Tenant and landlord appeal dismissed; new counterclaims rejected as inadmissible under appeal procedural rules.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 134/2017

Audience publique du mardi, six juin deux mille dix-sept

Numéro 182439 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

2) la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 25 janvier

2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), médecin,

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 182439 du rôle fut appelée à l’audience publique du

14 février 2017, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 16 mai 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre REUTER, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et la société anonyme

de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendu en ses explications.

Maître David CASANOVA, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 juin 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 24 octobre 2014, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné

en location une maison unifamiliale, sise à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.), à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A., pour y loger PERSONNE1.) et sa famille, moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 4.600,00 euros.

Par requête du 8 octobre 2015, PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) ont fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg, pour :

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à

remédier à tous les vices, défauts et malfaçons affectant les lieux loués afin de

garantir une jouissance paisible aux locataires, le tout sous huitaine de la notification

de la décision à intervenir sous peine d’une astreinte de 500,00 euros par jour de

retard,

-

voir ordonner une diminution du loyer jusqu’au jour de la réparation de tous les

vices, défauts et malfaçons affectant les lieux,

-

voir fixer ce loyer sous toutes réserves à un montant de 2.300,00 euros par mois ou

tout autre montant même inférieur à évaluer par le tribunal ou à dire d’expert,

-

voir nommer un expert avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon,

dans un rapport écrit et motivé de 1) décrire les vices, défauts, dommages,

détériorations et non-conformités affectant la maison unifamiliale sise à

ADRESSE1.), 2) déterminer les causes et les origines des vices, défauts,

dommages, détériorations et non-conformités affectant la maison et 3) proposer les

moyens aptes à remédier à tous les vices, défauts, dommages, détériorations et

non-conformités,

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part

à payer à chacune des parties requérantes la somme de 50.000,00 euros ou tout

autre montant même supérieur à évaluer par le tribunal ou à dire d’expert à titre de

dommages-intérêts pour les troubles de jouissance subis,

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part

à payer à chacune des parties requérantes une indemnité de procédure de 2.500,00

euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie

de recours et sans caution.

Par jugement du 19 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a reçu la demande en la forme et a refixé l’affaire pour continuation

des débats à une audience ultérieure, pour permettre aux parties de présenter leurs

observations quant à la qualité à agir de PERSONNE1.), non partie au contrat de bail.

A l’audience des plaidoiries du 28 novembre 2016 devant le tribunal de paix de

Luxembourg, PERSONNE1.) s’est rapporté à prudence de justice quant à la

recevabilité de son action. Les époux GROUPE1.) ont fait valoir que PERSONNE1.)

n’avait pas qualité à agir.

Les parties ont expliqué que le contrat de bail avait entre-temps été résilié d’un

commun accord.

Par jugement du 15 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, vidant le jugement interlocutoire du 19 juillet 2016, a :

dit la demande de PERSONNE1.) non fondée,

dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée jusqu’à concurrence de 4.600,00

euros,

condamné solidairement PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 4.600,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour

de la demande en justice, le 8 octobre 2015, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes de la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure,

condamné solidairement PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais de l’instance,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’à défaut de figurer comme

locataire dans le contrat de bail, PERSONNE1.) n’avait pas qualité à agir. Ce dernier

a donc été débouté de ses demandes.

Le juge de première instance a ensuite constaté qu’eu égard à la résiliation d’un

commun accord du contrat de bail, il était inutile de condamner les époux GROUPE1.)

à effectuer des travaux en vue d’assurer à leur locataire une jouissance paisible des

lieux. Il a encore considéré qu’il n’y avait plus lieu, ni de nommer un expert en vue de

se prononcer sur les problèmes affectant l’immeuble, ni de procéder à une réduction

du loyer mensuel.

Au vu des éléments du dossier et notamment du rapport de l’expert Bill ERPELDING

du 29 avril 2016, le juge de première instance a retenu que la société SOCIETE1.) a

subi des troubles de jouissance résultant du dysfonctionnement du chauffage dans la

cuisine et dans une chambre au 1er étage, du défaut de pouvoir utiliser l’une des

douches, de l’apparition de moisissures dans une pièce, de la présence de baguettes

tranchantes de la main-courante d’un garde-corps et de problèmes avec les

tuyauteries. Il a évalué ex aequo et bono le dommage subi du fait de ce manque de

confort au montant de 4.600,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) ont régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 25 janvier 2017.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.)

sollicitent la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacune pour sa part,

des parties intimées à payer tant à PERSONNE1.) qu’à la société SOCIETE1.), la

somme de 50.000,00 euros ou tout autre montant même supérieur à évaluer par le

tribunal ou à dire d’expert, à titre de dommages-intérêts pour les troubles de jouissance

subis.

Ils demandent encore à voir condamner les parties intimées solidairement, sinon in

solidum, sinon chacune pour sa part, à payer tant à PERSONNE1.) qu’à la société

SOCIETE1.), une indemnité de procédure de 3.500,00 euros pour la première instance

et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) font valoir que même

si PERSONNE1.) ne figure pas comme locataire dans le contrat de bail, il a néanmoins

eu cette qualité pour avoir occupé les lieux avec sa famille. Il serait, dès lors, à

considérer comme locataire au même titre que la société SOCIETE1.).

La société SOCIETE1.) fait ensuite grief au juge de première instance de ne pas avoir

évalué à sa juste mesure le dommage subi du fait de l’entrave au droit de jouir

paisiblement des lieux loués, dont la gravité résulterait du rapport d’expertise.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) relèvent appel incident du jugement entrepris.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à se voir décharger de la

condamnation au paiement d’un montant de 4.600,00 euros, intervenue à leur égard.

Ils soutiennent qu’ils ont toujours essayé de remédier au mieux aux problèmes leur

dénoncés par l’occupant des lieux, tel qu’il résulterait des échanges de courriels versés

en cause. Ils soulignent que PERSONNE1.) a quitté les lieux après deux ans

d’occupation, de sorte qu’ils n’ont pas eu le temps d’effectuer certains travaux, tels que

notamment la mise en conformité de la douche du 1er étage.

Ils demandent, à titre reconventionnel, la condamnation de la société SOCIETE1.) au

paiement d’un montant de 9.200,00 euros, à titre d’arriérés de loyers pour les mois

d’octobre et novembre 2016, ainsi que d’un montant de 13.028,42 euros, à titre

d’indemnisation du chef de dégâts locatifs.

Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance

d’appel.

La société SOCIETE1.) soulève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles en

paiement de loyers et en indemnisation de prétendus dégâts locatifs, au motif que ces

demandes constituent des demandes nouvelles en instance d’appel.

A titre

subsidiaire, dans l’hypothèse où les demandes reconventionnelles seraient déclarées

recevables, elle demande la restitution de la garantie locative d’un montant de

13.800,00 euros, payée en début de bail.

Discussion

Quant à la qualité à agir de PERSONNE1.)

Il convient d’emblée de rappeler qu’il ne faut pas confondre la recevabilité de l’action

en justice avec le bien-fondé de la demande.

L’existence effective du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de

recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou,

en d’autres termes, de son bien-fondé (cf. Cour 26 juin 1979, Pas. 24, p. 312). Le bien-

fondé du droit invoqué ne se vérifie pas lors de l’appréciation de la recevabilité de la

demande.

La qualité est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l’action en justice.

C’est donc l’existence effective du droit de PERSONNE1.) à l’égard des époux

GROUPE1.) et, partant, le bien-fondé de la demande et non la recevabilité de celle-ci

qui est contestée par les intimés.

Le contrat de bail du 24 octobre 2014 a été conclu entre les époux GROUPE1.),

comme bailleurs, et la société SOCIETE1.) - et non pas PERSONNE1.) - comme

locataire. Ayant occupé les lieux par le biais de la société SOCIETE1.), PERSONNE1.)

n’est pas à considérer comme locataire. Tel que l’a, à bon droit, relevé le juge de

première instance, la demande de PERSONNE1.) en indemnisation du chef de défaut

de jouissance paisible, ne saurait, dès lors, être fondée.

Quant à l’entrave à la jouissance paisible des lieux loués

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état

de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Par ordonnance de référé du 27 octobre 2015 du tribunal de paix de Luxembourg,

rendue sur requête déposée au greffe le 9 octobre 2015 par PERSONNE1.) et la

société SOCIETE1.), le tribunal de paix de Luxembourg a nommé expert Bill

ERPELDING, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un

rapport écrit et motivé, 1) de décrire les vices, défauts, dommages, détériorations et

non-conformités affectant la maison unifamiliale sise à L-ADRESSE1.), occupée par

PERSONNE1.)

et sa famille et appartenant aux époux

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), 2) de déterminer les causes et les origines des vices, défauts,

dommages, détériorations et non-conformités affectant la maison occupée par

PERSONNE1.) et sa famille, et 3) de proposer les moyens aptes à remédier à tous les

vices, défauts, dommages, détériorations et non-conformités.

Dans son rapport du 29 avril 2016, l’expert a fait état de l’existence d’une tache sombre

sur le sol en bois du living, due à une malfaçon ou détérioration inhérente aux

matériaux de bois. Il a retenu qu’il s’agit d’un dérangement d’ordre optique qui n’affecte

pas l’utilisation de la pièce.

Concernant les problèmes liés au chauffage de la cuisine et d’une pièce (« chambre

des filles »), l’expert a constaté que le radiateur n’atteignait pas la température

adéquate. Sans avoir pu se prononcer sur un éventuel manque d’isolation sous les

portes-fenêtres et la partie extérieure de la cuisine, il a relevé une certaine baisse de

la température ressentie à l’endroit de l’agrandissement de la cuisine. Il a ajouté que

les pièces visées n’étaient nullement inutilisables, mais pouvaient présenter une

certaine réduction de confort les jours de grand froid.

Quant à la salle de douche au premier étage, l’expert a relevé une pente insuffisante

du sol en carrelage, donnant lieu à un épandage d’eau lors de l’utilisation de la douche.

L’expert a retenu que, dans ces circonstances, l’utilisation de cette douche était

compromise et a préconisé une adaptation de la pente ou l’installation d’un bac de

douche. Le même défaut n’a pas été constaté dans les autres douches de la maison.

L’expert n’a pu ni constater d’odeurs nauséabondes provenant des égouts, ni relever

de défauts au niveau des siphons lors de sa visite.

Il a fait état de moisissures en bas du mur extérieur du local adjacent au garage. Il a

constaté que, lors des travaux de rénovation, des mesures additionnelles d’isolation

ou de drainage n’avaient pas été prises. Il a précisé que le local pouvait servir

d’entrepôt de poubelles, mais était inadapté pour le stockage d’objets sensibles à

l’humidité. Il n’a pas qualifié le problème d’office de non-conformité, le contrat de bail

ne définissant pas l’utilisation de la pièce litigieuse.

Concernant le jardin et les alentours, l’expert a constaté que tout était en ordre au

moment de la visite et il n’a pu se prononcer sur d’éventuelles détériorations du jardin

à la suite de travaux de réparation.

Il a finalement relevé que les bords inférieurs des baguettes en inox des garde-corps

étaient tranchants et présentaient un certain risque de blessure. Il a précisé que ce

problème n’avait cependant pas d’influence sur l’affectation du garde-corps, consistant

dans la prévention de chutes.

Au vu des conclusions de l’expert, c’est à bon droit que le juge de première instance a

retenu l’existence de troubles de jouissance dus à des imperfections de l’immeuble

consistant dans un dysfonctionnement au niveau du chauffage - pouvant donner lieu

à une diminution de confort dans la cuisine et dans une chambre par jours de grand

froid - du caractère inutilisable de l’une des trois douches se situant dans la maison et

d’un vice affectant le garde-corps extérieur.

Concernant les moisissures apparues dans le local adjacent au garage, il y a encore

lieu de suivre le raisonnement du juge de première instance qui a dit que, même si

l’affectation du local visé n’a pas été clairement définie dans le contrat de bail, le

problème constaté est à qualifier de trouble de jouissance, quoique minime, au vu de

l’emplacement du local.

Par rapport aux travaux de jardinage que la société SOCIETE1.) a fait effectuer suivant

facture du 24 mai 2015, le juge de première instance a, à bon escient, retenu qu’il

n’était pas établi que les travaux de remise en état du jardin avaient été effectués de

l’accord des bailleurs et que lesdits travaux avaient présenté le caractère d’urgence

requis pour être mis à charge de ces derniers.

C’est par une juste appréciation de la gravité des troubles apparus que le juge de

première instance a évalué à 4.600,00 euros, correspondant au montant d’un loyer

mensuel, le dommage subi par la société SOCIETE1.) du fait de l’atteinte portée à son

droit de jouissance paisible des lieux loués entre octobre 2014 et novembre 2016.

Quant aux demandes reconventionnelles d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

La société SOCIETE1.) soulève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles des

époux GROUPE1.), au motif qu’il s’agit de demandes nouvelles, prohibées en instance

d’appel.

Aux termes de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, il ne sera formé, en

cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de compensation,

ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

La prohibition des demandes nouvelles en appel constitue une règle d’ordre privé dont

l’inobservation ne saurait être soulevée d’office par le juge saisi (Cour 23 octobre 1990,

P. 28, 70).

Aucune demande tendant au paiement d’arriérés de loyers ou à l’indemnisation de

dégâts locatifs n’ayant été présentée par les bailleurs en première instance, et les

demandes reconventionnelles ne constituant, en l’espèce, ni une défense à l’action

principale, ni des demandes tendant à une compensation entre créances réciproques,

il s’agit de demandes nouvelles, irrecevables en instance d’appel en application de

l’article 592 du nouveau code de procédure civile.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Ne justifiant pas qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge l'ensemble des frais

déboursés par eux et non compris dans les dépens, PERSONNE1.) et la société

SOCIETE1.) sont à débouter de leurs demandes en obtention d’indemnités de

procédure, tant pour la première instance – par confirmation du jugement entrepris –

que pour l’instance d’appel.

Pour les mêmes motifs, la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) tendant à

la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel, est à rejeter.

Il résulte de ce qui précède que les appels principal et incident sont recevables, mais

non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit irrecevables les demandes d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.), tendant à la

condamnation de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. au paiement d’arriérés de

loyers et de dommages et intérêts du chef de dégâts locatifs,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.