Court rejects tenant's appeal on rent arrears, ruling deposit payment unproven and compensation unjustified.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 167/2017

Audience publique du mardi, quatre juillet deux mille dix-sept

Numéro 181740 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Yashar AZARMGIN, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 20 décembre 2016 ainsi qu’aux termes d’un exploit de l’huissier de

justice Georges WEBER de Diekirch du 22 décembre 2016,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.),

diplômé

en

management

d’hôtellerie,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

2) PERSONNE2.), salarié, demeurant à ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS,

avocat, demeurant à Luxembourg, ayant déposé son mandat,

3) Maître Sylvain L’HOTE, avocat, demeurant à Luxembourg, pris en sa qualité de

curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., ayant été établie

et ayant eu son siège social à L-ADRESSE4.), ayant été inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), déclarée

en état de faillite suivant jugement rendu en date du 25 avril 2016 par le tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

ne s’étant pas présenté à l’audience.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 181740 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 21 mars 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13

juin 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Maxime LLERENA, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fut entendu en ses explications.

Les parties intimées sub 1) et 2) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne comparurent ni

en personne, ni par mandataire.

Le curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., en état de faillite,

ne comparut pas.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 juillet 2017 le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail du 12 janvier 2015, ayant pris effet le 1er janvier 2015, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.), un immeuble d’habitation et de

commerce sis à ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.230,00

euros.

Par requête du 11 mars 2016, la société SOCIETE1.) a fait convoquer la société

SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout à lui payer le montant de 5.170,84 euros au titre d’arriérés

de

loyers

pour

la

période

du

1er

janvier

2015

au

31 mars 2016, le montant de 46.730,00 euros au titre de solde du prix d’achat d’un

fonds de commerce et le montant de 9.690,00 euros au titre d’une indemnité de

relocation correspondant à trois mois de loyer. Elle a, par ailleurs, demandé à voir

résilier le contrat de bail aux torts des locataires et à voir condamner ces derniers au

déguerpissement.

La société SOCIETE1.) a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros et a demandé que le taux de l’intérêt soit majoré de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à

intervenir. Elle a en outre conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail existant entre parties

et au déguerpissement des défendeurs, la société SOCIETE1.) a invoqué le non-

paiement du loyer aux échéances par ces derniers. Elle a réclamé un montant de

46.730,00 euros, sur base de l’article V(3) du contrat de bail, lequel stipule que les

« preneurs verseront à la bailleresse un montant d’€ 50.000.- (cinquante mille) majoré

de 17% (dix-sept pour cent) de TVA au montant d’€ 8.500.- (huit mille cinq cents), soit

un montant total d’€ 58.500.- (cinquante-huit mille cinq cents) pour un fonds de

commerce bien connu par preneurs de sorte qu’une description s’avère superflue ».

Elle a encore réclamé une indemnité de relocation de 9.690,00 euros en faisant valoir

qu’un nouveau locataire n’avait repris les locaux qu’à partir du 1er août 2016, de sorte

qu’elle aurait subi une perte de loyer pour la période du 21 juin au

31 juillet 2016.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a augmenté

sa

demande

au

titre

des

arriérés

de

loyers

pour

la

période

du

1er janvier 2015 au 20 juin 2016 au montant de 14.324,17 euros et a sollicité le

paiement de charges et taxes pour la période du 17 mars 2015 au 23 août 2016 pour

un montant de 1.408,84 euros.

PERSONNE1.), tout en reconnaissant sa participation au paiement des loyers pour la

période précédant le mois de novembre 2015, a résisté à la demande en paiement

d’arriérés des loyers en faisant valoir qu’il ne pouvait pas être tenu du paiement des

arriérés de loyers relatifs à la période ayant suivi sa démission de son poste de gérant

technique de la société SOCIETE2.), le 6 novembre 2015, respectivement la cession

de

ses

parts

sociales

de

ladite

société,

le

11 novembre 2015.

Les parties défenderesses ont encore demandé la compensation judiciaire de la

garantie locative d’un montant de 11.500,00 euros avec les condamnations pouvant

intervenir à leur encontre. Elles ont finalement contesté l’indemnité de relocation en

faisant valoir que les lieux étaient disponibles et occupés par un nouveau locataire dès

le 21 juin 2016.

Il y a encore lieu de relever que par jugement du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg du 25 avril 2016, la société SOCIETE2.) a été déclarée en état de faillite

et Maître Sylvain L’HOTE a été nommé curateur.

Par jugement du 11 novembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

constaté que le contrat de bail du 12 janvier 2015 est venu à terme le

20 juin 2016,

-

dit qu’il n’y a plus lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du

12 janvier 2015 et d’ordonner le déguerpissement des défendeurs,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) d’ores et déjà fondée jusqu’à concurrence

de 14.324,17 euros,

-

condamné solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 8.940,84 euros au titre des arriérés de loyer pour la

période du 1er janvier 2015 jusqu’au 25 avril 2016 avec les intérêts légaux sur le

montant de 5.170,84

euros

à partir de la demande en justice, le

11 mars 2016, jusqu’à solde et sur le montant de 3.770,00 euros à partir du

14 octobre 2016 jusqu’à solde,

-

condamné solidairement PERSONNE1.), PERSONNE2.) et Maître Sylvain L’HOTE

pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) au titre du loyer du 26 avril 2016 au

20 juin 2016 le montant de 5.383,33 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14

octobre 2016 jusqu’à solde,

-

dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

-

fixé à 8.940,84 euros la créance que la société SOCIETE1.) peut faire valoir à

l’encontre de la faillite de la société SOCIETE2.) et SOCIETE2.) au titre des arriérés

de loyers pour la période du 1er janvier 2015 au 20 juin 2016,

-

dit que pour l’admission de sa créance ci-avant fixée au passif de la faillite de la

société SOCIETE2.) la société SOCIETE1.) aura à se pourvoir devant qui de droit,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) qu’elle détient une garantie locative de

11.500,00 euros,

-

ordonné la compensation judiciaire entre les prédites créances,

-

admis PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à prouver par l’audition du témoin

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE5.), les faits suivants :

« que l’immeuble sis au ADRESSE4.) à L-ADRESSE4.), était occupé dès le 21 juin

2016 par un nouveau locataire / occupant »,

-

fixé la continuation des débats à l’audience publique du lundi, 9 janvier 2017, à 9.00

heures, salle J.P. 0.15,

-

réservé les droits des parties et les frais,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’il était constant en cause

que Maître Sylvain L’HOTE, en sa qualité de curateur de la faillite de la société

SOCIETE2.), a restitué les clés du prédit immeuble à un représentant de la société

SOCIETE1.) et que suivant décompte, cette dernière n’a réclamé les loyers que

jusqu’au 20 juin 2016. Le juge de première instance en a déduit que le contrat de bail

était venu à échéance le 20 juin 2016.

Le juge de première instance a encore considéré que PERSONNE1.), qui avait informé

la société SOCIETE1.) de sa démission en qualité de gérant technique de la société

SOCIETE2.), respectivement de la cession de ses parts sociales, restait en défaut de

rapporter la preuve que la société SOCIETE1.) avait consenti à le décharger des

obligations souscrites dans le cadre du contrat de bail du 12 janvier 2015, pour la

période suivant sa démission. Il a donc condamné solidairement PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 8.940,84 euros, outre

les intérêts légaux, au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er janvier 2015

jusqu’au 25 avril 2016. Il a encore condamné solidairement PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et Maître Sylvain L’HOTE pris en sa qualité de curateur de la faillite de

la société SOCIETE2.), à payer à la société SOCIETE1.) au titre du loyer du 26 avril

2016 au 20 juin 2016 le montant de 5.383,33 euros, outre les intérêts légaux. Il a fixé

à 8.940,84 euros la créance que la société SOCIETE1.) peut faire valoir à l’encontre

de la faillite de la société SOCIETE2.) et SOCIETE2.) au titre des arriérés de loyers

pour la période du 1er janvier 2015 au 20 juin 2016.

Le juge de première instance a encore estimé que la société SOCIETE1.) n’avait pas

contesté avoir perçu la garantie locative d’un montant de 11.500,00 euros et a ordonné

la compensation judiciaire entre les créances réciproques.

Il a, en outre, invité les parties à prendre position sur la compétence du tribunal

concernant la demande en paiement relative au résidu du prix de vente du fonds de

commerce.

Il a réservé le volet des frais locatifs et a finalement admis PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à prouver que les lieux étaient occupés dès le 21 juin 2016 par un

nouveau locataire.

De ce jugement, lui notifié le 14 novembre 2016, la société SOCIETE1.) a

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 20 décembre 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir constater que le

montant de 11.500,00 euros payé par les parties intimées en date du 5 janvier 2015

ne constitue pas une garantie locative, mais un paiement à titre de pas de porte.

L’appelante demande ainsi à voir rejeter toute compensation judiciaire avec le montant

de 14.324,17 euros, redu à titre d’arriérés de loyers.

Elle sollicite encore la condamnation des parties intimées, solidairement, sinon in

solidum, sinon de chacune pour le tout, au paiement d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour l’instance d’appel, ainsi qu’à tous les frais et dépens des deux

instances.

Motifs de la décision

Le contrat de bail conclu en date du 12 janvier 2015 stipule à l’article V) 2) que :

« Preneurs ont versé fin 2014 à bailleresse un pas de porte non remboursable au

montant d’€ 10.000.- (dix mille) majoré de 15% (quinze pour cent) de TVA au montant

d’€ 1.500.- (mille cinq cents), soit un montant total de d’€ 11.500.- (onze mille cinq

cents) ».

Le contrat de bail stipule encore à l’article IV) :

« Le dépôt de garantie pour un montant d’€ 10.000.- (dix mille) est constaté par

quittance séparée ».

Il résulte d’un extrait de compte du mois de janvier 2015 de la société SOCIETE2.),

versé en cause, qu’un virement de 11.500,00 euros a été effectué au bénéfice de la

société SOCIETE1.) avec la communication « pas de porte » le 5 janvier 2015. Force

est de constater que ce virement correspond au paiement du pas de porte, tel que

stipulé à l’article V) 2) du contrat de bail. Aux termes dudit article, le pas de porte n’est

pas remboursable.

Le tribunal retient encore qu’il aurait appartenu aux parties intimées, qui se prévalent

du paiement de la garantie locative, de rapporter la preuve du paiement de celle-ci,

par la présentation d’une quittance séparée. Les parties intimées, qui ne versent ni

quittance séparée, ni attestation testimoniale et qui n’ont formulé aucune offre de

preuve restent, dès lors, en défaut de rapporter la preuve du paiement de la garantie

locative d’un montant de 10.000,00 euros.

Par réformation du jugement entrepris, il convient, dès lors, de rejeter la demande des

parties intimées tendant à voir ordonner la compensation judiciaire de la garantie

locative avec les créances de la société SOCIETE1.).

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Dans la mesure où il ne résulte pas du jugement entrepris que la société SOCIETE1.)

ait contesté, en première instance, avoir reçu le versement d’une garantie locative, elle

ne justifie pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile et sa demande en obtention d’une indemnité de procédure est à

rejeter pour l’instance d’appel.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé.

La demande tendant à voir condamner les parties intimées aux frais et dépens de la

première instance est irrecevable pour être prématurée, le jugement entrepris ayant

réservé les frais.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Au vu des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu

de statuer par jugement contradictoire à l’égard de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.) qui, ayant initialement comparu par mandataire en instance d’appel,

n’ont été ni présents, ni représentés à l’audience des plaidoiries du 13 juin 2017. Il y a

également lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard du curateur, Maître

Sylvain L’HOTE, qui, par courriel du 14 mars 2017 adressé au mandataire de la société

SOCIETE1.), a déclaré « accorder défaut ».

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit que la constitution d’une garantie locative par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. laisse d’être établie,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de

11.500,00 euros, payé à titre de pas de porte, et la créance de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. du chef d’arriérés de loyers,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit irrecevable pour être prématurée la demande tendant à la condamnation de

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et Maître Sylvain L’HOTE, pris en sa qualité de

curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., aux frais

et dépens de la première instance,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

met les frais et dépens de l’instance d’appel solidairement à charge de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l.