Tenant appeal dismissed; new occupation fee claim inadmissible; procedural costs awarded to landlord.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 154/2017

Audience publique du mardi, vingt juin deux mille dix-sept

Numéro 177635 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.), demeurant professionnellement à L-

ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 30 mai

2016,

comparant par Maître Michel VALLET, avocat, demeurant à Dudelange,

et

1) PERSONNE2.), médecin-dentiste, demeurant à L-ADRESSE3.),

2) PERSONNE3.), médecin-dentiste, demeurant à L-ADRESSE4.),

3) PERSONNE4.), médecin-dentiste, demeurant à F-ADRESSE5.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

sub 1) à 3) comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 177635 du rôle, fut appelée pour fixation à l’audience

publique du 12 juillet 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries d’abord au 22

novembre 2016, ensuite au 21 février 2017, puis au 23 mai 2017 et finalement à

l’audience publique du lundi, 29 mai 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Michel VALLET, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Laurent LIMPACH, avocat, comparant pour PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 juin 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 27 janvier 2016 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour voir

constater la résiliation du contrat de bail existant entre parties au 31 décembre 2015 à

minuit, selon les termes de la lettre de résiliation du 28 septembre 2015, sinon, pour

voir constater la fin du contrat de bail venu à échéance au 31 décembre 2015 à minuit,

selon les termes de l’article 2 dudit contrat, sinon pour voir prononcer la résiliation du

contrat de bail conclu entre parties pour non-respect des dispositions contractuelles

dans le chef de PERSONNE1.) qui n’aurait pas procédé au règlement du loyer de

manière régulière.

PERSONNE2.) a, en outre, demandé à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à

intervenir.

Elle a encore sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire et a réclamé une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé que par contrat de sous-location

du 29 décembre 2006, mis à jour le 31 août 2012, elle a sous-loué à PERSONNE1.)

une partie des locaux aménagés par elle pour l’exercice de la profession de médecin-

dentiste à ADRESSE3.), en contrepartie d’une indemnité locative mensuelle indexée

de 1.500,00 euros, le loyer incluant « la location mensuelle des locaux professionnels,

comprenant les loyers, ainsi que les frais et assurances locatives, et la location

mensuelle des installations professionnelles ». Le contrat de sous-location aurait été

conclu « pour une durée déterminée de neuf années à partir du 1er janvier 2007,

renouvelable soit dénonciable moyennant préavis de 3 mois, et ceci par lettre

recommandée ».

Par courrier recommandé du 28 septembre 2015, PERSONNE2.) aurait résilié le

contrat de bail la liant à PERSONNE1.) avec effet au 31 décembre 2015, moyennant

un préavis de trois mois.

Par requête en intervention déposée le 1er avril 2016 au greffe, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette afin de les mettre en intervention dans le litige au principal et afin

de leur voir déclarer commun le jugement à intervenir.

A l’appui de sa requête,

PERSONNE1.)

a exposé que

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE2.)

et elle-même sont quatre dentistes exerçant

ensemble dans le cadre d’une association de moyens sans mise en commun des

honoraires, en vertu d’un contrat d’association du 29 décembre 2006.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a fait plaider qu’elle

n’a jamais reçu la lettre de résiliation lui envoyée par voie recommandée et que, dès

lors, le contrat d’association et, par conséquent, le contrat de bail sont toujours en

vigueur.

A titre subsidiaire, elle a fait état d’un nouveau contrat de bail conclu en 2015 entre

PERSONNE2.) et elle, ceci après résiliation du contrat d’association, et a demandé à

voir constater que les parties sont actuellement liées par ce nouveau contrat de bail.

Elle a versé ce contrat de bail, ainsi qu’un « contrat de garantie locative » y relatif.

Le mandataire de PERSONNE2.) s’est opposé au versement dudit contrat de bail, au

motif que celui-ci constituerait un document confidentiel. A titre subsidiaire, il a

demandé à voir constater que le contrat n’est pas daté, ni ne porte la signature de

PERSONNE2.). Il a expliqué que le contrat en question n’a jamais reçu exécution et

que l’émission de la garantie locative a été suspendue jusqu’au 1er juillet 2015.

Par jugement du 12 mai 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu l’affaire inscrite sous le rôle numéro E-Bail-NUMERO1.) en la forme,

-

reçu la requête en intervention inscrite sous le rôle numéro E-Bail-169/16 en la

forme,

-

ordonné la jonction des affaires inscrites sous les rôles numéros E-Bail-NUMERO1.)

et

E-Bail-169/16,

-

constaté que le contrat de bail conclu entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) le 29

décembre 2006 et modifié le 31 août 2012 a été valablement résilié avec effet au

31 décembre 2015,

-

qualifié PERSONNE1.) d’occupante sans droit ni titre des locaux sis à L-

ADRESSE2.) à partir du 1er janvier 2016,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard quinze jours après la notification du jugement,

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

-

réservé à PERSONNE2.) le droit de réclamer ultérieurement une indemnité

d’occupation pour la période pendant laquelle PERSONNE1.) a occupé les lieux en

sa qualité d’occupante sans droit ni titre,

-

déclaré sans objet la demande de PERSONNE2.) tendant à l’exécution provisoire

du jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution quant à la

condamnation pécuniaire,

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 350,00 euros à

titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance,

-

déclaré le jugement commun à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.),

-

déclaré sans objet la demande de PERSONNE1.) tendant à l’exécution provisoire

de la décision en déclaration de jugement commun.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’il résulte du dossier que

PERSONNE2.), PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont, par courrier recommandé

adressé le 28 octobre 2014 à PERSONNE1.), dissout l’association de médecins-

dentistes ayant existé entre elles et cette dernière, avec effet au 1er février 2015, que

par courrier recommandé du 7 janvier 2015, elles ont informé PERSONNE1.) de la

reconduction du contrat d’association du 29 décembre 2006 tel que modifié en date

du 1er septembre 2012, à partir du 1er février 2015, auquel ont été apportées les

modifications relatives à la nouvelle composition de l’association.

Le juge de première instance a retenu que si la lettre de résiliation envoyée à

PERSONNE1.) à l’adresse du cabinet dentaire n’a pas été réceptionnée par

PERSONNE1.) en personne, toujours est-il que dans l’hypothèse où un courrier

recommandé est envoyé à l’adresse du destinataire, un avis de passage est laissé

dans la boîte du destinataire et il appartient alors à ce dernier d’aller chercher le pli à

la poste.

Il en a déduit que le contrat de bail conclu entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en

date du 29 décembre 2006 et mis à jour le 31 août 2012 a été valablement résilié au

terme du contrat, à savoir le 31 décembre 2015.

Quant au « contrat de location » versé par PERSONNE1.) pour établir que les parties

seraient liées par un contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 2015, le juge de

première instance a constaté que le document litigieux ne portait aucune date et qu’il

n’avait pas été signé par PERSONNE2.). Il a encore retenu que le seul fait que le 12

octobre 2015, PERSONNE1.) avait constitué une garantie locative à première

demande en faveur de PERSONNE2.) en transférant le montant de 7.413,00 euros de

son compte optiflex sur son compte épargne auprès de la Banque SOCIETE1.), n’était

pas de nature à établir l’existence du « contrat de location ».

Au vu de la résiliation, avec effet au 31 décembre 2015, du contrat de bail conclu en

date du 29 décembre 2006 et modifié le 31 août 2012, le juge de première instance a

qualifié PERSONNE1.) d’occupante sans droit ni titre à partir du 1er janvier 2016 et a

fait droit à la demande tendant à la condamnation au déguerpissement de cette

dernière, tout en lui accordant un délai de quinze jours pour quitter les lieux.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

30 mai 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande, à titre principal, à voir

constater que le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette était incompétent pour connaître

d’une affaire concernant un contrat d’association entre médecins-dentistes.

A titre subsidiaire, elle conclut à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a

déclaré que le contrat de bail avait été valablement résilié avec effet au 31 décembre

2015 et en ce qu’il l’a condamnée au déguerpissement des lieux occupés. Elle soutient

qu’il n’y avait pas de contrat de bail entre PERSONNE2.) et elle-même, à titre

personnel, mais entre PERSONNE2.) et l’association. Ainsi, la résiliation n’aurait pu

intervenir qu’à l’encontre de l’association et non pas à l’égard d’un seul associé. Elle

conteste, en outre, avoir reçu le courrier de résiliation et affirme avoir porté plainte pour

détournement de correspondance.

A titre plus subsidiaire, elle demande à voir constater qu’un nouveau contrat de bail

d’une durée de neuf ans, ayant pris cours le 1er juillet 2015, a été valablement formé

entre PERSONNE2.) et elle.

PERSONNE1.) demande encore à voir réformer le jugement entrepris quant à la

condamnation au paiement d’une indemnité de procédure, intervenue à son égard.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la

première instance et une indemnité de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 29 mai 2017, PERSONNE1.) a renoncé à son appel

relatif à sa condamnation au déguerpissement, étant donné qu’elle a quitté les lieux

en novembre 2016. Elle soutient ne plus avoir pu travailler dans le cabinet, dans la

mesure où l’accès à la salle de stérilisation lui aurait été refusé.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle demande à voir écarter le moyen d’incompétence ratione materiae soulevé par

PERSONNE1.). Elle souligne que, parallèlement au contrat d’association conclu entre

les quatre dentistes, elle avait bien conclu un contrat de bail avec chacune de ses trois

associées, parmi lesquelles PERSONNE1.), tel qu’il résulterait de l’article 2 du contrat

d’association. Le contrat de bail aurait existé indépendamment du contrat

d’association. Ainsi, par exemple, les délais de résiliation du contrat d’association et

du contrat de bail auraient été différents.

PERSONNE2.) soutient ensuite que l’existence d’un contrat de bail entre elle-même

et chacune des associées résulte notamment du fait que les différentes associées lui

ont toujours payé le loyer individuellement.

Elle fait encore valoir que la résiliation du contrat de bail a été adressée par lettre

recommandée à PERSONNE1.) et que l’avis de passage du facteur a bien été remis

à cette dernière, qui aurait cependant omis d’aller récupérer le courrier à la poste.

Elle donne, par ailleurs, à considérer que PERSONNE1.) n’a aucun intérêt à maintenir

ses moyens d’appel, dans la mesure où elle a quitté le cabinet en novembre 2016.

PERSONNE2.) réclame un montant de 17.310,00 euros, à titre d’indemnités

d’occupation pour la période de juin à novembre 2016 et d’arriérés de charges, suivant

décomptes versés au dossier.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE1.) soulève l’irrecevabilité de la demande en paiement d’arriérés

d’indemnités d’occupation et de charges, au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle

en appel.

A titre subsidiaire, elle demande à voir constater que la demande n’est pas fondée,

étant donné que l’accès à la salle de stérilisation lui avait été refusé et qu’elle ne

pouvait partant pas continuer à travailler de façon convenable.

A titre subsidiaire, elle conteste la demande quant à son montant et remet notamment

en question la répartition des charges. Elle soutient, par ailleurs, s’être acquittée de

l’indemnité locative pour le mois de juin 2016.

PERSONNE2.) réplique que, dans sa requête introductive de première instance, elle

s’était bien réservé le droit de « demander condamnation de la dame PERSONNE1.)

au paiement d’une éventuelle indemnité d’occupation à échoir ».

Motifs de la décision

Quant à la compétence du tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer

L’article 3.3° du nouveau code de procédure civile attribue compétence exclusive au

juge de paix pour connaître de toutes contestations entre preneurs et bailleurs relatives

à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en

paiement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,

qu'elles soient ou non la suite d'une convention.

Suivant l’article 2, alinéa 3 du contrat d’association entre médecins-dentistes du 29

décembre 2006, tel que modifié le 1er septembre 2012, « les associés locataires

versent une indemnité locative mensuelle et ceci pour la première fois le 1er janvier

2007, indexée de 1.500 euros (indexe au 1er décembre 2006), par tranche

d’occupation mensuelle à mi-temps du fauteuil dentaire, à Madame PERSONNE2.),

avec pouvoir de substitution. L’indemnité locative inclut la location mensuelle des

locaux professionnels, comprenant les loyers ainsi que les frais et assurances

locatives, et la location mensuelle des installations professionnelles ».

L’alinéa 5 du même article stipule que « les associés reconnaissent par la présente

que les contrats de location sont conclus pour une durée déterminée de 9 ans à partir

du 1er janvier 2007, renouvelables soit dénonciables moyennant un préavis de 3 mois,

et ceci par lettre recommandée ».

Il résulte de l’article précité que les dentistes PERSONNE1.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) n’étaient pas seulement les associées de PERSONNE2.), mais

qu’elles étaient, par ailleurs, liées chacune à cette dernière par un contrat de bail,

portant sur la mise à disposition des locaux professionnels et d’un « fauteuil dentaire »

à mi-temps, moyennant le paiement d’une indemnité locative, indemnité comprenant

le loyer et divers frais. Le fait que les stipulations relatives à la relation entre le bailleur

et les locataires soient intégrées dans le corps du contrat d’association n’implique

aucunement que les contrats de bail soient indissociables dudit contrat d’association.

Le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, était donc bien compétent pour

connaître du litige.

Le moyen d’incompétence soulevé par PERSONNE1.) est, par conséquent, à rejeter.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Il résulte encore de l’article 3 du contrat d’association, qui mentionne l’existence de

plusieurs contrats de location, qu’une relation de bailleur-locataire existait entre

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à titre individuel.

PERSONNE2.) a donc pu résilier le contrat de bail l’ayant liée à PERSONNE1.) sans

mettre fin aux contrats de bail des autres associées.

Le contrat de bail est, au vu de l’article 3, précité, venu à échéance le 31 décembre

2015. PERSONNE2.) a, partant, respecté le délai de préavis de trois mois en

procédant à la résiliation du contrat de bail par lettre recommandée du 28 septembre

2015, adressée à l’adresse professionnelle de PERSONNE1.), soit au cabinet

dentaire.

PERSONNE1.) affirme que l’avis de passage déposé par le facteur ne lui a pas été

remis par la secrétaire du cabinet, raison pour laquelle elle aurait porté plainte pour

détournement de courrier.

L’appelante n’apportant pas d’éléments de nature à étayer ses allégations quant à la

non-remise de l’avis de passage et n’établissant pas que sa plainte ait connu de

quelconques suites, il convient de considérer, à l’instar du juge de première instance,

qu’elle a bien été avisée de l’envoi du courrier recommandé litigieux qu’elle a omis de

récupérer à la poste.

La notification de la résiliation du contrat de bail a donc été effectuée conformément

aux stipulations contractuelles.

PERSONNE1.) reste encore en défaut de prouver la conclusion d’un nouveau contrat

de bail ayant pris effet le 1er juillet 2015, le projet de contrat versé en cause n’étant pas

daté et ne portant pas la signature de PERSONNE2.).

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a dit que la

résiliation du contrat de bail avec effet au 31 décembre 2015, était valablement

intervenue et qu’à partir du 1er janvier 2016, PERSONNE1.) était à considérer comme

occupante sans droit ni titre.

L’appel est, par conséquent, recevable, mais non fondé.

Quant à la demande de PERSONNE2.) en paiement d’indemnités d’occupation et de

charges

PERSONNE1.) soulève l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE2.) en paiement

d’indemnités d’occupation pour la période de juin à novembre 2016 et d’arriérés de

charges.

En vertu de l’article 592, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile, les

demandes nouvelles sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Aux termes de l’alinéa 2 du même article, les parties peuvent aussi demander des

intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première

instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement.

Comme le soulève à bon droit PERSONNE1.), PERSONNE2.) n’avait pas présenté

de demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et d’arriérés de charges, en

première instance.

Même si, sur demande de PERSONNE2.), le juge de première instance a réservé à

cette dernière « le droit de réclamer ultérieurement une indemnité d’occupation pour

la période pendant laquelle PERSONNE1.) a occupé les lieux en sa qualité

d’occupante sans droit ni titre », PERSONNE2.) ne saurait présenter une telle

demande pour la première fois en instance d’appel, la demande tendant à la fixation

ou au paiement d’une indemnité d’occupation, tout comme la demande en paiement

de charges, différant des demandes effectivement présentées en première instance,

ayant eu pour objet la résiliation du contrat de bail et la condamnation de

PERSONNE1.) au déguerpissement.

A défaut de demande en paiement d‘indemnités d’occupation et de charges formulées

en première instance, la demande présentée en instance d’appel du chef d’indemnités

et de charges échues après le jugement entrepris, ne constitue pas non plus une

demande additionnelle au sens de l’article 592, alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

La demande en remboursement de loyers constitue, dès lors, une demande nouvelle

en appel et est à déclarer irrecevable.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance, formulée pour la première fois en instance d’appel, est à déclarer

recevable, aucune contestation n’ayant été soulevée à cet égard par PERSONNE2.).

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de ses demandes en

paiement d’indemnités de procédure pour la première instance et pour l’instance

d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de PERSONNE2.) l’entièreté des frais

non compris dans les dépens, exposés par elle. Le jugement entrepris est donc à

confirmer en ce qu’il a alloué à cette dernière une indemnité de procédure de 350,00

euros. La demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel est à déclarer fondée pour le même montant.

Il convient de déclarer le présent jugement commun à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel,

statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce à son appel en ce qui concerne sa

condamnation au déguerpissement, prononcée par le jugement entrepris,

écarte le moyen d’incompétence ratione materiae soulevé par PERSONNE1.),

déclare l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE2.) de sa demande en paiement d’un montant de 17.310,00

euros, à titre d’indemnités d’occupation pour la période de juin à novembre 2016 et

d’arriérés de charges,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE2.),

déclare non fondées les demandes de PERSONNE1.) en obtention d’indemnités de

procédure pour la première instance et pour l’instance d’appel,

déclare fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 350,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 350,00 euros, à

titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

déclare le présent jugement commun à PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.