Tenant's appeal dismissed; landlord loses security deposit claim due to unproven alleged damages.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 146/2017

Audience publique du mardi, vingt juin deux mille dix-sept

Numéro 176681 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice

Carlos CALVO

de Luxembourg

du

20 avril 2016,

comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Anne HERTZOG, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176681 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

17 mai 2016,

lors de laquelle elle fut

fixée pour plaidoiries

d’abord

au

8 novembre 2016, ensuite au 24 janvier 2017, puis au 9 mai 2017 et finalement à

l’audience publique du lundi, 29 mai 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Alessandra MEDINA, avocat, en remplacement de Maître Stéphanie LACROIX,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Anne HERTZOG, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 juin 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 31 octobre 2009, ayant pris effet le 1er novembre 2009,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.300,00 euros. Le contrat

de bail stipule, à charge du locataire, une garantie locative de 2.600,00 euros.

Par requête déposée le 16 novembre 2015 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le juge de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de le voir condamner

à lui payer le montant de 2.600,00 euros, à titre de restitution de la garantie locative,

avec les intérêts légaux à partir du 22 octobre 2015, date de la mise en demeure, sinon

à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que le montant de 250,15 euros

à titre de frais qu’il aurait exposés et qui seraient à charge du bailleur en vertu de

l’article 1720 du code civil.

PERSONNE2.) a encore conclu à la majoration du taux d’intérêt légal et à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir. Il a finalement sollicité une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait valoir qu’il a valablement résilié le

contrat de bail suivant courrier recommandé du 26 juin 2015 et qu’il a restitué les clefs

le 30 septembre 2015 au bailleur. Ce dernier refuserait cependant de lui restituer la

garantie locative, et ce malgré deux mises en demeure lui adressées en date des 22

octobre et 3 novembre 2015.

PERSONNE2.) a encore affirmé avoir dû procéder au remplacement des plaques

électriques de la cuisine de l’appartement en date du 24 novembre 2014. Il a réclamé

le remboursement des frais afférents d’un montant de 250,15 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) qui avait initialement

comparu par avocat, n’a été ni présent, ni représenté.

Par jugement du 10 mars 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement :

-

a reçu la demande en la forme,

-

l’a dit recevable,

-

a dit fondée la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.600,00 euros

en remboursement de la garantie locative, avec les intérêts au taux légal à partir du

22 octobre 2015, date de la mise en demeure, jusqu’à solde,

-

a dit qu’il y a lieu à augmentation du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

-

a déclaré non fondée la demande de PERSONNE2.) en remboursement des frais

exposés pour le remplacement des plaques électriques,

-

a dit qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 350,00 euros,

-

a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’il appartient au bailleur

d’établir la matérialité des dégâts locatifs dont il réclame réparation, notamment par

une compensation avec le montant de la garantie locative.

Il a noté qu’en l’espèce, aucun état des lieux de sortie contradictoire n’avait été dressé

lors de la remise des clefs le 30 septembre 2015, et que sur les images produites,

aucun dégât locatif ne pouvait être décelé.

Les dommages allégués par PERSONNE1.) dans un courrier du 29 octobre 2015

laissant d’être établis, la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie

locative a été déclarée fondée.

La demande en remboursement des frais exposés pour le remplacement de plaques

électriques a été déclarée non fondée, PERSONNE2.) restant en défaut de préciser

s’il a procédé à ce remplacement de l'accord du bailleur ou encore s'il avait au

préalable mis en demeure le bailleur d’y procéder.

De ce jugement, lui notifié le 14 mars 2016, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 20 avril 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande en restitution de la garantie locative et de sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance. L’appelant

sollicite, en outre, une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelant fait valoir que l’appartement se trouvait, en début

de bail, dans un état neuf et que le locataire l’a rendu dans un « état lamentable » : les

robinets dans la salle de bains auraient été cassés, les radiateurs auraient été hors

d’usage, les plaques du four et le réfrigérateur auraient dû être remplacés. L’appelant

fait exposer qu’il a dû procéder à un nettoyage complet de l’appartement.

En raison des dégâts locatifs et des réparations intervenues, l’appartement n’aurait

pas pu être loué pendant la durée d’un mois.

L’appelant fait encore plaider qu’en cours d’exécution du bail, PERSONNE2.) aurait

pris en location un garage pour un loyer mensuel de 120,00 euros, sans toutefois

s’acquitter de l’intégralité des loyers dus. L’intimé resterait par ailleurs redevable de

l’intégralité des charges locatives pour la période d’occupation du 1er novembre 2009

au 30 septembre 2015.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance. Il précise avoir occupé le logement de novembre 2009 à

septembre 2015 et conteste toute dégradation dépassant une usure normale de six

ans. Il fait valoir qu’il a même procédé au nettoyage des volets avant la remise des

clefs, intervenue le 30 septembre 2015. Il fait exposer qu’à ce moment, le bailleur aurait

fait le tour de l’appartement, sans émettre de remarque particulière. Ce ne serait que

suite à la demande de restitution de la garantie locative que PERSONNE1.) aurait fait

état de dégâts locatifs.

L’intimé précise finalement qu’il a toujours payé le loyer de manière régulière. Il

soutient qu’il aurait été convenu entre parties que le montant stipulé au contrat de bail

– soit 1.300,00 euros – couvre tant le loyer que les avances sur charges. Il n’aurait

d’ailleurs jamais reçu de rappel de la part du bailleur pour non-paiement des avances

sur charges. Il explique que l’appartement se situe en effet dans une maison

unifamiliale, qui ne serait pas destinée à la création de plusieurs logements.

L’intimé sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

PERSONNE2.) ayant libéré les lieux loués le 30 septembre 2015, il peut, en principe,

prétendre au remboursement de la garantie locative qu’il a fournie en début de bail,

sauf à voir compenser le montant de celle-ci avec une éventuelle condamnation du

chef de dégâts locatifs à intervenir à son encontre (cf. infra).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, op.cit., p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op.cit., p. 343).

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties auraient rédigé

un état des lieux d’entrée, de sorte que, par application de l’article 1731 du code civil,

le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Il est constant en cause qu’au départ du locataire, aucun état des lieux de sortie n’a

été dressé.

Il appartient au bailleur de prouver l’existence de dégâts dépassant l’usure normale

pendant six ans d’occupation.

Afin d’établir la matérialité des dégâts locatifs invoqués, l’appelant verse quatre photos

et un courrier du 29 octobre 2015, aux termes duquel PERSONNE1.) affirme avoir

contrôlé l’appartement et avoir « remarqué qu’il y a quelques dommages que nous

devons voir ensemble ». L’appelant verse encore (i) une facture du magasin

SOCIETE1.), portant sur le montant total de 43,65 euros, relative à un mitigeur et un

bouchon pour vidange d’une baignoire, (ii) une seconde facture du magasin

SOCIETE1.), portant sur le montant de 40,64 euros, relative à un mitigeur pour lavabo

et (iii) une facture de la société SOCIETE2.) portant sur le montant de 1.078,00 euros,

relative à l’acquisition d’un réfrigérateur-congélateur encastré.

Force est de constater que les photos versées par l’appelant sont d’une qualité

médiocre (noir/blanc, presque illisibles), non datées et ne font apparaître aucun dégât

locatif. Les factures versées par l’appelant n’établissent pas non plus une dégradation

des lieux loués, imputable à PERSONNE2.) et dépassant l’usure normale. A titre

superfétatoire, le tribunal remarque que la facture de la société SOCIETE2.) du 16

octobre 2015 est établie au nom d’PERSONNE3.).

Face aux contestations de l’intimé et aux photos versées par ce dernier, sur lesquelles

aucun dégât locatif ne peut être décelé, et qui n’ont pas été contestées par l’appelant,

la matérialité des dégâts locatifs – dont la preuve incombe au bailleur – laisse d’être

établie en l’espèce.

Le tribunal constate, par ailleurs, que l’appelant, qui conclut à une compensation entre

les créances respectives des parties, reste en défaut de formuler une demande en

condamnation de PERSONNE2.) pour dégâts locatifs, arriérés de charges ou de

loyers relatifs à la location du garage.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a

dit fondée la demande du locataire en restitution de la garantie locative et en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.600,00 euros,

outre les intérêts légaux et avec augmentation du taux d’intérêt légal, tel que stipulé

au dispositif du jugement attaqué.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE2.) l’entièreté

des sommes exposées non comprises dans les dépens, le jugement entrepris est à

confirmer en ce qu’il a déclaré fondée sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance à concurrence de 350,00 euros. Pour le même

motif, il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande de PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 500,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.