Tenant appeal dismissed; landlord loses unavailability damages due to lack of proof of lost rent.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 142/2017

Audience publique du mardi, treize juin deux mille dix-sept

Numéro 179427 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 29 août 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Nadège THOMAS, avocat, demeurant à Rodange,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelant par appel incident,

comparant par PERSONNE3.), sa partenaire au sens des articles 515-1 à 515-7-1 du

code civil français, ayant reçu procuration.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 179427 du rôle fut appelée à l’audience publique du

27 septembre 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 13 décembre 2016, ensuite

au 7 février 2017, et finalement à l’audience publique du mardi, 9 mai 2017 à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Nadège THOMAS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

PERSONNE3.), partenaire de PERSONNE2.) au sens des articles 515-1 à 515-7-1 du

code civil français et ayant reçu procuration, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

13 juin 2017, date à laquelle le prononcé a été reporté, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 18 juillet 2013, PERSONNE2.) a pris en location auprès de

PERSONNE1.) un studio meublé sis à ADRESSE3.), pour la période courant du 1er

septembre 2013 au 31 août 2014. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi

en date du 1er septembre 2013.

Par courrier du 21 mai 2014, PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail avec effet au

31 août 2014. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi en date du 28 août

2014.

Par requête déposée au greffe le 21 septembre 2015, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de la

voir condamner à lui rembourser le montant de 2.493,00 euros au titre de la garantie

locative, avec les intérêts légaux à partir du 1er novembre 2014, date à laquelle la

garantie locative aurait dû être restituée, sinon à partir de la mise en demeure du 13

juillet 2015, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Il a, en outre, réclamé

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a résisté à la

demande et a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation de PERSONNE2.)

à lui régler au titre de dégâts locatifs, du solde de charges locatives, de l’indemnité

d’indisponibilité et de frais divers le montant total de 4.612,22 euros. Elle a, par ailleurs,

sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 19 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

dit la demande de PERSONNE2.) fondée pour le montant de 2.493,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à rembourser à PERSONNE2.) le montant de 2.493,00

euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, le 21

septembre 2015, jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.) fondée jusqu’à concurrence de 176,33 euros,

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 176,33 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 13 juin 2016 jusqu’à solde,

ordonné la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

dit non fondées tant la demande de PERSONNE1.) que celle de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure,

fait masse des frais et imposé ceux-ci pour moitié à PERSONNE1.) et pour moitié

à PERSONNE2.),

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, quant aux frais de nettoyage

réclamés par PERSONNE1.), constaté que PERSONNE2.) est d’accord à prendre à

sa charge une facture de la société SOCIETE1.) portant sur le montant de 477,00

euros. Il a rejeté la demande de PERSONNE1.) du chef de frais de nettoyage pour le

surplus.

Le juge de première instance a encore rejeté la demande de PERSONNE1.) en

remboursement du prix d’une penderie et d’un sèche-linge qu’elle aurait dû acquérir

en raison du fait qu’elle n’aurait remis l’appartement en location qu’avec un certain

retard, dû au nettoyage qui se serait imposé à la suite du départ de PERSONNE2.).

Au vu des indications figurant dans l’état des lieux de sortie du 28 août 2014, le juge

de première instance a retenu que PERSONNE2.) devait prendre à sa charge la

facture SOCIETE2.) du 30 septembre 2014 à concurrence d’un montant de 49,44

euros HTVA, soit 56,85 euros TVA à 15% comprise, ce montant se rapportant à un

mousseur à 2,44 euros, un tuyau chromé à 17,00 euros, ainsi qu’à un forfait de 30,00

euros au titre de la main d’œuvre et du déplacement du corps de métier. La demande

de PERSONNE1.) relative au changement du mitigeur dont le prix est également repris

par ladite facture, a été rejetée.

En l’absence de facture portant sur un montant de 33,50 euros relative à l’achat d’un

nouveau rideau de douche, PERSONNE1.) a été déboutée de sa demande afférente.

A défaut pour elle de préciser pour quelle raison elle avait été obligée de procéder au

remplacement du protège-matelas et d’un joint du hublot de la machine à laver, ses

demandes en remboursement du prix de ces éléments ont également été déclarées

non fondées.

Eu égard au fait que lors de l’emménagement de PERSONNE2.), la table de nuit et le

meuble bibliothèque SOCIETE3.) présentaient déjà des usures et que l’ampleur de

l’endommagement imputé à PERSONNE2.) n’était pas connue, les demandes de

PERSONNE1.) du chef de dégâts causés auxdits meubles ont été rejetées.

A défaut pour PERSONNE1.) d’avoir fourni des précisions quant au poste « frais

carrelage coin douche », la demande indemnitaire de ce chef a également été

déclarée non fondée.

Au vu du fait que les chaises de la cuisine présentaient déjà au moment de la prise en

location une usure normale de dix années, le juge de première instance s’est vu dans

l’impossibilité de déterminer la valeur résiduelle de celles-ci et a débouté

PERSONNE1.) de sa demande en paiement d’un forfait de 50,00 euros du chef de

revêtement d’une de ces chaises.

A défaut de contestation émanant de PERSONNE2.) quant à l’état sale des

équipements du four au moment de sa sortie, le montant réclamé de 30,00 euros a été

alloué à PERSONNE1.) de ce chef.

La demande de PERSONNE1.) ayant trait au remplacement d’un ensemble de WC et

de deux radiateurs, suivant un devis SOCIETE2.), a été rejetée comme non fondée,

l’état des lieux de sortie ne faisant état que de quelques griffes sur les radiateurs et le

WC et non pas de dysfonctionnement des installations.

Au vu des pièces versées en cause, la demande de PERSONNE1.) portant sur un

montant de 89,48 euros, à titre de solde de charges locatives, a été déclarée justifiée.

Le juge de première instance a ensuite constaté que l’état des lieux de sortie avec

remise des clefs a eu lieu le 29 août 2014 et que le nouveau locataire a reçu les clefs

afin d’emménager dans le studio le 6 septembre 2014. PERSONNE1.) étant restée en

défaut de rapporter la preuve d’une perte de loyer due à l’état dans lequel

PERSONNE2.) avait délaissé l’appartement, sa demande en obtention d’une

indemnité d’indisponibilité a été rejetée.

La demande de PERSONNE1.) en remboursement de frais d’honoraires de Maître

MINES qu’elle affirme avoir consulté au sujet des dégâts locatifs, a également été

rejetée, la teneur des conseils de Maître MINES n’étant pas connue.

Les prétentions de PERSONNE1.) ont, dès lors, été déclarées justifiées à concurrence

du montant de (477,00 + 56,85 + 30,00 + 89,48 =) 653,33 euros. La bailleresse ayant

d’ores et déjà encaissé le montant de 477,00 euros, PERSONNE2.) n’a été condamné

qu’au paiement du montant de 176,33 euros.

La demande de PERSONNE2.) en remboursement du trop-perçu de la garantie

locative dans le chef de PERSONNE1.) a été déclarée fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

29 août 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par reformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE2.) à lui payer principalement le montant de 4.613,18 euros, sinon

subsidiairement le montant de 3.316,63 euros, avec les intérêts légaux à partir du 29

août 2016 jusqu’à solde.

Elle sollicite, en outre, l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir qu’à la sortie de PERSONNE2.),

l’appartement aurait été dans un « état déplorable ». Elle estime, d’une manière

générale, que le locataire n’a pas entretenu l’appartement en bon père de famille et

que les dégradations constatées dépassent de loin l’usure normale.

Quant aux frais de nettoyage, l’appelante fait grief au juge de première instance de ne

lui avoir alloué que le montant de 477,00 euros, correspondant à la facture

SOCIETE1.) du 15 octobre 2014. Elle demande à se voir allouer, en outre, le montant

de 106,84 euros, correspondant à l’achat des produits d’entretien nécessaires au

nettoyage de l’appartement par la société SOCIETE1.). Faisant valoir qu’elle-même

ainsi que ses parents ont assisté l’entreprise de nettoyage, ceci dans le but de limiter

les frais de nettoyage, l’appelante réclame le montant de 400,00 euros. Elle précise

qu’elle a mis gratuitement à disposition de la société SOCIETE1.) ses aspirateurs.

L’appelante sollicite la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer les montants de

600,00 euros à titre d’acquisition d’une armoire auprès du magasin SOCIETE4.) et de

567,00 euros pour l’achat d’un sèche-linge. Faisant exposer que l’appartement se

trouvait, au moment des visites pour les locataires futurs potentiellement intéressés,

dans un « état lamentable », PERSONNE1.) fait valoir qu’elle a eu de grandes

difficultés de relouer son bien et que finalement, elle a pu convaincre une personne de

signer le contrat de bail en lui promettant qu’elle bénéficierait d’une nouvelle armoire

et d’un sèche-linge. Elle estime qu’il appartient, dès lors, à PERSONNE2.) de

supporter les frais y relatifs.

L’appelante fait grief au juge de première instance de ne lui avoir alloué au titre de la

facture SOCIETE2.) du 30 septembre 2014, relative à la révision générale des

appareils sanitaires, que le montant de 56,85 euros, TVA comprise. Elle sollicite à ce

titre, par réformation du jugement attaqué, le montant de 347,74 euros, en faisant valoir

que lors de l’état des lieux de sortie du 28 août 2014, l’ensemble de la robinetterie était

couverte de calcaire au point qu’il était impossible de se rendre compte de l’état de

fonctionnement de celle-ci. Elle fait expliquer que les parties avaient convenu que s’il

restait des traces de calcaire après le nettoyage, les frais y relatifs seraient à charge

de PERSONNE2.). Il en aurait été de même de l’état de fonctionnement de la

robinetterie.

L’appelante sollicite, en outre, le montant de 33,50 euros, à titre de frais d’acquisition

du nouveau rideau de douche, en faisant plaider que, suivant l’état des lieux de sortie,

le rideau de douche est à remplacer aux frais du locataire.

L’appelante demande encore à voir condamner PERSONNE2.) au montant de 38,50

euros, correspondant aux frais de remplacement du protège-matelas, ce dernier ayant

été dans un état « répugnant ».

Quant à la machine à laver, l’appelante souligne qu’aux termes de l’état des lieux de

sortie, elle « devrait » fonctionner. Or, il se serait avéré, lors du premier essayage de

la machine suite à la sortie de PERSONNE2.) – qui se serait montré particulièrement

pressé lors de l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il n’aurait pas été possible de

procéder à un cycle d’essai de l’appareil – que la machine à laver présentait une fuite,

un morceau du joint ayant été arraché. L’appelante demande, à ce titre, à se voir

rembourser le montant de 161,57 euros, correspondant à la facture SOCIETE5.),

l’entreprise compétente pour assurer le service après-vente des appareils électriques

de la marque Whirlpool.

L’appelante réclame le montant de 150,00 euros à titre de moins-value de la table de

nuit, au motif que cette dernière – revêtue à l’origine du bail d’une protection qui aurait

été enlevée par PERSONNE2.) – présente des traces, qu’un nettoyage même

approfondi n’a pas réussi à faire partir.

PERSONNE1.) sollicite, en outre, le montant de 400,00 euros à titre de moins-value

du meuble SOCIETE3.), au motif que celui-ci, en très bon état en début de bail,

présente des griffes, tel qu’indiqué dans l’état des lieux de sortie, diminuant fortement

la valeur dudit meuble.

Faisant valoir que malgré les efforts de l’entreprise SOCIETE1.), il restait des tâches

et des marques de calcaire dans la douche – ceux-ci témoignant du comportement

négligent de PERSONNE2.) – l’appelante conclut à se voir allouer le montant de

200,00 euros à titre de moins-value du coin douche.

L’appelante fait valoir que le revêtement des chaises était taché et troué par endroits.

Faisant valoir que si elle devait procéder au remplacement de ce mobilier, le coût

pourrait être évalué au montant de 200,00 euros par chaise, soit 800,00 euros au total,

l’appelante estime qu’un forfait de 50,00 euros à titre de moins-value des chaises est

justifié et proportionné.

PERSONNE1.) sollicite, en outre, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer, à

titre principal, le montant de 2.596,55 euros, au titre du devis de la société

SOCIETE2.), alors que les radiateurs et le WC ont subi des griffes lors de la période

de location de l’intimé. L’appelante soutient que les griffes dans le fond de la cuve du

WC ont été créées par une pierre se trouvant dans la brosse du WC, utilisée par le

locataire.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à se voir attribuer le forfait de 1.300,00

euros, au motif que les griffes aux radiateurs et dans la cuve du WC présentent une

moins-value en cas de revente du bien donné en location.

L’appelante sollicite une indemnité d’indisponibilité d’un mois, soit le montant de

990,00 euros. A l’appui de sa demande, elle fait exposer que PERSONNE2.) a refusé

d’être présent lors des visites organisées par l’agence immobilière en vue de la

relocation du bien. Elle aurait ainsi été obligée à se déplacer à chaque fois afin d’ouvrir

la porte de l’appartement. Par ailleurs, en raison de l’état dans lequel se trouvaient les

lieux loués et du refus de PERSONNE2.) de faire nettoyer le studio avant sa sortie, la

conclusion du contrat de bail avec le nouveau locataire aurait été repoussée.

L’appelante conclut finalement à la prise en charge, par l’intimé, des honoraires de

Maître Robert MINES à hauteur de 345,00 euros, en faisant valoir que le

comportement du locataire l’a obligée à prendre conseil auprès d’une personne

compétente. Elle se serait notamment sentie « menacée » par les courriers

électroniques émanant du mandataire français de PERSONNE2.).

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance a été déclarée non

fondée. Il sollicite le montant de 1.777,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour

les deux instances.

Motifs de la decision

-

Quant aux dégâts locatifs

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’obligation qui incombe au

locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son

chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte,

le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence, n° 114).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op.

cit., p. 343).

Il y a lieu d’examiner les différents postes de dégâts locatifs, réclamés par l’appelante,

étant précisé qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement en date du

28 août 2014.

1) Les frais de nettoyage

Il est rappelé que, suite à l’accord de PERSONNE2.), le juge de première instance a

alloué à PERSONNE1.) la somme de 477,00 euros, correspondant à l’intégralité du

montant de la facture SOCIETE1.) du 15 octobre 2014.

Quant au montant de 106,84 euros, réclamé au titre de l’achat des produits de

nettoyage, le tribunal constate qu’il ne ressort d’aucune pièce au dossier que les

produits achetés par PERSONNE1.) ont été utilisés aux fins de nettoyage de

l’appartement loué par PERSONNE2.). Il est d’ailleurs pour le moins douteux que la

facture SOCIETE1.) portant sur le montant de 477,00 euros, et relative au « nettoyage

après déménagement de l’appartement, ADRESSE3.) à Luxembourg le 3.09.2014 »

soit exclusive des produits de nettoyage employés. L’appelante reste partant en défaut

d’établir que les produits achetés n’ont pas fait double emploi avec ceux dont se servait

l’entreprise SOCIETE1.), étant précisé qu’il ne résulte d’aucune pièce que la facture

de 477,00 euros concerne uniquement les heures de travail des salariés, à l’exclusion

des produits de nettoyage employés.

S’agissant du montant de 400,00 euros réclamé par l’appelante, le tribunal note que,

même s’il résulte d’une attestation de la société SOCIETE1.) que PERSONNE1.) ainsi

que ses parents ont aidé l’entreprise SOCIETE1.) à nettoyer le studio loué, ladite

attestation est muette quant aux heures et aux pièces nettoyées par ces derniers, étant

précisé qu’il ressort de l’attestation que trois personnes, employées par SOCIETE1.),

ont nettoyé l’appartement et que ce dernier est composé, suivant contrat de bail du 18

juillet 2013, d’un hall d’entrée, d’une cuisine équipée, d’une chambre-living, d’une salle

de bains et d’un dressing. Par ailleurs, l’utilité de l’intervention de PERSONNE1.) et de

ses parents laisse d’être établie, la facture SOCIETE1.), à défaut de preuve du

contraire, étant relative au nettoyage de l’intégralité du studio loué.

2) L’armoire SOCIETE4.) et le sèche-linge

Le tribunal constate que si l’appelante a convenu avec la nouvelle locataire de

l’acquisition d’une armoire supplémentaire et d’un sèche-linge – accord qui reste

encore à l’état d’allégation – celui-ci n’est pas opposable à PERSONNE2.). En effet,

si PERSONNE1.) s’est engagée à acquérir de nouveaux meubles pour la locataire

suivante, il lui appartient de supporter les conséquences financières de cet

engagement. Il laisse en effet d’être établi qu’à défaut de cette promesse, la nouvelle

locataire n’aurait pas pris en location le studio. La demande de l’appelante y relative

est partant à rejeter, par confirmation du jugement entrepris, la relation de cause à

effet faisant défaut.

3) La facture SOCIETE2.)

Quant au rideau de douche, le tribunal constate qu’il ne résulte d’aucun élément de la

cause que le rideau de douche acheté auprès de la société SOCIETE6.) S.A. a été

installé dans le studio loué. Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) y relative est

à déclarer non fondée, par confirmation de la décision attaquée.

4) Le protège-matelas

PERSONNE1.) fait valoir que le protège-matelas était dans un état « irréprochable »

lors de la prise de possession des lieux par PERSONNE2.) et qu’à la sortie de ce

dernier, le protège-matelas aurait été « répugnant » au point qu’elle n’aurait « pu se

résoudre à le passer dans sa machine ».

L’intimé conteste la dépense relative au remplacement du protège-matelas.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 29 août 2014 que le protège-matelas est

« à laver par propriétaire ».

Il s’ensuit que la décision de l’appelante de remplacer le protège-matelas, plutôt que

de le laver - tel qu’elle l’avait noté dans l’état des lieux de sortie contradictoire - résulte

de son libre choix, étant précisé que l’état « répugnant » du protège-matelas reste à

l’état d’allégation, aucune pièce n’étant versée à ce titre. L’appelante ne saurait partant

en faire supporter le coût à l’ancien locataire. La demande de PERSONNE1.) en

allocation du montant de 38,50 euros est partant à déclarer non fondée, par

confirmation du jugement entrepris.

5) La machine à laver

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 28 août 2014 que « machine à laver :

fonctionnement » et il y a été ajouté de façon manuscrite : « devrait fonctionner ». Il y

est encore noté « Descriptifs de tous appareils : four, frigo, hotte, machine à laver

OK ».

Il y a partant lieu de retenir, à l’instar du juge de première instance, que la machine à

laver était en bon état lors de la sortie de PERSONNE2.).

La facture SOCIETE5.), établie le 16 octobre 2014, soit six semaines après l’état des

lieux de sortie contradictoire du 28 août 2014, ne prouve pas que la réparation de la

machine à laver est imputable à l’ancien locataire PERSONNE2.).

La demande de PERSONNE1.) en remboursement du montant de 161,57 euros est,

dès lors, à déclarer non fondée, par confirmation du jugement entrepris.

6) La table de chevet

Les parties au litige ont noté dans l’état des lieux de sortie « table de nuit : à laver/v. si

les traces partent ».

Il résulte de l’état des lieux d’entrée qu’il y a « deux taches sur un côté de la table de

nuit du côté de la fenêtre ».

Le tribunal constate partant que la table de nuit présentait déjà deux taches au moment

de l’entrée de PERSONNE2.) dans les lieux. Il ne ressort pas de l’état des lieux de

sortie que des taches supplémentaires par rapport à celles ayant déjà existé lors de

l’entrée de l’intimé dans les lieux ont été constatées, de sorte que la demande de

PERSONNE1.) y relative est à déclarer non fondée, par confirmation du jugement

entrepris.

7) Le meuble SOCIETE3.)

Suivant l’état des lieux d’entrée, « il y a un miroir de fendu dans le bar de l’armoire du

living ». Il se dégage de l’état des lieux de sortie que la bibliothèque présentait une

griffe.

Tel que l’a indiqué le juge de première instance, à défaut pour PERSONNE1.)

d’indiquer la date et le prix d’achat du meuble, le tribunal est dans l’impossibilité d’y

attribuer une éventuelle moins-value. Par ailleurs, l’étendue de l’endommagement du

meuble ne résulte d’aucune pièce.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de

PERSONNE1.) en paiement du montant de 400,00 euros à ce titre.

8) Le carrelage coin douche

L’appelante fait valoir que malgré ses propres efforts et ceux de la société

SOCIETE1.), toutes les taches situées dans le coin douche et dues au calcaire ne sont

pas parties. Estimant qu’elles résultent d’un manque de nettoyage pendant la période

d’occupation de l’intimé, l’appelante sollicite l’allocation d’un forfait de 200,00 euros à

titre de moins-value du coin douche.

Il résulte de l’état des lieux de sortie du 28 août 2014 que des taches de calcaire se

trouvaient au coin douche. La société SOCIETE1.) a procédé, en date du 3 septembre

2014, à un nettoyage complet du studio, étant précisé que PERSONNE2.) a pris en

charge la facture SOCIETE1.) y relative.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que suite au nettoyage par SOCIETE1.), des

taches auraient subsisté dans le coin douche. A noter que les photos versées par

l’appelante ne sont pas datées et qu’elles montrent la robinetterie, mais non le coin

douche.

La demande de PERSONNE1.) tendant à se voir allouer le montant de 200,00 euros

à titre de moins-value du coin douche est partant à déclarer non fondée, par

confirmation du jugement entrepris.

9) Le revêtement de chaise

Faisant valoir que le revêtement des chaises était non seulement taché, mais

également troué par endroits, l’appelante sollicite un forfait de 50,00 euros à titre de

moins-value des différentes chaises.

Dans la mesure où il résulte de l’état des lieux que les chaises ont été achetées en

2003, le tribunal retient à l’instar du juge de première instance, qu’elles présentaient,

au moment de l’entrée dans les lieux, une usure de dix ans. A défaut pour

PERSONNE1.) d’établir la qualité et le prix d’achat des chaises – étant précisé que la

simple allégation selon laquelle le studio était meublé « avec des meubles de qualité »

et que la simple évaluation du prix de remplacement au montant de 200,00 euros par

chaise, en l’absence de toute pièce justificative, sont insuffisantes à cet égard – la

demande de l’appelante est à rejeter, par confirmation du jugement entrepris, le

tribunal étant dans l’impossibilité, au regard des éléments du dossier, de déterminer

une moins-value applicable aux chaises.

10)

Le devis SOCIETE2.)

Le devis SOCIETE2.) du 13 janvier 2015 porte sur le montant de 2.596,55 euros et a

trait au remplacement d’un ensemble de WC et de deux radiateurs.

S’il résulte de l’état des lieux de sortie que le WC doit être nettoyé et présente des

griffes, que le radiateur de la salle de bains « doit être lavé car une serviette de bain

sentant très mauvais y a été posée (lors des visites) » et qu’il présente « des minimes

traces rouges + griffe tout en haut », force est de constater, tel que l’a fait le juge de

première instance, qu’il n’existe aucune nécessité de procéder au remplacement

complet du WC, ni à l’installation de deux nouveaux radiateurs, étant précisé qu’un

dysfonctionnement des radiateurs, imputable à PERSONNE2.) n’est ni établi, ni même

allégué par la bailleresse.

Il s’ensuit que c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal de céans adopte, que

le juge de première instance a rejeté la demande de PERSONNE1.) tendant à voir

condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 2.596,55 euros au titre du devis

SOCIETE2.).

11)

L’indemnité d’indisponibilité

L'indemnité d'indisponibilité, quant à elle, couvre le préjudice subi par le bailleur du fait

de la perte de jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la durée nécessaire

à la constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état. M.

HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, n° 2/2001, n° 192).

Tel que l’a relevé à bon droit le juge de première instance, l’appelante reste en défaut

de prouver qu’elle a subi une perte de loyer à cause de l’état dans lequel

PERSONNE2.) a délaissé l’appartement. Dans ces circonstances, c’est à juste titre et

pour des motifs que le tribunal adopte, que le juge de première instance a débouté

PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité d’indisponibilité.

12)

Les honoraires de Maître Robert MINES

Aux termes de son acte d’appel, PERSONNE1.) fait état de « menaces judiciaires par

voie d’e-mail » émanant du mandataire français de PERSONNE2.). Elle ne verse

néanmoins aucune pièce à l’appui de ses dires. Le tribunal retient que la consultation

de Maître MINES par PERSONNE1.) avait pour objet des conseils en matière de

dégâts locatifs – tel qu’indiqué sur la note d’honoraires de Maître Robert MINES du 28

août 2014 – et résultait du libre choix de l’appelante. Elle ne prouve pas avoir été

amenée à consulter Maître MINES en raison d’une faute commise par PERSONNE2.)

et ne saurait, dès lors, faire supporter le coût financier de la consultation à ce dernier.

La demande de l’appelante en paiement du montant de 345,00 euros est partant à

déclarer non fondée, par confirmation du jugement attaqué.

-

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a déclaré non

fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance. Pour le même motif, l’intimé est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal, que

l’appel incident laissent d’être fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.