Tenant appeal partially allowed on prescription; landlord wins back rent and costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 130/2017

Audience publique du mardi, trente mai deux mille dix-sept

Numéro 182327 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL ADRESSE2.) du 20 janvier 2017,

comparant initialement par Maître Nora BENAHMED-GAERTNER, avocat, demeurant

à Luxembourg, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Didier

SCHÖNBERGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), retraité, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yasmine POOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 182327 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 14 février 2017, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 27 mars 2017, et

finalement à l’audience publique du lundi, 8 mai 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Alexandra

CORRE,

avocat,

en

remplacement

de

Maître

Didier

SCHÖNBERGER, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Fanny MAZEAUD, avocat, en remplacement de Maître Yasmine POOS,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 27 avril 2006, PERSONNE4.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel de

950,00 euros et une avance sur charges de 125,00 euros.

Le 24 décembre 2007, PERSONNE4.) a vendu cet appartement aux époux

PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Par requête déposée au greffe le 22 avril 2016, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

demandé la convocation de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 11.381,07 euros à titre d’arriérés

de loyers, avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives des loyers, sinon

du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

Ils ont, par ailleurs, conclu à la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et à la

condamnation de la locataire au déguerpissement. Ils ont encore sollicité l’allocation

d’une indemnité de relocation de 4.055,04 euros, en sus les intérêts légaux.

Ils ont finalement réclamé l’obtention d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros,

l’exécution provisoire du jugement, sinon l’allocation d’une provision pour le montant

de 11.381,07 euros.

A l’appui de leur demande, ils ont expliqué qu’en mars 2008, ils avaient demandé une

augmentation du loyer au montant de 1.351,68 euros. Au vu du refus de

PERSONNE1.), la Commission des Loyers de la Ville ADRESSE2.) aurait été saisie.

La Commission aurait acté que, suivant arrangement intervenu entre parties, le loyer

était fixé au montant de 1.083,89 euros à partir du 1er mai 2009, au montant de

1.217,18 euros à partir du 1er mai 2010 et au montant de 1.351,68 euros à partir du 1er

mai 2011.

PERSONNE1.) n’aurait cependant payé qu’un loyer de 1.083,89 euros au lieu des

1.351,68 euros à partir du 1er novembre 2012 et n’aurait payé qu’un montant de 950,00

euros à titre de loyer pour le mois de mai 2009.

Par jugement du 9 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu tant la demande principale que reconventionnelle en la forme,

donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

d’arriérés de loyers au montant total de 13.255,60 euros et déclaré celle-ci

recevable,

dit la demande en paiement d’arriérés de loyers fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.), à titre

d’arriérés de loyers, la somme de 13.255,60 euros, avec les intérêts légaux, sur le

montant de 937,26 euros, à partir du 23 janvier 2013 jusqu’à solde, sur le montant

de 10.443,81 euros, à partir du dépôt de la requête introductive d’instance, le 22

avril 2016, jusqu’à solde et, sur le montant de 1.874,53 euros, à partir du jour des

plaidoiries, le 15 novembre 2016, jusqu’à solde,

donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

à titre d’arriérés de charges pour l’année 2015 au montant de 273,82 euros et

déclaré celle-ci recevable,

dit la demande en paiement d’arriérés de charges pour l’année 2015 fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.), à titre

d’arriérés de charges pour l’année 2015, la somme de 273,82 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 15 novembre 2016 jusqu’à solde,

dit non fondée en l’état la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en

paiement d’une indemnité de relocation,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.),

déclaré résilié le bail conclu entre les parties,

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la

notification du jugement,

au besoin, autorisé les parties requérantes à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en obtention

d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en provision,

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, notifié le 12 décembre 2016, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 20 janvier 2017.

Prétentions des parties

Aux termes de son acte d’appel, PERSONNE1.) demande, par réformation du

jugement entrepris, à voir déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande

de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en paiement du loyer du mois de mai 2009,

d’un montant de 133,89 euros.

Elle demande encore à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée, la demande de

PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en paiement d’arriérés de loyers pour la période

de novembre 2012 à novembre 2016, la demande tendant à la mise en compte

d’intérêts légaux ainsi que la demande en paiement de charges locatives pour l’année

2015.

Elle conclut, par ailleurs, à la réformation du jugement en ce que le contrat de bail a

été déclaré résilié et en ce qu’elle a été condamnée à déguerpir des lieux loués.

Elle fait, en outre, grief au juge de première instance de ne pas avoir fait droit à sa

demande reconventionnelle en remboursement d’un trop-payé de 186,00 euros et de

l’avoir condamnée aux frais et dépens de la première instance.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 8 mai 2017, la partie appelante affirme avoir quitté les

lieux le 31 mars 2017. Elle affirme ne pas maintenir ses moyens d’appel, sauf en ce

qui concerne l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription de la demande en

paiement du loyer du mois de mai 2009 et en ce qui concerne ses contestations quant

aux intérêts légaux dont a été assortie la condamnation intervenue à son égard. Elle

précise qu’elle se rapporte à prudence de justice quant à ce dernier point.

Elle demande un échelonnement de la dette et propose de rembourser le cinquième

jour de chaque mois et pour la première fois le 5 juin 2017, la somme de 500,00 euros

jusqu’à apurement de sa dette.

Les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris et demandent

à voir écarter le moyen tiré de la prescription, soulevé par l’appelante.

Elles s’opposent à la demande de l’appelante tendant à se voir autoriser à rembourser

sa dette de manière échelonnée.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) augmentent leur demande d’un montant de [(4 x

267,79) + 273,82 + 117,73 =] 1.462,71 euros, correspondant aux arriérés de loyers

redus pour la période de décembre 2016 à mars 2017 et aux arriérés de charges pour

2016 et 2017.

Ils se déclarent d’accord à voir imputer le montant de la garantie locative sur les

sommes redues par PERSONNE1.). Ils précisent que le montant total actuellement

réclamé s’élève, dès lors, à 13.092,13 euros, suivant décompte reproduit ci-dessous :

Solde des arriérés de loyers

14.192,87 euros (53 x 267,79)

(du 1.11.2012 au 31.03.2017)

Arriéré de loyer (mai 2009)

133,89 euros

Arriérés de charges (année 2015)

273,82 euros

Arriérés de charges (année 2016)

273,82 euros

Arriérés de charges (1.01.2017 au 31.03.2017)

117,73 euros

Garantie bancaire

(-)

1.900,00 euros

TOTAL

13.092,13 euros

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) réclament finalement une indemnité de procédure

de 650,00 euros pour l’instance d’appel.

Discussion

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) qu’elle ne maintient pas ses moyens d’appel

sauf en ce qui concerne l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription de la

demande en paiement du loyer du mois de mai 2009 et en ce qui concerne ses

contestations relatives aux intérêts légaux dont a été assortie la condamnation

intervenue à son égard.

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande

additionnelle portant sur un montant de 1.462,71 euros et de leur accord à voir imputer

la garantie locative d’un montant de 1.900,00 euros sur les sommes redues par

PERSONNE1.).

Quant à la prescription

Les intimés font valoir que l’appelante est forclose à soulever le moyen de la

prescription quinquennale concernant le loyer de mai 2009, pour la première fois en

instance d’appel. Ils soulignent qu’aucune contestation relative à leur demande en

paiement du loyer de mai 2009 n’a été formulée en première instance. Par ailleurs, la

demande ne serait, en tout état de cause, pas prescrite, de nombreuses mises en

demeure ayant été adressées à PERSONNE1.) quant au paiement du loyer litigieux.

Quant à la recevabilité du moyen tiré de la prescription de l’action en paiement

soulevée en instance d’appel, il convient de rappeler que la prescription peut être

opposée en tout état de cause, même en instance d’appel.

Ainsi, la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil constitue une

exception péremptoire du fond, recevable pour la première fois en degré d’appel

(Brux., 13 mai 1903, Pand. Pér., n° 1317.-Voy.Pand.B., v° Nouvelle demande, Mat.civ.,

n° 521 ; Prescr.de courte durée, n° 26 et s., 303).

Il s’ensuit que le moyen tiré de la prescription de la demande tendant au paiement du

loyer du mois de mai 2009, soulevé par PERSONNE1.), est à déclarer recevable.

L’article 2277, alinéa 2, du code civil dispose que se prescrivent notamment par cinq

ans les actions en paiement des loyers et fermages.

Selon l’article 2244 du code civil, une citation en justice, un commandement ou une

saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire, forment l’interruption civile.

Contrairement aux conclusions des intimés, une mise en demeure n’est pas

interruptive du délai de prescription.

Ce n’est donc que la requête introductive de première instance du 22 avril 2016 qui,

en l’espèce, a eu un effet interruptif.

Cette requête ayant été introduite plus de cinq ans après l’échéance du loyer du mois

de mai 2009, la demande des époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.), tendant au

paiement du solde dudit loyer, est à déclarer irrecevable pour cause de prescription.

Quant aux intérêts légaux

PERSONNE1.) ne maintenant pas ses contestations relatives aux arriérés de loyers

et de charges pour ce qui est de la période à partir de novembre 2012, le montant redu

par elle s’élevait, au moment des plaidoiries de première instance, soit en date du 15

novembre 2016, à [13.255,60 + 273,82 – 133,89 =] 13.395,53 euros.

L’appelante se rapporte à prudence de justice quant à l’imputation des intérêts légaux

sur le prédit montant.

Conformément à l’article 1153 du code civil, les intérêts légaux sont à imputer sur le

montant de [937,26 – 133,89 =] 803,37 euros à partir du 23 janvier 2013, date

d’expiration du délai de paiement consenti à PERSONNE1.) par les bailleurs aux

termes de la mise en demeure du 8 janvier 2013, sur le montant de 10.443,81 euros à

partir du 22 avril 2016, date de la requête introductive de première instance, et sur le

montant de 2.148,35 euros à partir du 15 novembre 2016, date des plaidoiries de

première instance, chaque fois jusqu’à solde.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Quant à la demande additionnelle des époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

La demande additionnelle des appelants tendant au paiement d’un montant de [(4 x

267,79) + 273,82 + 117,73 =] 1.462,71 euros, correspondant aux arriérés de loyers

redus pour la période de décembre 2016 à mars 2017 et aux arriérés de charges pour

2016 et 2017, qui n’est pas contestée par PERSONNE1.), est à déclarer recevable.

La demande est fondée au vu du décompte versé en cause.

Eu égard à l’accord des intimés de voir imputer le montant de 1.900,00 euros,

correspondant à la garantie locative, sur la dette de PERSONNE1.), le montant total

actuellement redu par cette dernière s’élève à [13.395,53 + 1.462,71 – 1.900,00 =]

12.958,24 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 803,37 euros, à partir du

23 janvier 2013, sur le montant de 10.443,81 euros à partir du 22 avril 2016, et, sur

surplus, à partir du 15 novembre 2016, chaque fois jusqu’à solde.

Quant à la demande de PERSONNE1.) tendant à se voir autoriser à procéder à un

remboursement échelonné de sa dette

L’article 1244 alinéa 2 du code civil dispose que le juge peut, en considération de la

position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des

délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes

choses demeurant en l’état.

En l’espèce, l’appelante s’est bornée à faire état de sa situation financière précaire,

sans cependant fournir de plus amples précisions, ni verser la moindre pièce

justificative à ce sujet. En ces circonstances, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande

tendant à un échelonnement du remboursement de la dette.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

Les intimés ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, ils sont également à débouter de leur demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) n’obtenant gain de cause, en instance d’appel, qu’en ce qui concerne

le moyen de prescription qu’elle n’avait pas invoqué en première instance et eu égard

au fait qu’elle reste redevable d’un montant non négligeable d’arriérés de loyers et de

charges, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il lui a imposé les frais de la

première instance. Il convient également de condamner PERSONNE1.) aux frais et

dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle ne maintient pas ses moyens d’appel, sauf en ce

qui concerne l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription de la demande en

paiement du loyer du mois de mai 2009 et en ce qui concerne ses contestations quant

aux intérêts légaux dont a été assortie la condamnation intervenue à son égard en

première instance,

dit l’appel fondé en ce qui concerne le moyen de prescription soulevé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit irrecevable pour cause de prescription la demande de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.) en paiement du solde du loyer du mois de mai 2009, d’un montant de

133,89 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à titre d’arriérés de

loyers pour la période de novembre 2012 à novembre 2016 et à titre d’arriérés de

charges pour l’année 2015 à concurrence du montant de 13.395,53 euros,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) aux frais et

dépens de la première instance,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande additionnelle portant

sur un montant de 1.462,71 euros, correspondant aux arriérés de loyers redus pour la

période de décembre 2016 à mars 2017 et aux arriérés de charges pour les années

2016 et 2017,

dit la demande additionnelle recevable et fondée à concurrence du montant de

1.462,71 euros,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur accord à voir compenser le

montant de 1.900,00 euros, correspondant à la garantie locative fournie par

PERSONNE1.), avec les sommes redues par cette dernière,

condamne, dès lors, PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le

montant total de 12.958,24 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 803,37

euros, à partir du 23 janvier 2013, sur le montant de 10.443,81 euros à partir du 22

avril 2016, et, sur surplus, à partir du 15 novembre 2016, chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à se voir autoriser à procéder à

un remboursement échelonné de sa dette,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.