Court dismisses landlord's appeal on tenant repair claims due to lack of evidence for stove and trash can damage.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 136/2017

Audience publique du mardi, six juin deux mille dix-sept

Numéro 176930 du rôle

Composition :

Anne CONTER, juge-président,

Jackie MAROLDT, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), salarié, et

2) PERSONNE2.), salariée, les deux demeurant à D-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 25 avril 2016,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Patrick WEINACHT, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et

2) PERSONNE4.),

fonctionnaire,

les

deux

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Serge MARX, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 176930 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 17 mai 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 novembre 2016,

ensuite au 24 janvier 2017 et finalement à l’audience publique du mardi, 9 mai 2017 à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Alessandra MEDINA, avocat, en remplacement de Maître Patrick WEINACHT,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Evandro CIMETTA, avocat, en remplacement de Maître Serge MARX,

comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 juin 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 28 novembre 2008, prenant effet le 1er décembre 2008,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris en location auprès de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) un appartement non-meublé sis à ADRESSE3.), pour une durée

initiale de trois ans, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.600,00 euros ainsi

que d’une avance sur charges mensuelles de 200,00 euros.

Les parties contractantes avaient prévu que suite à l’écoulement de cette période de

trois ans, le contrat de bail serait renouvelé par tacite reconduction d’année en année,

chacune des parties contractantes conservant la possibilité de résilier le contrat de bail

moyennant un préavis de trois mois avant chaque échéance.

Par requête du 3 septembre 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg aux fins de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, à leur régler le montant de 8.214,30 euros, avec les intérêts au

taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries du 22 février 2016, les consorts GROUPE1.) ont formulé

une demande reconventionnelle tendant à voir condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum, à leur payer le montant de 7.948,02

euros.

Ils ont demandé à ce qu’une compensation judiciaire soit prononcée entre le prédit

montant et le montant de la garantie locative de 5.400,00 euros qu’ils détiennent ainsi

que tout autre montant qu’ils pourraient redevoir à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.).

Finalement, ils ont également sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Par jugement du 14 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

-

dit la demande principale de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) non fondée,

-

dit la demande de PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) fondée jusqu’à concurrence

de 6.314,23 euros,

-

donné acte à PERSONNE4.) et à PERSONNE3.) qu’ils détiennent une garantie

locative de 5.400,00 euros,

-

autorisé PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à conserver la garantie locative de

5.400,00 euros,

-

condamné

solidairement

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à

payer

à

PERSONNE4.) et à PERSONNE3.) le montant de 914,23 euros, avec les intérêts

au taux légal à partir du 22 février 2016 jusqu’à solde,

-

dit non fondées tant la demande en obtention d’une indemnité de procédure de

PERSONNE1.)

et d’PERSONNE2.)

que celle de

PERSONNE4.)

et de

PERSONNE3.),

-

condamné solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que la clause diplomatique

contenue dans le contrat de bail prévoit exclusivement l’hypothèse où le locataire « est

transféré à l’étranger pour des raisons professionnelles » ce qui signifie qu’il est obligé

de se plier aux ordres de son employeur et de se déplacer à l’étranger dans le cadre

de son contrat de travail.

Il a constaté qu’en l’espèce, PERSONNE1.) n’était plus au service d’un employeur

alors que la relation de travail avec son dernier employeur connu est venue à échéance

le 14 avril 2013, de sorte qu’il a retenu que le locataire a quitté le Grand-Duché de

Luxembourg de sa propre initiative.

Le juge de première instance a conclu que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont

restés en défaut de rapporter la preuve que le contrat de bail a été résilié d’un commun

accord en date du 10 septembre 2014, de sorte qu’il a, d’une part, rejeté leur demande

en remboursement du loyer pour la période du 19 septembre au 30 octobre 2014 et,

d’autre part, accueilli la demande des consorts GROUPE1.) relative au loyer et

l’avance sur charges du mois de novembre 2014, soit 1.900,00 euros.

Après avoir analysé en détail les différents postes de dégâts locatifs invoqués, le juge

de première instance a déclaré la demande reconventionnelle des consorts

GROUPE1.) fondée à concurrence de 6.314,23 euros. Les bailleurs disposant d’une

garantie locative de 5.400,00 euros, le juge de première instance les a autorisés à

garder la prédite garantie locative, et a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

solidairement à payer à PERSONNE4.) et à PERSONNE3.) le montant de (6.314,23 -

5.400,00 =) 914,23 euros.

De ce jugement, leur notifié le 21 mars 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement interjeté appel limité par exploit d’huissier du 25 avril 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à se voir décharger

de la condamnation au paiement du loyer de novembre 2014 et à voir condamner

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à leur payer les montant (i) de 2.880,00 euros, à

titre de trop-payé pour les loyers de septembre et octobre 2014, (ii) de 258,75 euros,

correspondant aux travaux de réfection de la porte endommagée et (iii) de 2.500,00

euros correspondant à la valeur de l’armoire encastrée laissée dans les lieux.

Ils sollicitent, en outre, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance et concluent à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants font valoir qu’ils ont libéré les lieux le 10

septembre 2014 et qu’à cette date a été établi l’état des lieux de sortie contradictoire.

Ils estiment que le contrat de bail a, dès lors, été résilié d’un commun accord le 10

septembre 2014. Les bailleurs auraient d’ailleurs, dès octobre 2014, fait réaliser des

travaux à l’intérieur de l’appartement. Les appelants sollicitent partant le

remboursement des loyers de septembre et d’octobre 2014, lesquels auraient été

versés suite à une omission d’annuler l’ordre permanent de virement.

Les appelants font ensuite grief au juge de première instance d’avoir mis à leur charge

le montant de 258,75 euros, à titre de frais de réparation d’une porte endommagée de

l’appartement. Ils contestent toute détérioration des portes de l’appartement et

renvoient, à ce titre, à l’état des lieux de sortie, qui serait muet à cet égard.

Les appelants font finalement valoir qu’ils ont fait installer, dans les lieux loués, une

armoire encastrée, dont le prix, compte tenu de l’amortissement, est évalué à 2.500,00

euros. Ils font exposer qu’ils ont tenté de trouver un accord avec les bailleurs au sujet

du prix qui leur serait versé à ce titre. Or, dans la mesure où ces derniers auraient

proposé de les indemniser à hauteur de 2.200,00 euros et qu’eux-mêmes auraient

estimé que l’armoire encastrée valait 2.500,00 euros, aucun accord n’aurait pu être

trouvé. Les appelants estiment que, dans la mesure où les bailleurs auraient fait

apparaître dans leur décompte le montant de 2.200,00 euros, il y aurait lieu de leur

allouer au moins cette somme.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

du juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que leur demande

reconventionnelle n’a été déclarée fondée qu’à concurrence de 6.314,23 euros et en

ce que leur demande en obtention d’une indemnité de procédure a été rejetée. Par

réformation du jugement entrepris, les intimés demandent encore à se voir allouer le

montant de 1.217,33 euros, relatif au remplacement de la plaque de cuisson (510,26

euros) et de la poubelle encastrée (64,80 euros) et à la réfection des autres portes

(613,53 euros) et le montant de 414,00 euros à titre de frais de coordination.

Ils font grief au juge de première instance d’avoir retenu qu’il n’était pas établi que la

plaque de cuisson devait être changée alors qu’elle ne fonctionnait plus. Ils font valoir

que l’état de la plaque de cuisson était tel qu’il était impossible de relouer l’appartement

sans la remplacer. Ils estiment que la photo de la plaque de cuisson, faisant partie

intégrante de l’état des lieux de sortie contradictoire, fait preuve du caractère

« irrécupérable » de celle-ci.

Les intimés précisent que l’état délabré de l’ancienne poubelle a rendu nécessaire son

remplacement. Ils font expliquer qu’à la sortie de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.)

l’état de l’appartement aurait été tel qu’il aurait été matériellement impossible de noter

en détail l’intégralité des désordres constatés.

Quant à la réfection des différentes portes endommagées, les intimés soutiennent que

leur remise en état a nécessité 14 heures de travail, et non seulement 3, tel que retenu

par le juge de première instance.

Les intimés demandent encore à voir déclarer fondée leur demande en

remboursement des frais de coordination des travaux et du nettoyage d’un montant de

414,00 euros. Les intimés font valoir que l’état « exceptionnellement dégradé » de

l’appartement a rendu nécessaire l’intervention d’un nombre important de corps de

métiers. Ainsi seraient intervenues sur place une entreprise de peinture, une entreprise

de nettoyage, une marbrerie et une menuiserie. Etant profanes en la matière, les

intimés estiment qu’ils ont légitimement pu avoir recours aux services d’un

professionnel, à savoir la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), qui se serait

chargée de la coordination des différents corps de métier sur le chantier.

Ils sollicitent finalement, par réformation du jugement entrepris, l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première instance et concluent à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

-

Quant à la résiliation du bail

Les appelants soutiennent que le contrat de bail conclu entre parties a pris fin en date

du 10 septembre 2014, tandis que les intimés font plaider que le bail est venu à

échéance le 30 novembre 2014, contestant toute résiliation d’un commun accord,

antérieurement à cette date.

Il appartient aux appelants, qui se prévalent d’une résiliation d’un commun accord au

10 septembre 2014, d’en rapporter la preuve. Ils s’appuient, à ce titre, sur l’état des

lieux de sortie contradictoire, établi le 10 septembre 2014 et sur la remise des clés,

intervenue à la même date.

La preuve de l’accord des parties peut être déduite du consentement tacite des parties,

celui-ci peut être interféré des circonstances de fait auxquelles il appartient au juge

d’assigner leur véritable signification (cf. Les Novelles, Le louage de choses, 2e éd.

2000, t. 1. no 377).

L’acceptation des clés, même sans formuler de réserves, ne saurait cependant valoir

acceptation de la résiliation en l’absence de tout autre élément du dossier confortant

la renonciation du bailleur à poursuivre l’exécution du bail (cf. M. HARLES, Le bail à

loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 182).

Tel que l’a constaté à juste titre le juge de première instance, il ne saurait être reproché

aux intimés d’avoir entamé des travaux de remise en état dès la sortie des locataires,

alors qu’il appartient au bailleur de limiter dans la mesure du possible la durée

d’indisponibilité du bien loué.

Le tribunal constate par ailleurs que les appelants ont payé les loyers de septembre et

octobre 2014. Leur explication, selon laquelle il s’agit d’un oubli de leur part d’annuler

l’ordre permanent, est peu convaincante.

Force est partant de constater que les appelants restent en défaut de rapporter la

preuve d’une résiliation du contrat de bail d’un commun accord à la date du

10 septembre 2014.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a, d’une part, rejeté la

demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en remboursement du loyer pour les

mois de septembre et octobre 2014 et, d’autre part, déclaré fondée la demande de

PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) en paiement du montant de 1.900,00 euros, à

titre de loyer et d’avances sur charges pour le mois de novembre 2014.

-

Quant aux dégâts locatifs

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’obligation qui incombe au

locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son

chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte,

le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence, n° 114).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op.

cit., p. 343).

Il est constant en cause qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement

en date du 10 septembre 2014.

Contrairement aux affirmations des appelants, il ressort clairement des photos, faisant

partie intégrante de l’état des lieux de sortie, qu’une porte de l’appartement a été

endommagée. S’agissant d’un dégât dépassant l’usure normale, les locataires sont

tenus à supporter le coût de la réfection. Il y a partant lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) et

de PERSONNE3.) à concurrence de 258,75 euros, correspondant aux frais de remise

en état de la porte endommagée.

En revanche, aucun élément de la cause ne permet au tribunal de conclure que

d’autres portes ont été endommagées par les appelants, de sorte que l’appel incident

des intimés n’est pas fondé en ce qu’il vise à obtenir indemnisation du chef de la

réfection des autres portes de l’appartement.

Les appelants sollicitent, à titre d’indemnisation du chef de l’installation d’une armoire

encastrée dans les lieux loués, le montant de 2.500,00 euros, sinon de 2.200,00 euros.

En ce qui concerne les investissements indissociables, doctrine et jurisprudence

majoritaires considèrent que, même si ces investissements étaient licites, c’est-à-dire

s’ils ont été faits de l’accord des parties, le preneur n’a droit à aucune indemnité dans

la mesure où le caractère indissociable des travaux met le bailleur devant le fait

accompli et l’empêche d’exercer l’option (suppression vs. maintien des travaux contre

paiement d’une indemnité) qui lui est reconnue à propos de travaux qui peuvent être

enlevés (cf. Droit du Bail, B. Louveaux, De Boeck, n° 509).

Par ailleurs, le droit du preneur de procéder à des améliorations ne peut jamais aboutir,

même indirectement, a créer pour le bailleur une charge qu’il n’a pas souhaitée et qu’il

n’est peut-être pas à même de supporter (cf. Y. Merchiers, Le Bail en général, éd.

Larcier, n° 343).

Si en l’espèce, les bailleurs ne contestent pas avoir formulé une offre de reprise de

l’armoire encastrée au prix de 2.200,00 euros, il n’en reste pas moins que cette offre

a été rejetée par PERSONNE1.) suivant courrier électronique du 3 octobre 2014.

Force est partant de constater qu’aucun accord entre parties n’est intervenu quant au

prix de l’armoire encastrée.

Le bailleur ne pouvant être contraint d’indemniser le locataire au titre d’un meuble

encastré installé par ce dernier, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a

déclaré non fondée la demande des appelants en paiement du montant de 2.500,00

euros, sinon de 2.200,00 euros.

Il est rappelé que, par voie d’appel incident, les intimés concluent à se voir allouer le

montant de 1.217,33 euros, relatif au remplacement de la plaque de cuisson et de la

poubelle encastrée, et de 414,00 euros au titre des frais de coordination.

Les intimés font grief au juge de première instance d’avoir retenu qu’il n’est pas établi

que la plaque de cuisson devait être changée alors qu’elle ne fonctionnait plus. Force

est de constater qu’en instance d’appel, les intimés restent en défaut de préciser si la

plaque de cuisson fonctionnait ou non. Ils font simplement valoir qu’eu égard à son

état « irrécupérable » – dont témoigneraient les photos faisant partie intégrante de

l’état des lieux de sortie – il était impératif de la remplacer. Il y a partant lieu de retenir,

à l’instar du juge de première instance, que les intimés restent en défaut d’établir un

quelconque dysfonctionnement de la plaque de cuisson. L’état irrécupérable tel

qu’allégué, laissant d’être prouvé, les intimés sont à débouter de leur demande y

afférente, par confirmation du jugement entrepris.

Quant à la poubelle encastrée, il ne résulte d’aucun élément de la cause qu’elle ait été

détériorée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Les intimés sont d’ailleurs en aveu

qu’ils n’ont pas constaté le dysfonctionnement de la poubelle encastrée lors de l’état

des lieux de sortie. Dans la mesure où des travaux ont ensuite été effectués dans

l’appartement – les intimés restant d’ailleurs en défaut de préciser à quelle date ils ont

découvert le dysfonctionnement de la poubelle encastrée – aucun élément ne permet

de mettre les frais de remplacement de la poubelle encastrée à charge des appelants.

Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

A défaut pour les intimés d’établir la nécessité du recours à la société SOCIETE1.),

qui a coordonné les différents corps de métiers intervenus dans l’appartement – étant

précisé que la simple allégation selon laquelle les intimés sont profanes en la matière

est insuffisante à cet égard – il y a lieu d’admettre que l’intervention de la société

SOCIETE1.) résulte du libre choix des bailleurs. Ils ne sauraient partant en faire

supporter le coût par les anciens locataires. Le jugement entrepris est, dès lors, à

confirmer en ce qu’il a déclaré non fondée la demande de PERSONNE4.) et de

PERSONNE3.) en paiement du montant de 414,00 euros.

-

Quant aux demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure requiert un rejet, tant pour la première

instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240

du nouveau code de procédure civile, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il

a déclaré non fondée leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

la première instance. Pour le même motif, les intimés sont à débouter de leur demande

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que ni l’appel principal, ni l’appel

incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.