 à juin 2017 inclus.

Les intimés ne contestent pas redevoir le montant réclamé à titre d’arriérés de loyers

et se rapportent à prudence de justice quant à la demande tendant à la résiliation du

contrat de bail et à leur condamnation au déguerpissement.

Ils s’opposent cependant à la demande de l’appelante tendant à les voir condamner

au paiement d’une indemnité de relocation, en faisant valoir qu’en tout état de cause,

le contrat serait venu à terme le 14 août 2017.

L’appelante réplique que l’indemnité de relocation constitue, en l’espèce, une

indemnité forfaitaire, conventionnellement prévue en cas de rupture anticipative du

contrat de bail, sans que la preuve d’un préjudice ne soit exigée.

A titre subsidiaire, si le tribunal de céans considérerait l’indemnité stipulée au contrat

de bail comme excessive, elle demande à se voir allouer un montant couvrant au

moins la période jusqu’au 14 août 2017.

Motifs de la décision

-

quant aux loyers échus lors des plaidoiries de première instance

L’appelante fait grief au juge de première instance d’avoir considéré que le loyer du

mois de janvier n’était pas encore échu au jour des plaidoiries, le 12 janvier 2017.

Force est de constater que l’indication figurant au contrat de bail, suivant laquelle le

loyer « est payable au début du mois » est vague et ne saurait impliquer que le loyer

doit être payé le 1er jour du mois.

Le tribunal de céans considère cependant qu’un loyer payable « au début du mois »

est à considérer comme échu, lorsque, comme en l’espèce, plus d’un tiers du mois est

révolu.

Il y a donc lieu de retenir qu’au jour des plaidoiries de première instance, soit le

12 janvier 2017, le loyer du mois de janvier 2017 était échu et de condamner les

locataires au montant total de 10.251,91 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12

janvier 2017, à titre d’arriérés de loyers, pour la période de novembre 2011 à janvier

2017 inclus, par réformation du jugement entrepris.

La majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter du jugement entrepris ne s’appliquera qu’aux intérêts courant sur le montant

de 6.783,99 euros, l’appelante n’ayant pas sollicité la majoration du taux d’intérêt par

rapport aux montants réclamés dans son acte d’appel.

-

quant à l’augmentation de la demande en paiement d’arriérés de loyers

En l’absence de contestations des intimés quant au décompte versé par la partie

appelante, il y a lieu de déclarer fondée l’augmentation de la demande de cette

dernière d’un montant de 16.960,09 euros, correspondant aux arriérés de loyers échus

après les plaidoiries de première instance, soit pour les mois de février 2017 à juin

2017 inclus.

Il y a partant lieu de condamner les locataires solidairement au paiement dudit

montant, augmenté des intérêts légaux à partir du 1er mars 2017, date de l’acte

d’appel, sur le montant de 3.167,02 euros, et, à partir du 13 juin 2017, date des

plaidoiries en instance d’appel, sur le surplus.

-

quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement des locataires

Tel que l’a, à bon escient, rappelé le juge de première instance, le non-paiement des

loyers aux échéances convenues constitue, en principe, une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 bis).

Si, en novembre 2016, les locataires avaient fait l’effort de régler une grande partie

des arriérés de loyers qui leur étaient réclamés aux termes de la requête déposée au

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 5 octobre 2016, ils n’ont toujours pas procédé au

paiement du solde qui restait redu à la date des plaidoiries de première instance et

n’ont pas non plus payé les loyers échus depuis cette date.

Au vu du montant conséquent des arriérés de loyers accumulés à la date des

plaidoiries en instance d’appel, il convient de retenir que la méconnaissance des

obligations découlant du contrat de bail est suffisamment grave pour justifier la

résiliation du contrat de bail.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail et d’ordonner le

déguerpissement de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) des lieux loués, avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification

du présent jugement.

-

quant à l’indemnité de relocation

L’appelante conclut, en outre, à la condamnation des locataires au paiement d’une

indemnité de relocation de 10.403,76 euros, par réformation du jugement entrepris,

sur base de l’article X), dernier alinéa, du contrat de bail, conçu comme suit :

« En cas de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à la bailleresse une

indemnité de relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois

de loyer (…) »

En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps

nécessaire à la relocation.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à

l’éventuelle violation d’une ou plusieurs obligations et de fixer conventionnellement

l’indemnité de relocation.

En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci ne doit pas

correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer

forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de

manquement du locataire (cf. TAL, 15 décembre 2015, n° 278/2015).

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Si, en vertu du présent jugement, le contrat de bail est résilié anticipativement aux torts

des locataires, il n’en reste pas moins qu’en tout état de cause, le contrat de bail serait

venu à terme le 14 août 2017, soit moins de six semaines après le prononcé du

jugement.

Au vu des circonstances particulières de l’espèce, l’indemnité de relocation forfaitaire,

prévue au contrat de bail, apparaît comme manifestement excessive et il convient de

réduire celle-ci au montant de 250,00 euros.

Il y a donc lieu de condamner les locataires solidairement au paiement dudit montant,

avec les intérêts légaux à partir du 5 octobre 2016, jour du dépôt de la requête

introductive de première instance.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

-

quant à la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.) l’entièreté des sommes exposées par elle non comprises dans les

dépens, il convient de condamner les intimés solidairement au paiement du montant

de 350,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 10.251,91 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 12 janvier 2017, jusqu’à solde, à titre d’arriérés de loyers pour la période de

novembre 2011 à janvier 2017 inclus, avec majoration du taux d’intérêt de trois points

à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement entrepris

du 26 janvier 2017, en ce qui concerne les intérêts courant sur le montant de 6.783,99

euros,

déclare résilié le contrat de bail conclu le 6 février 2012, avec effet au 1er novembre

2011, entre la société anonyme

SOCIETE1.)

S.A. et

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux sis à L-

ADRESSE3.), avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef, dans un délai d’un mois à

partir de la signification du présent jugement,

au besoin, autorise

la

société anonyme

SOCIETE1.) S.A. à faire expulser

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 250,00 euros, avec les intérêts légaux à partir

du 5 octobre 2016, jusqu’à solde, à titre d’indemnité de relocation,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

du chef d’arriérés de loyers pour la période de février 2017 à juin 2017 inclus,

la dit recevable et fondée pour le montant de 16.960,09 euros, partant,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 16.960,09 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 1er mars 2017, jusqu’à solde, sur le montant de 3.167,02 euros, et, à partir du

13 juin 2017, jusqu’à solde, sur le surplus,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de 350,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. une indemnité de procédure de 350,00 euros pour

l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.