Court revokes closure order to allow notary to prove sale notice notification date to syndicate.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 163/2017

Audience publique du mardi, quatre juillet deux mille dix-sept

Numéro 175731 du rôle

Composition:

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Sonia MARQUES, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraité, et son épouse

2) PERSONNE2.), retraitée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du

8 février 2016,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean-François PIERRET, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître François COLLOT, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) Maître PERSONNE3.), notaire, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_________________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 14 mars 2017.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 30 mai 2017.

Entendu PERSONNE1.) et son épouse, PERSONNE2.), par l’organe de leur mandataire

Maître Sébastien TOSI, avocat, en remplacement de Maître Jean-François PIERRET,

avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu la société anonyme SOCIETE1.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître

Kevin HENNING, avocat, en remplacement de Maître François COLLOT, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu Maître PERSONNE3.) par l’organe de son mandataire Maître Tania CARDOSO

SIMOES, avocat, en remplacement de Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat constitué, les

deux demeurant à Luxembourg.

Le prononcé, initialement fixé au 20 juin 2017, a été reporté au 4 juillet 2017.

Faits et rétroactes

Par exploit d’huissier du 10 février 2015, PERSONNE1.) et son épouse, PERSONNE2.),

ont donné citation à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et à Maître PERSONNE3.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour les voir condamner à leur

payer le montant de 3.423,83 euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en

demeure du 20 novembre 2014, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Les époux GROUPE1.) ont, par ailleurs, sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00

euros et ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, ils ont fait valoir que le 12 novembre 2014, ils ont procédé à

la vente de leur local de commerce, sis dans l’immeuble ENSEIGNE1.), à L-

ADRESSE4.), par-devant le notaire Maître PERSONNE3.).

A la suite de la vente du 12 novembre 2014, un décompte de charges de copropriété leur

serait parvenu, faisant état d’une dette de charges de copropriété d’un montant de

3.423,83 euros. Ce montant aurait été payé au syndic le jour même, à leur insu et sans

leur accord.

Le syndic n’aurait pas donné suite à leur mise en demeure tendant au remboursement

dudit montant.

Aux termes de leur citation, les époux GROUPE1.) ont basé leur demande en restitution

du montant de 3.423,83 euros à l’encontre de la société SOCIETE1.) sur les articles 1376

et 1235 du code civil et leur demande en paiement du même montant à l’égard de Maître

PERSONNE3.) sur les articles 1382 et 1383, sinon sur l’article 1134 du code civil. Ils ont

donné à considérer que le notaire avait commis une faute en déduisant du prix de vente

de leur appartement les charges de copropriété réclamées par le syndicat des

copropriétaires de la ENSEIGNE1.) et en les transmettant à ce dernier sans avoir obtenu

leur autorisation. Ils ont encore fait état d’une violation par le notaire de son devoir de

conseil.

A l’audience des plaidoiries de première instance, ils ont, par ailleurs, invoqué une faute

du syndic dans l’exercice de ses fonctions.

La société SOCIETE1.) a soulevé le défaut de qualité dans son chef en faisant plaider

qu’elle est le syndic du syndicat des copropriétaires de la ENSEIGNE1.) et qu’elle ne fait

que représenter ce dernier.

Maître PERSONNE3.) a contesté toute faute ou négligence dans son chef. Elle a donné

à considérer que le décompte lui a été remis par le syndic du syndicat des copropriétaires

de la ENSEIGNE1.), que ce décompte n’est que provisoire et que le montant y repris a

dû être payé pour éviter un blocage de la vente, étant entendu que dans l’hypothèse d’un

trop-perçu de charges résultant du décompte final, les vendeurs sont remboursés à

concurrence du montant afférent. Elle a encore contesté tout préjudice dans le chef des

époux GROUPE1.).

Par jugement du 23 décembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a déclaré les demandes d’PERSONNE1.) et de son épouse,

PERSONNE2.), à l’encontre de la société SOCIETE1.) et de Maître PERSONNE3.)

recevables en la forme, mais non fondées. Il a condamné les époux GROUPE1.) à tous

les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la société SOCIETE1.) a agi au

nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de la ENSEIGNE1.), dont elle est

le syndic et qu’elle n’a, dès lors, pas reçu le montant de 3.423,83 euros, qui a été versé

sur le compte bancaire dudit syndicat des copropriétaires.

La demande en restitution basée sur les articles 1376 et 1325 du code civil a, dès lors,

été rejetée.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que d’après l’article 53 du nouveau code

de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des

parties qui sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

La demande des époux GROUPE1.), basée sur la mise en cause de la responsabilité du

syndic, différant de par son objet de la demande contenue dans l’acte introductif

d’instance basée sur les articles 1376 et 1235 du code civil, a donc été déclarée

irrecevable pour être nouvelle.

Concernant la demande dirigée contre Maître PERSONNE3.), le juge de première

instance a dit qu’il appartient au vendeur de s’acquitter, envers le syndicat de copropriété,

de toutes les charges de copropriété devenues exigibles au moment de la vente de

l’immeuble.

Il a retenu que même si l’article 25 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis n’habilite pas le notaire à procéder immédiatement au versement

des charges de copropriété réclamées par le syndic pour le syndicat qu’il représente,

toujours est-il que les époux GROUPE1.) doivent démontrer avoir subi un préjudice du

fait du transfert immédiat des fonds par le notaire.

Il a constaté que les époux GROUPE1.) restaient en défaut de rapporter la preuve que

les charges de copropriété du montant de 3.423,83 euros n’étaient pas redues et que,

par ailleurs, suivant pièces versées en cause, le syndicat des copropriétaires de la

ENSEIGNE1.) se prévalait encore d’une créance supplémentaire du montant de 1.097,06

euros à leur égard.

La demande des époux GROUPE1.) a donc été déclarée non fondée.

De ce jugement, non signifié, les époux GROUPE1.) ont relevé appel par acte d’huissier

du 8 février 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent, à titre principal, à voir

condamner la société SOCIETE1.) à leur payer le montant de 3.423,83 euros, outre les

intérêts légaux, sur base des articles 1376 et 1235 du code civil. Ils font valoir que le

syndic n’a pas justifié de la créance invoquée, de sorte qu’il y a lieu à remboursement.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait retenu que le montant litigieux n’a pas été

viré sur un compte de la société SOCIETE1.), les appelants demandent, par réformation

du jugement attaqué, à voir déclarer recevable et fondée leur demande basée sur la

responsabilité délictuelle du syndic. Ils augmentent leur demande de ce chef au montant

de 4.500,00 euros, au motif qu’ils ont dû exposer des frais d’avocat conséquents depuis

le début du procès et qu’ils ont, en outre, subi un préjudice moral.

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de Maître PERSONNE3.) au

paiement du montant de 4.500,00 euros, principalement sur la base délictuelle et

subsidiairement sur la base contractuelle.

Ils sollicitent encore une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première

instance et une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Dans leurs conclusions du 30 août 2016, ils demandent, en outre, à voir enjoindre à la

société SOCIETE1.) de verser un relevé d’identité bancaire ou toute autre attestation

indiquant, à la date du 14 novembre 2014, l’identité du titulaire du compte n° NUMERO2.),

ouvert auprès de la Banque SOCIETE2.).

Ils précisent encore qu’ils demandent la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon

de chacun pour sa part, de la société SOCIETE1.) et de Maître PERSONNE3.) aux

montants repris ci-dessus.

La société SOCIETE1.) conclut, in limine litis, à l’irrecevabilité de l’acte d’appel pour

défaut de qualité à agir à son encontre, au vu de l’article 12 de la loi modifiée du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A titre subsidiaire, si l’appel devait être déclaré recevable, elle interjette appel incident et

demande, par réformation du jugement entrepris, à voir déclarer irrecevable la citation

introductive de première instance à son égard.

A titre plus subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a

déclaré non fondée la demande dirigée contre elle, basée sur les articles 1235 et 1376

du code civil et irrecevable la demande tendant à engager sa responsabilité.

A titre encore plus subsidiaire, elle demande à voir déclarer non fondée cette dernière

demande.

Elle verse un décompte détaillé relatif à la créance dont s’était prévalu le syndicat des

copropriétaires au moment de la vente de l’appartement des époux GRUMBERG et

fournit des explications à cet égard.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Maître PERSONNE3.), qui conteste toute faute dans son chef et tout dommage dans le

chef des appelants, demande à voir déclarer non fondée la demande dirigée contre elle

sur la base délictuelle et irrecevable, sinon non fondée, sur base de la responsabilité

contractuelle.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

La société SOCIETE1.) soulève l’irrecevabilité de l’acte d’appel en ce que celui-ci est

dirigé à son encontre, et non pas à l’encontre du syndicat de la copropriété, représenté

par son syndic.

En vertu des dispositions combinées des articles 12 et 14 de la loi modifiée du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, c’est le syndicat des

copropriétaires, représenté par son syndic, qui a qualité pour agir en justice, tant en

demandant qu’en défendant.

Force est cependant de constater que les prédites dispositions ne font pas obstacle à ce

qu’une société remplissant les fonctions de syndic puisse être attraite en justice, lorsque

celle-ci est mise en cause à titre personnel et non pas en sa qualité de représentante du

syndicat des copropriétaires.

Le jugement entrepris ayant rejeté leurs prétentions à l’égard de la société SOCIETE1.),

basées, à titre principal, sur les articles 1376 et 1325 du code civil et, à titre subsidiaire,

sur la responsabilité délictuelle, les époux GROUPE1.) sont, dès lors, recevables à

relever appel.

L’appel dirigé contre la société SOCIETE1.) et Maître PERSONNE3.), ayant, par ailleurs,

été interjeté dans les formes et le délai prévu par la loi, est donc à déclarer recevable.

Quant à la recevabilité de la citation introductive de première instance

Il convient d’abord d’analyser l’appel incident formé par la société SOCIETE1.), en ce

que celui-ci tend à voir déclarer irrecevable, par réformation du jugement entrepris, la

citation introductive d’instance du 10 février 2015, pour défaut de qualité dans son chef à

être attraite en justice dans le présent litige.

Tel qu’il a été relevé ci-avant, les articles 12 et 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne rendent pas irrecevables une

action dirigée à l’encontre du syndic d’une copropriété, lorsque la demande tend à mettre

en cause ledit syndic à titre personnel et non pas le syndicat des copropriétaires,

représenté par son syndic.

Il convient encore de rappeler qu’il ne faut pas confondre la recevabilité de l’action en

justice avec le bien-fondé de la demande.

L’existence effective du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de

recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou, en

d’autres termes, de son bien-fondé (cf. Cour 26 juin 1979, Pas. 24, p. 312). Le bien-fondé

du droit invoqué ne se vérifie pas lors de l’appréciation de la recevabilité de la demande.

La qualité est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l’action en justice.

La qualité n’est donc pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est

exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit. De même, la qualité de

défendeur n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est exercée

contre celui qui est supposé être le débiteur du droit.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) fait plaider que l’opposition, adressée le 14 novembre

2014 au notaire, avait été faite au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires

de la ENSEIGNE1.) et que le montant dont les époux GROUPE1.) réclament le

remboursement a été viré sur un compte dudit syndicat et non pas sur un compte du

syndic.

C’est donc l’existence effective du droit des époux GROUPE1.) à l’égard de la société

SOCIETE1.) et, partant, le bien-fondé de la demande et non la recevabilité de celle-ci qui

est contesté.

Dès lors, c’est à juste titre que le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir

dans le chef de la société SOCIETE1.) a été rejeté par le juge de première instance.

L’appel incident interjeté par la société SOCIETE1.) est donc recevable, mais non fondé.

Quant à l’appel principal dirigé contre la société SOCIETE1.)

Le jugement attaqué a déclaré non fondée la demande des époux GROUPE1.) tendant

à la condamnation de la société SOCIETE1.) au remboursement du montant de 3.423,83

euros, sur base du principe de la répétition de l’indu, prévu par les articles 1376 et 1235

du code civil, en retenant que ce n’est pas le syndic qui a reçu le montant de 3.423,83

euros, mais que ce montant a été versé sur le compte bancaire du syndicat des

copropriétés de la ENSEIGNE1.).

Au vu des allégations des époux GROUPE1.), suivant lesquelles le compte n°

NUMERO2.) auprès de la Banque SOCIETE2.) aurait été ouvert au nom de la société

SOCIETE1.), cette dernière verse une fiche d’identité bancaire dont il résulte que le

compte litigieux est un compte du syndicat des copropriétaires de la ENSEIGNE1.). Elle

produit, par ailleurs, un courrier du 5 décembre 2016 de la Banque SOCIETE2.), aux

termes duquel il est confirmé que la ENSEIGNE1.) est titulaire dudit compte. Elle souligne

encore que, par courrier du 14 novembre 2014, elle a bien demandé au notaire de verser

le montant réclamé sur le compte n° NUMERO2.) de la ENSEIGNE1.).

Les époux GROUPE1.) répliquent que le relevé d’identité bancaire versé en cause

n’établit pas sous quel nom le compte fonctionnait en 2014, lorsque le montant de

3.423,83 euros y a été viré par le notaire PERSONNE3.).

Tel que le relève à juste titre la société SOCIETE1.), il appartient aux époux GROUPE1.),

sur lesquels repose la charge de la preuve de ce que le syndic aurait reçu paiement d’un

montant indu, d’établir que ledit montant a été viré sur le compte de ce dernier.

Force est de constater que les pièces versées par les appelants, à savoir copies d’un

ordre de virement bancaire et d’un ordre de modification d’un ordre permanent du 11 mai

2011 ne prouvent pas que le compte n° NUMERO2.), ouvert auprès de la Banque

SOCIETE2.), ait fonctionné sous le nom de la société SOCIETE1.) à l’époque et qu’il n’ait

été repris par le syndicat des copropriétaires qu’après le paiement effectué en novembre

2014 par Maître PERSONNE3.). L’indication par les époux GROUPE1.) du nom de la

société SOCIETE1.) comme bénéficiaire dans les ordres de paiement susmentionnés

n’établit pas non plus que cette société ait réellement été le titulaire du compte.

La demande des époux GROUPE1.) tendant à voir enjoindre à la société SOCIETE1.)

de verser un relevé d’identité bancaire ou tout autre attestation indiquant, à la date du 14

novembre 2014, l’identité du titulaire du compte n° NUMERO2.), ouvert auprès de la

Banque SOCIETE2.), est, dès lors, à rejeter.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’est pas établi que le montant de 3.423,83 euros ait été

payé à la société SOCIETE1.), de sorte que c’est à bon droit que la demande basée sur

les dispositions des articles 1235 et 1376 du code civil a été déclarée non fondée par le

jugement entrepris.

Lors des plaidoiries de première instance, les époux GROUPE1.) ont, à titre subsidiaire,

basé leur demande sur la responsabilité délictuelle du syndic.

Le juge de première instance a fait droit au moyen d’irrecevabilité soulevé par la société

SOCIETE1.), en retenant que cette demande, non formulée dans la citation introductive

d’instance, était nouvelle.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà

soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-

ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir

les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère

de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable

(C.S.J., 24.09.1998, N° 20974 du rôle).

On ne peut changer radicalement la cause, l’objet, la base juridique de la demande. Mais

cette règle n’exclut pas la possibilité d’apporter à la demande, par voie de conclusions,

de nombreuses modifications. De même peut-on par des conclusions nouvelles

demander tout ce qui est virtuellement compris dans la demande originaire, pourvu qu’on

ne change pas ainsi la base juridique ou la nature de l’action (Rép. prat. droit belge, verbo

demande nouvelle no 54, 99).

Lorsqu’un demandeur en justice déclare expressément fonder son action portée devant

le juge (...) sur une cause juridique déterminée, il n’est pas recevable, sauf consentement

du défendeur, à modifier sa demande en cours d’instance pour lui donner une base légale

additionnelle différente (Cour de Cassation, 10 mars 1983, rôle 476).

Force est de constater que la demande tendant à voir reconnaître une faute dans le chef

de la société SOCIETE1.) a un autre objet et une autre cause que celle basée sur la

responsabilité quasi-contractuelle de l’enrichissement sans cause, même si les montants

réclamés sont les mêmes.

C’est donc à juste titre que le juge de première instance a déclaré irrecevable la demande

des époux GROUPE1.), basée sur la responsabilité délictuelle de la société SOCIETE1.).

Le jugement a quo est donc à confirmer pour autant qu’il a déclaré irrecevable la

demande basée sur la responsabilité pour faute du syndic.

Quant à l’appel principal dirigé contre Maître PERSONNE3.)

Les époux GROUPE1.) basent leur demande à l’égard du notaire Maître PERSONNE3.),

principalement, sur la responsabilité délictuelle et, subsidiairement, sur la responsabilité

contractuelle.

Les notaires exercent normalement une double fonction et la nature de leur responsabilité

en dépend. Dans l’exercice normal de leur fonction d’officier public prêtant leur ministère

pour l’accomplissement de leurs obligations purement professionnelles telles qu’elles ont

été déterminées par les lois et consistant à recevoir tous les actes auxquels les parties

doivent ou veulent donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité

publique, en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et des

expéditions, leur responsabilité est de nature délictuelle. Les notaires se bornent

cependant rarement à l’accomplissement de leurs obligations purement professionnelles

telles qu’elles ont été déterminées par les lois. Ils se chargent en effet souvent

d’accomplir, en outre, pour leurs clients, tout ce qui découle des actes qu’ils reçoivent, de

les représenter dans différents actes juridiques, de servir d’intermédiaires de leurs clients

ou d’exécuter des mandats dans lesquels ils agissent non en officiers publics, mais tel

que pourrait le faire un particulier quelconque. Pour ces activités étrangères aux actes

qu’ils reçoivent, ils deviennent les mandataires de leurs clients et engagent leur

responsabilité contractuelle de mandataires (cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile

des personnes privées et publiques, 3e éd., n° 677).

La mission légale d’authentification des actes, attribuée aux notaires, entraîne comme

préalable, et parfois comme prolongement, un véritable devoir de conseil, et non

seulement de renseignement. Une jurisprudence plus que séculaire affirme que le notaire

a pour mission, soit d’éclairer les clients sur les conséquences de leurs engagements et

de suppléer par leur initiative à l’inexpérience du client, soit de les renseigner utilement à

l’occasion des actes projetés afin d’éviter dans la mesure du possible que les intérêts des

contractants ne viennent à être compromis. Il est cependant dispensé, lorsqu’il s’agit de

l’obligation générale de mise en garde, d’effectuer une enquête personnelle ou de se

déplacer sur les lieux (ibid n° 607).

La doctrine admet en la matière que s’agissant d’une application du devoir de conseil,

lequel est un aspect de la mission de service public du notaire, la base légale de

l’obligation est l’article 1382 du code civil (cf. Jurisclasseur Civil, articles 1382 à 1386,

fasc. 420-4, no. 17).

Ainsi, selon la mission effectuée, le notaire engage soit sa responsabilité délictuelle en

cas de non-respect d'une obligation légale ou statutaire, soit sa responsabilité

contractuelle en cas de mauvaise exécution du contrat le liant à son client.

En l’espèce, Maître PERSONNE3.) a agi en sa qualité d’officier public, chargé de

l’authentification d’un acte de vente et de la distribution du produit de ladite vente. Sa

responsabilité ne saurait donc être que de nature délictuelle et non pas de nature

contractuelle.

Les fautes du notaire s’apprécient de manière abstraite, par comparaison avec un notaire

avisé « juriste compétent et méfiant ». Ses obligations ne sont pas susceptibles de

variations mais immuables, fixes et rigoureuses en raison de sa fonction et notamment,

par son aspect de service public. Outre les qualités de compétence et d’impartialité, celle

de prudence est encore de rigueur (cf. G. RAVARANI, op. cit., n° 682).

Dans leur acte d’appel, les appelants reprochent au notaire MOUTRIER d’avoir réglé le

montant de 3.423,83 euros le jour de la réception du « certificat de vente », sans les en

avoir informés au préalable et sans avoir obtenu leur autorisation de procéder à ce

règlement. Ils estiment qu’il aurait appartenu au notaire de retenir le montant litigieux « en

attendant que le bien-fondé de la créance alléguée puisse être vérifié par les appelants,

ou, le cas échéant, que le litige concernant cette créance soit définitivement tranché par

un juge ».

Dans leurs conclusions du 30 août 2016, les appelants soutiennent, par ailleurs, que le

certificat de vente du 14 novembre 2014 ne constitue pas une opposition au sens de

l’article 25 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis,

dans la mesure où il n’énonce pas les causes de la créance, ni ne contient d’élection de

domicile. Ils contestent encore que le certificat ait été produit dans le délai de huit jours à

compter de la réception par le syndic de l’avis de mutation.

Les appelants font valoir que, dans la mesure où le notaire n’avait reçu aucune opposition

en bonne et due forme, il ne pouvait ni retenir, ni a fortiori payer le montant litigieux au

syndic. Ils réclament, dès lors, le remboursement du montant de 3.423,83 euros au

notaire.

Contrairement à la société SOCIETE1.), Maître PERSONNE3.) n’a pas soulevé

l’irrecevabilité de la remise en cause par les époux GRUMBERG, en instance d’appel, de

la régularité du « certificat de vente » du 14 novembre 2014.

Il convient de noter, à titre superfétatoire, que les contestations relatives à la régularité

du « certificat de vente », émises pour la première fois en instance d’appel, ne constituent

pas une demande nouvelle, mais des moyens nouveaux à l’appui de la demande des

appelants tendant à voir reconnaître la responsabilité du notaire, de sorte que le tribunal

de céans, statuant en instance d’appel, doit les prendre en considération.

L’article 25 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis dispose que :

« Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire

un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute

obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de

l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l'acquéreur.

Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic

peut former, au domicile élu par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds

pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et

contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal d'arrondissement de la

situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou

partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai. Il en est

de même au cas où l'avis de la mutation n'a pas été donné au syndic. »

Bien qu'aucun texte ne l'impose expressément il est évident que le notaire devra aviser

de l'opposition le vendeur, créancier du prix et principal intéressé. Il peut en effet avoir

des contestations à élever sur le principe ou le montant de la somme réclamée. Il est

exclu que le notaire puisse régler le syndic, quel que soit l'apparent bien-fondé de sa

créance, sans avoir obtenu l'accord préalable du vendeur, du moins tant que le délai de

trois mois prévu par l'article 20 dans sa nouvelle rédaction n'est pas écoulé (cf.

JurisClasseur Notarial V° Copropriété, Fasc. 222 : Vente d’un lot de copropriété –

Détention et distribution du prix, n° 41).

Le notaire ne peut pas payer le syndic sans avoir l'accord du vendeur (Cass. 1re civ.,

12 juin 2012, n° 11-18.100), à plus forte raison lorsque la créance est contestée par le

vendeur, tant qu'il n'a pas fait valider son opposition (CA Paris, 15 avr. 1986 : D. 1986,

inf. rap. p. 297. – CA Versailles, 2 mai 1989 : D. 1990, inf. rap. p. 133, cf. JurisClasseur

Notarial V° Copropriété, Fasc. 222 : Vente d’un lot de copropriété – Détention et

distribution du prix, n° 84).

Il résulte des développements qui précèdent qu’en l’espèce, le notaire n’était pas en droit

de procéder au virement du montant de 3.423,83 euros au syndicat des copropriétaires

de la ENSEIGNE1.), sans avoir informé au préalable les vendeurs des revendications

dudit syndicat et avoir requis leur accord quant audit virement.

Le juge de première instance a retenu que si, en vertu de l’article 25 de la loi modifiée du

16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, le notaire n’était pas

en droit de procéder immédiatement au virement du montant réclamé par le syndic au

nom du syndicat des copropriétaires, il n’en restait pas moins qu’il « ne pouvait ignorer la

demande du syndic pour le syndicat des copropriétaires en obtention de charges de

copropriété et les fonds auraient été bloqués jusqu’à ce qu’une décision quant au montant

des charges de copropriété redues intervienne ».

En considérant que le notaire avait, en tout état de cause, l’obligation de bloquer les fonds

en attendant une décision quant au montant des charges redues par les époux

GROUPE1.), le juge de première instance a conclu que ces derniers restaient en défaut

de prouver un préjudice dans leur chef.

Les époux GROUPE1.) contestent actuellement la régularité de l’opposition formée par

le syndic au regard des exigences de l’article 25 de la loi modifiée du 16 mai 1975.

Ils font notamment valoir que le certificat de vente n’a pas été notifié au notaire dans les

huit jours de l’avis de mutation et ne pouvait, dès lors, produire d’effets.

Les parties ne renseignent pas le tribunal sur la date à laquelle l’avis de mutation a été

notifié au syndic et cette date ne résulte, par ailleurs, d’aucune pièce figurant au dossier.

Cette question étant susceptible d’avoir une influence sur l’issue du litige, il convient, avant

tout autre progrès en cause, de révoquer l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats

pour permettre à Maître PERSONNE3.) de justifier de la date de la notification de l’avis de

mutation au syndic.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vu l’accord des avocats de procéder conformément à l’article 227 du nouveau code de

procédure civile,

dit recevables l’appel principal d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ainsi que l’appel

incident de la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

dit non fondé l’appel incident de la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

dit non fondé l’appel principal d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en ce qu’il concerne

le volet du jugement entrepris relatif aux demandes dirigées à l’encontre de la société

anonyme SOCIETE1.) S.A.,

pour le surplus et avant tout autre progrès en cause :

révoque l’ordonnance de clôture du 14 mars 2017 pour permettre au notaire Maître

PERSONNE3.) de justifier de la date de la notification de l’avis de mutation à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A.,

invite Maître Anne-Marie SCHMIT à conclure pour le 19 septembre 2017,

accorde à Maître Jean-François PIERRET un délai pour répliquer jusqu'au 10 octobre

2017,

refixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi, 24

octobre 2017, à

9.00 heures,

devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve les moyens des parties ainsi que les frais.