Tenant appeal dismissed; landlord procedural fee claim partially allowed; tenant ordered to pay 500 euros.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 165/2017

Audience publique du mardi, quatre juillet deux mille dix-sept

Numéro 181980 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 28 décembre 2016,

comparant

initialement

par Maître

Benjamin BODIG, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son représentant légal en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Max MAILLIET, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 181980 du rôle, fut appelée pour fixation à l’audience

publique du 24 janvier 2017, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries d’abord au

14 mars 2017, ensuite au 25 avril 2017et finalement à l’audience publique du mardi,

13 juin 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Pierre EBERHARD, avocat, en remplacement de Maître Max MAILLIET,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 juillet 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 18 mars 2015, ayant pris effet le 1er avril 2015, la société civile

immobilière SOCIETE1.) SCI a donné en location à PERSONNE1.) un appartement

semi-meublé situé au quatrième étage d’un immeuble de rapport sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.700,00 euros et d’une avance sur

charges mensuelles de 200,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 28 avril 2016, la société SOCIETE1.) SCI a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 3.915,43 euros à titre d’arriérés

de loyers et la somme de 1.000,00 euros à titre de provision sur charges. Elle a encore

demandé à voir résilier le contrat de bail et à voir condamner le locataire au

déguerpissement. Elle a finalement sollicité une indemnité de procédure de 750,00

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) SCI a renoncé à sa

demande en paiement d’arriérés de loyers, en expliquant que ceux-ci avaient

entretemps été apurés. Elle a maintenu sa demande tendant à la résiliation du contrat

de bail et au déguerpissement du locataire en reprochant à ce dernier non seulement

le paiement irrégulier des loyers, mais encore d’avoir contrevenu aux stipulations

contractuelles par le fait de domicilier une société dans les lieux loués et par l’omission

d’établir un ordre permanent pour le paiement des loyers. Elle a, en outre, sollicité le

remboursement de ses frais d’avocat.

PERSONNE1.) s’est opposé à la demande tendant à la résiliation du contrat de bail,

en faisant valoir que tous les arriérés de loyers ont été apurés. La partie bailleresse

aurait, par ailleurs, su et tacitement accepté qu’il avait domicilié une société pendant

un laps de temps à son domicile. Elle n’aurait, en outre, jamais insisté à ce que le loyer

soit payé par ordre permanent.

Par jugement du 23 novembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

a donné acte à la société SOCIETE1.) SCI qu’elle se réserve le droit de réclamer

ultérieurement des dommages et intérêts pour dégâts locatifs,

a constaté que la demande en condamnation de la société SOCIETE1.) SCI relative

aux arriérés de loyers et de charges est devenue sans objet,

a déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE1.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles,

a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement,

au besoin, a autorisé la société SOCIETE1.) SCI à faire expulser PERSONNE1.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en remboursement des

frais d’avocats engagés par la bailleresse,

a rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

a rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que pendant sept mois,

PERSONNE1.) n’avait pas payé les loyers aux échéances contractuelles convenues.

Il a retenu que, nonobstant le fait qu’au jour des plaidoiries de première instance, les

arriérés de loyers et de charges avaient été entièrement apurés, le non-paiement des

loyers aux échéances contractuelles convenues, en dépit des rappels de la part de la

bailleresse, justifiait, en l’espèce, la résiliation du contrat de bail.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

28 décembre 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande principalement à voir dire

qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail. A titre subsidiaire, il demande à voir

bénéficier d’un délai de déguerpissement de six mois.

Il conclut, en outre, à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

les deux instances.

A l’appui de son recours, l’appelant fait valoir que l’intimée aurait toujours accepté que

le paiement se fasse en début de mois sans pour autant exiger qu’il soit effectué le

premier de chaque mois. Il fait état d’un « aménagement aux stipulations

contractuelles », convenu entre parties. Il explique que, par mail du 27 mars 2016, il a

informé l’intimée de sa situation de santé, suite à un accident vasculaire cérébral. Il

aurait ensuite créé et immatriculé sa société qui se serait immédiatement acquittée de

l’intégralité des arriérés de loyers et qui continuerait à payer le loyer à ce jour.

A titre subsidiaire, l’appelant sollicite un délai de déguerpissement de six mois, au motif

que les lieux loués constituent à la fois une résidence et un lieu de travail. Le délai de

deux mois accordé par le juge de première instance serait insuffisant pour lui permettre

de retrouver un logement de même catégorie dans un secteur géographique proche.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance. Contestant tout accord de sa part quant à un paiement

différé des loyers, l’intimée rappelle que l’appelant a accumulé un retard de sept mois

de loyers, dont il ne s’est acquitté que quelques jours avant l’audience des plaidoiries

de première instance. Il aurait ainsi obligé la bailleresse à agir en justice afin d’entrer

dans ses droits. L’intimée fait préciser que l’intervention chirurgicale de PERSONNE1.)

a eu lieu au mois de mars 2016 et que les loyers de février à septembre 2016 n’ont

pas été payés aux échéances contractuelles.

L’intimée fait valoir que PERSONNE1.) n’a jamais respecté les obligations découlant

du contrat de bail, alors que, outre le paiement tardif des loyers, intervenu sous la

seule pression d’une action en justice, le locataire n’aurait, à ce jour, pas conclu

d’assurance contre les risques locatifs, ni institué d’ordre permanent tel qu’exigé par

les articles 10 et 3 du contrat de bail. Par ailleurs, l’appelant aurait violé les articles 7

et 8 dudit contrat de bail en domiciliant sa société dans les lieux loués.

L’intimée s’oppose à un délai de déguerpissement de six mois, au motif que

PERSONNE1.), par l’effet de l’instance d’appel, a déjà bénéficié d’un délai

supplémentaire, le jugement de première instance ayant prononcé le déguerpissement

du locataire datant du 23 novembre 2016.

L’intimée réclame un montant de 1.500,00 euros du chef de procédure abusive et

vexatoire sur base de l’article 6-1 du code civil, au motif que l’appelant n’a jamais

contesté le non-paiement, respectivement le paiement tardif des loyers, l’appel étant

interjeté dans un but purement dilatoire.

L’intimée sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 75 du nouveau code de procédure civile, si, sans motif légitime,

le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond

qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience

ultérieure.

Le tribunal de céans étant saisi par l’acte d’appel de PERSONNE1.), il lui appartient

de toiser les prétentions y figurant, l’absence de comparution de l’appelant à l’audience

des plaidoiries ne pouvant ipso facto entraîner le rejet de ses demandes (TAL, n°

94/2016, 26 avril 2016, n° 164630 du rôle).

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

PERSONNE1.) ne conteste pas avoir accumulé un retard de sept mois de loyers. Face

aux contestations de la bailleresse, les affirmations de l’appelant relatives à une

acceptation, dans le chef de la société SOCIETE1.) SCI, d’un paiement différé des

loyers restent à l’état d’allégations, qui sont par ailleurs contredites par les éléments

objectifs du dossier, la bailleresse ayant, par mails des 23 mars et

5 avril 2016, ainsi que par courrier recommandé du 11 avril 2016, réclamé le paiement

des loyers restés en souffrance.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n°

187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

Le tribunal ne peut que constater que PERSONNE1.), en accumulant les arriérés de

sept mois de loyers, n’a pas respecté les obligations lui incombant au titre du bail, étant

précisé que, tel qu’il a été retenu à bon escient par le juge de première instance, ce

manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. C’est

partant à juste titre que le juge de première instance a résilié le contrat de bail entre

parties et a ordonné le déguerpissement des lieux loués de PERSONNE1.) et de tous

ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et

l’instance d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à deux mois

suivant la signification du présent jugement.

Il est rappelé que la société SOCIETE1.) SCI a sollicité, pour l’instance d’appel, une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire d’un montant de 1.500,00 euros.

La jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière presque invariable, que

l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol,

respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire,

une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable

(cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, éd.

2014, n° 84).

En l’espèce, à défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de

l’appelant ainsi qu’un préjudice dans son propre chef, la demande de la société

SOCIETE1.) SCI tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive

et vexatoire requiert un rejet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance, formulée pour la première fois en instance d’appel, est à déclarer

recevable, aucune contestation n’ayant été soulevée à cet égard par la société

SOCIETE1.) SCI.

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de ses demandes en

obtention d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.)

SCI l’intégralité des frais exposés par elle non compris dans les dépens, il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 500,00 euros

pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à accorder à PERSONNE1.) un délai de

déguerpissement de deux mois, à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en

obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de 500,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI le

montant de 500,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.